パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[586: 匿名さん]

>579さん
桐島さんは、自分らしい生き方をされている女性の代表として選ばれたのでしょうかね？
建築家のグランドデザイン構想の発表は見ておきたいプログラムだと感じますが、
その他コンセプターさん達のプレゼンテーションとは？共用設備はコンセプターさんの
提案次第で変わってくるという事なのでしょうか？

[587: 匿名さん]

桐島かれんが選ばれた理由は子供が４人もいるからじゃないですかね。

[588: 匿名さん]

三井不動産も大崎・五反田エリアのタワーマンションはこれで３棟目ですので、販売を重ねるごとにそれなりに学習しているのではないかと推察します。

グランスカイは想定していた顧客層と実際に購入した顧客層に多少ズレがあり、こちらで修正してきたという印象です。乱暴にいえばグランスカイは広告やモデルルームデザインや内装、そして施工業者を前面に出して訴求するなど、どちらかというと意思決定者として男性側に主に訴求してきた感じでした。

しかしこちらは完全に女性目線のマーケティングですよね。
グランスカイでも実質上の意思決定は奥さんが多かったのかもしれません。単なる想像ですが。

[589: 匿名さん]

値付けも学習して欲しいものですな。

[590: 匿名さん]

>>584

近隣物件の中古などを見ればわかりますが北東のビューが圧倒的によいからだと思います。

[591: 匿名さん]

先日、資料請求(電話)した感想です。
ここは売れ行きはいいだろうね。
総個数に対する資料請求者数から判断して売れ行きを予想、値付けを変えるんだと思う。
ご近所の某物件は販売が何度か延期になった挙句、即売だった（らしい）。
立地がよくないと思ったので我が家はそこは見送ったけど、電話もMRの係員ももすごく高ピーな応対だった。
当然、総戸数に対しての資料請求で、販売の予想はできるよね。
ここも電話の受付は、高ピーというほどじゃないけど、強気な感じはしたよ。

[592: 匿名さん]

>591

資料請求数じゃあてにならないよ。モデルルーム早期来場者の反応や要望書の集まり具合で価格や販売戦略を決定する。事前案内会とかってそのためのモルモット。

ちなみに期分け販売って、売れる見込みの分を売りに出すわけだから、即日完売はお約束。というか売る側の演出。そして次の販売で即日販売して人気ですよ～ってあおる。実際に人気があるかどうかは、一期販売戸数の総戸数に対する割合とか、物件告知あるいはモデルルームオープンから販売開始までの期間で判断。不振物件は時間をかけて小出しにせざるを得ない。

それから三井は売れてなくても高ビー。

[593: 匿名さん]

ドヤ顔ですね

[594: 匿名さん]

>586

設計はとうの昔に終わってる。コンセプターってデベが立案したコンセプトをプレゼンするだけの人形。

[595: 匿名さん]

自分の著書の宣伝で、まだ読んでないって発言した人もいるからね。芸能人なんてそんなもの。

[596: 匿名さん]

モデルルームどこに出来るんだろう？？かなり広いところじゃないと厳しいですよね。

[597: 匿名さん]

現地のすぐ近く、東洋製罐本社ビルの隣の元グランスカイのモデルルーム＆グランスイート白金高輪のモデルルームの跡地です。現在建設中ですが学校の体育館くらいの大きさがあります。

[598: 匿名さん]

楽しみですねー高いのかな？

[599: 匿名さん]

〈〈597さん
596です。ありがとうございます。

[600: 匿名さん]

自称営業さんでもいいので教えて！
72平米以上の３L南向き、8000万円の予算では何階くらいが買えそうですか。東南角なら言うことないんですが、それは無理？

[601: 匿名さん]

中央区キャピタルプレイスは高値でだされましたよ。野村が売り主からんでますが。海上物件（埋立地）であの値段。高杉です　WW。割高で買った瞬間含み損。。

ここも高いですね。九分九厘。あそこは８０００万台で中・上層階はGETできますが。

もちろん、立地・環境ともこちらの方がいいですがね。

[602: 匿名さん]

601さん、ありがとうございます。とても参考になりました。自分なりに、ぐらすかと併せて考えてみます。
他物件と比較したいので、一日も早く価格が知りたいです。

[603: 購入検討中さん]

このまえ招待状が届いたので、
日野学園で行われていたサイエンスカーニバルにも子供と行きました。
その時初めて大崎に行きましたが、緑も多く素敵な町でした。
今回の開発完成後はさらに良くなりそうですね。

ゲートシティのプレミアムフォーラムにも申し込みました。
楽しみにしています。
いい物件なだけに値段だけが心配です…。
三井の物件は高そうなコメントが掲示板に多いので。

[604: 匿名さん]

近隣だと品川、東雲、山王がありますがどこも高くないですよ。

[605: 匿名さん]

東雲が近隣？

[606: 匿名さん]

品川を越えてレインボーブリッジを渡るだけですから広域の視点でみれば近隣の部類なのではないでしょうか。
マンションの価格差はそれぞれの地域で違いますが位置関係としては品川・東雲・山王あたりは便利ですしここ大崎に住んで生活圏として見るとメリットがまだ浮いてくるかもしれないですね。
私なら車で目黒や自由が丘ぐらいなら行くと思います、鉄道ですと直線ルートがなく遠くなりますから。

[607: 匿名さん]

広域の視点でみれば近隣？イミフ

[608: 匿名さん]

野村との共同だけどレジデンス三田も前評判ほど高くなかった。

[609: 匿名さん]

＜中住戸＞
北向き、西向き：坪280～340
東向き：坪300～360
南向き：坪320～380

＜角住戸＞
北西角：坪300～380
北東角、南西角：坪320～400
南東角：坪340～420

このぐらいと思われます。平均坪335。
低層角住戸が高倍率目玉住戸になるかな。

[610: 匿名さん]

↑もう少し安いと予想。増税後物件だし。

[611: 匿名さん]

この辺りのタワーマンションは北東角が一番高い。
南は北より安いよ。

[612: 匿名さん]

＞「このぐらいと思われます」
＞「もう少し安いと予想」

…それは「予想」ではなく、「希望」と言います。
日本語は正しく使いましょう。

[613: 匿名さん]

ん、予想でいいんじゃないの？
610の予想に対して、611がもっと安いと予想したんだよねぇ。

[614: 匿名さん]

増税後物件、だから逆にもう少し高いと予想。
増税前が得なのはキャッシュ買い。

[615: 匿名さん]

606
品川を越えてレインボーブリッジを渡ると着くのは、台場有明。
東雲は更に先。
それを近隣と言うなら、湘南新宿ライン１本の武蔵小杉だって近隣。

[616: 匿名さん]

もう勘弁してやれよwwww

[617: 匿名さん]

コンシュルジュは、どうするのかな。

[618: 匿名さん]

北or東側の高層階からは、東京湾大華火祭が見えますかね？

[619: 匿名さん]

余裕で見えます

[620: 匿名さん]

営業マンから聞いたけど、平均坪３３０前後らしいよ。本当だとすれば安いね。山王も下げてるし飯田橋と比べるとこの辺は人気ないのかな。

[621: 匿名さん]

再開発で土地の取得費がかかってないからね

[622: 匿名さん]

エントランスホールが公式にupされてますね。
なかなか良いと思います。

[623: 匿名さん]

しかし、フィットネスルームやランドリールームは正直いらない。
管理費高くして無駄なもの置くのは嫌だな〜。

[624: 匿名さん]

↑ここ、そんなん、あるんですか？いややわぁ。

[625: 匿名さん]

私は中層階は坪400って聞きましたけど。

[626: 匿名さん]

坪４００じゃ近隣中古よりかなり割高で買える人いなくなるよ。あり得ない。

[627: 匿名さん]

ランドリールームって何だろう。。。いらないな～。

[628: 匿名さん]

早く価格が知りたい～

[629: 匿名さん]

ようやくクレーンが建ちましたね

[630: 匿名さん]

＞、、ランドリールームは正直いらない。
普通、”洗濯場所”を指すんですが、ホント？！

洗濯機置場無い部屋なんか作るんですか？（笑）

[631: 匿名さん]

クリーニング屋では？

[632: 匿名さん]

ここ、キッズガーデンなんかも作るんだ。屋上でくつろげないじゃん。

エントランスupされたが、全然高級感ないね。なんか、コンセプトからしてあやしかったが、がっかり。。
こんなんで４００とかいったら誰も買わんよ。港区の高級マンション買えちゃう（笑）

[633: 匿名さん]

高級感ありますね

[634: 匿名さん]

ここはキッズマンションだね。子供嫌いには住めないな。

[635: 匿名さん]

下にはキッズ、上にもキッズ、フィットネスにもキッズ。。子育て施設も有りキッズタワー？、で高いの？（笑）

[636: 匿名さん]

高いんだなこれが

[637: 匿名さん]

御殿山小学校は改築後は今の一学年に二クラスから三クラスに増員予定。クラス２５人として１５０人の増員。
このマンションが増員分の大半を占めるのであろう。

[638: 購入検討中さん]

ここって低地ですよね？

[639: 匿名さん]

キッズルームとキッズガーデンは使っても数年。子供が大きくなったら不要な設備になるのでいらない。

[640: 匿名さん]

御殿山小学校って一貫校を目指すみたい。止めてほしいけど区の方針なんだろうな。

[641: 匿名さん]

御殿山は変えられないでしょう。中学で数が激減するから。品川の一貫校を推進してたトップも３月で定年になりました。

[642: 匿名さん]

ここキッズxx含め余計なものテンコ盛りで将来老朽化したら、管理修繕費高騰でえらいことになるな。ここ買う世代は３０、４０代だろ。年金ろくにでないし、老後カツカツやんけ。

[643: 購入検討中さん]

眺望良くなくてもいいからやはり日当たりで南の低層中住戸狙い・・・高いかな。。。
収納も多くてこの物件の間取りはかなりいいと思う。
ファミリーに特化して、値段あまり高くないといいんだが。。。

[644: 匿名さん]

三井（野村）の月島タワーで平均３５０ぐらいだよ。山の手外。ここ内だから３８０ぐらいからだよ。上、角は４００超え間違い無し。タワーで眺望悪いとドボンするよ将来。ここ、どうしても買いたいならお金だして少しでも条件のいいところがいいと思うよ。
まわりみてもわかる通りコンペ多いんでね。

[645: 匿名さん]

↑そうだな。人生頑張れ！

[646: 匿名さん]

月島タワーは駅直結。ここは徒歩６分。
あちら中央区。ここは品川区。
あちらスーゼネ。ここはスーゼネではない。

[647: 匿名さん]

ファミリーだと８０００万はないときついね。
日和って60平米代とか買っちゃうと子ども二人は無理。

[648: 匿名さん]

山手線内側って微妙立地の物件に限って強調するから、
却ってたいしたことのない物件なんだと思って間違いない。

湿気が高いうっそうとした低地だったよここ。目黒川凄く臭うし。
OWCTの方が良かった。

[649: 匿名さん]

山手線内側だと五反田と品川も使えるのがメリット。六本木もバスでいける。

[650: 匿名]

駅６分の中古と駅３分の中古では勝てないよ。住友の方がリセールは上。

[652: 匿名さん]

ランドリールーム設置しているマンションなんていまどきあるの（笑）
主婦がでかいかごもってエレベータとか内廊下あるくわけ？　WW

[653: 匿名さん]

五反田、品川、六本木　バスはちょっとね。
メトロがない時点で大きいマイナス。

[654: 匿名さん]

>>613
もしかして君、アスペ（アスペルガー症候群）ですか？

例えば、「日本が勝つと予想」というのは、
「（絶対に勝てない相手だけど）日本に勝ってほしいなあ」という意味なんですよ。
つまり「３３０と予想」というのは、「３３０になってほしいなあ」ということ。分かった？
「行間」を読みなさい。

[655: 匿名さん]

予想は予想だろう
苦しい言い訳だなｗ

[656: 匿名さん]

予想じゃなくて、「希望的観測」でしょ。

言葉知らないんだなあ。韓国の人？

[657: 購入検討中さん]

>>654
サッカー「日本 VS ブラジル」
⇒ブラジルが勝つと予想

これは、ブラジルが勝って欲しいなぁという希望になるのか？笑
日本に勝って欲しい場合でも使うだろ笑
どうでもいいがあまりにも強気に意味不明なことを主張してたので笑えてきました。

[658: 匿名さん]

654は、間違いを認められず、どんどんどつぼに
嵌まるタイプ

[659: 匿名さん]

少しでも早く間取りの情報が知りたいです。
コンパクトな２LDKは公式に出ている60平米(57㎡)みたいにひとつが
行燈部屋になっちゃうのかな。現時点で公式以外の間取りを見るのは無理？

[660: 匿名さん]

スカイズとか富久クロスとか高値予想が出る物件も、売り出しでは安くなる。ここも同じで最終的には安くなるでしょう。高くて売れなくて一番困るのはデベだから。。

[661: 匿名さん]

651さん、港区の激安物件って、どのマンションですか？

[662: 匿名さん]

パークホームズ品川？

[663: 匿名さん]

>> 662
何が言いたい?

[664: 匿名さん]

安い！安いよー！

[665: 匿名さん]

ここは土地の仕入はかなり安いはず。豊洲と同じで安い土地を大規模開発して割安に売り出す作戦でしょう。

[666: 匿名さん]

と期待してて意外に高かった富久クロスの二の舞と予想。

[667: 匿名さん]

大崎駅って山手線だけじゃなく、埼玉方面も横浜も千葉方面も行きやすい。国内出張の多い人は楽だね。

[668: 匿名]

３LDK５０００万台はありますか？方角にはこだわりません。

[669: 匿名さん]

面積的には城南における三井の中心的プロジェクトかと
思われるので、少しの所でケチらないで仕様もきっちりゴージャスにしてほしい。
中途半端に安いのはいやだな。

[670: 匿名さん]

＞これは、ブラジルが勝って欲しいなぁという希望になるのか？笑

当然、ならないよ。
まだ意味わかってないのか…。

[671: 匿名さん]

ランドリールームがあること自体、異常。チープな仕様間違いなしでは。グラスカの方が仕様は全然よさそうだが、さて。

[672: 匿名さん]

パークコートじゃない時点で容易に想像が付きそうなものだが。

[673: 匿名さん]

グラスカよりは安くすると昔グラスカの営業の人が言ってたよ。建物高さも規模もグラスカの方が上。

[674: 匿名さん]

高さも規模もほぼ同じだよ。こっちは階数が少ないけどね＝平均階高が高い

[675: 購入検討中さん]

670は何にこだわってるのか。。
明らかな矛盾を認めないのに誰も説得できないというたちの悪さ。

[676: 匿名さん]

高さはグランスカイが１５２メートルで、ここは１４１メートルですね。

[677: 匿名さん]

高さより軒高、階高が大事

[678: 匿名さん]

西松、裏金疑惑が持ち上がってるね。小沢事件もあったし。

[679: 匿名さん]

安い土地に安い施工会社のタワー。三井らしくないね。もっと高級路線でいいのに。

[680: 匿名さん]

三井も、パークリュクスシリーズなら
安い土地に安い施工の物件もあるよ。

[681: 匿名さん]

パークシティ＝比較的安価な土地を大規模開発して価値を高めて売る

というコンセプトかと思います。過去の事例を見れば分かるでしょうが。だから豊洲や武蔵小杉のように大化けするのかと。

[682: 匿名さん]

パークシティ浜田山もあるしね

[683: 匿名さん]

大崎はすでに大化けしてますよ。10年前に比べるとマンション坪単価も急上昇。

[684: 匿名さん]

10年前はマンション底値の時代です。
大崎に限らずマンション市場全体が安かった。

[685: マンション投資家さん]

北側、東側は、眺望が北品川４、５、６丁目、高輪４丁目の第1種低層がなるので、15階以上の抜けが良いはず。
ただし、北、東の低層階は、御殿山小学校および品川区の児童所があるため、やかましいはずなので、要確認。

西側は同じ再開発地区のオフィス棟があるので抜けが悪く、低層階はオフィスと窓越しにお見合いになります。
南側は、高層建物がないが、眺望は都心部側でないので、それほどよくない。

こんな感じだと思いますので、高層階の北東の角は、東京タワー、スカイツリー、レインボーブリッジと
狙えるので北東角が極端に坪単価が高いと予想します。

情報ソース。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/higasigota/saikai...