パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[226: 匿名さん]

>224

それも地区計画に決められているとおり。ところでここって基本方針が決められてるだけで、用途そのものに縛りは無いよね。

[227: 匿名さん]

>>216さんの提示された資料を読んでください。

容積率９６０パーセントの内、住宅の用に供する部分が６４０パーセント以上、子育て支援施設が２２０パーセント以上とあります。

将来建て替えでこの容積率をフルに使いたい場合は、住民が少なくなったので半分はオフィスにしようとか、子どもが少なくなったので子育て支援施設はやめて老人ホームにしようとかはできないわけです。

[228: 匿名さん]

まあその頃はまた都市計画そのものを見直し、変更することになるだろうと思いますが理屈の上ではそういうことなのです。

[229: 匿名さん]

少子化対策だろうけど、子育て支援施設が義務のままで、少子化が進んじゃって子供がいなくて子育て支援設備が撤退した瞬間に既存不適格になっちゃう。子育て支援施設からの管理費も入らなくなっちゃうし。ここの地区計画って危ういかも。

[230: 匿名さん]

御殿山小学校の建て替え計画は１学年２クラス→３クラスに拡大する計画ですが将来的には少子化を見据え、老人向け施設への転用ができるような設計になっているという説明でした。

子育て支援施設は確か品川区に無償提供され御殿山幼稚園が再入居する予定だったと思います。

[231: 匿名さん]

ゆえに賃料は最初から入りませんので万が一御殿山幼稚園が廃園になったとしても既存不適格とはなりません。
それに既存不適格となったなったところでどうということもありません。

[232: 匿名さん]

このマンションの近くに北品川ホームズという規模の大きなマンションがあるのですが、マンションの中に小関児童センターが入居していますね。
権利関係はどうなっているのか知りませんが。

[233: マンション投資家さん]

現地みてきました。

北品川５丁目で、ソニー通りからも近く、御殿山小学校のとなりなので
良いロケーションですね。

ネーミングですが、パークシティ御殿山にすれば、良かったのにと感じました。

もったいないね。

[234: 匿名さん]

まあそもそも御殿山じゃないですからね。
もっとも住所的には大崎でもないんだけどね。目黒川の北側すなわち北品川、もしくは東五反田アドレスで大崎の名前をつけたマンションは初めてだと思います。

[235: 物件比較中さん]

物件から駅まで、朝はどのルートがいいのか、知っている方がいたら教えてください（目黒川を渡りきったあと）

[236: 匿名さん]

ゲートシティのエレベーターでデッキに上がるルートが一番近い。

[237: 匿名さん]

それか山手通りの近くにある階段を昇ってペデストリアンデッキに上がるルートですね。
マンション棟までデッキでつながっていたら、とても便利でしたけど、さすがにあの距離は無理ですね。。

[238: 匿名さん]

マンションの西側の業務ビルから目黒側まではつながるよ。昔は小関橋のあたりで目黒川をデッキこえてニューシティとつなげる計画だったこともあったみたいだよ。

[239: 匿名さん]

業務ビルにつながるルートだと、最短ルートにはならないですよね。
少し遠回りな気がします。

[240: マンション投資家さん]

大崎という名前でマイナス坪30万円という感じでしょうか。

300mほどで港区高輪４丁目になり、実を取るにはここはお得ですね。

大規模再開発で品川区も地権者ならば、地名、地番も変更して
品川区御殿山1丁目にしてしまえばよかったのにと思います。

D棟の名称に御殿山とつくかどうかです。

最上階北東角なら、自分自身で住みたくなってきました。

[241: 匿名さん]

御殿山というのは高台の住宅地を指すので、つけなかったのは三井の見識でしょう。
御殿山とつけるだけで坪30万上乗せできるはずもありませんし。

中古物件の価格をみればわかりますが、御殿山のマンションの坪単価がそう高いわけではありません。
広い部屋が多いのでグロスでは高額なものが多いですが。

[242: 匿名さん]

北品川5丁目は番地名が二桁（北品川5-10以降）がいわゆる御殿山地区となっており御殿山町会のエリアです。
番地名一桁（北品川5-1から5-9まで）は御殿山小学校を含む坂の下のエリアであり町会も御殿山ではなく小関と袖が崎の町会エリアとなっています。
御殿山エリアとは地図上では隣接していますが、ソニー通りを大きく迂回しないと相互に行き来ができず、同じ五丁目でも異なる街となっています。

[243: 匿名さん]

もっとも坂下のエリアは準工業地帯で建築規制がゆるいのでマンションが多く、その多くが御殿山という名前をつけています。坂上エリアは基本戸建でありマンションも3階以下の低層マンションが中心となりますが、
御殿山ガーデンにはホテルに併設された賃貸のタワーマンションがあるなど住宅のバリエーションが豊富です。

[244: 匿名さん]

確かに御殿山と付けなかったり、パークシティにしたり、庶民目線で好感が持てます。パークコート御殿山ザタワーなら割高確定だったと思いますので。

[245: マンション投資家さん]

詳細ありがとうございます。

地元の歴史上の意向で
小関、袖ケ崎　地区　　→　大崎　

※パークシティ小関ではわかりにくですものね。

パークシティ大崎
と命名された背景、プロセスを理解できました！

住宅地としての「大崎」のブランド力は低いですので
安く買って、実際には住みやすければ、人気がでて
高くリセールすることができそうですね。

ネーミング力のなさが投資効率をあげてくれそうです。

[246: 匿名さん]

大崎で新築マンションの相場は駅8分、70平米で6740万円だそうです。昨日発売の別冊ダイヤモンドの情報です。駅6分だと7000万円ぐらいかな？

[247: 匿名さん]

三井的には大崎のブランド力を上げるためにパークシティなのでしょう。豊洲のタワーマンションも最初はカタカナのネーミングで豊洲の名を全面に出さずむしろ隠すようなネーミングの物件がほとんどでしたが、正面から豊洲の名をつけたのはパークシティ豊洲でした。

芝浦アイランドもそうですね。それまでは芝浦という地名に良いイメージ持っている人は少なかったと思います。
島状の埋立地はネガティブな感じでしたが、そこにあえてアイランドというネーミングを芝浦のイメージを変えて行こうという意気込みがありました。

デベロッパーの仕事としてはもともとブランド力のある土地によいマンション作るより、ブランド力のない街を開発し付加価値をつけて行く仕事の方が楽しそうだし意義も高いと考えます。

[248: 匿名さん]

でも芝浦はあまり変わらなかったけどね。。

[249: 匿名さん]

御殿山小学校は御殿山、小関、袖が崎の3町会の要望で品川小学校の分校として今から80年前に作られました。
大変な苦労があったと聞いていますが、今でも品川神社の祭りでは3町会の神輿が御殿山小学校に集合するなど結束も硬いです。

[250: 匿名さん]

芝浦は確かに中途半端に終わっちゃいましたね。外から人がこないので閉じた街になっちゃいました。
でもあえて賃貸棟をつくることで人が入れ替わり住民の老齢化を防止し、世代交代が起きやすいように配慮しています。効果が現れ他のエリアと差がつくのは20年後でしょう。

[251: 匿名さん]

スターコート豊洲やシエルタワー豊洲など豊洲ってマンション名に入ってたよね？247さんにはいまいち同意できない。

[252: 匿名さん]

残念ながら、パークシティ豊洲より先に
駅直結の豊洲シエルタワーが正面から豊洲の名を付けて即日完売しました。

それと芝浦は、30年くらい前のバブル時代にはライブハウスやディスコで人気の街だったんですよ。

街の成り立ち、を後から言い変えてしてしまうのはやだなあ。

[253: 匿名さん]

ジュリアナ東京も芝浦でしたね。

[254: 匿名さん]

ジュリアナ東京はバブル崩壊後ですよね。芝浦といえばゴールドとインクスティックが最初かな。でも住もうって場所じゃなかったよね。

シエルは半分以上がＵＲで分譲戸数が少なかったせいかすごい倍率でした。２０００年竣工のキャナルワーフタワーズが豊洲のタワーマンションとしては最初でしたかね？

[255: 匿名さん]

キャナルワーフは最近中古価格が大分下がってきた印象。

[256: 匿名さん]

近隣の築１０年ぐらいの中古が坪２５０ということを考えると、１０年で坪５０減価したと考えれば、ここも坪３００ぐらいじゃないと計算が合わないですよ。

[257: 匿名さん]

１０年で坪５０減価の根拠ってあるのですか?そこがないと説得力ないよ。

[258: 物件比較中さん]

近隣の東京サウス（2001築）は坪250なんかじゃ買えないですよ。長谷工のアクス御殿山（1996築くらい？）ならそのくらいかもしれませんが。

豊洲とついてるマンションはグランアルト豊洲（2001？）あたりが最初では？

[259: 匿名さん]

東京サウス、売り出しが坪２８０くらいだから、成約は２５０くらじゃない？

[260: 匿名さん]

一割も引かねえよ

[261: 匿名さん]

３ヶ月くらい在庫して焦ってきたころに、売主をうまくおだてれば１割くらい余裕で引ける。

[262: 匿名さん]

そういう話をしてるんじゃねーよばか

[263: 匿名さん]

262 おまえコミュニケーション能力低いな。トラックで歩行者天国つっこんだりすんなよ。

[264: 匿名さん]

ばかですか？

[265: 匿名さん]

チンピラが約2名。。

[266: 匿名さん]

妻の実家が御殿山だけど何か質問ある？
俺が知らん話は妻に聞いとく。

[267: 匿名さん]

ズバリ、普段のスーパーはどこに行ってますか?
複数を使い分けしてるとか、週末に大型店舗行ってまとめて買うとか
イメージできないので教えてください

[268: 匿名さん]

主力は生協、あとはライフか五反田東急

[269: 匿名さん]

あ、妻の実家の話ね。老人世代だからそんなに買わないというのもあるかも。あと豆腐は回ってくる豆腐屋から買う。

[271: 物件比較中さん]

とんちんかんな質問ですいません。小関橋を下ってすぐ左手の工事中もマンションでしょうか。

[272: 匿名さん]

268さん、ありがとうございました。五反田はチョット遠いかな

[273: 匿名さん]

五反田はバスがあるからね。大崎だと帰り坂だからね。

[274: 匿名さん]

Googleマップで見ると、御殿山のすぐ隣ですね。東向きはかなり眺望良さそうです。

[275: 匿名さん]

ライフは品揃えがいい。品川のクイーンズ伊勢丹とは大分違う。

[277: 匿名さん]

ソニー通りにライフができるというソースはどこでしょうか？！
知ってる方教えてください。

[279: 匿名さん]

スーパーはドミナントで出した方が配送効率がいいんだよ。

[280: 匿名さん]

ライフ予定地はソニー通りに面しているし三階建の建物は容積率も２００パーセントしか消化していないので、おそらく近隣の地上げが完了するまでのテンポラリーなものだと思う。ビルの施主は三井不動産なのでここは将来移転してパークシティエリアのスーパーになるのではないかな？

[281: 匿名さん]

ソニー通りもようやく電線の地中化が始まるようです。

[282: 匿名さん]

品川クイーンズの劣化はひどいですね。開店当初とは全く変わってしまいました。品川駅は駅内での乗り換えがほとんどですので乗り換え客の需要は期待できず（駅ナカのみ大盛況）、当てにしていた港南のタワーマンション住民の消費行動も思った以上にシブチンで高額商品がほとんど売れず、高い賃料に耐えられないようでここ数年負のスパイラルに陥っているようです。

[283: 匿名さん]

大崎からだと帰り坂なのですね。がっかり。

[284: 匿名さん]

このマンションは違いますよフラットアプローチです。坂なのは御殿山です。

[285: 匿名さん]

三井住友信託銀行に住宅ローン金利を確認したところ、下記のように上がっております。
まだ2年後ではありますがローンをお考えのかたは注意が必要でしょう。
　固定10年（引下げ適用金利）　年1.15%（2013年4月）→1.45%
　固定15年　　　　　　　　　　年1.60%→1.95%
　固定20年　　　　　　　　　　年1.80%→2.15%
　固定25年　　　　　　　　　　年1.90%→2.25%

[286: 匿名さん]

二年後はもうちょっと金利上がっている可能性ありますよね。
そこらへん充分検討しないとなと思っていたところです。。。

[287: 匿名さん]

大崎駅から坂なのかふらっとなのか
今度歩いてみます

[288: 匿名さん]

坂じゃないですよ。御殿山は坂ですが。

[289: 匿名さん]

フラットですよ。坂上なら逆に高くなるよ。

[290: 匿名さん]

大崎在勤の者です。大崎駅からフラットですよ。

[291: 匿名さん]

昔は台風の時とか目黒川があふれて冠水するくらいフラットです。

[292: 匿名さん]

この辺は今は大丈夫だけど、南品川とかはいまでも危なかったりします。

[293: 匿名さん]

みなさんありがとうございました。フラットなんですね。安心しました。

でも、
273さんは何だったんだろう。坂って言ってた。

[294: 周辺住民さん]

それは、御殿山に住んでる人が買い物に行く場所として、大崎ではなく、五反田に行くという話だったと思います。
五反田からはバスで帰れますが、大崎駅からは重い荷物を持って、坂もしくは階段を上る事になるので。

このマンションが出来る場所と御殿山は地図で見ると近いですが、大回りしないと行かれませんし、山の上と下は別物と考えていいと思います。

[295: 匿名さん]

ここもオフィス併設の広大な敷地があるようですが、、、グランスカイと同じパターンの管理費体系だとすると、ここの管理費も高そう。確かあちらは建物管理費＆修積に加えて、全体管理費＆修積があったと記憶してます。違ってたらごめんなさい。

[297: 匿名さん]

千代田区と品川区を比較するのが間違い。比較するならパークタワー東雲。

[298: 匿名さん]

専門家って誰？そのひとは予想よく当たるの？

[299: 匿名さん]

今週末は品川神社のお祭りだから再開発エリアを神輿がぐるぐるまわるよ。

[301: 匿名さん]

もうどっちが上とかどうでもいいよ。別に千代田区に住んでるわけでもないくせにムキになってなんなの？

[302: 匿名さん]

ある意味ってどんな意味？まあ飯田橋と比較なんかどうでもいいけど。

[303: 匿名さん]

千代田富士見との共通点はＪＲ駅近くの交通利便エリアにおけるオフィスと住宅の一体的な総合開発。同じ三井なのでこの手のプロジェクトは従前の相場より相当高くなるだろうという予測でしょう。千代田区と大崎が同等であるという意味ではない。

東雲と比べるべきという人は東雲と同じような価格にして欲しい、もしくは大崎が都心扱いされ、そして高くなるのは許せないといった感情的な理由による発言ですよ。

[305: 匿名さん]

大崎は副都心ですよね。格下の都心が副都心ではなく都心機能の一部を担うのが副都心です。だから副都心は都心の機能をフルに具備していません。
大崎はオフィスはあるけど行政機能と商業機能はほとんどありませんから。

[306: 匿名さん]

大崎は埼京線と湘南新宿ラインがあるため埼玉方面からのアクセスは今時点では品川駅に勝りますか、東海道線が東京以北まで直通になると優位性が失われる可能性があります。

[307: 購入検討中さん]

埼玉方面からのアクセス？
必要ないと思うのですが。あちらに行くこともないだろうし。
むしろすいた方がいいです。

[308: 匿名さん]

オフィス立地としては埼玉方面からのアクセスはそれなりに重要ですよ。大崎に都市機能を集積させるなら交通アクセスの充実は必須です。まあ大崎に住んでる人は埼玉に用はないと思いますけど。

[309: 匿名さん]

副都心と言っても、有明台場も副都心だし、
錦糸町亀戸も副都心だし。

[310: 匿名さん]

錦糸町のタワーマンションは高いよなあ

[311: 匿名さん]

ゲートシティ大崎はバブル崩壊で計画縮小されたからね。オフィスだけじゃなく外資系ホテルや美術館や劇場まで作る計画だったからね。

劇場は形を変えて四季がキャッツシアター作ったけど。

[312: 匿名さん]

錦糸町のタワマンはブリリアとパークか。
最近売った住友大京２１階建ては安かったですよ。

[313: 物件比較中さん]

現地を見てきました。案外低地なんですね。だから山の手と言わずに、山の手線内側って言ってるのかな。
夜遅くや雨が降ったときは、駅からマンションの入り口までが微妙な距離。
これからの土地なのでしょうが、周辺がまだ要再開発という感じで、入居してからもしばらくは落ち着かないかも。
結局、あとは仕様と値段との兼ね合いですかね。三井の内装、今度こそはと期待してます。

[314: 匿名さん]

案外というか小関橋の海抜が3メートルくらいですから埋立地の豊洲なんかと同じですよ。東側に隣接する御殿山は標高20メートル以上ありますからマンション５階か６階くらいの差があります。

[315: 匿名さん]

今週の東洋経済に三井が販売したタワマンで入居後に管理組合が修繕積み立ての段階的値上げをやめて、均等積み立てに変更したケースが掲載されていた。段階的値上げや一時金徴収は、未納が発生するリスクがあるから、国土交通省のガイドラインでも均等積み立てが推奨されてる。何故、破綻する仕組みで売り続けるんだろう。

[316: 匿名さん]

稼げるときに稼ぐ発想だからでしょう。バブル期のデベなんか、崩壊すると判ってて宅地乱開発してたし、歴史は繰り返します。

[317: 匿名さん]

推奨でないにしても、破綻する仕組みまで言うのは言い過ぎでしょうかね。

均等にしても一時金徴収にしても、はたまた段階引き上げにしても、どの時期にいくらの修繕が必要か的確にシミュレーションできていて、その際の想定必要額をカバーできていれば良いのでしょう。別に破綻する手法ではなく、その管理組合サンが均等の方が良いと判断しただけでしょう。
ただし、販社が最初に提案して来るのが段階引上げパターンなのは購入時にランニングコストを少なく見せかけるため、でしょうかねえ、、、

三井に限らず、売り出し時に段階引上げのパターンで設定してくる物件が多いですし、必要額をどうやって確保して行くかは後年に管理組合で話し合って決める、というのが一般的かと思います。

[318: 匿名さん]

どうでもいいよ

[319: 匿名さん]

深夜3時になに三井かばっているんだか。もしかしたら営業さんかな？

[320: 匿名さん]

マンションはある程度住んだら買い替えですよ、特にタワマンは。
修繕費問題も買い替え理由の一つ。

[321: 匿名さん]

理想はね

[322: 匿名さん]

私も買い替えでここターゲットですもん

[323: 購入検討中さん]

近くの三井のマンションに住んでいますが、正直ここはいい物件ですね。東側の御殿山方面は間違いなく眺望含め抜群に良いですね。買い替え検討中です。

[324: 匿名さん]

タママン検討してるなら今週号の週刊東洋経済は必見。

[325: 物件比較中さん]

羽田空港が見える部屋なんかありますかね、あれば住みたいな