パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[226: 匿名さん]

>224

それも地区計画に決められているとおり。ところでここって基本方針が決められてるだけで、用途そのものに縛りは無いよね。

[227: 匿名さん]

>>216さんの提示された資料を読んでください。

容積率９６０パーセントの内、住宅の用に供する部分が６４０パーセント以上、子育て支援施設が２２０パーセント以上とあります。

将来建て替えでこの容積率をフルに使いたい場合は、住民が少なくなったので半分はオフィスにしようとか、子どもが少なくなったので子育て支援施設はやめて老人ホームにしようとかはできないわけです。

[228: 匿名さん]

まあその頃はまた都市計画そのものを見直し、変更することになるだろうと思いますが理屈の上ではそういうことなのです。

[229: 匿名さん]

少子化対策だろうけど、子育て支援施設が義務のままで、少子化が進んじゃって子供がいなくて子育て支援設備が撤退した瞬間に既存不適格になっちゃう。子育て支援施設からの管理費も入らなくなっちゃうし。ここの地区計画って危ういかも。

[230: 匿名さん]

御殿山小学校の建て替え計画は１学年２クラス→３クラスに拡大する計画ですが将来的には少子化を見据え、老人向け施設への転用ができるような設計になっているという説明でした。

子育て支援施設は確か品川区に無償提供され御殿山幼稚園が再入居する予定だったと思います。

[231: 匿名さん]

ゆえに賃料は最初から入りませんので万が一御殿山幼稚園が廃園になったとしても既存不適格とはなりません。
それに既存不適格となったなったところでどうということもありません。

[232: 匿名さん]

このマンションの近くに北品川ホームズという規模の大きなマンションがあるのですが、マンションの中に小関児童センターが入居していますね。
権利関係はどうなっているのか知りませんが。

[233: マンション投資家さん]

現地みてきました。

北品川５丁目で、ソニー通りからも近く、御殿山小学校のとなりなので
良いロケーションですね。

ネーミングですが、パークシティ御殿山にすれば、良かったのにと感じました。

もったいないね。

[234: 匿名さん]

まあそもそも御殿山じゃないですからね。
もっとも住所的には大崎でもないんだけどね。目黒川の北側すなわち北品川、もしくは東五反田アドレスで大崎の名前をつけたマンションは初めてだと思います。

[235: 物件比較中さん]

物件から駅まで、朝はどのルートがいいのか、知っている方がいたら教えてください（目黒川を渡りきったあと）

[236: 匿名さん]

ゲートシティのエレベーターでデッキに上がるルートが一番近い。

[237: 匿名さん]

それか山手通りの近くにある階段を昇ってペデストリアンデッキに上がるルートですね。
マンション棟までデッキでつながっていたら、とても便利でしたけど、さすがにあの距離は無理ですね。。

[238: 匿名さん]

マンションの西側の業務ビルから目黒側まではつながるよ。昔は小関橋のあたりで目黒川をデッキこえてニューシティとつなげる計画だったこともあったみたいだよ。

[239: 匿名さん]

業務ビルにつながるルートだと、最短ルートにはならないですよね。
少し遠回りな気がします。

[240: マンション投資家さん]

大崎という名前でマイナス坪30万円という感じでしょうか。

300mほどで港区高輪４丁目になり、実を取るにはここはお得ですね。

大規模再開発で品川区も地権者ならば、地名、地番も変更して
品川区御殿山1丁目にしてしまえばよかったのにと思います。

D棟の名称に御殿山とつくかどうかです。

最上階北東角なら、自分自身で住みたくなってきました。

[241: 匿名さん]

御殿山というのは高台の住宅地を指すので、つけなかったのは三井の見識でしょう。
御殿山とつけるだけで坪30万上乗せできるはずもありませんし。

中古物件の価格をみればわかりますが、御殿山のマンションの坪単価がそう高いわけではありません。
広い部屋が多いのでグロスでは高額なものが多いですが。

[242: 匿名さん]

北品川5丁目は番地名が二桁（北品川5-10以降）がいわゆる御殿山地区となっており御殿山町会のエリアです。
番地名一桁（北品川5-1から5-9まで）は御殿山小学校を含む坂の下のエリアであり町会も御殿山ではなく小関と袖が崎の町会エリアとなっています。
御殿山エリアとは地図上では隣接していますが、ソニー通りを大きく迂回しないと相互に行き来ができず、同じ五丁目でも異なる街となっています。

[243: 匿名さん]

もっとも坂下のエリアは準工業地帯で建築規制がゆるいのでマンションが多く、その多くが御殿山という名前をつけています。坂上エリアは基本戸建でありマンションも3階以下の低層マンションが中心となりますが、
御殿山ガーデンにはホテルに併設された賃貸のタワーマンションがあるなど住宅のバリエーションが豊富です。

[244: 匿名さん]

確かに御殿山と付けなかったり、パークシティにしたり、庶民目線で好感が持てます。パークコート御殿山ザタワーなら割高確定だったと思いますので。

[245: マンション投資家さん]

詳細ありがとうございます。

地元の歴史上の意向で
小関、袖ケ崎　地区　　→　大崎　

※パークシティ小関ではわかりにくですものね。

パークシティ大崎
と命名された背景、プロセスを理解できました！

住宅地としての「大崎」のブランド力は低いですので
安く買って、実際には住みやすければ、人気がでて
高くリセールすることができそうですね。

ネーミング力のなさが投資効率をあげてくれそうです。

[246: 匿名さん]

大崎で新築マンションの相場は駅8分、70平米で6740万円だそうです。昨日発売の別冊ダイヤモンドの情報です。駅6分だと7000万円ぐらいかな？

[247: 匿名さん]

三井的には大崎のブランド力を上げるためにパークシティなのでしょう。豊洲のタワーマンションも最初はカタカナのネーミングで豊洲の名を全面に出さずむしろ隠すようなネーミングの物件がほとんどでしたが、正面から豊洲の名をつけたのはパークシティ豊洲でした。

芝浦アイランドもそうですね。それまでは芝浦という地名に良いイメージ持っている人は少なかったと思います。
島状の埋立地はネガティブな感じでしたが、そこにあえてアイランドというネーミングを芝浦のイメージを変えて行こうという意気込みがありました。

デベロッパーの仕事としてはもともとブランド力のある土地によいマンション作るより、ブランド力のない街を開発し付加価値をつけて行く仕事の方が楽しそうだし意義も高いと考えます。

[248: 匿名さん]

でも芝浦はあまり変わらなかったけどね。。

[249: 匿名さん]

御殿山小学校は御殿山、小関、袖が崎の3町会の要望で品川小学校の分校として今から80年前に作られました。
大変な苦労があったと聞いていますが、今でも品川神社の祭りでは3町会の神輿が御殿山小学校に集合するなど結束も硬いです。

[250: 匿名さん]

芝浦は確かに中途半端に終わっちゃいましたね。外から人がこないので閉じた街になっちゃいました。
でもあえて賃貸棟をつくることで人が入れ替わり住民の老齢化を防止し、世代交代が起きやすいように配慮しています。効果が現れ他のエリアと差がつくのは20年後でしょう。

[251: 匿名さん]

スターコート豊洲やシエルタワー豊洲など豊洲ってマンション名に入ってたよね？247さんにはいまいち同意できない。

[252: 匿名さん]

残念ながら、パークシティ豊洲より先に
駅直結の豊洲シエルタワーが正面から豊洲の名を付けて即日完売しました。

それと芝浦は、30年くらい前のバブル時代にはライブハウスやディスコで人気の街だったんですよ。

街の成り立ち、を後から言い変えてしてしまうのはやだなあ。

[253: 匿名さん]

ジュリアナ東京も芝浦でしたね。

[254: 匿名さん]

ジュリアナ東京はバブル崩壊後ですよね。芝浦といえばゴールドとインクスティックが最初かな。でも住もうって場所じゃなかったよね。

シエルは半分以上がＵＲで分譲戸数が少なかったせいかすごい倍率でした。２０００年竣工のキャナルワーフタワーズが豊洲のタワーマンションとしては最初でしたかね？

[255: 匿名さん]

キャナルワーフは最近中古価格が大分下がってきた印象。

[256: 匿名さん]

近隣の築１０年ぐらいの中古が坪２５０ということを考えると、１０年で坪５０減価したと考えれば、ここも坪３００ぐらいじゃないと計算が合わないですよ。

[257: 匿名さん]

１０年で坪５０減価の根拠ってあるのですか?そこがないと説得力ないよ。

[258: 物件比較中さん]

近隣の東京サウス（2001築）は坪250なんかじゃ買えないですよ。長谷工のアクス御殿山（1996築くらい？）ならそのくらいかもしれませんが。

豊洲とついてるマンションはグランアルト豊洲（2001？）あたりが最初では？

[259: 匿名さん]

東京サウス、売り出しが坪２８０くらいだから、成約は２５０くらじゃない？

[260: 匿名さん]

一割も引かねえよ

[261: 匿名さん]

３ヶ月くらい在庫して焦ってきたころに、売主をうまくおだてれば１割くらい余裕で引ける。

[262: 匿名さん]

そういう話をしてるんじゃねーよばか

[263: 匿名さん]

262 おまえコミュニケーション能力低いな。トラックで歩行者天国つっこんだりすんなよ。

[264: 匿名さん]

ばかですか？

[265: 匿名さん]

チンピラが約2名。。

[266: 匿名さん]

妻の実家が御殿山だけど何か質問ある？
俺が知らん話は妻に聞いとく。

[267: 匿名さん]

ズバリ、普段のスーパーはどこに行ってますか?
複数を使い分けしてるとか、週末に大型店舗行ってまとめて買うとか
イメージできないので教えてください

[268: 匿名さん]

主力は生協、あとはライフか五反田東急

[269: 匿名さん]

あ、妻の実家の話ね。老人世代だからそんなに買わないというのもあるかも。あと豆腐は回ってくる豆腐屋から買う。

[271: 物件比較中さん]

とんちんかんな質問ですいません。小関橋を下ってすぐ左手の工事中もマンションでしょうか。

[272: 匿名さん]

268さん、ありがとうございました。五反田はチョット遠いかな

[273: 匿名さん]

五反田はバスがあるからね。大崎だと帰り坂だからね。

[274: 匿名さん]

Googleマップで見ると、御殿山のすぐ隣ですね。東向きはかなり眺望良さそうです。

[275: 匿名さん]

ライフは品揃えがいい。品川のクイーンズ伊勢丹とは大分違う。