マンション管理士の活用。。。パート10

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート10です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

[61: もはや]

１年分くらいでやりますよ。
通常訴訟です。そういってるから任せる。

[62: もはや]

＞＞２～３ヶ月の滞納金で通常訴訟やっても裁判所が認めてくれないよ
却下する根拠法はあるのかいw？
小額訴訟ではその日に結審してしまい、持ち帰って検討することができないことがデメリットだそうである。
支払い督促の場合は、分割払い等の和解の余地がまったく無いことがデメリットだそうである。

[63: 匿名さん]

少額訴訟は、支払い命令がでるだけなのに、何を持ち帰って検討するんだろう。
支払い督促に分割払いの余地がない？
異議があれば、通常訴訟になるだけのこと。

[64: もはや]

弁護士が通常訴訟を勧めるのは、和解調書作成サービスもセットでやります、という意味であろう。

[65: 匿名さん]

和解調書作成と通常訴訟と何の関係があるの？
この前、弁護士主催の滞納金対策についてのセミナーに参加したけど、
２０名ぐらいいた弁護士で、滞納金を通常訴訟というものは一人もいなかったよ。
支払い督促という意見が主流だったけどね。
滞納金を通常訴訟にしても、給与差し押さえとかはできないしね。
せいぜい競売手続きをするぐらいだけど、それだったら、支払い督促で、
債務名義を獲得して、強制執行手続きをするのと同じことだよ。
それでも、競売は中々裁判所は認めてくれないよ。
剰余金が残ってないかもしれないしね。
滞納金は、金銭債権には劣後するから。
弁護士にうまく操られているんだろうね、お宅のマンションは。

[66: もはや]

>>弁護士にうまく操られているんだろうね、お宅のマンションは。
丸投げで問題はない。いくらかかろうが、弁護士費用は延滞者に請求するので。
法外な値段なら無理だろうが、和解調書作成込みで１０万円程度なら良心的であろう。

[67: 匿名さん]

どこのマンションでも、訴訟費用は滞納者負担となっているよ。
但し、裁判で支払い命令が出ても支払わない、支払えない場合は、
弁護士が回収までしてくれるの？どんな方法で？甘いね。
弁護士費用は、管理費で支払わなくてはならないし、回収はできないよ。
弁護士にうまく操られているんだよ。
裁判所の支払い命令は、少額訴訟でもされるよ。しかし、支払いがされない場合は
どうするの？これが難しいんだよ。

[68: もはや]

＞＞どこのマンションでも、訴訟費用は滞納者負担となっているよ。

まず、訴訟費用と弁護士費用は別モノ。

平成１６年の標準管理規約改正以前は弁護士費用は請求できなかった。
古い規約のままのマンションも多いので「どこのマンション」でもではなかろう。

＞＞支払えない場合は

特定承継人に引き継がれるだけであろう。最終的には回収できるものである。

[69: 匿名さん]

特定承継人が支払ってくれる？
そこにいくまでの過程が大変なのが分かっていないね。
だから、弁護士にうまく操られているといっているんだけどね。
訴訟費用・弁護士費用だけが先払いということになるよね。
後はいつ回収できるかどうか分からない。
弁護士は、ただ訴訟をおこして裁判所の支払い命令を出させるだけのこと。
そんなことだったら、素人でもできるよ。支払い督促ぐらいは自分たちでできるし。
弁護士絶対主義者だね、弁護士は喜ぶよ。
今は弁護士の年収が１００万円以下が２０％もいる時代だから。

[70: 匿名さん]

支払い督促の費用がどれくらいかかるか知ってる？知らないんだろうね、
だから弁護士に１０万円とか支払うとかいっているんだ。

[71: もはや]

>>そんなことだったら、素人でもできるよ。支払い督促ぐらいは自分たちでできるし。

うちは面倒だから自分たちでやらないだけのことである。

[72: 匿名さん]

＞だから、弁護士にうまく操られているといっているんだけどね。

おまえ、きのう、グッバイって言っただろ。来るんじゃないよ。

[73: もはや]

解説記事を発見した。
うちの弁護士の言い分とは少し違うが。

----以下、引用----------------------
http://utsuboiwa.blogspot.jp/2011/05/blog-post_11.html#!/2011/05/blog-post_11.html

最近，少額訴訟や支払督促が安いので，どうですか？みたいな相談多いですね。

実は，主張や証拠面では簡単な手続ではなく（少額訴訟），異議が出されたら元も子もない手続または通常訴訟に移行し得る手続（支払督促，少額訴訟）ということがあまり知られていません。

[74: 匿名さん]

滞納者に異議はある筈はないよ。
支払わなければならない管理費等を支払ってくださいといっているのに、
払いませんでは裁判が通用する訳ないしね。
通常訴訟に移行して一番困るのは、滞納者だからね。

[75: 匿名さん]

>73
弁護士が少額訴訟や支払い督促を勧めないのは、お金にならないからですよ。
少額訴訟の費用は、訴額の１％です。滞納額が１００万なら１万円。
支払い督促の場合は、１０万円ごとに５００円、１００万超の場合は、
２０万円ごとに５００円なんですよ。
調停の場合は、１００万円以下の場合は１０万円ごとに５００円です。
１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円プラスされます。
この３つは、素人でも簡単にできますよ。
調停の場合は、裁判所から呼び出しがきても、出頭しなくてもいいとなっています。

[76: 匿名さん]

こんな誰でもできる簡単なものに対して弁護士に依頼し１０万円とか
支払いますか。
裁判所から支払い命令が出ても、支払わなかったからといってその罰則はないんですからね。
競売とかになるかその滞納者が売却すれば、特定承継人が支払ってくれますが、
それまでは、弁護士費用等は、管理組合が立て替え払いをしなければなりませんよ。
結局一番得をするのは弁護士ということ。
しかし、少額訴訟とかで、弁護士に依頼するマンションはないんでは？
面倒だからやらないんではなくて、知らないのでは？

[77: 匿名さん]

民事調停も相手が出てこなかったら、調停不調で終了だからね。
少額訴訟や支払い督促、調停をやって、裁判官から支払い命令がでても、
滞納者が支払わなかったら、競売ができると思ったら大間違いだよ。
特定給付債権である滞納金は、金融債権には劣後するからね。
区分所有法の競売請求は、滞納金に対してのものではなく、義務違反者に
対してのものだからね。
例えば、暴力団の事務所として使っているとか、商売として使っているとかの
義務違反者に対しては有効だけどね。
滞納金に対しての競売請求は、非常に難しいというのが実態だよ。

[78: もはや]

＞＞こんな誰でもできる簡単なものに対して弁護士に依頼し１０万円とか
＞＞支払いますか。

管理会社がやらないから弁護士に頼むだけのこと。
一部のガテン系住民は反発しているが
じゃああんたがやれといってもやらないので
弁護士に頼んでいる。

[79: 匿名さん]

弁護士に頼まなくても、少額訴訟や支払い督促の手続きを
とると滞納者にいうだけで、殆ど解決するものですよ。
みんな、裁判官から支払い命令がでたら、ビビリますからね。
管理会社にやらせればいいんですよ。
それぐらいはやってくれますよ。
但し、原告は理事長ですけどね。
簡易裁判所から、用紙をもらってきておけばいいんですよ。
そして、内容は同じにして、金額と日付だけ変えればいいようにしておけば、
後は裁判所にもっていくだけだよ。

[80: 匿名さん]

７２みたいに、ただマン管士を批判する者こそ、ここから出ていった方がいいよね。
それこそ何の役にも立たない。
僕の書き込みは、批判もあるけど参考になることもあるだろうし、知らなかった
こともあるだろうからね。
多少はいろんな経験をしているから、まだまだおもしろい役に立つ書き込みを
することもできるんだけどね。
大規模修繕工事、滞納金、規約改正、各種点検、宅配ボックス、インターホーン、
給排水管等、ペット対策、ごみ処理問題、騒音、駐車場問題、修繕積立金や管理費の
相場等、区分所有法の解釈、エレベーターについて、総合評価方式、競売、ＬＥＤ、
ＡＥＤ、自主点検の仕方、総合保険、瑕疵保険、管理会社について、まだまだあるよー

[81: 匿名さん]

>但し、原告は理事長ですけどね。
うちは逆に管理組合が被告になってるけど。
被告は管理組合で代表が理事長なだけ。
理事長個人は被告になってない。

[82: 匿名さん]

８０さん役に立ちます。有難う。

[83: 匿名さん]

>>74
甘い！
異議って一般用語の「異議あり」とは違うんだなこれが。
滞納分について「毎月1万円の延払いなら」と書いたら異議扱いで通常訴訟行き。実話だよ。
まあ、100%認めます以外は異議ありとして通常訴訟に移ちゃうぐらいに思っとくといい。

[84: 匿名さん]

「異議あり」と書いて裁判所に出すのは通常訴訟に移行することが目的ではなく、話し合いで決着しようとの意図だと思う。一括払いではなく、長期に渡る分割払いにしたいとか。

[85: 匿名さん]

>83
当たり前じゃないの、そんなこと。
2週間以内に異議の申し立てをすれば、通常訴訟になるよ。
勝手に延払いとか決めたらおかしいでしょう。それが異議というもの。

[86: 匿名さん]

>81
管理組合法人が原告になってるのね。

[87: 匿名さん]

>>86
法人じゃない、任意団体だよ。
原告の組合員が管理組合を訴えた訴状に「被告 ○○管理組合 代表 ××理事長」と書いてきた。
訴訟が期をまたがったため、理事長が交代してる。ちゃんと理事長交代の上申書は提出してるけど。

[88: 匿名さん]

理事長を提訴したというけど、何に対して訴えたの？
理事長が被告として提訴されても、それは組合員全員で
補填することになってるけどね。
勿論、理事長自身の善管注意義務違反とか犯罪は別として。
個人的な訴訟なら別だけど、理事長は公人だからね。
管理組合として訴えられたのなら、理事長が変更になっても、
現理事長が対応すべきだよね。
管理組合を訴えたのでしょう。

[89: もはや]

８８はつまらん。
管理侍でてこんの？

[90: 匿名さん]

管理侍に頼ってるようじゃ理事長なれんぞ。
理事長には管理会社を教育・指導するだけ力量が求められる。

[91: 匿名さん]

>>85


>滞納者に異議はある筈はないよ。

というから、当の本人に異議を言うつもりなしに書いたことが異議になるという例だ。
くだらん横レスいれるんじゃない。

[92: もはや]

↑新参者であろうw

[93: アホ理事長]

↑神理事長であろうw

[94: 匿名さん]

>>92

新参者に一本取られたのが悔しいんだ！
正直でよろしい。

[95: もはや]

↑はあ？
私はすでに退任なんでねw。

[96: 匿名さん]

↑悔しく眠れない

[97: 管理侍]

>89
もはやさん

その通り。
最近はつまらない書き込みが多いんですよ。

弁護士に10万円支払うのが高いとかいう話もナンセンスですね。
10万円の価値なんて年収300万円と3000万円の人で違うし、10戸と1000戸のマンションでも違う。
自分で手続きすれば簡単だと言っても、自分ではやりたくないから依頼する訳で。
結局、管理組合として多数決で決めているのでしょうからそれでよいこと。

滞納問題というのはコストがかかっても早く確実に毅然とした態度で対応するのが鉄則。
細則を決めて事務的に粛々と進めるのがよい。
滞納額に対して回収に要するコストが高いから・・・などと考えてはいけない。
「滞納は絶対に許さない。何がなんでも回収する」とい意思を見せることで滞納は減り、防止にもなる。
そのための見せ方として弁護士を使うのは有効だと思います。

[98: 匿名]

そもそも殆どの場合、管理会社の収納口座に管理費や修繕積立金が入金記帳されます。つまりいち早く滞納状況は管理会社が把握します。一方督促業務はと言うと恐らく契約上はおざなりの事しか行わず管理組合に対応を戻すのが現実ではないでしょうか。
具体的には督促の電話して、督促状を出して理事長に滞納リストを渡しておしまい。
滞納に対する対応は管理会社に取って都合のいい内容でお茶を濁しているとしか思えません。

[99: 匿名さん]

まったく管理会社の発想だね。
目線を管理組合に向けて考えてやることが必要だよ。
滞納金については、管理会社にも大きな責任があるからね。
弁護士とかに依頼し、楽な手法を選択したらダメだよ。
滞納金は、弁護士に依頼したり、競売までにいくまでの
過程が大切なんだけどね。
どうせ、管理会社には関係のない経費だから、どんどん使っても
構わないではね。
弁護士に10万円云々の件は、建前論に過ぎない。条件も設定されてないのに
勝手に解釈してもねえ。

[100: 匿名さん]

滞納は絶対許さないとかいうんであれば、管理会社ももっと真剣に
回収に精を出して欲しいね。
果たして、そこまでしっかりやってくれる管理会社がどれほど
あることやら。
管理侍が担当すれば、完全回収してくれるんだろうがね。

[101: 匿名さん]

おまけに、住民同士のコミュニティもあるからね。
管理会社はそんなことは関係ない、何がなんでも滞納が
悪いんだから、金はかかっても、兎に角弁護士に依頼し
圧力をかけ、裁判をしてでも回収するという方針なんだね。
管理侍にフロントをやってもらえば、滞納金はゼロだね。

[102: 匿名さん]

９７は正論。９８は現実。正論は組合運営上無理がある。
正論を唱えると独裁的統治と批判される。それを覚悟して
組合運営をするのならマンションの宝である。経験者です。

[103: 匿名さん]

最近はつまらない書き込みが多いとはどういう意味なのかな？
法律の解釈を専門的に論じ合うことが、すばらしい書き込みというのだろうか。
ここの書き込みは、一般理事を対象としたスレであるべきじゃないかな。
マン管士やフロントにとっては当たり前のことでも、理解できない知らない
理事はイッパイいるからね。
そういった基本的なことをここで勉強し、情報を収集することはいいことだと
思うけどね。
ただ、間違った書き込みに対しては指摘すべきだけどね。
簡単なことでも、ここで質問したり、自分たちのマンションに役に立つ情報が
収集できる場になって欲しいね。
一番ダメなのは、単なる批判だけを繰り返すこと。

[104: 匿名]

管理会社にとっては滞納があろうとなかろうと全く困らないです
管理組合は滞納があったら管理会社が立て替えて組合の口座に入金せよと迫ってもいいと思います。
管理組合も滞納を把握さたら管理会社任せにせず頻繁に連絡をしてプレッシャーをかけるべきです。
両者それ位真剣に取り組むべきでしょう。

[105: 匿名さん]

管理会社は管理委託契約の中に、滞納金の督促が入っているので
催促は一応やるけど、その熱心さは千差万別ということ。
形式的に催促はするけど、後は理事会に任せればいいという考え、
こじれたり、長期化すれば弁護士を使って訴訟をすればいいという安易な
考えではねえ。
管理組合目線でやらないと、会社の存続はないよ。それがサービスというもの。

[106: 匿名さん]

管理会社の委託業務契約の中には、本格的な債権回収業務は入っていません。

そんなに報酬もらってないよ。
熱心とか管理組合目線とかいうような問題じゃありません。道徳講習所じゃあるまいし。

[107: 匿名さん]

うちの委託契約では、3ヶ月間は管理会社が滞納者に対して
催促・督促・訪問を行うとなっており、理事会でも滞納状況を
報告することになっているけどね。
もし、委託契約で、この条項がなければ、次期契約を継続するときに、
この契約を入れるべきだよ。

[108: 匿名さん]

106みたいに、本格的な債権回収業務をやるほどの報酬は
もらっていないとかいっているような管理会社じゃ、将来性はないよ。
現在は、管理会社も大手に統合されているからね。
管理会社は、管理組合のマンション管理のお手伝いをしているんだという
心構えが必要。

[109: 匿.名さん]

>>106 さん
>管理会社の委託業務契約の中には、本格的な債権回収業務は入っていません。

そのとおりですね。
管理費等の滞納に関しては、督促業務までが管理会社の守備範囲であり、
滞納管理費等の回収業務にまで手を拡げると、弁護士法違反（非弁行為）
になる可能性もあると思います。

[110: もはや]

>>最近はつまらない書き込みが多いとはどういう意味なのかな？

管理侍の言うとおり、つまらんのである。

>>法律の解釈を専門的に論じ合うことが、すばらしい書き込みというのだろうか。

そのとおり。
知識を開陳する書き込みがすばらしい書き込みであろう。

10万円が高い安いを論じるのはａｈｏであろう。