パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[186: 匿名さん]

＞＞１５３さん
品川学園の前は城南中学校の名前でしたよね。品川小学校、城南中学。懐かしいですね。
御殿山小学校の中学受験率は７割という事は、品川区は小学校選択制をとっているので
中学は公立と考えているここ周辺の人は品川学園に小学校のうちから行ってしまうのかも
しれませんね。

[187: 匿名さん]

キャピタルマークはアイランドではないですし。
2005年の安い時代の分譲でしたね。

[188: 匿名さん]

クローブやＷＣＴやＣＭＴなどは今の価格を見ると安すぎた。

[189: 購入検討中さん]

アイランドのグローヴタワーは、眺望だけがウリの湾岸物件の一つとはいっても、唯一山手線駅徒歩１０分以内という点で非常に希少かつ割安でした。（ツインパークスは都心高級物件の部類に入ってしまうので別として）
ああいうところを安い時期に購入していたら、非常に価値がありますよね。
大崎の優位性ってどこにあるのか、まだ時間があるので今一度よく考えてみたいと思います。

[190: 匿名さん]

再開発地域の山手線１０分内タワーは希少かと思います。
芝浦アイランドもいいですが、アイランド外の周辺は元々古い投資用マンションも多いので、住人の質はそれほどよくありません。
私は駅１分の目黒と迷ってます。

[191: 購入検討中さん]

人気ありそうで売れそうですね。条件の良い部屋は抽選になるのでしょうか？
完成前は全く興味がなかったのですが、完成したグランスカイを見て立地も建物も気に入りました。
買おうと思ったら希望の間取りがすでになかったので残念だったのですが、
今回の物件を楽しみにしています。グランスカイと比べるとどうなんですかね？立地は大崎のほうがいいですかね。

[192: 匿名さん]

６月に事前案内会があればそこで価格は大体分かる。

[193: 匿名さん]

事前案内会は6月の予定でしたっけ？

[194: 購入検討中さん]

グランスカイよりは、仕様・設備等は間違いなく良くなりそうです。
グランスカイは、ミニバブルで資材や土地代の高いときが仕入や発注のタイミングだったせいで、価格をある程度抑えるために専有部の仕様を下げることで対応せざるを得ませんでした。プレミアム仕様でようやくまあ満足できる仕上げだったと記憶しています。階高もギリギリのところで階数を稼いでいました（リビング天井高は２m５０㎝はありましたが、少し前のグローヴタワーが２m６０㎝だったことを考えれば、本当はもっと高くしたかったのだと思います。）。
こちらも土地柄もあるため平均坪単価は＠３６０台程度に抑えると聞いていますが（グランスカイは＠３８０）、土地仕入はそこそこの時期、工事発注は不況期でしたので、三井も余裕があります。
建物の高さはグランスカイより３m低いだけですが４４階建→４０階建となっており、階高は２５㎝も違うという計算になります（全部が専有部の天井高に反映されるわけではないでしょうが。）。
供用施設は、グランスカイも結構すごいのですが、さらに充実させると言っていました。
三井は、住友などと違って「稼げるときに稼げるだけ稼ごう」といった考え方はせず長期的な顧客満足を大事にしますので、好況になってきたからといって価格をむやみに釣り上げるようなことはしないと思います。
割安でもないとは思いますが、妥当な価格の好物件になるのではないでしょうか。私は、期待している一人です。
長文失礼します。

[195: 匿名さん]

再開発エリアの場合は再開発で街が変わるので妥当な価格というのがむつかしいですね。しかも北品川エリアの再開発は大崎、五反田地区で最大なので期待も高まりますが豊洲などの再開発と違って大規模な商業施設を作るわけではなく、外部から人がたくさんくることは期待しにくく最初は良くても期待倒れに終わる可能性もあり価格設定に興味深々であります。
プチ金持ちだけでなく、若いファミリーなどいろんな人をよびたいなら坪単価に幅をもたせるかもしれませんね。

[196: 匿名さん]

坪単価360なら、80平米で約9000万か

[197: 匿名さん]

グランスカイは北側オフィスとお見合いになる安い部屋だと坪単価２８０万くらいのもありました。あの部屋に住みたいかと言われると微妙ですけど。
高い部屋は余裕で坪単価４５０とかなので単純に語れませんね。

[198: 匿名さん]

コンセプター云々をみてると、安そうなイメージも掴めるんだけどね
360だと、プチ富裕層向けですね

[199: 購入検討中さん]

グランスカイは、苦肉の策で北側の景色の良さの付加価値を強調する値付けをしてきましたが、結局最後まで苦戦していたのは、北向きの高坪単価部屋でした。
ここはどうするんですかねぇ？

[200: 匿名さん]

確かに広告見てると働くバリバリ二馬力ファミリーというよりはむしろ専業主婦ときどきパートくらいの人に訴求してるようにも見えるよね。
世帯年収１５００万くらいがターゲットとすればボリュームゾーンは６０００万台って感じかなあ。

大崎のツインタワーは友人がいるがファミリー世帯は金持ち（に見える人）ばっかりだと。

[201: 匿名さん]

かなり高いと思うよ。
千代田富士見見て見なよ。

[202: 匿名さん]

ルサンクは330
ここは360？

ルサンクお得でしたね。でもリセール考えると三井のほうが結局お買い得なのかな。

[203: 匿名さん]

ルサンク大崎は線路に近すぎて線路側の部屋はうるさいです。

[204: 匿名さん]

あ、ルサンクってすみふじゃない方の話？

[205: 購入検討中さん]

千代田富士見は土地が高いときからの計画ですし、パークコート仕様ですからそれなりの値段になってしまいました。
訴求している購買層も違いますので、ここはそこまでの値段にはならないと思います。
ここは地元品川区を含め、世田谷区、大田区、目黒区等の住宅地方面を向いてアピールしている感じです。
内陸の港区からは、格落ちになってしまうのであまり検討対象にはならないのでしょうね。

[206: 匿名さん]

直結４分と６分の違いがあるからね。三井でも駅遠はどこもリセールで苦戦してる。もっともそれを分かってるからこそここは安く出すと思うよ。

[207: 匿名さん]

駅遠はリセールで苦戦→三井わかっている→三井ここ安く出す？

[208: 匿名さん]

山手線駅徒歩６分で駅遠だから安くしろ！とかいわれちゃうんじゃ三井も大変だね。

[209: 匿名さん]

ここは再開発で三井が土地を取得したわけではないですよね。
地権者は従前権利と権利床を等価交換し、三井は残った保留床を取得して分譲するというスキームだったので土地の価格はあまり関係ないのではないかと思います。

ただし権利変換比率と保留床の取得価格は地価上昇の変化は受けますけど。

[210: 匿名さん]

床の権利って土地の権利に等しい（土地面積に容積率をかけたのが総床面積。区分所有は床面積に応じた割合で土地の権利を保有する）から地価に関係するよ。

ちなみに再開発で地権者住戸って要注意。賃貸に出される可能性が高いんだけど、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低いとされていてトラブルリスクが高い。

[211: 匿名さん]

このエリアは容積率３００％ですが再開発によるボーナスで
最大１１００％の容積率が可能となっています。

従前権利として仮に１００㎡の土地を持っている人は

１００㎡×３００％＝３００㎡の床を新たに作られる建物
の中に権利床として等価交換できます。

しかし容積率は１１００％ですから残り８００㎡の床は
あまるわけです。これが保留床ですね。

再開発組合はこの床をデベロッパーに売却することで再開発
の資金（建設費等）に充当します。

デベロッパーは取得した８００㎡の床を分譲して資金を
回収するというスキームになります。

問題はデベロッパーが保留床をいくらで購入しかたってことで
すかね。再開発前の相場で購入するのか再開発後に想定される
相場で購入するかです。もしくはその中間の価格か。

[212: 匿名さん]

月島の三井野村再開発タワーなんかは
良い部屋をかなり、地権者たちが押さえていますよ。

[213: 匿名さん]

>212

それは当然。地権者って再開発の事業主体（通常は名目で、デベに肩代わりしてもらってるんだけど）。なのでおいしいところは最初に持ってく。

[214: 匿名さん]

でも従前権利の変換比率って必ずしも１：１ではないですよね？
つまり１００㎡の権利床をもっていても低層階と高層階では当然価値が違うためなんらかの調整が入るとと思われます。
（従前権利の価値も当然違います）
高層階で狭い部屋を取得するか低層階で広い部屋を取得するかって話になると思います。
ただし分譲前なので最初に選べるというメリットはありますね。
再開発に協力するので当然の権利だと思います。

グランスカイは管理費が高いのでわざわざ管理費の安い地権者用棟を建てましたけどね。

[215: 匿名さん]

あとは資金に余裕のある人はスキームにもよりますが権利床の他に保留床を追加購入することもできるケースが多いですね。
（ここはどうだか知りません）
その場合は原価（一般的には分譲価格の６～７割とかという話です）で購入できるので建物完成後にすぐ転売する人もおります。

[216: 匿名さん]

ボーナスではなく、地区計画にもとづいた制約と一体で容積率緩和が認められてるんだけどね。当然、地価はそういったことを見越して決まっている。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004100/chikukeikaku_18.p...
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004300/tok_03.pdf

[217: 匿名さん]

六本木ヒルズは地権者の管理費負担を減らすため従前権利の一部を
オフィス棟の区分所有権と変換して森ビルがサブリースをかけて
その賃料を管理費に充当するということをやってます。

[218: 匿名さん]

>>216
ご指摘の通りです。ボーナスというのは容積率緩和のことをわかりやすく表現しました。
Ｄ地区の容積率は１１００％ではなく９６０％でしたね。

[219: 匿名さん]

ボーナスって表現だとおいしいとこだけって感じでしょ。地区計画って契約して入居後は住民も縛られるから、知っておくべき事項。再開発物件だと、ほぼ確実に地区計画があるんだけど、そういうのちゃんと説明してくれるデベって無いよね。

[220: 匿名さん]

再開発による容積率割増のことを業界だとボーナスと表現しますよね。再開発や利用用途の制限により特例として割増され、本来の容積率が変更されるわけではないのでボーナス（基本給ではない）という表現を取るのでしょう。

[221: 匿名さん]

だから住民も緩和された容積率を未来永劫自由に使えるわけではないのでなおさらボーナスと表現することは理にかなっていると考えます。

[222: 匿名さん]

んっ。地区計画が変更れ無い限り、緩和された容積率はそのままでしょ。一時的な緩和だと、元に戻されたタイミングで既存不適格になっちゃう。

[223: 匿名さん]

業界って、営業ってことを自ら暴露しちゃったかな。ここは成り済ましは投稿規定違反。墓穴を掘っちゃったかな。

[224: 匿名さん]

容積率はそのままですが利用用途に制限があります。
オフィスに転用などはできません。

[225: 匿名さん]

なぜ容積率が緩和されるかというと都市計画上、利用用途を特定の方向に誘導したいからです。
法の範囲なら土地の所有者はそこに何を建てようと勝手なわけで私権侵害はできません。だからそこにボーナスを出すことで誘導するのです。

[226: 匿名さん]

>224

それも地区計画に決められているとおり。ところでここって基本方針が決められてるだけで、用途そのものに縛りは無いよね。

[227: 匿名さん]

>>216さんの提示された資料を読んでください。

容積率９６０パーセントの内、住宅の用に供する部分が６４０パーセント以上、子育て支援施設が２２０パーセント以上とあります。

将来建て替えでこの容積率をフルに使いたい場合は、住民が少なくなったので半分はオフィスにしようとか、子どもが少なくなったので子育て支援施設はやめて老人ホームにしようとかはできないわけです。

[228: 匿名さん]

まあその頃はまた都市計画そのものを見直し、変更することになるだろうと思いますが理屈の上ではそういうことなのです。

[229: 匿名さん]

少子化対策だろうけど、子育て支援施設が義務のままで、少子化が進んじゃって子供がいなくて子育て支援設備が撤退した瞬間に既存不適格になっちゃう。子育て支援施設からの管理費も入らなくなっちゃうし。ここの地区計画って危ういかも。

[230: 匿名さん]

御殿山小学校の建て替え計画は１学年２クラス→３クラスに拡大する計画ですが将来的には少子化を見据え、老人向け施設への転用ができるような設計になっているという説明でした。

子育て支援施設は確か品川区に無償提供され御殿山幼稚園が再入居する予定だったと思います。

[231: 匿名さん]

ゆえに賃料は最初から入りませんので万が一御殿山幼稚園が廃園になったとしても既存不適格とはなりません。
それに既存不適格となったなったところでどうということもありません。

[232: 匿名さん]

このマンションの近くに北品川ホームズという規模の大きなマンションがあるのですが、マンションの中に小関児童センターが入居していますね。
権利関係はどうなっているのか知りませんが。

[233: マンション投資家さん]

現地みてきました。

北品川５丁目で、ソニー通りからも近く、御殿山小学校のとなりなので
良いロケーションですね。

ネーミングですが、パークシティ御殿山にすれば、良かったのにと感じました。

もったいないね。

[234: 匿名さん]

まあそもそも御殿山じゃないですからね。
もっとも住所的には大崎でもないんだけどね。目黒川の北側すなわち北品川、もしくは東五反田アドレスで大崎の名前をつけたマンションは初めてだと思います。

[235: 物件比較中さん]

物件から駅まで、朝はどのルートがいいのか、知っている方がいたら教えてください（目黒川を渡りきったあと）