パークシティ大崎ってどうですか？ Part2

[匿名さん]

パークシティ大崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177134/

[125: 購入検討中さん]

大崎もかなり価格が上昇したんですかね。OWCTは坪平均330だったような。それよりも高いとお得感がないなあ。仕様が超高級だったら別ですが。ペデストリアンデッキで結ばれてる訳でもないしお手頃価格でだしてくれないかなあ。

[126: 匿名さん]

ここは山手線内側だから。
外側より高いのは当然。

[127: 匿名さん]

OWCTは平均３２０くらいだったと思います。こことどちらが良いかは微妙でしょうね。。

[128: 匿名さん]

OWCTは330で売れなかったので310に値下げした経緯あります。310で買ったひとはかなりお得でした

[129: 匿名さん]

大崎駅から等距離の場合に山手線内側が外側より優れている具体的な理由はありますか？
それが説明できないと内側だから高いというの正当化できないのでは？

[130: 匿名さん]

山手線内側外側より駅からの距離がポイントと思います。3分と6分では3分の方が資産価値高い

[131: 匿名さん]

129さん
おそらく山手線内側に住んでいるって言いたいのでは？世間体、見栄だけではないでしょうか?

[132: 匿名さん]

学区と街並みでしょうね。湾岸の枝川と新豊洲の差というか。

[133: 匿名さん]

町並みって、そんなに良かったでしたっけ？

[134: 匿名さん]

OWCTはデッキでむすばれているのが本当便利ですよね。
パークシティはこの間歩きましたが、ちょっと遠く感じました。
ただ、景色はこちらの方が都会らしい景色が望めるのではないでしょうか。

[135: 匿名さん]

田町や品川とちがって大崎や恵比寿は山手線内外で価値の差はないよ。

[136: 匿名さん]

だよね。まあ大崎で山手線内側は五反田や品川が使えることかな。外側は線路で分断されているので例えば自転車だと山手線内側に入るのがむつかしい。逆に内側から外側に出るのもこんなんだが内側高いら外側に行く用事は少ないからね。

[137: 匿名さん]

大崎山手線内側には御殿山があるのでマンションの値段も高めになりますがここは御殿山ではないのであまり関係ないですね。街並みは今時点は全く良くないよ。

[138: 匿名さん]

132さんは豊洲を引きあいに出すところからして、あまり現地を知らないってことか。

[139: 匿名さん]

タワーなら、グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーが一番の狙い目ではないかな。


ところで、白金には、Happy Science関係の施設が方々で目に付くのですが、縁の地かなにかなのでしょうか。


一般論として、団体やその信者による不動産需要等は、資産価値維持に相応の効果があると聞きますが、白金においても同様の効果があるとの理解で宜しいでしょうか。

白金関係のスレで同様の質問すると、あまり外に知られたくないことなのか、直ぐに削除されてしまうのですよね。

[140: 匿名さん]

>139

負の効果しか思いあたらないけど。

[141: 匿名さん]

総本山が高輪だからしかたない。

[142: 匿名さん]

グランドメゾン白金の杜 ザ・タワーは、ゲートで囲まれているの凄いと思います。ゲートの中の豊かな植栽、憧れます。

と言うより、一戸建てはもとより、超高級マンションは塀で囲まれているのは常識だと思うけど、なんで最近の（高級でない）マンションは囲いがないんだろ？

[143: 物件比較中さん]

白金のことなら、
白金　エルカンターレ　で検索したら紹介されてますよ。

[144: 匿名さん]

小学校の学区が御殿山なのが魅力的。所詮公立と言われてしまうかもしれないけど。。。
早くモデルルームに行きたいです。

[145: 匿名さん]

御殿山小は品川区では例外的にいいところですよね。

[146: 匿名さん]

御殿山は芸能人の師弟とかもいますが普通に運動会とか来てますね。

[147: 匿名さん]

ハッピーサイエンスの方達は日野学園に多いですよ。勧誘されることはないみたいですが独特のペンダントをしているのですぐわかります。

[148: 匿名さん]

御殿山小学校はそのうち、小中一貫校になると聞きましたが、本当でしょうか。
どちらにせよ、改築後なので、いいタイミングで新しい校舎なのは嬉しいですね

[149: 匿名さん]

中学は受験する人も多いでしょうね。個人的には一貫にはなって欲しくないです。。。

マンションに同い年の友達もたくさん出来そうなのでファミリーには良さそう。

どうか少しでも安く出して！

[150: 匿名さん]

小中一貫にはなりませんよ。中学受験率は7割くらいですかね。

[151: 匿名さん]

校舎建て替え中ですが完成すると今の一学年二クラスから三クラスになるため小規模のよさは若干失われるかもしれません。

[153: 匿名さん]

ここは中学は城南中（品川学園）ですよ

[154: 匿名さん]

山手線で探してます。
ここの地盤はどうですか？

[155: 匿名さん]

地盤はいいですよ。目黒川があるので標誤解されがちですが。

[156: 匿名さん]

洪水ハザードマップは事前に確認しておいて下さい。

[157: 匿名さん]

支持層が比較的浅いので杭を打たずに敷地を10メートルほど掘り下げるいわゆる直線基礎としていますね。
地盤がいいというのはちょっといいすぎかも。御殿山とかと比べると揺れやすいと思います。

[158: 匿名さん]

勝どきのＴＴＴでさえ直基礎ですから。

[159: 匿名さん]

タワーマンションなどの超高層ビルは通常直接基礎が使われ、それができない場合にやむなく杭基礎が使われますね。

[160: 匿名さん]

うーん大崎は昔に遡れば埋め立て地？！
予算があれば
やはり高台の高級住宅地が安心です

[161: 匿名さん]

御殿山小学校も工事してますね。

[162: 匿名さん]

大崎は埋め立てではないですよ。

[163: 匿名さん]

というかここ大崎じゃなくて北品川だよね

[164: 匿名さん]

埋立地というのは縄文海進の事じゃない？今より３メートルぐらい海面が高かったみたいです。アースダイバーマップをググってみてください。

[165: 匿名さん]

そういうのは埋立地といいません。沖積平野といいます。

[166: 匿名さん]

高台の高級住宅地というのは御殿山や高輪？

[167: 匿名さん]

確かに御殿山の斜面には縄文時代の遺跡があって貝殻なんかも出るみたいですね。

[168: 匿名さん]

そんな大昔どうでもよいかなぁ
ある程度高台であれば○

[169: 匿名さん]

海抜だと5メートルくらいですね。

[170: 物件比較中さん]

地盤に関しては、一口に低地といっても成り立ち次第で全然違います。
東京湾の奥から栃木や茨城の内陸部まで続く沖積平野では、元々の地盤は遥か下ですが、目黒川は台地を削ってできた谷ですので、縄文海進時代の堆積層の下まで掘れば、御殿山と同じ良好な地盤が出てくるわけです。
ＴＴＴあたりも武蔵野台地の東端の海に落ち込んだ斜面ぎりぎりでしたので同じでした。海への近さや標高だけではわかりにくい部分です。
高台の方が気分が良いかどうかは別ですが。

[171: 匿名さん]

170さん、詳しいですね。でも調べると調べるだけ物件購入に遠くなると思うので、ほどほどに。
調べるとどの物件も欠点があるのでなかなか購入に踏み切れないことがあります。

[172: 匿名さん]

まあ目黒川沿いというだけでは何も語れませんね。
３・１１のときは同じく目黒川の近くにある新馬場にある品川図書館は書架の本がかなり落下し復旧に数週間かかりましたが、このマンションの隣の御殿山小学校は特に被害もなく月曜日から普通に授業をやっていましたからね。

[173: 匿名さん]

価格は、8月くらいにならないと分かりませんかね。

[174: 匿名さん]

月曜日から授業をやっていた、ごく普通だからあまりプラスでもないような。

[175: ご近所さん]

ル サンク良いと思うんだけど盛り上がらないね
やっぱり大手じゃないと駄目なんですかね？
何だかんだでもここは三井だから売れるよ！
飯田橋の物件なんて断層の上にあって更に億ションばかりなのに高倍率で完売

[176: 匿名さん]

東雲の苦戦っぷりを見てるとここも安いと思うよ。

[177: 買い換え検討中]

東雲？
ピントずれてない？
検討対象比較なら、三田、白金台、遠くてもせいぜい富久までだろうに。

[178: 匿名さん]

戸数が多いところは地元需要だけじゃはけないから、適正価格というだけでは８００戸近い物件を完売するのは難しい。
他のエリアの検討者をひきつけるためにはあるていど割安感がないとね。

東雲も苦労しているというのはそういう意味ではないかな？

[179: 匿名さん]

相場より多少高くても、よいものであれば買いたい、高品質のものであればほしい、という層は確実にいるけどそういう人は限られているから大規模物件は割安感がないと難しい。

[180: 匿名さん]

相場というのはエリア内に比べてというのもあるけど、他エリアに比べてという側面もありますよ。
芝浦アイランドなどは従来の芝浦の相場にしては高いけど、他のエリアに比べれば都心に近いわりには割安なんじゃないか？という側面もありました。
大崎の場合は大崎相場が高くなっており、エリア全体としての割安感がイマイチないですが、大井町が高くなっているため大井町と同じ値段なら多少生活利便性は劣っても山手線駅である大崎にするわ、という他エリア希望だった人も来るかもしれません。

[181: 匿名さん]

正に大井町と迷ってます。

[182: 匿名さん]

芝浦と、比べる他のエリアって具体的にどこですか？
分譲時の芝浦が割安に見えるのは台場ぐらいですが？

[183: 匿名さん]

芝浦は相当広域から人集めましたからね。城南エリアに住んでいて例えば目黒区や世田谷区と変わらない値段なら芝浦住むわという感じでしょうか？

[184: 匿名さん]

芝浦でいうとキャピタルマークタワーなど安い部屋なら７０平米台で４０００万台とかでしたが、例えば目黒区とかでその値段て買える場所などほとんどなかったと記憶しています。

ということで大規模の場合は芝浦なら芝浦や湾岸わ検討している人だけ相手にしていてもダメなのです。

[185: 物件比較中さん]

ルサンクよりたかいならないな

[186: 匿名さん]

＞＞１５３さん
品川学園の前は城南中学校の名前でしたよね。品川小学校、城南中学。懐かしいですね。
御殿山小学校の中学受験率は７割という事は、品川区は小学校選択制をとっているので
中学は公立と考えているここ周辺の人は品川学園に小学校のうちから行ってしまうのかも
しれませんね。

[187: 匿名さん]

キャピタルマークはアイランドではないですし。
2005年の安い時代の分譲でしたね。

[188: 匿名さん]

クローブやＷＣＴやＣＭＴなどは今の価格を見ると安すぎた。

[189: 購入検討中さん]

アイランドのグローヴタワーは、眺望だけがウリの湾岸物件の一つとはいっても、唯一山手線駅徒歩１０分以内という点で非常に希少かつ割安でした。（ツインパークスは都心高級物件の部類に入ってしまうので別として）
ああいうところを安い時期に購入していたら、非常に価値がありますよね。
大崎の優位性ってどこにあるのか、まだ時間があるので今一度よく考えてみたいと思います。

[190: 匿名さん]

再開発地域の山手線１０分内タワーは希少かと思います。
芝浦アイランドもいいですが、アイランド外の周辺は元々古い投資用マンションも多いので、住人の質はそれほどよくありません。
私は駅１分の目黒と迷ってます。

[191: 購入検討中さん]

人気ありそうで売れそうですね。条件の良い部屋は抽選になるのでしょうか？
完成前は全く興味がなかったのですが、完成したグランスカイを見て立地も建物も気に入りました。
買おうと思ったら希望の間取りがすでになかったので残念だったのですが、
今回の物件を楽しみにしています。グランスカイと比べるとどうなんですかね？立地は大崎のほうがいいですかね。

[192: 匿名さん]

６月に事前案内会があればそこで価格は大体分かる。

[193: 匿名さん]

事前案内会は6月の予定でしたっけ？

[194: 購入検討中さん]

グランスカイよりは、仕様・設備等は間違いなく良くなりそうです。
グランスカイは、ミニバブルで資材や土地代の高いときが仕入や発注のタイミングだったせいで、価格をある程度抑えるために専有部の仕様を下げることで対応せざるを得ませんでした。プレミアム仕様でようやくまあ満足できる仕上げだったと記憶しています。階高もギリギリのところで階数を稼いでいました（リビング天井高は２m５０㎝はありましたが、少し前のグローヴタワーが２m６０㎝だったことを考えれば、本当はもっと高くしたかったのだと思います。）。
こちらも土地柄もあるため平均坪単価は＠３６０台程度に抑えると聞いていますが（グランスカイは＠３８０）、土地仕入はそこそこの時期、工事発注は不況期でしたので、三井も余裕があります。
建物の高さはグランスカイより３m低いだけですが４４階建→４０階建となっており、階高は２５㎝も違うという計算になります（全部が専有部の天井高に反映されるわけではないでしょうが。）。
供用施設は、グランスカイも結構すごいのですが、さらに充実させると言っていました。
三井は、住友などと違って「稼げるときに稼げるだけ稼ごう」といった考え方はせず長期的な顧客満足を大事にしますので、好況になってきたからといって価格をむやみに釣り上げるようなことはしないと思います。
割安でもないとは思いますが、妥当な価格の好物件になるのではないでしょうか。私は、期待している一人です。
長文失礼します。

[195: 匿名さん]

再開発エリアの場合は再開発で街が変わるので妥当な価格というのがむつかしいですね。しかも北品川エリアの再開発は大崎、五反田地区で最大なので期待も高まりますが豊洲などの再開発と違って大規模な商業施設を作るわけではなく、外部から人がたくさんくることは期待しにくく最初は良くても期待倒れに終わる可能性もあり価格設定に興味深々であります。
プチ金持ちだけでなく、若いファミリーなどいろんな人をよびたいなら坪単価に幅をもたせるかもしれませんね。

[196: 匿名さん]

坪単価360なら、80平米で約9000万か

[197: 匿名さん]

グランスカイは北側オフィスとお見合いになる安い部屋だと坪単価２８０万くらいのもありました。あの部屋に住みたいかと言われると微妙ですけど。
高い部屋は余裕で坪単価４５０とかなので単純に語れませんね。

[198: 匿名さん]

コンセプター云々をみてると、安そうなイメージも掴めるんだけどね
360だと、プチ富裕層向けですね

[199: 購入検討中さん]

グランスカイは、苦肉の策で北側の景色の良さの付加価値を強調する値付けをしてきましたが、結局最後まで苦戦していたのは、北向きの高坪単価部屋でした。
ここはどうするんですかねぇ？

[200: 匿名さん]

確かに広告見てると働くバリバリ二馬力ファミリーというよりはむしろ専業主婦ときどきパートくらいの人に訴求してるようにも見えるよね。
世帯年収１５００万くらいがターゲットとすればボリュームゾーンは６０００万台って感じかなあ。

大崎のツインタワーは友人がいるがファミリー世帯は金持ち（に見える人）ばっかりだと。

[201: 匿名さん]

かなり高いと思うよ。
千代田富士見見て見なよ。

[202: 匿名さん]

ルサンクは330
ここは360？

ルサンクお得でしたね。でもリセール考えると三井のほうが結局お買い得なのかな。

[203: 匿名さん]

ルサンク大崎は線路に近すぎて線路側の部屋はうるさいです。

[204: 匿名さん]

あ、ルサンクってすみふじゃない方の話？

[205: 購入検討中さん]

千代田富士見は土地が高いときからの計画ですし、パークコート仕様ですからそれなりの値段になってしまいました。
訴求している購買層も違いますので、ここはそこまでの値段にはならないと思います。
ここは地元品川区を含め、世田谷区、大田区、目黒区等の住宅地方面を向いてアピールしている感じです。
内陸の港区からは、格落ちになってしまうのであまり検討対象にはならないのでしょうね。

[206: 匿名さん]

直結４分と６分の違いがあるからね。三井でも駅遠はどこもリセールで苦戦してる。もっともそれを分かってるからこそここは安く出すと思うよ。

[207: 匿名さん]

駅遠はリセールで苦戦→三井わかっている→三井ここ安く出す？

[208: 匿名さん]

山手線駅徒歩６分で駅遠だから安くしろ！とかいわれちゃうんじゃ三井も大変だね。

[209: 匿名さん]

ここは再開発で三井が土地を取得したわけではないですよね。
地権者は従前権利と権利床を等価交換し、三井は残った保留床を取得して分譲するというスキームだったので土地の価格はあまり関係ないのではないかと思います。

ただし権利変換比率と保留床の取得価格は地価上昇の変化は受けますけど。

[210: 匿名さん]

床の権利って土地の権利に等しい（土地面積に容積率をかけたのが総床面積。区分所有は床面積に応じた割合で土地の権利を保有する）から地価に関係するよ。

ちなみに再開発で地権者住戸って要注意。賃貸に出される可能性が高いんだけど、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低いとされていてトラブルリスクが高い。

[211: 匿名さん]

このエリアは容積率３００％ですが再開発によるボーナスで
最大１１００％の容積率が可能となっています。

従前権利として仮に１００㎡の土地を持っている人は

１００㎡×３００％＝３００㎡の床を新たに作られる建物
の中に権利床として等価交換できます。

しかし容積率は１１００％ですから残り８００㎡の床は
あまるわけです。これが保留床ですね。

再開発組合はこの床をデベロッパーに売却することで再開発
の資金（建設費等）に充当します。

デベロッパーは取得した８００㎡の床を分譲して資金を
回収するというスキームになります。

問題はデベロッパーが保留床をいくらで購入しかたってことで
すかね。再開発前の相場で購入するのか再開発後に想定される
相場で購入するかです。もしくはその中間の価格か。

[212: 匿名さん]

月島の三井野村再開発タワーなんかは
良い部屋をかなり、地権者たちが押さえていますよ。

[213: 匿名さん]

>212

それは当然。地権者って再開発の事業主体（通常は名目で、デベに肩代わりしてもらってるんだけど）。なのでおいしいところは最初に持ってく。

[214: 匿名さん]

でも従前権利の変換比率って必ずしも１：１ではないですよね？
つまり１００㎡の権利床をもっていても低層階と高層階では当然価値が違うためなんらかの調整が入るとと思われます。
（従前権利の価値も当然違います）
高層階で狭い部屋を取得するか低層階で広い部屋を取得するかって話になると思います。
ただし分譲前なので最初に選べるというメリットはありますね。
再開発に協力するので当然の権利だと思います。

グランスカイは管理費が高いのでわざわざ管理費の安い地権者用棟を建てましたけどね。

[215: 匿名さん]

あとは資金に余裕のある人はスキームにもよりますが権利床の他に保留床を追加購入することもできるケースが多いですね。
（ここはどうだか知りません）
その場合は原価（一般的には分譲価格の６～７割とかという話です）で購入できるので建物完成後にすぐ転売する人もおります。

[216: 匿名さん]

ボーナスではなく、地区計画にもとづいた制約と一体で容積率緩和が認められてるんだけどね。当然、地価はそういったことを見越して決まっている。

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004100/chikukeikaku_18.p...
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000004300/tok_03.pdf

[217: 匿名さん]

六本木ヒルズは地権者の管理費負担を減らすため従前権利の一部を
オフィス棟の区分所有権と変換して森ビルがサブリースをかけて
その賃料を管理費に充当するということをやってます。

[218: 匿名さん]

>>216
ご指摘の通りです。ボーナスというのは容積率緩和のことをわかりやすく表現しました。
Ｄ地区の容積率は１１００％ではなく９６０％でしたね。

[219: 匿名さん]

ボーナスって表現だとおいしいとこだけって感じでしょ。地区計画って契約して入居後は住民も縛られるから、知っておくべき事項。再開発物件だと、ほぼ確実に地区計画があるんだけど、そういうのちゃんと説明してくれるデベって無いよね。

[220: 匿名さん]

再開発による容積率割増のことを業界だとボーナスと表現しますよね。再開発や利用用途の制限により特例として割増され、本来の容積率が変更されるわけではないのでボーナス（基本給ではない）という表現を取るのでしょう。

[221: 匿名さん]

だから住民も緩和された容積率を未来永劫自由に使えるわけではないのでなおさらボーナスと表現することは理にかなっていると考えます。

[222: 匿名さん]

んっ。地区計画が変更れ無い限り、緩和された容積率はそのままでしょ。一時的な緩和だと、元に戻されたタイミングで既存不適格になっちゃう。

[223: 匿名さん]

業界って、営業ってことを自ら暴露しちゃったかな。ここは成り済ましは投稿規定違反。墓穴を掘っちゃったかな。

[224: 匿名さん]

容積率はそのままですが利用用途に制限があります。
オフィスに転用などはできません。