パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[801: 匿名さん]

浸水はしてませんよ。渋谷とか中目黒あたりでは道路冠水したけどね。

[802: 匿名さん]

五反田駅からサザンガーデンに続く、線路下を通るトンネルは浸水したよ
すごい臭いでした

[803: 匿名さん]

それは目黒川の水ではなく下水の水です。だからくさい。

[804: 匿名さん]

ブログによると、
ザ レジデンスは116部屋ということです。

[805: 匿名さん]

部屋ではなく、戸ですね

[806: 匿名さん]

太陽光発電があり、緑ゆたかで、そして、大崎駅３分。

高額確定ですね。

でも、たまに親水（浸水）するので
販売開始は冬の乾燥時期にしたら、よく売れますね。

[807: 匿名さん]

大崎駅6分だよね、ここ。

[808: 匿名さん]

↑ごめん、18階建ての方の話だったのね。

[809: 匿名さん]

目黒川沿いのパークホームズ目黒が坪３００弱でした。駅距離は近いけど目黒駅よりは駅力下だろうしレジ棟も３３０くらいじゃない？

[810: 匿名さん]

高層マンションの場合、坪単価を比較しても意味がないでしょう。
高層階と低層階の価格差が大きすぎて、なんの参考にもならない。

[811: 匿名さん]

買えるかどうかだから平均坪単価より最低坪単価の方が知りたいよね。

[812: 匿名さん]

最近は、階数の価格差が縮小してますね。
ついでに最近は、強気価格物件が多いけど。

[813: 匿名さん]

＞８０４さん
ブログって、三井の？

コンセプターとかのかな？

すみません。Ａ２興味あるので、教えてください。

[814: 匿名さん]

震災後、階数での価格差は縮小しましたが、今でも
隣に建物がある場合は眺望の抜ける階から一気に高くなる、
周りに何もなければ階数での価格差はあまりない

という状況は変わらないかと。

ここの場合はタワーも高層棟も方角での価格差が大きいように推察します。

[815: 匿名さん]

大崎は目黒川沿いに築30年前後のマンションが多いのですが、中古売り出し価格は坪単価で１８０万前後です。
築30年になると同じエリアの新築価格に比べると平均で５５パーセントくらいの価格になりますので逆算すると新築だと３３０万前後が妥当でしょう。
タワー棟は既存マンションに比べプレミアムが乗りますが、レジデンス棟は規模も既存マンションと同じくらいなので３３０と想定します。
タワーは駅から遠いことのマイナスとタワープレミアムが相殺されほぼ同じ価格になると想定しました。

[816: 匿名さん]

大崎WCTで＠３３０ぐらい。因に月島CGP（港区：三井・野村）が駅１分で３３０ぐらい。CGPは階数差は数十万単位で、その差はすくない方だと思います。 ここもこれくらいがいいところでは。。

[817: 入居予定さん]

来週、モデルルームに招待されていますので、行って参ります。
モデルルームの内装も準備できたとのことでございます。

わたくしは、地権者ですが、一般の方々への販売価格は
わかっておりません。

　すべて販売会社様の方で決定されるので、地権者の方々に聞いても
情報は無いと存じます。

[818: 匿名さん]

>816さん
月島は南角などの本来坪単価が高くなるはずの
良い部屋を地権者たちがたくさん押さえたので、それらが除外された結果、
平均坪単価は低くなってしまったと思います。

[819: 匿名さん]

>817
地権者の方は早いんですね。羨ましい。。
お手数となりますが、モデルルームを観た感想など頂戴できれば幸いです。
（個人的には天井高（最低260は欲しい；下がりで、240）、柱、梁の出方等、気になるのでそこらあたりも。。
設備はオプション対応できると思うのであまり気にはしておりません。）

[820: 匿名さん]

そういや再開発エリアにいくつか戸建もありましたね。
御殿山小学校横のライオンズマンションは道路拡張でなくなりましたが再開発エリア内ではないですよね。
あそこの区分所有者はどうなったんだろう。

[821: 匿名さん]

818さん

逆では？
マンション全体でいくらの利益、と考えるんだから、地権者以外の、その良くない部屋で利益が出る価格設定しないといけないんだから。

[822: 匿名さん]

地権者は従前権利との交換ですから角部屋や高層階を選ぶと中住戸や低層階を選ぶより面積が小さくなります。

[823: 匿名さん]

ブラウドタワー東五反田は下半分は地権者住戸で分譲されたのは上半分。だから分譲平均坪単価は高かったです。
逆に上半分が地権者住戸で下半分が分譲なら分譲単価は下がるはずですよね。

[824: 匿名さん]

地権者は何年も合意形成で10年以上待った上でしかも人によっては建設期間中は何年も仮住まいですからモデルルームが一般客より早く案内されるくらいは当然でしょう。

[825: 匿名さん]

＞823

お金払うのは分譲部分の購入者。地権者がどの住戸を取得するか問題ではない。
マンション全体で考えて、デベロッパーが建設費用＋アルファで売却して利益を出すためにはどうなる…？

[826: 匿名さん]

＞８１８
＞良い部屋を地権者たちがたくさん押さえたので、それらが除外された結果、
＞平均坪単価は低くなってしまったと思います。
良い部屋とは？東南角なんてごく一部ですよ。地権者は。ちゃんと価格表みてますか？　CGPの人気は上層階で分譲が買えるからですよ。地権者は中・下層中心です。

[827: 匿名さん]

地権者は従前権利を交換する。
つまり従前権利（例えば土地の持分）は５０００万あったとする。そして５０００万分の権利床を取得する。
簡単にいえばそう。高層階を選ぶと部屋は狭くなる、低層階だと広い部屋が取得できる。
ただしこの５０００万は分譲価格よりはだいぶ安い。デベの利益並びに販管費が乗ってないからね。

[828: 匿名さん]

>826
ちゃんと見てますよ。
CGP地権者が、最上階南側３部屋を押さえているのもね。

[829: 匿名さん]

再開発のスキームにもよるけど、地権者って事業主側に立つ立場。なので、最初に自分達の希望の部屋を確保できるし、モデルルームも先にお披露目される。駐車場とか地権者が優先されたり、管理規約にも地権者に有利な条文が入ってたりすることもある。それに地権者同士、もともと知り合いだったり、再開発の過程ででやり取りして地権者の間でまとまってたりする。そこに分譲購入者が入ってくわけだから、新参者扱い。再開発物件はそういうところも要注意。

[830: 匿名さん]

価格表は普通、南向きの部屋を中心にして一覧表にするのに、
CGPは北向きを中心に一覧表にしてるね。
南向き中心にしたら、地権者部屋が真ん中になって目立ってしまうからよくできてる。

[831: 購入検討中さん]

>829 で？おまえはばかだな。
おまえのプロファイルは、どこか、ほかの物件の営業だろ。

都心物件で地権者が入らないタワーマンションって
あるのか？　注意って、何を注意するんだ？　

埋立地とか田舎の物件勝手にかえばいいだろ。
何がいいたいんだかわからん。

[832: 匿名さん]

他の物件の営業なら自分の首も絞めることになるじゃない。間抜けは誰。

[833: 匿名さん]

まあ、落ち着け。
地権者に対するひがみに見えますぞ。

この板では、地権者さまからの、リーク情報と
地元の正しい情報が欲しいだけだ。

知ったかぶりの価格予想屋や、ほか物件へ誘導するコメントはスルー

[834: 匿名さん]

ゲリラ豪雨を受けて予定価格さがるんじゃないかな。

[835: 匿名さん]

＞８３３　同意。

従前権利なんて言葉、素人は使わないな。

まあ、情報は選別して、有用なものを取得すれば良い、それだけさ。

[836: 匿名さん]

調べてもどうもハッキリしないんですが、物件の場所って昔の目黒川の川筋だったところのようにも思えます。

ご存知の方、いらっしゃいますか？

[837: 匿名さん]

御殿山との境が崖のようになってるのは川のカーブで削られたと見るのが自然。

[838: 匿名さん]

昭和初期までの範囲では、川ではないですよ。

江戸時代も古地図を見る限りは、畑と記載ありました。
プリンスホテルさくらタワーの七軒茶屋の入口に、品川近辺の江戸時代地図ありますよ～
マニアックでごめん。
図書館で調べてみたら？

[839: 購入検討中さん]

＞835　ありがとう。冷静になった。

＞832さん、まあ釣りに乗ったな。
　　　　　　プロファイルしなおすと、東京でなく、郊外マンションに住む、
　　　　　　当物件の、三井関係者とみた。
　　　　　　理由は、要注意といっているのは、自分の住むマンションが違うからだ。
　　　　　　
　　　　　　地権者交渉と、法律条文ばかりみてるから、つい従前なんて使ってしまう。

　　　　　　従前なんて言葉使ってるところみると営業でなく、立ち退き担当者？
　　　　　　三井関係者なら、販売情報もシェアしちゃいなさい。
　　　　　　販売増、人気増になるなら、よいではないじゃないかね。

[840: 匿名さん]

基礎ができたみたいでみるみる立ち上がっていきます

[841: 匿名さん]

目黒川は江戸時代に大規模な瀬替えを行ってるのでその前が気になります。

[842: 匿名さん]

>>841
下が瀬替えの際に埋め立てられたかどうかということでしょうか??
そういった情報が聞いていないですねえ。。

瀬替え自体は理想の場所に街づくりをする為に必要な工事だったのかな、今の目黒川のルート、けっこう好きですよ。

再開発が楽しみですねえ。
物件もちょうどエリア内に含まれているだけに快適な環境になってくれると良いです。

[843: 匿名さん]

瀬替えしたのはもう少し下流では？
新馬場のあたりです。

[844: 検討中]

従前くらい法律云々の他にも普通に使うだろ。一般教養無いだけじゃ？
「以前の権利」とでも言うの？

[845: 匿名さん]

マンコミでいうところの地権者という言葉も正確には違います。
権利は変換してしまったのだからせめて元地権者というべきですね。

[846: 匿名さん]

クレーン4本目が立ちました。本体躯体も一段目はできましたね。

[847: 匿名さん]

順調に工事進んでいそうですね。来週のイベント三回目はなかなか埋まらないのでしょうか。まだ募集してますね。

[848: 匿名さん]

事前説明会はそんなものでしょう。

[849: 匿名さん]

時期が悪いよね。

[850: 匿名さん]

お盆やすみ近いですからね笑。セレモニー的な催しだけで具体的なお話はありません。。

[851: 匿名さん]

予定価格ぐらい出るでしょう。さすがに。

[852: 購入検討中さん]

８４７＞すでに予約埋まってますね。先週追加公演のお知らせが来たと思ったらもう満席ですか。。。
予約できませんでした。
人気はさすがにありそうですね、
価格が高くなりそうです。欲しい物件の一つなのですが。。。

[853: デベにお勤めさん]

わたしはここと関係ありませせんが、
パークシティ大崎は、都市再生地域のため、特殊ですので、
長年再開発の準備組合など、20年くらいかけて
権利関係が複雑に絡み合ってます。
一部、区会議員が、問題にしてましたよね。

業界でも販売動向は注目されてます。

業界全体で盛り上げていきましょう。

[854: 匿名さん]

＞８５３
おー、度胸あるね。

[855: 匿名さん]

以後コメントしませんよ

[856: 匿名さん]

西向き３階中住戸で坪２７０からかな。

[857: 匿名さん]

最低坪単価はその近辺ですかね。
まあ、そういった住戸は１期１次で抽選になって、全て売れてしまうでしょう
から、狙っている人は今のうちから準備しておかないと。

[858: 匿名さん]

え～？そんなに安いかい？

[859: 匿名さん]

大崎ですから。

[860: 匿名さん]

内側とはいえ駅から6分だし直結でもないし、その程度かな。

[861: 匿名さん]

じゃあその部屋は倍率10倍は行くな。

[862: 匿名さん]

三階西向き3～9階各階五戸だとして35戸もあるわけで、倍率１０倍はどんなに安くても無理。

[863: 匿名さん]

ここの価格っていつになったら発表されるの？　10月以降の契約になるから、消費税は8%前提になるんだよね？　消費税がどうなるか未確定だから発表できないのかな。

富久クロスやクラッシィ東中野と比較検討してる人が多いと思うけど、あちらは9月契約。早く価格出さないと、逃げられちゃうよー

[864: 匿名さん]

そんな広域で検討するやつは少数派。資料請求も半数は地元品川区民あとの四分の一はその他の城南エリアと聞いた。

[865: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋が今日最終期の登録締切。駅直結で、高級仕様、間取り完璧。パークシティ大崎とは比較にならないが。

[866: 匿名さん]

２００６年分譲のルサンク大崎シティタワーの低層階の線路側の部屋の坪単価は２５０くらい。3階あたりの平均で２８０前後。3階でも高い部屋だと３００くらいでした。

安い時代でそんなもん。今だと最低一割くらいはあげてくるのでは？

[867: 匿名さん]

＞10月以降の契約になるから、消費税は8%前提になるんだよね？
消費税後の物件という位置づけだと思います。税は建物部分だけにかかってきますので、土地分含めての税込みでの”正式”価格の公表は９月以降になると思いますよ。

[868: 匿名さん]

仕様・設備は月島CGP程度ですかね。あそこのMR見ましたが高級ではなかったです。（庶民的仕様）お隣のグラスカ以下？　パークホームズ並み？

[869: 匿名さん]

富久は、９月→１０月→９月、と販売時期を動かしました。
早くするように、客から言われたんじゃないかなあ。
ここは、早くするように言う客はいないのかな。

[870: 匿名さん]

ルサンクは駅３分、パークシティは６分。仕様はグラスカよりは下がるらしいです。

[871: 匿名さん]

だから安くなると予想？

[872: 匿名さん]

団地的庶民派マンションになることは間違いないので、低層階３００、中３２０、高３４０−５０？
すみふwctより高いと考えるな。こちら駅遠いしね。

[873: 匿名さん]

庶民の定義がわからんけど坪単価３００万だとしても70平米台のファミリータイプだとグロスで７０００万ちかいから世帯年収１０００万だと自力じゃ無理です。
親の援助などがなければ最低１５００万ないと買えないと思う。

[874: 匿名さん]

そうですね、世帯年収1500は必要でしょうね。

[875: 匿名さん]

１５００なんか、共稼ぎであれば可能でしょ。

[876: 匿名さん]

品川区（北品川５丁目）の世帯平均年収は７００万ちょいぐらい。

[878: 匿名さん]

瞬間風速の１５００万だと無理です。ローン支払いのために１５００万を最低２０年程度維持する必要があるから共働きだと結構大変だよ。

[879: 匿名さん]

>>877

シティタワー品川

[880: 匿名さん]

そんな三流デベの物件を例に出すとはw

語るに落ちるとはこのことかw

[881: 匿名さん]

シティタワー品川はみんなの大好きな財閥デベで施工もここと違ってスーゼネだよwwww

[882: 匿名さん]

はいはい、この物件の話題に戻りましょうね。
ハイグレードと書いてある以上、高いんでしょうね。

[883: 匿名さん]

一階部分が立ち上がりました。

[884: 検討中]

この規模この立地で高値でさばききれるかな。
月島のと違って子育て世帯を狙うならある程度抑えるかもしれない。
ただ、どうせ管理・修繕は嵩みそうだから、結局高くつきそうだ。
公式HPの間取りはかなりいいので期待。

[885: 匿名さん]

グラスカより仕様が下がるってどこからの情報ですか。ほんとだとしたらがっかりだ。

[886: 匿名さん]

三井のグラスカの営業が言ってました。

[887: 匿名さん]

ということは値段もグラスカ以下ってことだね。グラスカより仕様が高くて値段も安いんじゃ客の信頼なくすよ。

[888: 匿名さん]

↑逆じゃない？　グラスカより仕様が低くて値段が高いんじゃ売れない。

[889: 匿名さん]

＞グラスカより仕様が低くて値段が高いんじゃ売れない。
です、です。笑

[890: 匿名さん]

今週末のプレミアムフォーラム参加しても、予定販売価格帯わからないのかな。

[891: 匿名さん]

わからないみたいよ。

[892: 匿名さん]

予定価格出るって受付のお姉さんが言ってたよ。

[894: 匿名さん]

あちらはパークコートだからそもそも購買層が違う。ここは土地の仕入も安い時期だし。

[895: 匿名さん]

スミフみたいに高すぎる値段つけて、竣工後何年も売り続けるような真似だけはやめてほしい。見苦しい。

[896: 匿名さん]

>あちらはパークコートだからそもそも購買層が違う。ここは土地の仕入も安い時期だし。
ですね。ここはパークホームズクラスになるとおもう。パークcityの名称をつけてきているので。

＞スミフみたいに高すぎる値段つけて、竣工後何年も売り続けるような真似だけはやめてほしい。見苦しい。
大崎WCTのスレみるとおもろいよ。上層階に構内MRもうけてまだ販売中。販売員の態度が横柄で住民からかなりの不評をかってるようだ笑

ここもそうならないこと祈るよww

[897: 匿名さん]

東雲や品川を見てると、割安と感じる値段で結構苦戦してる。３１１以来低地は嫌われている。ここもそれなりに苦戦するのでは。

[898: 購入検討中さん]

目黒川より低いですからね。

[899: 匿名さん]

895
あれ、グランスカイは竣工後何年も売り続けているんじゃなかった？

[900: 匿名さん]

最終１戸かな。億ションで。２年以上？結局販売してるのかな。