マンション管理士の活用。。。パート10

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート10です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

[161: 匿名さん]

>>157
>滞納問題で困っている管理組合には喜ばれると思いますよ

喜ばれる価格で買いっこないって。
金融機関から債権をまとめて買う債権回収会社(サービサー)は、一部の債権を除き1債権1円で買うのが基本だそうな。
あんた1円でも10円でもいいが売って喜ぶのか？

[162: 匿.名さん]

>>159
>現実は、理事会が全く開催されてないマンションは結構ありますよ。

独自調査ですか？
ソースを明らかにしたほうがよいと思います。

＜参考＞
国交省の「平成２０年度マンション総合調査結果」の「理事会の開催状況（Ｎ＝２，１６７）」では、
Ｏ 開催したことはない・・・１（０．０％）
Ｏ ほとんど開催していない・・・３２（１．５％）
と発表されています。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-06.pdf

[163: 匿名さん]

>>159
当たり前の理事会すら開いていない→目先楽チン後で苦労する
理事会が機能して先手先手で対応→目先苦労し、後楽チン

バランスが取れていますが。。。

[164: 匿名さん]

>>159
>理事会が開かれていないマンション

まさか、管理会社が役員一軒一軒回って今日は理事会ですよ、って声かけるのか？
幼稚園児じゃあるまい。

[165: 匿名さん]

100組合中、一つあるかないかのレアケースでお門違いの管理会社をバッシングとは。
管理会社の方が気の毒というもの。

[166: 匿.名さん]

>>69-77 を読むと、
少額訴訟や支払督促は、“ 素人でもできる ” “ 素人でも簡単 ” “ こんな誰でもできる簡単なもの ” ときて、
止めは、>>79 で、
>弁護士に頼まなくても、少額訴訟や支払い督促の手続きをとると滞納者にいうだけで、殆ど解決するものですよ。
>みんな、裁判官から支払い命令がでたら、ビビリますからね。
>管理会社にやらせればいいんですよ。
>それぐらいはやってくれますよ。
>但し、原告は理事長ですけどね。
>簡易裁判所から、用紙をもらってきておけばいいんですよ。
>そして、内容は同じにして、金額と日付だけ変えればいいようにしておけば、後は裁判所にもっていくだけだよ。

この主張がどのように >>147　>>150　>>159 に繋がるのか理解ができません。

[167: 前期高齢管理士]

＞１５９　匿名さん

あなたが一貫して主張されている主旨は解っています。が
「甘えてばかりいては、管理組合にとっても滞納者にとっても、益々泥沼にはまってしまいます」
だから「 管理会社が手を差し伸べないと～」と云う論旨には与しません。

「管理組合に自分達の責務について自覚を促すのはフロントだ」程度なら一応解ります。
（役員に耳障りなことは強くは言わないと思いますが…）

[168: 匿名さん]

延滞回収って既に出ている通り、色々なやり方がある。一概にどれが正解、不正解とは言いづらい。
それだけに、組合側が管理会社の助言を聞いて自ら判断する必要がある。

[169: 管理侍]

昔からのコテハンの方々を中心に的確なご意見が多数寄せられていますね。

管理会社は管理組合との契約に基づき管理事務を遂行します。
契約は言うまでもなく両者の合意事項ですね。
つまり、督促業務のやり方については予め合意済みのはずです。

もしも管理会社に契約不履行があるならば、履行の催告をするなり、解約するなりすればよいことです。
そんな会社に遠慮は無用。

また、標準管理委託契約書に記載の督促業務でさえ、やり方によっては非弁行為に該当する可能性もあります。
（この手の判例はまだなかったと思います）
そもそも自社の債権でもないので督促手段に限界があるのです。（新聞代の集金は自社の債権の話）

一方、債権を割り引くのは、もはやさんのコメントの通り債権放棄で全員合意が必要
（小規模マンションでない限りほぼ不可能）

結論として、未収金対応として大切なことは、

・組合は自己の債権である自覚をもつ
・理事は未収金の数字を常にチェックする
・管理会社の督促業務の履行状況を定期的に確認する
・ダメな管理会社なら変更する（担当者から適切な助言があることも重要）
・必要な場合は理事会として早目の決断をして法的措置に踏み切る
・そのために予め細則を定めておき、理事が交代しても同じ判断基準で粛々と手続きを進める
・弁護士を有効に活用する

そんなところでしょうか。

[170: 匿名さん]

だから、素人が滞納金回収出来るなら楽な世の中だよ。

観念しな、無いモン取れないのよ、組合ごときがさ。
先取特権も、抵当権には勝てないからな、爺さんたち。

[171: 匿名さん]

>>153
>例えば新聞配達の集金業務は締切期日までに集金出来なければ手当てがｶﾞｸｯと落ちるそうです。

ここだけはいい指摘だ。
管理報酬を歩合制にすればよい。
そうすれば延滞回収に精を出すし、理事会サポート料も従量制にすれば、フロント担当も理事会の定期開催を促すに違いない。

[172: マンション住民さん]

集金するのは管理組合だろう。管理会社は収納代行してるだけ。

[173: 匿名さん]

収納代行でも歩合制にしても問題なし。

[174: マンション住民さん]

滞納は理事長に立て替ええさせるようにしたらいい。
そうしたら理事長は必死になって滞納宅に夜討ち朝駆けするようになる。

[175: 匿名さん]

そいつは愚策だ。
理事長のなりてがいなくなる。
言い出しっぺのおマイさんがやることになる。

[176: 匿名]

>>169
次の契約も今と同じとは限りません。
すなわち、この問題を抱えるマンションにとってはおそらく深刻な事態であり当然契約条項の見直しの機運が高まるでしょう。
要は管理会社はどれだけ顧客（管理組合）の為に汗をかけるかが今後の管理会社の評価基準の一つになりましょう。
一例としてこの問題の場合、理事長から相談を受けたら『契約外だから』とか逃げるのではなく
『では一緒に滞納宅に訪問しましょう』
と問題意識を共有してくれる姿勢だと思います。

[177: 匿名さん]

いつから一緒に行かない前提になってんだ？

[178: 匿名さん]

>言い出しっぺのおマイさんがやることになる。
やったよ。脅しまくって3月で滞納撲滅した。

[179: 匿名さん]

立て替えたのか？

[180: 匿名さん]

立て替えたくないから脅しまくって払わせたのだろう。
理事長に組合員滞納のペナルティーを課さないと真剣に回収しないからな。

[181: 匿名さん]

立て替えてないのか。
話が違うじゃないか。

[182: 匿名さん]

取れないもんは取れません、あきらめなさい。
素人の年寄りに出来るなら、プロは苦労しないよ、爺さんたち。

どうせマンションの嫌われ者でしょ、おたくら。　出来ない事かたらないのよ。

[183: 匿名さん]

理事長に未回収分の立て替え義務を課すことは、
特定の区分所有者の不利益になることから、
区分所有法上認められない。

[184: 匿名さん]

諦める必要はない。
区分所有法8条を知らないな。
勉強不足だ。



そんなことでは、マンション管理士試験に今年も。。。

[185: 匿名さん]

認める認めないはいいの、関係無いの、回収できないでしょ。　無いもんは。
滞納位で競売は？　手数料払ってプロに頼むしか無いね、民度が低い弊害だから自業自得。

[186: 匿名さん]

本当にお金がないかなんて当の本人以外しかわからんだろ。

[187: 匿名さん]

↑　
だから素人じゃ無理なのよ、金有っても取れないだろうがね。
住人自身の商売が傾いて逃げる算段とか、民度低いと何が起きても不思議じゃないよ。
だから一つ屋根の下の団体生活を買うとこうなる、文化住宅時代から学習しなよ、爺さん。
後は専門家頼み、管理会社が出来ないのに、組合の素人が何ができる？

[188: 匿名さん]

管理会社はできないのじゃないよ。
やらないだけさ。

面倒いもん。

[189: 匿名さん]

管理会社は専門じゃないし、どうせ取れないし形だけやっとけばいいからね。
他人と財産を共有するとは、リスクも共有する事、解って住んでるならあきらめろ。
集合住宅住民の宿命なんだよ。

[190: 匿名さん]

うちの区分所有者は失踪して行方不明になった。
いま理事長がありとあらゆる手段を講じて行方を追っている。
見つけ出さないと長期不良債権になる。無理を承知で親兄弟親族に請求するようだ。
ただ登記簿見たら多額の根抵当権が設定されていた。法人負債の担保になってた。

[191: 匿名さん]

⇧
管理侍の高尚な意見がわからなかった人。

[192: 匿名さん]

高尚で金回収できるなら、いいねぇ～　素人これだから平和だわ。

[193: 匿名さん]

意思のあるところに道は通ずる。

はじめっから諦めている奴には何もなし。
↑理事やるなよ。

[195: 匿名さん]

そう。だから、歩合制がいいと言っているんだよ。

[197: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
滞納金があっても、理事会は先送りし、その額が膨らんでいき、にっちもさっちも
いかなくなった状態で、弁護士等に相談にいくケースは多々見受けられます。
私がいいたかったのは、そこに至るまでの過程に管理会社が何もしない理事に対して、
手を差し伸べる必要があり、一緒に催促していく姿勢が大切だといっているのです。
そうしないと、動けない・動かないマンションは、益々苦境に陥ってしまいます。
自分たちでできるマンションは問題がないのですが、自分たちでできない・やらないマンション
にたいしては、まず管理会社が手を差し伸べてやるべきではないでしょうか。
それぐらいは、管理会社はマンション管理を業として受託している以上は、責任をもって
やるべきです。
あなたは、マンション管理士を業とされている方ですのでお解りだと思いますが、理事会すら
全く開催されてない、又は年に１～２回しか開催されてないマンションがあるのはご存知でしょう。
こういった、低レベルのマンションに対して、滞納を加速させないようにアドバイスとかを
するのは、管理会社だと私は思っています。
そういったマンションは、余程のことがない限り、相談すらしてこないのです。
私は、ボランティアとしてある団体で相談を受けている者です。

[199: 匿名さん]

トラブルの予防をアドバイスするのは管理会社等です。等を付け加えました。

[200: 匿名さん]

管理会社は教師ではありません。
なんでも一番低いレベルに合わせようとするゆとり世代には困ったものです。

[201: もはや]

>>自分たちでできるマンションは問題がないのですが、自分たちでできない・やらないマンション
>>にたいしては、まず管理会社が手を差し伸べてやるべきではないでしょうか

ほー

[202: 匿名さん]

>>197
貴方の言うようなマンションにいました。
役員やった時は、年に1回定時総会前に廊下で30分立ち話で打ち合わせしたのが唯一の理事会です。
出席理事はたった2名。
それで、管理会社が何もしていなかったかというとそうでもなく連絡はしていたみたい。
結局、当の本人にヤル気がなきゃダメ。
うちは見限って売りました。
いつか痛い目に会うと思いますが自業自得です。周りがとやかく言ってもどうなるものでもない。

[203: 匿名さん]

時間が余っているフロントなどいない。
やることをやらない組合は優良顧客である。そっとして置いてあげなさい。

[204: 匿名さん]

>202さん
特に50戸以下の小さいマンションでは、そういった理事会は結構あります。
管理員が常駐していない、集会室がないマンションもありますしね。
そういったマンションは、輪番制の1年任期のとこが多いようです。
勿論、輪番制は否定しません。
規約や細則に触れられるような意見等はまず出ませんし（総会で）、
総会の出席率も低いようです。
管理会社のしっかりしているところは、理事会の開催とかがゼロとか
いうところはみかけられませんが。
役員が全部で3名程度のとこもあります。

[205: 前期高齢管理士]

＞１９７　匿名さんへ

私宛の投稿ですので、ご返事します。
お気付きだとは思いますが、あなたの主旨は充分理解してレスしてきたつもりです。

管理士を含め、外部のアドバイザーの最も大切な役割は「自主自立の啓蒙」だと私は思っています。
管理会社や外部アドバイザーによる問題の解決支援が不要だとは思いませんが、所詮「対症治療」です。

管理組合（歴代役員）の自覚程度にも依りますが、啓蒙には相当強い指摘も必要です。
管理会社に（解約のリスクまで負わせて）それを求めるのは酷？だと思っています。
主体性を自覚して立ち上がらないなら受託を辞退する、と啖呵がきれるフロントが居れば拍手喝采ですが…

以前どこかのスレで、一時私も関与した再開発複合型の悲惨な事例を紹介しましたが、管理会社の責任だ
とは今でも思っていません。

[206: もはや]

>>いつか痛い目に会うと思いますが自業自得です。周りがとやかく言ってもどうなるものでもない。

そそ。
しかし、私はヒマなので改革した。ガテン系の反発がすごいがw
マンション管理士や弁護士のサポートは重要だと思う。

[207: 匿名さん]

>前期高齢管理士さん
ご返事ありがとうございます。
私自身も、管理会社にリスクを負うべきとまでは思っておりません。
ただ、督促業務を担い、マンションの管理を受託している良心あるフロントなら
滞納に対して、理事にアドバイスなり対応策を提言してもいいのではないかと
思っているのです。
一緒になって、マンションライフを快適なものにするそのお手伝いをしていく
という精神もあった方がいいでしょうし。
共存・共栄ですからね。
尚、前期高齢管理士さんの、考えは良く理解していますので、ご返事は必要ありません。

[208: 匿名さん]

管理会社は滞納督促は形式通りします、回収の保証はなし、組合責任で対処して下さい。
回収手続きする法律家は紹介しますが、回収を約束するものではなく、当然有料。

専門家でも厄介な仕事、管理組合さんでは無理ですよ、プロに任せましょう。

[209: 匿名さん]

プロは手続きはしてくれるけど、回収まではしてくれません。

[210: 匿名さん]

>>206

サポートはやる気がある人ありきですな。