パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[417: 匿名さん]

株が上がってるのはアベクロによる政策誘導。実体経済が伴わないとこのまま持続することはない。デベの思惑としては、不動産バブルを願ってるんだろうけどね。売りしぶりと思われる兆候が出始めてる。

[418: 匿名さん]

416さんみたいなひとは同じ住民になりたくないな。

[419: 匿名さん]

じゃあどっかいって！しっしっ！

[420: 匿名さん]

６０００万台くらいだと共働き必死ローンみたいなのがきて自転車置き場増やせとかいうからやめて欲しい。

[422: 匿名さん]

東雲は安かったよ。

[423: 匿名さん]

東雲は三井以外も安い街だから。

[424: 匿名さん]

富久クロスも安いみたい。

[425: 匿名さん]

富久のスレに予定価格でてるけど、
80平米で9000万〜9999万の間って書いてある。
それが安いですか？

[426: 匿名さん]

それはプレミア住戸では？中層70平米で6000万台からあるみたいですよ。

[427: 匿名さん]

富久なんてうちの墓あるけど全然場所はよくないよ。

[429: 匿名さん]

ここは富久クロスより高い？安い？

[430: 匿名さん]

こっちのほうが高いよ

[431: 匿名さん]

五反田～大崎3兄弟を比較検討した当時、全体管理費別途など、グランスカイが一番高額だった気がします。
正確な数字は手元にないのですが、なぜか固定資産税も、グランスカイが高かったような記憶があります。

[432: 匿名さん]

三兄弟って五反田プラウドタワーとグラスカとウエストシティタワー？
どれが一番良かったの？

[433: 匿名さん]

>426
富久80平米9000万台も中層階価格ですよ。
70平米の6000万台から、は6990万円でも6000万台です。

あちらこちらに、富久が安いと書き込んでる人がいますね。

[434: 匿名さん]

高くても8000万台と言うことは、42階南向き70平米が8000万ジャストの可能性もあるわけで、やはり安いのではないかと？

[435: 購入検討中さん]

42階で8000万はありえないでしょう
マンションの資産的にその値段ならばどんなレベルの人達が購入するんだろ。
下層は？庶民過ぎ

[436: 匿名さん]

42階8000万円ありえますよ。
年収1600万円レベルです。年収の5倍だよ。

[437: 匿名さん]

最上階南向き70平米で8000万？

[438: 物件比較中さん]

平均坪単価で＠３６０ですから、南向き最上階は当然＠４００は超えると思いますよ。
＠４３０ぐらいかな？
そうすると７０平米でも９０００万は超えます。
もっとも、上層階は最低でも９０平米台だと思いますので１億１５００万以上にはなりますね。

[439: 匿名さん]

グランスカイ４０Ｆの平均坪単価は４２０万ですが、同じフロアによっても３６７万～４６４万とかなり幅があります。
坪単価の差はそれぞれ理由があるのですが（主に眺望の差）同じマンション、同じフロア、同じ面積の部屋でも坪１００万近い差がでるのですから「平均」という数字にあまりとらわれないほうがいいですよ。

[440: 匿名さん]

品川区の浸水実績図をみたら小関橋を下ったあたりの区画まではブルーになっていました
（ここと御殿山小学校は大丈夫）。
実績図作成の元になった平成元年と11年当時の経験がおありの方がいたら教えていただけませんか。
再開発に当たってはその辺の対策も講じられていると思うのですが、実際にどんな様子だったのか知りたいです。

[441: 匿名さん]

目黒川の治水対策はいろいろやってるが、再開発という意味では水防対策は特にないと思うよ。小関橋周辺は過去に水があふれたことがあるけど目黒川があふれたというよりは目黒川が満水になって、かつ降った雨が下水道のキャパシティを超えてそこらの側溝からあふれ出てたのは覚えてます。

[442: 匿名さん]

あと思い出したけど3年くらい前までは小関橋は人は渡れるけど車は渡れない橋だったんだよ。

[443: 匿名さん]

>>441さん、ありがとうございます。歩けないほどではなかったのですね。
マップを見ながら、駅から帰宅するときは山手通り？を迂回したのかななどと考えていました。

[444: 匿名さん]

でも警報がでたら目黒川には基本近寄らないほうがいい。あの普段ドブ川みたいなしょぼい川が牙をむく、マジで怖い。

[445: 匿名さん]

南向き最上階は当然＠４００は超える・・・
ここは元来地位よくないけど、再開発マジック発動だね。

[446: 匿名さん]

通常のマンションだと南側が高いですが、ここはおそらく坪単価も価格も最も高いのは都心＆東京湾ビューの北東の角だと思います。グランスカイもそういう価格設定です。

[447: 匿名さん]

最上階とその下はプレミアムフロアで室内仕様も他のフロアと異なるので違うレベルのマンションと考えたほうがいいでしょう。

[448: 購入検討中さん]

高いのは御苑ビューのほうなんじゃね

[449: 匿名さん]

最上階は震災後かなりプレミアムが剥がれてるから坪３８０ぐらいも十分にあり得るかと。

[450: 匿名さん]

>447

プレミア住戸作るのって、天上人と下々の人って区別されてるようで嫌いだな。どの住戸でもオプションでプレミアの内装を選べるってのにすればいいのに。

[451: 匿名さん]

ファーストクラスがあるお陰でエコノミーが安くなるみたいな話もあるので、悪い面ばかりではない。

[452: 匿名さん]

最上階は優越感を味わいたいひとが多少高くても買います。
買うひとがいるから不動産会社はプレミア住戸作るのだと思います。
買うひとがいるから作るという単純な構図ですよ。

[453: 匿名さん]

プレミアムフロアは専有部分の内装だけでなく共用廊下やエレベーターホール、ベランダや天井高なども一般フロアと異なりますからオプション設定での対応は申し込みタイミングもあってなかなかむつかしいでしょうね。

ただ中低層でグレードが高い部屋を希望する人もいますので、中層にプレミアムフロア（天井が３３０あります）パークタワー東京サウスのような例もあります。ただしその後フォロワーが続きません。

[454: 匿名さん]

タワマンの最上階を買う人は他にも不動産を持っているケースが多く目も肥えてます。あっちに２部屋、こっちに１部屋みたいなコレクターみたいな人いますからねーって仲介屋も言ってました。

[455: 匿名さん]

最上階ではなくても、タワー上層階の夜景と夕日はちょっと感動ものかも。
もう見慣れましたが、それでもたまにホテルの上層階に泊まると、うちのほうがきれいだなって改めて思います。
資金があれば景色のいいタワマン、コレクションしたいです（できないけど）。

[456: 匿名さん]

パークコート＞パークタワー＞パークシティ

三井のタワーのグレード。
グランスカイ低層仕様以下の可能性あり。
施工は売主の大成かと思ったら・・・２流だし。

思っているより、価格も低いのでは？

低層階６０平米前後で４０００万台でくる気がする。

[457: 匿名さん]

アジア富裕層がタワーのプレミアムフロアを買い漁っているというから
羽田に近いここも中国・台湾あたりの富裕層で即完売。

低層階がNo456さんのいうような価格なら、倍率が出ますね。

三井も一次完売になれば、超人気物件として後の販売がしやすくなるから
可能性があるかもしれません。

新豊洲の物件も高いところと低い価格体に人気があるそうです。

[458: 匿名さん]

【パークシティ大崎】「プレミアムフォーラム（仮称）」8月上旬開催のお知らせ／三井不動産レジデンシャル

なんかバカにされてる気がしてきたわ

[459: 物件比較中さん]

コレクターですが、パークタワーとパークシティについては、グレードの表示ではなくて単に形状と規模だけの表現ですから、ピンきりですよ。
例えばパークシティ浜田山は、仕様はパークコート以上、パークマンション以下でした。

グランスカイは、ちょうど土地仕入、資材建築費とも直近の一番高い時期に当たってしまったため原価の高さをカバーするのにものすごく苦労したのですが、ここはそんな事情はなかったですから、平均してグランスカイより仕様が劣ることはありません。三井は、住友みたいな儲けに対する意地汚さはありませんので。
ただ、高級マンションではなく、主に純居住層狙いのそこそこ仕様であることはすでに確認しました。（投資向きではない）
グランスカイに比べ、階高ひとつとっても余裕があることはすぐわかると思います。

[460: 匿名さん]

ここって、コンシェルジェサービスとか、パーティルーム・ゲストルームってあるかご存知ですか？
高級マンションなのか、庶民的マンションなのか今一つわかりません。

HPの滝沢眞紀子さんの『大崎style』に、ビストロuokinが出ていて笑ってしまいました。
スタイリッシュなレストラン？？
洋風居酒屋で夜の営業です。
お得感たっぷりで予約がとりにくい魚金グループ。

是非、現地に行かれるなら帰りの夕食にお薦めです（予約しないと入店は難しいです）

[461: 匿名さん]

大崎ならフレンチのおはらすがイイね！

[462: 匿名さん]

五反田近くの方が雰囲気のいい店揃ってるんだけどね～。

[463: 物件比較中さん]

ファッション雑誌感覚で、ほーら魅力的でしょぉ～ほしいでしょ～って
上から目線のパンフが不興を買っていることを理解してない。
大した内容じゃないのに冊子つくって配送して。

材料出尽くし、手仕舞い売りの株（大崎）を売り抜けようと必死な感じもまたね。

[464: 匿名さん]

標準階の階高はいくつですか？

[465: 物件比較中さん]

標準階はわかりませんが、１４１．３９ｍ（最高部はもっと高い）の４０階建てなら、単純計算で３ｍ５５ｃｍ、
エントランスフロアは別にしてもても、３ｍ５０ｃｍ以上はあるのでは？

[466: 匿名さん]

単純計算すると３．５メートル。グランスカイは平均すると３．３メートルです。

高さはほぼ同じですが階数か一割ほど少なくなる分、余裕があるようです。