パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[84: 匿名さん]

城南五山ではありませんが１５Ｆ以上くらいの高さであれば城南五山をすべて見渡せますね。

[85: 匿名さん]

ソニー通りってなにげにおしゃれな店が増えてきましたね。
３Ｍの入居も好材料です。

[86: 購入検討中さん]

ソニー通りに、ライフではなく、成城石井やクイーンズ伊勢丹が出来て欲しいなー

[87: 匿名さん]

そういう店はパークシティエリアにできますよきっと

[88: 匿名さん]

高台邸宅地をさらに上から眺めるなんて江戸時代には想像できなかったでしょうね。

[89: 匿名さん]

品川6分の品川タワーレジとここはどちらが高いですかね？意外に350ぐらいて同じかも。

[90: 匿名さん]

ゲートシティのスタバいいよね

[91: 匿名]

品川よりは、高いんじゃないかな。どっちに住みたいかで考えると。

[92: 匿名さん]

驚く高値で来るよ

[93: 匿名さん]

低層3LDK坪300でお願いします三井さん。

[94: 匿名さん]

40階建てだと、低層って何階くらいまでになりますか？

[95: 匿名さん]

３分の１で考えれば良いのでは？１階を抜いて。
つまり１４階まで。

[96: 匿名さん]

１４階で坪３００？

[97: 購入検討中さん]

これだけの再開発だとわくわくしますね。
このマンション第一希望です。たのむ安くしてくれ！！

[98: 匿名さん]

この辺は高輪も近くて雰囲気いいですよね。再開発のオフィス棟は土日は空くでしょうから、休日は人口密度が低く気分よく過ごせそうです。

[99: 匿名さん]

柘榴坂や品川駅方面まで徒歩圏内ですからね
休日にぶらぶら散歩するだけで楽しそうです

[100: 匿名さん]

＞＞９０さん
ゲートシティー自体がすごくいい雰囲気ですよね。大崎という場所柄そう混雑もしていませんしね。
ゲートシティー内になぜかパタゴニアがあるんですよね。いつ行ってもガラガラなのでどうして
ここに作ったのかいつも不思議なんですよね。つぶれてしまわないのかなとも思ってしまいます（笑）
Mon cherで堂島ロールが買えたり、焼きそばが有名な梅蘭があったりと結構穴場もしれませんね。

[101: 匿名]

１５Ｆで坪300で出していただいたら申し込みをしようと思います。それ以上の値段付けてきたら、賃貸のほうが特だと思います。
三井様、あまり高値を付けないで下さい。よろしくお願いします。

[102: 匿名さん]

パタゴニアの前はセガのゲーセンがありましたね。
ゲートシティのテナントは相当劣化しました。
前はスーパーはもとまちユニオンでしたし、大戸屋のところにはオーバカナルだったのになあ。

[103: 匿名さん]

ニューシティ大崎も最初は忠実屋系の高級スーパーだったのに撤退してダイエーが入って悲惨なことになりましたが、ダイエー撤退してライフが入って良かったです。

[104: 匿名さん]

15階で300って、夢見過ぎ。
割高キングの三井がそんな安値で出すと思う？

[105: 匿名さん]

割高キングは住友。

[106: 匿名さん]

低層で320くらいなら欲しいな。

[107: 匿名さん]

それなら余裕

[108: 匿名さん]

15階なら、350くらいですかね？
早く価格が知りたいです。

[109: ご近所さん]

大崎はとても住みやすいです。

[110: 匿名さん]

東雲もあるしスカイズも値下げ。近隣だと目黒や品川もそこまで高くないし、ここも安いんじゃないかな？

[111: 匿名さん]

グランスカイもそうでしたが方角、階数により坪１００万以上差が出ますよ。

[112: 匿名さん]

グランスカイ、安い部屋は仕様が悪いし。

[113: 匿名さん]

ここも同じじゃない？

[114: 匿名さん]

積水も３０階タワーを白金に作るみたいです。三田レジデンスや品川タワーレジデンスも含めて城南の山手線内側タワーの当たり年になりそうですね。

[115: 物件比較中さん]

そして供給過剰へ。

[116: 匿名さん]

品川タワーレジデンスの近くは法人所有の広いまとまった土地が多いからマンションはこれからも乱立しそう。

[117: 匿名さん]

私なら高ければどうせ高いならと高輪台に行く。安くてもこのエリアのタワーは食傷気味。買わないなあ。
ところで、供給過剰の上、安く出されたらグランスカイ、ルサンク、プラウドあたりの数年前のタワーを買ってた人が相場崩れでかわいそう。

[118: 匿名さん]

内陸も湾岸もタワマン供給過剰ですね。

[119: 匿名さん]

西向きの、角住戸はオフィスとお見合いだから、安いかな？
はやり一番高いのは北東の角かな
案外、南向きもいい景色な気はするけど、ゲートシティやシンクパークなどビル群ばかりの眺望なんだろうね

[121: 匿名さん]

まさか坪400とかはいかないよね？
さすがに大崎で400は。

[122: 匿名さん]

いや部屋によっては余裕でいくでしょ。

[123: 匿名さん]

平均でってことじゃない？
上層階はいくだろうけど

[124: 匿名さん]

ずばり平均３４０と予想。

[125: 購入検討中さん]

大崎もかなり価格が上昇したんですかね。OWCTは坪平均330だったような。それよりも高いとお得感がないなあ。仕様が超高級だったら別ですが。ペデストリアンデッキで結ばれてる訳でもないしお手頃価格でだしてくれないかなあ。

[126: 匿名さん]

ここは山手線内側だから。
外側より高いのは当然。

[127: 匿名さん]

OWCTは平均３２０くらいだったと思います。こことどちらが良いかは微妙でしょうね。。

[128: 匿名さん]

OWCTは330で売れなかったので310に値下げした経緯あります。310で買ったひとはかなりお得でした

[129: 匿名さん]

大崎駅から等距離の場合に山手線内側が外側より優れている具体的な理由はありますか？
それが説明できないと内側だから高いというの正当化できないのでは？

[130: 匿名さん]

山手線内側外側より駅からの距離がポイントと思います。3分と6分では3分の方が資産価値高い

[131: 匿名さん]

129さん
おそらく山手線内側に住んでいるって言いたいのでは？世間体、見栄だけではないでしょうか?

[132: 匿名さん]

学区と街並みでしょうね。湾岸の枝川と新豊洲の差というか。

[133: 匿名さん]

町並みって、そんなに良かったでしたっけ？

[134: 匿名さん]

OWCTはデッキでむすばれているのが本当便利ですよね。
パークシティはこの間歩きましたが、ちょっと遠く感じました。
ただ、景色はこちらの方が都会らしい景色が望めるのではないでしょうか。

[135: 匿名さん]

田町や品川とちがって大崎や恵比寿は山手線内外で価値の差はないよ。

[136: 匿名さん]

だよね。まあ大崎で山手線内側は五反田や品川が使えることかな。外側は線路で分断されているので例えば自転車だと山手線内側に入るのがむつかしい。逆に内側から外側に出るのもこんなんだが内側高いら外側に行く用事は少ないからね。

[137: 匿名さん]

大崎山手線内側には御殿山があるのでマンションの値段も高めになりますがここは御殿山ではないのであまり関係ないですね。街並みは今時点は全く良くないよ。

[138: 匿名さん]

132さんは豊洲を引きあいに出すところからして、あまり現地を知らないってことか。

[139: 匿名さん]

タワーなら、グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーが一番の狙い目ではないかな。


ところで、白金には、Happy Science関係の施設が方々で目に付くのですが、縁の地かなにかなのでしょうか。


一般論として、団体やその信者による不動産需要等は、資産価値維持に相応の効果があると聞きますが、白金においても同様の効果があるとの理解で宜しいでしょうか。

白金関係のスレで同様の質問すると、あまり外に知られたくないことなのか、直ぐに削除されてしまうのですよね。

[140: 匿名さん]

>139

負の効果しか思いあたらないけど。

[141: 匿名さん]

総本山が高輪だからしかたない。

[142: 匿名さん]

グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーは、ゲートで囲まれているの凄いと思います。ゲートの中の豊かな植栽、憧れます。

と言うより、一戸建てはもとより、超高級マンションは塀で囲まれているのは常識だと思うけど、なんで最近の（高級でない）マンションは囲いがないんだろ？

[143: 物件比較中さん]

白金のことなら、
白金　エルカンターレ　で検索したら紹介されてますよ。

[144: 匿名さん]

小学校の学区が御殿山なのが魅力的。所詮公立と言われてしまうかもしれないけど。。。
早くモデルルームに行きたいです。

[145: 匿名さん]

御殿山小は品川区では例外的にいいところですよね。

[146: 匿名さん]

御殿山は芸能人の師弟とかもいますが普通に運動会とか来てますね。

[147: 匿名さん]

ハッピーサイエンスの方達は日野学園に多いですよ。勧誘されることはないみたいですが独特のペンダントをしているのですぐわかります。

[148: 匿名さん]

御殿山小学校はそのうち、小中一貫校になると聞きましたが、本当でしょうか。
どちらにせよ、改築後なので、いいタイミングで新しい校舎なのは嬉しいですね

[149: 匿名さん]

中学は受験する人も多いでしょうね。個人的には一貫にはなって欲しくないです。。。

マンションに同い年の友達もたくさん出来そうなのでファミリーには良さそう。

どうか少しでも安く出して！

[150: 匿名さん]

小中一貫にはなりませんよ。中学受験率は7割くらいですかね。

[151: 匿名さん]

校舎建て替え中ですが完成すると今の一学年二クラスから三クラスになるため小規模のよさは若干失われるかもしれません。

[153: 匿名さん]

ここは中学は城南中（品川学園）ですよ

[154: 匿名さん]

山手線で探してます。
ここの地盤はどうですか？

[155: 匿名さん]

地盤はいいですよ。目黒川があるので標誤解されがちですが。

[156: 匿名さん]

洪水ハザードマップは事前に確認しておいて下さい。

[157: 匿名さん]

支持層が比較的浅いので杭を打たずに敷地を10メートルほど掘り下げるいわゆる直線基礎としていますね。
地盤がいいというのはちょっといいすぎかも。御殿山とかと比べると揺れやすいと思います。

[158: 匿名さん]

勝どきのＴＴＴでさえ直基礎ですから。

[159: 匿名さん]

タワーマンションなどの超高層ビルは通常直接基礎が使われ、それができない場合にやむなく杭基礎が使われますね。

[160: 匿名さん]

うーん大崎は昔に遡れば埋め立て地？！
予算があれば
やはり高台の高級住宅地が安心です

[161: 匿名さん]

御殿山小学校も工事してますね。

[162: 匿名さん]

大崎は埋め立てではないですよ。

[163: 匿名さん]

というかここ大崎じゃなくて北品川だよね

[164: 匿名さん]

埋立地というのは縄文海進の事じゃない？今より３メートルぐらい海面が高かったみたいです。アースダイバーマップをググってみてください。

[165: 匿名さん]

そういうのは埋立地といいません。沖積平野といいます。

[166: 匿名さん]

高台の高級住宅地というのは御殿山や高輪？

[167: 匿名さん]

確かに御殿山の斜面には縄文時代の遺跡があって貝殻なんかも出るみたいですね。

[168: 匿名さん]

そんな大昔どうでもよいかなぁ
ある程度高台であれば○

[169: 匿名さん]

海抜だと5メートルくらいですね。

[170: 物件比較中さん]

地盤に関しては、一口に低地といっても成り立ち次第で全然違います。
東京湾の奥から栃木や茨城の内陸部まで続く沖積平野では、元々の地盤は遥か下ですが、目黒川は台地を削ってできた谷ですので、縄文海進時代の堆積層の下まで掘れば、御殿山と同じ良好な地盤が出てくるわけです。
ＴＴＴあたりも武蔵野台地の東端の海に落ち込んだ斜面ぎりぎりでしたので同じでした。海への近さや標高だけではわかりにくい部分です。
高台の方が気分が良いかどうかは別ですが。

[171: 匿名さん]

170さん、詳しいですね。でも調べると調べるだけ物件購入に遠くなると思うので、ほどほどに。
調べるとどの物件も欠点があるのでなかなか購入に踏み切れないことがあります。

[172: 匿名さん]

まあ目黒川沿いというだけでは何も語れませんね。
３・１１のときは同じく目黒川の近くにある新馬場にある品川図書館は書架の本がかなり落下し復旧に数週間かかりましたが、このマンションの隣の御殿山小学校は特に被害もなく月曜日から普通に授業をやっていましたからね。

[173: 匿名さん]

価格は、8月くらいにならないと分かりませんかね。

[174: 匿名さん]

月曜日から授業をやっていた、ごく普通だからあまりプラスでもないような。

[175: ご近所さん]

ル サンク良いと思うんだけど盛り上がらないね
やっぱり大手じゃないと駄目なんですかね？
何だかんだでもここは三井だから売れるよ！
飯田橋の物件なんて断層の上にあって更に億ションばかりなのに高倍率で完売

[176: 匿名さん]

東雲の苦戦っぷりを見てるとここも安いと思うよ。

[177: 買い換え検討中]

東雲？
ピントずれてない？
検討対象比較なら、三田、白金台、遠くてもせいぜい富久までだろうに。

[178: 匿名さん]

戸数が多いところは地元需要だけじゃはけないから、適正価格というだけでは８００戸近い物件を完売するのは難しい。
他のエリアの検討者をひきつけるためにはあるていど割安感がないとね。

東雲も苦労しているというのはそういう意味ではないかな？

[179: 匿名さん]

相場より多少高くても、よいものであれば買いたい、高品質のものであればほしい、という層は確実にいるけどそういう人は限られているから大規模物件は割安感がないと難しい。

[180: 匿名さん]

相場というのはエリア内に比べてというのもあるけど、他エリアに比べてという側面もありますよ。
芝浦アイランドなどは従来の芝浦の相場にしては高いけど、他のエリアに比べれば都心に近いわりには割安なんじゃないか？という側面もありました。
大崎の場合は大崎相場が高くなっており、エリア全体としての割安感がイマイチないですが、大井町が高くなっているため大井町と同じ値段なら多少生活利便性は劣っても山手線駅である大崎にするわ、という他エリア希望だった人も来るかもしれません。

[181: 匿名さん]

正に大井町と迷ってます。

[182: 匿名さん]

芝浦と、比べる他のエリアって具体的にどこですか？
分譲時の芝浦が割安に見えるのは台場ぐらいですが？

[183: 匿名さん]

芝浦は相当広域から人集めましたからね。城南エリアに住んでいて例えば目黒区や世田谷区と変わらない値段なら芝浦住むわという感じでしょうか？