パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[246: 匿名さん]

大崎で新築マンションの相場は駅8分、70平米で6740万円だそうです。昨日発売の別冊ダイヤモンドの情報です。駅6分だと7000万円ぐらいかな？

[247: 匿名さん]

三井的には大崎のブランド力を上げるためにパークシティなのでしょう。豊洲のタワーマンションも最初はカタカナのネーミングで豊洲の名を全面に出さずむしろ隠すようなネーミングの物件がほとんどでしたが、正面から豊洲の名をつけたのはパークシティ豊洲でした。

芝浦アイランドもそうですね。それまでは芝浦という地名に良いイメージ持っている人は少なかったと思います。
島状の埋立地はネガティブな感じでしたが、そこにあえてアイランドというネーミングを芝浦のイメージを変えて行こうという意気込みがありました。

デベロッパーの仕事としてはもともとブランド力のある土地によいマンション作るより、ブランド力のない街を開発し付加価値をつけて行く仕事の方が楽しそうだし意義も高いと考えます。

[248: 匿名さん]

でも芝浦はあまり変わらなかったけどね。。

[249: 匿名さん]

御殿山小学校は御殿山、小関、袖が崎の3町会の要望で品川小学校の分校として今から80年前に作られました。
大変な苦労があったと聞いていますが、今でも品川神社の祭りでは3町会の神輿が御殿山小学校に集合するなど結束も硬いです。

[250: 匿名さん]

芝浦は確かに中途半端に終わっちゃいましたね。外から人がこないので閉じた街になっちゃいました。
でもあえて賃貸棟をつくることで人が入れ替わり住民の老齢化を防止し、世代交代が起きやすいように配慮しています。効果が現れ他のエリアと差がつくのは20年後でしょう。

[251: 匿名さん]

スターコート豊洲やシエルタワー豊洲など豊洲ってマンション名に入ってたよね？247さんにはいまいち同意できない。

[252: 匿名さん]

残念ながら、パークシティ豊洲より先に
駅直結の豊洲シエルタワーが正面から豊洲の名を付けて即日完売しました。

それと芝浦は、30年くらい前のバブル時代にはライブハウスやディスコで人気の街だったんですよ。

街の成り立ち、を後から言い変えてしてしまうのはやだなあ。

[253: 匿名さん]

ジュリアナ東京も芝浦でしたね。

[254: 匿名さん]

ジュリアナ東京はバブル崩壊後ですよね。芝浦といえばゴールドとインクスティックが最初かな。でも住もうって場所じゃなかったよね。

シエルは半分以上がＵＲで分譲戸数が少なかったせいかすごい倍率でした。２０００年竣工のキャナルワーフタワーズが豊洲のタワーマンションとしては最初でしたかね？

[255: 匿名さん]

キャナルワーフは最近中古価格が大分下がってきた印象。

[256: 匿名さん]

近隣の築１０年ぐらいの中古が坪２５０ということを考えると、１０年で坪５０減価したと考えれば、ここも坪３００ぐらいじゃないと計算が合わないですよ。

[257: 匿名さん]

１０年で坪５０減価の根拠ってあるのですか?そこがないと説得力ないよ。

[258: 物件比較中さん]

近隣の東京サウス（2001築）は坪250なんかじゃ買えないですよ。長谷工のアクス御殿山（1996築くらい？）ならそのくらいかもしれませんが。

豊洲とついてるマンションはグランアルト豊洲（2001？）あたりが最初では？

[259: 匿名さん]

東京サウス、売り出しが坪２８０くらいだから、成約は２５０くらじゃない？

[260: 匿名さん]

一割も引かねえよ

[261: 匿名さん]

３ヶ月くらい在庫して焦ってきたころに、売主をうまくおだてれば１割くらい余裕で引ける。

[262: 匿名さん]

そういう話をしてるんじゃねーよばか

[263: 匿名さん]

262 おまえコミュニケーション能力低いな。トラックで歩行者天国つっこんだりすんなよ。

[264: 匿名さん]

ばかですか？

[265: 匿名さん]

チンピラが約2名。。

[266: 匿名さん]

妻の実家が御殿山だけど何か質問ある？
俺が知らん話は妻に聞いとく。

[267: 匿名さん]

ズバリ、普段のスーパーはどこに行ってますか?
複数を使い分けしてるとか、週末に大型店舗行ってまとめて買うとか
イメージできないので教えてください

[268: 匿名さん]

主力は生協、あとはライフか五反田東急

[269: 匿名さん]

あ、妻の実家の話ね。老人世代だからそんなに買わないというのもあるかも。あと豆腐は回ってくる豆腐屋から買う。

[271: 物件比較中さん]

とんちんかんな質問ですいません。小関橋を下ってすぐ左手の工事中もマンションでしょうか。

[272: 匿名さん]

268さん、ありがとうございました。五反田はチョット遠いかな

[273: 匿名さん]

五反田はバスがあるからね。大崎だと帰り坂だからね。

[274: 匿名さん]

Googleマップで見ると、御殿山のすぐ隣ですね。東向きはかなり眺望良さそうです。

[275: 匿名さん]

ライフは品揃えがいい。品川のクイーンズ伊勢丹とは大分違う。

[277: 匿名さん]

ソニー通りにライフができるというソースはどこでしょうか？！
知ってる方教えてください。

[279: 匿名さん]

スーパーはドミナントで出した方が配送効率がいいんだよ。

[280: 匿名さん]

ライフ予定地はソニー通りに面しているし三階建の建物は容積率も２００パーセントしか消化していないので、おそらく近隣の地上げが完了するまでのテンポラリーなものだと思う。ビルの施主は三井不動産なのでここは将来移転してパークシティエリアのスーパーになるのではないかな？

[281: 匿名さん]

ソニー通りもようやく電線の地中化が始まるようです。

[282: 匿名さん]

品川クイーンズの劣化はひどいですね。開店当初とは全く変わってしまいました。品川駅は駅内での乗り換えがほとんどですので乗り換え客の需要は期待できず（駅ナカのみ大盛況）、当てにしていた港南のタワーマンション住民の消費行動も思った以上にシブチンで高額商品がほとんど売れず、高い賃料に耐えられないようでここ数年負のスパイラルに陥っているようです。

[283: 匿名さん]

大崎からだと帰り坂なのですね。がっかり。

[284: 匿名さん]

このマンションは違いますよフラットアプローチです。坂なのは御殿山です。

[285: 匿名さん]

三井住友信託銀行に住宅ローン金利を確認したところ、下記のように上がっております。
まだ2年後ではありますがローンをお考えのかたは注意が必要でしょう。
　固定10年（引下げ適用金利）　年1.15%（2013年4月）→1.45%
　固定15年　　　　　　　　　　年1.60%→1.95%
　固定20年　　　　　　　　　　年1.80%→2.15%
　固定25年　　　　　　　　　　年1.90%→2.25%

[286: 匿名さん]

二年後はもうちょっと金利上がっている可能性ありますよね。
そこらへん充分検討しないとなと思っていたところです。。。

[287: 匿名さん]

大崎駅から坂なのかふらっとなのか
今度歩いてみます

[288: 匿名さん]

坂じゃないですよ。御殿山は坂ですが。

[289: 匿名さん]

フラットですよ。坂上なら逆に高くなるよ。

[290: 匿名さん]

大崎在勤の者です。大崎駅からフラットですよ。

[291: 匿名さん]

昔は台風の時とか目黒川があふれて冠水するくらいフラットです。

[292: 匿名さん]

この辺は今は大丈夫だけど、南品川とかはいまでも危なかったりします。

[293: 匿名さん]

みなさんありがとうございました。フラットなんですね。安心しました。

でも、
273さんは何だったんだろう。坂って言ってた。

[294: 周辺住民さん]

それは、御殿山に住んでる人が買い物に行く場所として、大崎ではなく、五反田に行くという話だったと思います。
五反田からはバスで帰れますが、大崎駅からは重い荷物を持って、坂もしくは階段を上る事になるので。

このマンションが出来る場所と御殿山は地図で見ると近いですが、大回りしないと行かれませんし、山の上と下は別物と考えていいと思います。

[295: 匿名さん]

ここもオフィス併設の広大な敷地があるようですが、、、グランスカイと同じパターンの管理費体系だとすると、ここの管理費も高そう。確かあちらは建物管理費＆修積に加えて、全体管理費＆修積があったと記憶してます。違ってたらごめんなさい。

[297: 匿名さん]

千代田区と品川区を比較するのが間違い。比較するならパークタワー東雲。

[298: 匿名さん]

専門家って誰？そのひとは予想よく当たるの？

[299: 匿名さん]

今週末は品川神社のお祭りだから再開発エリアを神輿がぐるぐるまわるよ。

[301: 匿名さん]

もうどっちが上とかどうでもいいよ。別に千代田区に住んでるわけでもないくせにムキになってなんなの？

[302: 匿名さん]

ある意味ってどんな意味？まあ飯田橋と比較なんかどうでもいいけど。

[303: 匿名さん]

千代田富士見との共通点はＪＲ駅近くの交通利便エリアにおけるオフィスと住宅の一体的な総合開発。同じ三井なのでこの手のプロジェクトは従前の相場より相当高くなるだろうという予測でしょう。千代田区と大崎が同等であるという意味ではない。

東雲と比べるべきという人は東雲と同じような価格にして欲しい、もしくは大崎が都心扱いされ、そして高くなるのは許せないといった感情的な理由による発言ですよ。

[305: 匿名さん]

大崎は副都心ですよね。格下の都心が副都心ではなく都心機能の一部を担うのが副都心です。だから副都心は都心の機能をフルに具備していません。
大崎はオフィスはあるけど行政機能と商業機能はほとんどありませんから。

[306: 匿名さん]

大崎は埼京線と湘南新宿ラインがあるため埼玉方面からのアクセスは今時点では品川駅に勝りますか、東海道線が東京以北まで直通になると優位性が失われる可能性があります。

[307: 購入検討中さん]

埼玉方面からのアクセス？
必要ないと思うのですが。あちらに行くこともないだろうし。
むしろすいた方がいいです。

[308: 匿名さん]

オフィス立地としては埼玉方面からのアクセスはそれなりに重要ですよ。大崎に都市機能を集積させるなら交通アクセスの充実は必須です。まあ大崎に住んでる人は埼玉に用はないと思いますけど。

[309: 匿名さん]

副都心と言っても、有明台場も副都心だし、
錦糸町亀戸も副都心だし。

[310: 匿名さん]

錦糸町のタワーマンションは高いよなあ

[311: 匿名さん]

ゲートシティ大崎はバブル崩壊で計画縮小されたからね。オフィスだけじゃなく外資系ホテルや美術館や劇場まで作る計画だったからね。

劇場は形を変えて四季がキャッツシアター作ったけど。

[312: 匿名さん]

錦糸町のタワマンはブリリアとパークか。
最近売った住友大京２１階建ては安かったですよ。

[313: 物件比較中さん]

現地を見てきました。案外低地なんですね。だから山の手と言わずに、山の手線内側って言ってるのかな。
夜遅くや雨が降ったときは、駅からマンションの入り口までが微妙な距離。
これからの土地なのでしょうが、周辺がまだ要再開発という感じで、入居してからもしばらくは落ち着かないかも。
結局、あとは仕様と値段との兼ね合いですかね。三井の内装、今度こそはと期待してます。

[314: 匿名さん]

案外というか小関橋の海抜が3メートルくらいですから埋立地の豊洲なんかと同じですよ。東側に隣接する御殿山は標高20メートル以上ありますからマンション５階か６階くらいの差があります。

[315: 匿名さん]

今週の東洋経済に三井が販売したタワマンで入居後に管理組合が修繕積み立ての段階的値上げをやめて、均等積み立てに変更したケースが掲載されていた。段階的値上げや一時金徴収は、未納が発生するリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでも均等積み立てが推奨されてる。何故、破綻する仕組みで売り続けるんだろう。

[316: 匿名さん]

稼げるときに稼ぐ発想だからでしょう。バブル期のデベなんか、崩壊すると判ってて宅地乱開発してたし、歴史は繰り返します。

[317: 匿名さん]

推奨でないにしても、破綻する仕組みまで言うのは言い過ぎでしょうかね。

均等にしても一時金徴収にしても、はたまた段階引き上げにしても、どの時期にいくらの修繕が必要か的確にシミュレーションできていて、その際の想定必要額をカバーできていれば良いのでしょう。別に破綻する手法ではなく、その管理組合サンが均等の方が良いと判断しただけでしょう。
ただし、販社が最初に提案して来るのが段階引上げパターンなのは購入時にランニングコストを少なく見せかけるため、でしょうかねえ、、、

三井に限らず、売り出し時に段階引上げのパターンで設定してくる物件が多いですし、必要額をどうやって確保して行くかは後年に管理組合で話し合って決める、というのが一般的かと思います。

[318: 匿名さん]

どうでもいいよ

[319: 匿名さん]

深夜3時になに三井かばっているんだか。もしかしたら営業さんかな？

[320: 匿名さん]

マンションはある程度住んだら買い替えですよ、特にタワマンは。
修繕費問題も買い替え理由の一つ。

[321: 匿名さん]

理想はね

[322: 匿名さん]

私も買い替えでここターゲットですもん

[323: 購入検討中さん]

近くの三井のマンションに住んでいますが、正直ここはいい物件ですね。東側の御殿山方面は間違いなく眺望含め抜群に良いですね。買い替え検討中です。

[324: 匿名さん]

タママン検討してるなら今週号の週刊東洋経済は必見。

[325: 物件比較中さん]

羽田空港が見える部屋なんかありますかね、あれば住みたいな

[326: 物件比較中さん]

27年夏入居のマンションを比較している最中なんですが、どうしてここは大成建設の施工じゃないんでしょう、売主なのに。

[327: 匿名さん]

入居時期指定ですか。なかなか手頃なマンション探すのは難しそう。でも中古マンションも視野に入れれば見つかるかも。

[329: 匿名さん]

バッチコーイ

[331: 匿名さん]

バッチコーイ

[332: 物件比較中さん]

株価乱高下で価格会議が紛糾してるでしょうね。

[333: 匿名さん]

富久クロスが安いからここも安いのでは。

[334: 匿名さん]

ここって多少は海抜高いとこにあるかと思ってましたが、海沿い埋立地とかわらないし液状化マップの黄色エリアだからやめました。川の近くだというのもマイナス。

[335: 匿名さん]

その分安いですよ。

[336: 匿名さん]

いや、地盤が強くもない低地エリアで最も割高なのが大崎。
いっそ潔く埋立地に行くか、ちゃんとお金出して内陸高台を買う。

[337: 匿名さん]

麻布台VS麻布十番みたいなものか。交通利便性なら後者だが、低地嫌いの人は十番は避けますよね。

[338: 匿名さん]

気になったので、東京の液状化予測Ｈ24年度改訂版を見てみました。
建設地は緑（液状化の可能性が低い地域）みたいです。
でもゲートシティのあたりは黄色ですね。

ついでに品川区の浸水ハザードマップも見てみたら、
実績は無いみたいですが、予想は0.2〜1.0メートルでした。

[340: 匿名さん]

富久は、オオザッパな価格帯しか発表されていないのに
アッチコッチに安いと書き込んでる人がいますね。

[341: 匿名さん]

野村のステマでしょ。あの会社はやることがえぐい。

[342: 匿名さん]

コンセプターと巡るという冊子がきましたね。
何の関係もない彼女たちにかける経費がもったいないですね。
ましてや共用空間へのアイデアなんて失礼そのもの。

[343: 物件比較中さん]

ほんと、コンセプターは無責任そのもの。
住む予定も買う気もないのにアイデア出しました、だなんてね。
デベが誠意ある仕事を放棄してる印象。

いいものであれば買うよ。
タレントたちに支払うコストを建物にかけろといいたい。

[344: 匿名さん]

>343

逆でしょ。デベが考えたアイディアをあたかもコンセプターが提案したふりをする。で、提案を元にこんな共用設備がありますってな具合。大規模物件のコンセプト立案なんて数年前だよ。そのあと設計作業があって、すでに終わってるるわけだし。

コンセプターの経費なんて、全くの無駄。

[345: 匿名さん]

コンセプターの経費自体はそれほどでもないでしょう。キョンキョンの富久とどっちがよいか。