マンション管理士の活用。。。パート10

[匿名さん]

こちらはマンション管理士についてのスレ、パート10です
引き続きマンション管理士について、情報交換の場にしましょう～

[121: 匿名さん]

＞管理会社はオプションでもいいから滞納回収をきっちりやりますと言う契約条項

それは法的現実的に不可能であることを省みない暴論です。

[122: 前期高齢管理士]

＞１２０
＞マンションの維持管理そのものが本来は管理組合の仕事ですよ。

本来も何も、その通りです。実務（判断）能力の程度に関わらず、あくまでも主体は管理組合です。
他に責任転嫁は出来ません。

[123: 匿名]

>>121
ですから、管理会社が直接やれとは言ってません。
提携するなり、そういう部門を立ちあげるなり、一社で無理なら業界団体で取り組むなり方法はあるでしょう。
ところで管理費等の滞納情報は与信情報として共有化されていないと思いますが、それも見直す必要があると思います。

[124: 匿名さん]

管理会社は督促業務もあるよ、電話、紙面での督促のみで訪問督促は無い。回数の規定も有るよ。
滞納は管理会社の責任外、組合で対策考えなよ。

[125: 匿.名さん]

>>113 さん（ >>75 さん ）
>間違いを指摘するのも大切なことだから。

あのぅ～
いつも間違いを指摘されると雲隠れをされるようですが・・・

そうそう、
少額訴訟について、もう一点、「費用は、訴額の１％です」と
断言されていますが、この表現もおかしいですよね？
訴額が３５万円の場合、費用は、３，５００円ですか？

[126: 匿名さん]

＞管理会社が直接やれとは言ってません。
＞提携するなり、そういう部門を立ちあげるなり、一社で無理なら業界団体で取り組むなり＞方法はある

アドバイスしていただいてるのですね。貴重なご意見ありがとうさん。

でも、採算合わないからやんないよ。

他人に任せて滞納費回収できないのは君のせいだから君が自分で何とかしなさい。管理会社がアドバイスしてあげますよ。金取るけどね。ボラれても泣かないでください。

[127: 匿名さん]

費用対効果を考えて組合に損害の無い様にしましょうね。

[128: 匿名さん]

＞提携するなり、そういう部門を立ちあげるなり、一社で無理なら業界団体で取り組むなり方法はある

それはやらないだろうね。本業たる管理業務に影響がでるから。重大な滞納のしりぬぐいで逆恨みを買いたくない。

[129: 匿名さん]

>125
少額訴訟の費用については、訴額の１％程度と切手費用２，０００円
程度がかかります。
だから、間違っていたら、訂正すればいいでしょう。
人のあら探しをするだけでなく。
私にだけでなく、ここを見ている皆さんにも。
ここのスレの主役は、マンションの住民並びに理事ですからね。

[130: 匿名さん]

訴訟事なんか起きないように管理しろや、それ無能なだけダロ。　アホ！

良い管理会社を選びなさいよ、あんたらは所詮無能ですから。

[131: 匿名さん]

>滞納は絶対許さないとかいうんであれば、管理会社ももっと真剣に回収に精を出して欲しいね。
それは違う、管理会社は業務代行だ。滞納を督促して回収するのは管理組合、だから理事長の仕事だ。
うちの理事長は直接滞納者に督促・回収をかけている。管理会社はそのための道具として使ってるだけ。

>正論を唱えると独裁的統治と批判される。
批判する理事や組合員を言論で叩き潰すのが理事長の力量だ。
うちの理事会では、理事長の正論路線に反対する理事はことごとく怒鳴りつけられている。
だから毎回のごとく喧嘩理事会の様相。

[132: 匿名さん]

滞納債務者に対する債権者はだれか？債権者は管理組合であって管理会社ではない。
これが理解できないようでは理事長になれない。理事や監事はバカでもいい。

[133: 匿名さん]

１３１さんはプロである。
告訴されても勝訴できる自信があるのだろう。
訳の分からない言動を口走る住民は多い。

私のマンションの理事長は貴方とは反対側である。
住民から告訴された。敗訴は間違いない。

[134: 匿名さん]

↑　
自分で自分を誉めてどうすんの、たちわるいよ。　違ったらゴメンネ。　どの道クズ。

[135: 匿名さん]

自信がなければ理事長はやれないのでは？
普通、理事間の互選時に理事長職は立候補しますから。

[136: 匿名さん]

１３１≠１３３

[137: 匿名さん]

>>135
理事長は自信が有ってやる訳無いだろ、ジャンケンで負けた奴がやるのよ。
立候補とか推薦とか言ってると、管理組合は暇なボケ老人だらけに成っちゃうんだよ。

任せられる訳が無いだろ、知ったかぶりのボケ老人ばかりだからな、ここと同じだよ。

[138: 管理侍]

>132
正にその通り。
言おうと思ってたことを先越されました。

誰の債権かって話ですよ。
債権者でもなく弁護士法人でもない管理会社に何をしろって言うの？

契約上の督促業務は管理会社として当然にきっちりやるべきですけどね。
自分の債権だという意識が無いなら理事長も理事もやるべきではない。

[139: 匿名]

>>138
ですから管理会社単独では難しいなら業界団体として債権回収機構を設立して、管理組合から債権を買い取り利益を上げる方法もあるでしょう。
滞納問題で困っている管理組合には喜ばれると思いますよ。

マンション管理そのものが素人では手に負えないから管理会社があるのであって、滞納問題も素人では手に負えないのは明白。おざなりの督促で後は知らん顔では失望しますね。
管理侍の言い草は管理会社の体質そのものですね。

[140: もはや]

＞＞ですから管理会社単独では難しいなら業界団体として債権回収機構を設立して、管理組合から債権を買い取り利益を上げる
＞＞方法もあるでしょう。

・大幅に割引しないと売却できないであろう。
・割引は債権放棄なので全員の同意が必要になるであろう。
・全員の同意が取れるくらいなら、共同の利益に反する行為で競売にかけるほうが簡単であろう。
（特別決議による区分所有法５９条の競売請求）

[141: 匿名さん]

その競売は、義務違反者に対するものなので、実際は競売は難しいですよ。
金融債権が優先されるし、無剰余取り消しもあるし。
しかし、どこが競売を行うにしろ、売れれば特定承継人が支払っては
くれるでしょうが、競売は滞納金では難しいと弁護士もいってますよ。

[142: 匿名さん]

>138
契約上の督促業務をしっかりやってる管理会社がどれぐらいありますか。
形式的に電話をし、督促状を出す程度の管理会社も多いし、中には、殆ど
催促をしない管理会社もありますよ。只、督促状を出すだけのとこも。
滞納はマンションの問題だから、管理会社は責任はないではね。
世の中には、いろんな管理会社、いろんなフロントがいますよ。
殆ど管理会社の体をなしていない管理会社だってあることはご存知でしょう。
それは、そのマンションに責任があるといえばそうでしょう。
しかし、それだけの、時間・人材・知識がないマンションも全国にはいっぱいあります。
まあ、そういったマンションは切り捨ててどうにでもなれとは、あなたはいわないでしょうが。
マンション管理のプロであり、住民が快適なマンションライフを送る、そのお手伝いを
していくことを使命と思って仕事をしていくことに生きがいを見出して欲しいですね。
自分の担当しているマンションだけでなく。

[143: 匿名さん]

無知なおっさんら、胡散臭いですがこんなのもありんすよ。
マンション管理費機構とかいうとこよ、見てみなんし。

　http://www.mansionkanrihikiko.com/ourbiz.html

[144: 匿名]

>>140
大幅に割り引かないと引き受け手に苦労する債権とは思えません。何故なら現状ほとんど督促らしい督促をしていない場合が多いからです。
勿論、個々の債権によりケースバイケースですが。

狙いは債権譲渡により
もし滞納すれば管理会社や管理組合によるヌルイ督促ではなく、専門会社による厳しい対応が待ってますよ…というプレッシャーに期待しています。
全区分所有者の同意は問題ないでしょう。
反対するなら対案を出しなさいと言うだけです。

[145: 前期高齢管理士]

＞１４２
マンションを取り巻く環境（区分所有者・管理会社等）を、かなりご存じの投稿ですね。
しかし、区分所有者の主体性啓蒙には関心をお持ちではない？　所詮「他人事」ですか？

管理会社を誹謗するレスも多いですが、過度に期待するのも如何なものかと思います。

[146: 匿名さん]

債権回収はプロでも厄介、素人の理事さんが泣こうがわめこうが取れませんよ。
お金払って専門家頼みなさい、金払うの嫌なら泣き寝入りで良いんじゃないですか。
あ、管理会社は何処も真剣に回収業務はしませんよ、専門外だからね。

ここは合法なら何でもできると思う浅はかな御老人達ばかりですね～

[147: 匿名さん]

>145さん
滞納金に対して、区分所有者が責任と自覚をもたなければならないのは当然のことです。
しかし、それができない、分からない、時間がないマンションも多いのです。
ましてや、滞納に対して同じ住民（理事）が催促をするということは、できればやりたく
ない役割ではあります。
だからといって、甘えてばかりいては、管理組合にとっても滞納者にとっても、益々泥沼に
はまってしまいます。
理事会に人材や時間、知識等がなければ、誰かがその手助けをしてやるべきです。
その一番身近にいるのが、管理会社のフロントではないでしょうか。
理事と真剣に向き合って、どうやって滞納金をなくしていくかの手だてを考えてやるのが
管理会社だと思っています。
管理会社は、理事会支援という業務も担っているのですから。
勿論、それ以外にも相談するところはあるでしょうが。
しっかりしているマンションについては、管理会社の手助けがなくても十分やっていけます。
滞納は、大きくなって裁判とか競売とかにいくまでの過程が大切だとおもっています。

[148: 匿名さん]

>滞納金に対して、区分所有者が責任と自覚をもたなければならないのは当然のことです。
>しかし、それができない、分からない、時間がないマンションも多いのです。

当然の事ができていないんだから自業自得。
こういう輩多すぎる。反省すべき方向が頓珍漢。

[149: 前期高齢管理士]

＞１４７
＞誰かがその手助けをしてやるべきです。

誰かとは管理会社を指すのでしょうが、（深刻度にも依りますが）残念ながら私は実例を知りません。
滞納だけではありませんが、組合資産が毀損された組合から逃げ出した管理会社なら知っていますが…。

[150: 匿名さん]

全国には、解決できないマンションが多いということをいっているのです。
理事会が全く開催されないマンションも多々あります。
理事は輪番制で、殆どマンションの管理にはタッチしない。
殆ど管理会社に任せっぱなしの理事会も多いですよ。
当然、工事や点検も管理会社に任せっぱなし。
管理会社はやりやすいので、改善とかはしたくないし、総会とかで
質問があれば、適当にお茶を濁す。
住民の中には、これではいけないと思っても、実際は中々動けない。
そういうマンションを自業自得で片づけていいものか。
マンションの管理を業としている管理会社が、そういうとこをフォローしなくては、
一体誰がやるんですか？
そんなことはいつまでも続かないし、そういう管理しかできないようなら、いずれ
マンション管理士の台頭を許すことになりますよ。

[151: 匿.名さん]

>理事会が全く開催されないマンションも多々あります。

初めて聞く話です。
定期総会はどうしているのだろう・・・

[152: 匿名さん]

>>150(=142=147)
148です。あなた、組合役員は後見人が必要な人ばかりだと思っているんですか。
社会人としてどう行動してんですか？

お客さんから指定された日時に入金がありませんでした。どうしていいかわかりませんか？
普通は、電話、メール、訪問、文書の送付のどれが適切か状況を考えながら判断するんじゃないですか？
忙しくて手が離せないなら、部下に行かせる、上司に行ってもらう。何れにしても頭を使って動くんじゃないの？

もちろん、この先は大丈夫だから放っておくというのも一つの判断。
>>142のようにどう督促していいか分からないなんてチャンチャラ可笑しい。

日本語は正しく使いましょう。「分からない」じゃなく「やらない」だけのこと。
だから、自業自得。反論あればどうぞ。

ああ、管理会社の督促状況を確認できない組合がマンション管理士を上手く使いこなせるはずがない。
これにも反論くださいな。

[153: 匿名]

管理会社が滞納処理は専門外と逃げるのは敵前逃亡に等しいですね。
お金を集める事を業務にするのなら完全に仕事をやりきってもらいたい訳です。
例えば新聞配達の集金業務は締切期日までに集金出来なければ手当てがｶﾞｸｯと落ちるそうです。
片や管理会社は収納口座に入ってこようがこまいがﾁｮｺﾁｮｺっと督促して理事長に月次報告して知らん顔。

その癖最近は占有部のリフォームやお助けサービスみたいな事を積極的に展開し始めています。
それだって専門外の事ではありませんか？
都合のいい所だけ専門家だ専門外だと使い分けるのは虫がよすぎやしませんか？

[154: 匿名さん]

＞そういうマンションを自業自得で片づけていいものか。

いい。
それが現実。
いやなら何とかしましょう。いつでもアドバイスするし、ヘルプしますよ。
他人がなんとかする問題ではないのです。

災害ボランティアだって、ボランティアの助けを受ける本人がやる気がなければ、ボランティアは困ってしまいますよ。

[155: 匿名さん]

>>139
>管理組合から債権を買い取り利益を上げる方法もあるでしょう。
>滞納問題で困っている管理組合には喜ばれると思いますよ

100万円の延滞債権いくらで売るつもり？

[156: 匿.名さん]

>>150
>そういうマンションを自業自得で片づけていいものか。

あれれっ？
>>75 では、
>この３つ（少額訴訟、支払督促、民事調停）は、素人でも簡単にできますよ。
と書いてあったと思いますが・・・

[157: 匿名]

>>155
さあ、私の住むマンションには売るべき債権はないので答えようがありません。
現実にそういうシステムが稼働すれば需要と供給のバランスで値段が決まるんじゃないですか。

つーか、そこは突っ込み所じゃないでしょ。

[158: 匿名さん]

＞債権回収はプロでも厄介、素人の理事さんが泣こうがわめこうが取れませんよ。

＞あ、管理会社は何処も真剣に回収業務はしませんよ、専門外だからね。

ここは合法なら何でもできると思う浅はかな御老人達ばかりですね～

その通り、あきらめが肝心、住人の質、民度の問題。

[159: 匿名さん]

>152
現実は、理事会が全く開催されてないマンションは結構ありますよ。
滞納金についても、管理会社に任せっぱなしで、理事は動いていない。
そして、どうしようもなく、大きな滞納金になれば、弁護士とかに相談に
いくマンションの事例をいっているので、うちのマンションのことをいっているのではありませんよ。
そういう動かない、動けないマンションについて、管理会社は何もしなくて
いいんですかといっているのですよ。
一応督促業務はあるんでしょう。
そういうマンションは、管理会社が手を差し伸べないと、滞納額は膨らんでいき、
管理組合も滞納者も八方ふさがりの状態になるのです。
やれてるマンションのことより、やれてないマンションをどうするかでしょう。
やれてないマンションはやらない方が悪いのでしったことではないで済ませますか。
それも一理ありますが。

[160: 匿名さん]

>>159
ある日突然、巨額の滞納になる訳ではないでしょう。
定時総会の添付資料でどんどん増えてきているのに反応なし？
まさか、定時総会すら開かれてないの？

[161: 匿名さん]

>>157
>滞納問題で困っている管理組合には喜ばれると思いますよ

喜ばれる価格で買いっこないって。
金融機関から債権をまとめて買う債権回収会社(サービサー)は、一部の債権を除き1債権1円で買うのが基本だそうな。
あんた1円でも10円でもいいが売って喜ぶのか？

[162: 匿.名さん]

>>159
>現実は、理事会が全く開催されてないマンションは結構ありますよ。

独自調査ですか？
ソースを明らかにしたほうがよいと思います。

＜参考＞
国交省の「平成２０年度マンション総合調査結果」の「理事会の開催状況（Ｎ＝２，１６７）」では、
Ｏ 開催したことはない・・・１（０．０％）
Ｏ ほとんど開催していない・・・３２（１．５％）
と発表されています。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-06.pdf

[163: 匿名さん]

>>159
当たり前の理事会すら開いていない→目先楽チン後で苦労する
理事会が機能して先手先手で対応→目先苦労し、後楽チン

バランスが取れていますが。。。

[164: 匿名さん]

>>159
>理事会が開かれていないマンション

まさか、管理会社が役員一軒一軒回って今日は理事会ですよ、って声かけるのか？
幼稚園児じゃあるまい。

[165: 匿名さん]

100組合中、一つあるかないかのレアケースでお門違いの管理会社をバッシングとは。
管理会社の方が気の毒というもの。

[166: 匿.名さん]

>>69-77 を読むと、
少額訴訟や支払督促は、“ 素人でもできる ” “ 素人でも簡単 ” “ こんな誰でもできる簡単なもの ” ときて、
止めは、>>79 で、
>弁護士に頼まなくても、少額訴訟や支払い督促の手続きをとると滞納者にいうだけで、殆ど解決するものですよ。
>みんな、裁判官から支払い命令がでたら、ビビリますからね。
>管理会社にやらせればいいんですよ。
>それぐらいはやってくれますよ。
>但し、原告は理事長ですけどね。
>簡易裁判所から、用紙をもらってきておけばいいんですよ。
>そして、内容は同じにして、金額と日付だけ変えればいいようにしておけば、後は裁判所にもっていくだけだよ。

この主張がどのように >>147　>>150　>>159 に繋がるのか理解ができません。

[167: 前期高齢管理士]

＞１５９　匿名さん

あなたが一貫して主張されている主旨は解っています。が
「甘えてばかりいては、管理組合にとっても滞納者にとっても、益々泥沼にはまってしまいます」
だから「 管理会社が手を差し伸べないと～」と云う論旨には与しません。

「管理組合に自分達の責務について自覚を促すのはフロントだ」程度なら一応解ります。
（役員に耳障りなことは強くは言わないと思いますが…）

[168: 匿名さん]

延滞回収って既に出ている通り、色々なやり方がある。一概にどれが正解、不正解とは言いづらい。
それだけに、組合側が管理会社の助言を聞いて自ら判断する必要がある。

[169: 管理侍]

昔からのコテハンの方々を中心に的確なご意見が多数寄せられていますね。

管理会社は管理組合との契約に基づき管理事務を遂行します。
契約は言うまでもなく両者の合意事項ですね。
つまり、督促業務のやり方については予め合意済みのはずです。

もしも管理会社に契約不履行があるならば、履行の催告をするなり、解約するなりすればよいことです。
そんな会社に遠慮は無用。

また、標準管理委託契約書に記載の督促業務でさえ、やり方によっては非弁行為に該当する可能性もあります。
（この手の判例はまだなかったと思います）
そもそも自社の債権でもないので督促手段に限界があるのです。（新聞代の集金は自社の債権の話）

一方、債権を割り引くのは、もはやさんのコメントの通り債権放棄で全員合意が必要
（小規模マンションでない限りほぼ不可能）

結論として、未収金対応として大切なことは、

・組合は自己の債権である自覚をもつ
・理事は未収金の数字を常にチェックする
・管理会社の督促業務の履行状況を定期的に確認する
・ダメな管理会社なら変更する（担当者から適切な助言があることも重要）
・必要な場合は理事会として早目の決断をして法的措置に踏み切る
・そのために予め細則を定めておき、理事が交代しても同じ判断基準で粛々と手続きを進める
・弁護士を有効に活用する

そんなところでしょうか。

[170: 匿名さん]

だから、素人が滞納金回収出来るなら楽な世の中だよ。

観念しな、無いモン取れないのよ、組合ごときがさ。
先取特権も、抵当権には勝てないからな、爺さんたち。