新宿エリアの住環境について話そう PART3

[不動産業者さん]

【地域スレ】新宿エリアの住環境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



※前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83561/

新宿区
http://www.city.shinjuku.lg.jp/
歌舞伎町商店街振興組合
http://www.kabukicho.or.jp/

新宿二丁目 [編集]

詳細は、「ゲイ・タウンとしての新宿二丁目」参照

二丁目のメインストリート「仲通り（なかどうり）」を中心にゲイバーなどが密集している。ただ実際は新宿三丁目や五丁目など、二丁目周辺にもゲイバーなどのゲイスポットが点在しており、ゲイタウンの範囲は「二丁目を中心としたエリア」ということになる。また二丁目から離れた歌舞伎町、西新宿（新宿駅西口）、北新宿・大久保、代々木（新宿駅南口）エリアなど比較的広範囲にゲイスポットがある。2008年の地下鉄副都心線の新宿三丁目駅開設をきっかけに、ゲイタウンの存続を危ぶむ声も上がり始めている（後述）。
現在、約450軒ほどのゲイバーがあるといわれている[7]。通常のゲイバーや売り専バー、イベントを行うクラブ、ゲイグッズを扱うゲイショップ、同性同士で利用可能なホテルなどが占める。
ゲイ・イエローページ「Gclick」（2013年）だと、2丁目エリアにあるゲイバーは274、売り専バー17、売り専・出張専門28、マッサージ（整体院含む）43、発展場15、ゲイ系トータルでは402店（西新宿・歌舞伎町・代々木・北新宿含めず）となっている[8]。それに加えて、ゲイ出版社など非店舗系のゲイ企業や、ビアンバー30店ほどがある。因みに西新宿はゲイ系店舗が18、歌舞伎町は17、北新宿・大久保は14、代々木は9店立地している[内訳 1]。
以前はゲイポルノ映画館が2丁目ではないが、歌舞伎町や駅東口などに数軒あったが閉店した。東口駅前の一般映画館、新宿武蔵野館ではゲイ映画が比較的よく公開される。伊勢丹メンズ館や新宿マルイメンはニ丁目に近接したエリアにあることが成功した一因と言われ、ゲイ御用達となっている。
ゲイ・タウンとしての新宿二丁目の歴史は、1960年代半ばから始まると言われ、空家となった元赤線の店などを利用してゲイバーが営業を始め、徐々にその数を増やしていったとされる。その後もディスコやクラブなどが増え続け、今日に至っている。
文学・映画・テレビなどでも二丁目は登場し、新宿二丁目を舞台にした比留間久夫の小説『YES・YES・YES』、二丁目でもロケが行われた中島丈博監督の『おこげ』（1992年）、新宿二丁目のゲイバーがモデルの店が出てきてゲイの苦悩を全編に渡って描いた日本テレビ系連続ドラマ『同窓会』などがあった。
2008年に地下鉄副都心線の新宿三丁目駅が開設したことで、二丁目界隈でミニバブルが発生。ゲイバーが入る不動産家賃が上昇し、折からの不況もあって経営難に陥り、閉店する店が増えた。異性愛者向けの店舗も激増しており、ゲイカルチャーの衰退やゲイタウンとしての存続を危惧する声が上がっている。薔薇族2代目編集長の竜超氏は「消える新宿二丁目」（彩流社）で、「ゲイの街二丁目は、今や風前の灯」にあるとして、警鐘を鳴らしている[2]。

[271: 匿名さん]

新宿タカシマヤ近辺の再開発進行中。

http://www.kensetsunews.com/?p=21906

線路はさんで反対側の代々木二丁目はどうなるかな？

[272: 匿名さん]

西新宿を久しぶりに散策。アイタワーの近くに13階建ての建築計画が掲示されてた
寄宿舎って書いてたからシェアハウスかな？
六丁目のコンシェリア傍の民家の解体が始まってたし、五丁目の60階建て予定地はかなり解体が進んだ
西新宿はホントにドンドン変わっていくね

[273: 匿名さん]

北新宿の共同住宅は山廣
2013/11/7 東京
　【新宿】三城（杉並区）は、新宿区北新宿に建設する共同住宅の施工を山廣建設（中野区）で進める。着工は２０１４年１月中旬。規模は鉄骨造９階建て延べ５４８平方㍍。ワンルーム16戸を配置する。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/131107500005.html

[274: 匿名さん]

住友グランドタワーの向かいは商業ビル？

[275: 匿名さん]

大和ハウスのおそらくマンション

[276: 匿名さん]

当初の計画では、ホテル、オフィス、住宅の複合計画だったけど、レオパレスから大和ハウスに所有が移ったし、たぶんマンションではないかと思います。
あの場所にオフィスじゃないのはもったいないとは思いますが、いま西新宿のオフィスは空き室ひどいですしね。
東京栄養専門学校の取り壊しも始まりましたし近いうちに建築計画が掲示されるのではないでしょうか。

[277: 匿名さん]

トイ面の住友＆地所の稼働率（８割強くらい。竣工当時はもっと空いてた）
を見たらオフィスにしようとは思わないでしょ。
ライフも出来るし60階も建つし、都庁より坂上初台寄りは基本マンション用地なんだと思う。

オフィス供給は小田急京王と明治安田の建て替えあたりにかかって来るんじゃないかと。

[278: 匿名さん]

>>277
住友は竣工前にほぼ埋めきってました。
ワンフロアを広大にして、分散オフィスの集約需要をうまく取り込みました。
この戦略で味を占めた住友は、大久保の再開発もわざわざ設計変更して、二匹目のドジョウ狙っていますね。

ただ、おっしゃるとおり、このエリアまで来ると厳しいのだろうなと思います。
新宿自体がオフィスとしては地盤沈下気味なので内側で充足してしまっていて外周に建ててもおこぼれが無いんでしょうね。
ただ、住友はむしろラトゥールで苦戦してますから、住宅も過剰気味かも。

個人的には、出来ればオフィスにして、新宿のオフィスエリアを更に広めて欲しいんですけど
あそこは狭いから、住友的戦略も効かないし難しいでしょうね。

[279: 匿名さん]

竣工以来、住友の方が稼働率高いんですよね。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20111201/555784/
>竣工時点のオフィス稼働率は約70％だ。

スバルビル跡地あたりは高層化してオフィス需要取り込むでしょうし
南口の33階も中層階以上はオフィスですから。
駅近に供給増えるのが決定してたら、
いずれ苦戦が見えてる外周にオフィス、とはならないんでしょうね。

[280: 匿名さん]

失礼、竣工時は70%だったんですね
稼動1年もたってない12年半ばの情報で90%近かったので、最初にほぼ埋めきっていたと思っていました。
スバルビルは小田急に売却で14年までスバルに賃借なので、その後、小田急の駅ビル立替のための準備かなと思ってます。

[281: 匿名さん]

スバルビル、どうなるんでしょうね。
単体では狭いから隣の松岡セントラルにも声かけてそうだけど。

デパートにするには導線的に不利だしハルクもあるから
スバル跡、現店舗、ハルクのどれかは建て替え時にホテル入れたりするのかな？

歌舞伎町にコマ劇跡のワシントン、至近距離にアパと
東口はそれ以外にもホテル計画が続いてます
（末広亭近くの駐車場跡とか御苑駅近くにもアパ）。
観光や飲食、買物はどうしても東口優勢ですから
そのまま宿泊も、を抑止するにも駅近にホテルを構えたいところなんじゃないかと。

[282: 匿名さん]

コンシェリア〜ラトゥール間にある民家もようやく再開発ですか。

http://risecity.blog93.fc2.com/?no=423

[283: 匿名さん]

>281
松岡不動産がもっと大きければまとまりやすいのになあ
新宿駅前のあのビルがウチのものなんです、といい広告面の効果は地場の中堅不動産屋にはかなり大きいと思うんだ

ホテルはもっと大きな括りで見るんじゃない？
たくさんある高級ホテルをしのいで客呼べるホテルが出来るといいなあ
観光客用ホテルでは東口なんか相手にならないし

[284: 匿名さん]

仕事で来る人は京プラ（インターコン）・ヒルトン・ハイアットＲあたりでしょうけど
自腹客だと南口のサンルートとかも多いですよ（１～２ランク価格帯が安い）。真隣にJR九州も来秋オープン。

最近発表された千駄ヶ谷五丁目のパークホテル一帯開発では高価格帯を誘致するかも知れませんが
西口付近はペニンシュラマンダリンって土地柄ではないから、サザンタワーレベルあたりが妥当かもな、と。それも複数軒

[285: 匿名さん]

青梅街道沿いの大和ハウス、コンシェリアとラトゥールの間、五丁目中央北、3年後くらいにはまたマンション大量供給だね
方南通りから税務署通りにかけてのエリアはマンションだらけになったけど、まだ需要は残っているのだろうか？

[287: 匿名さん]

電車大丈夫でしょうか。通勤で西新宿五丁目駅を利用してますが勝どき駅のように大混雑にならないか心配です。
丸の内線やJRもあるから平気？そもそも電車通勤しない？

[288: 匿名さん]

西新宿五丁目はまだ大丈夫なんでは。
オフィスビルがいきなり増えた西新宿駅の方が心配。
朝ラッシュ時の駅混雑、青梅街道の人の密集とも半端ない

[289: 匿名さん]

確かに西新宿は坂上寄りに改札作った方が良いのでは？という気がする
上にあがっていた再開発予定マンションもメイン利用は、西新宿か都庁前になる可能性が高いし
ただそれでも勝どき程ではないかな

[290: 匿名さん]

西新宿駅の坂上寄りは出口作る用地がない気がする。成子神社側は道幅激狭だし
（住友三菱コンビがビル建てる時、一緒に作れば良かったんだろうが
そこまで金かけるつもりがなかったと思われる）
都庁側も今から作るとなるとダイワハウス付近だけど…、作らないんだろうなあ。

[291: 匿名さん]

あ、多少可能性が残ってるとすれば住友が買った武富士の本社ビル付近

[292: 匿名さん]

朝、西新宿駅からグランドタワーに出勤する人達の多いこと。
西新宿駅の地下通路をグランドまで延伸するべき。

[293: 匿名さん]

メトロは金出さないでしょ。
作るとしたら住友、三菱、三井、大和の共同出資でもないと

[294: 匿名さん]

金をだすなら日経の記事にあった、どの駅からも300メートル離れた地点に不動産企業が駅を作ったら半額助成の方が効果的かもね
まぁ無いだろうけどさ

[295: 匿名さん]

来春、建設が始まる三菱の西新宿五丁目の超高層タワー完成で四年後には人口増加。
その後続く、住友が手掛ける西新宿五丁目北も商業ビル、レジデンシャルタワーの大規模再開発。
不動産開発側が地下通路、または新駅による駅直結で得る効果は計り知れないよな。

[296: 匿名さん]

>295
確かに効果はすごいありそうですが、費用も数十億レベルだから難しそうです。
特に西新宿5丁目北は、計画変更でオフィス部分が大きく縮小しているし、商業はスーパー等の地域内限定ストアですから到底払いきれないのではないでしょうか。

[297: 匿名さん]

ここ10レスくらい読んでると、物件付近に駅作ろうと言ってる
富久クロス板の発言が妄想じゃないんだと思えて来る。

294さんの日経記事が実話なら、タワマンが二三棟集まって陳情すれば
（竣工・入居後ではデベは釣った魚に餌やらないから弱いが
これから近隣に建つ場合、竣工したら駅がパンクするとか
物件建てるならインフラ整備しろ住民運動）多少は実現に近づくかね。

[298: 匿名さん]

いやいや。いくら煽ってみても、富久に新駅は完全なる妄想だよ。
そもそも何線の新駅を想定してるの？陳情なんて、メトロ含め私鉄には全く影響ないよ。平たく言えば純粋に金儲けのために電車走らせてるんだから。都営新宿線は曙橋駅がなければまだ理屈はわかるが、この距離では検討の余地すらなし。
個人で勝手に舞い上がるのは構わないが、集団で真剣に妄想してるの見ると気色悪いんだよ。

[299: 匿名さん]

？えーと、全く妄想肯定派ではないんだが。
富久に関して書いたのは前段だけだし（ニラヲチかねどっちか言うと）。

自分が言ったのは建ってからあれこれ言っても弱いんじゃね？
物件建てる段階で、人口増やすなら交通インフラ強化しろって
『周辺住民が』言い出さないと、デベも私鉄も自発的にはやらないということ
（その点はたぶん一致してる）。
マンション住民は地場への利益誘導って話になるとまるっきり弱い。
そこらへん人任せにしたいからマンションなのか、と思うくらい。

[300: 匿名]

>297
タワマンじゃまず無理
富久クラス3棟3000戸集まっても、一戸あたり220万円負担
（日経の記事は駅新設130億円と書いてたから最大の半額助成でも事業者負担65億円）
富久クラス3棟なんて都心じゃ現実的じゃないし、仮に実現してもペイすると思う？
マンション事業者は怖くてそんな投資できないよ
オフィスで継続して賃料入る場合でも、相当大規模じゃないと躊躇すると思うよ

[301: 匿名さん]

>299
人任せとかじゃなくて無理筋なだけ
そんな露骨な利益誘導我が通用したのは昭和までだよ

[302: 匿名さん]

丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分 、副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分 、都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線、中央本線、埼京線、湘南新宿ライン 「新宿」駅 徒歩16分 、小田急線 「新宿」駅 徒歩16分

まだ駅が必要？

[303: 匿名さん]

前にも指摘されてるが、タワマンならではの特性で実質最短でも+5分みないといけないから。
最寄駅：都営新宿線 曙橋(徒歩10分+α)、が正しい認識でしょ。いつの間にか「新宿の再開発タワマン」みたいなタスキかけてるけど、完全に今流行りの誤表示。

[304: 匿名さん]

>300

物件建てるならインフラ整備しろ住民運動すれば
多少は実現に近づくかね。と書いただけで実現できるとは書いてないですよ。
句点ないとこ見ると301も同一人物？と思うけど、
ネットで願望書いただけでは役所も企業も動かないでそ？

ま、タワマン住民が束になった桁で住民運動しても無駄、って話なら
交通含めた地域インフラの改善希望は最初から
『言うだけならタダ』みたいな世界になっちゃうが笑

[305: 匿名さん]

>303
最寄駅は丸ノ内線新宿御苑前駅。
タワマンならを言い出したら西新宿のタワマンも同じこと。

[306: 匿名さん]

>304
まず、記事の対象は不動産業者が自主開発する場合に国費補助
区や都に陳情するような制度ではない
仮に富久が出来る際に、住民が束になって要望したとしよう
対応した場合、不動産業者は1戸600万円上乗せして売らないと損する
富久に駅が出来たとして600万円も上乗せしたら、今みたいな売れ行きにはならない
だから、不動産業者はお断りして、粛々と法に則り開発をするだけ
昔は役所は開発許可の時非常に周囲の同意を気にしたが、いまはそこまでではない
富久の数倍の規模か、住民も100万円単位で拠出する意思が有れば話は変わってくるかな
交通困難地帯の交通整備（例えば晴海）ですらなかなか動かないのに、業者の自主開発に期待してもね

これを再開発の度に要求するのって、まさに｢でも、言うだけならタダだよね｣じゃない？

[307: 匿名さん]

書き忘れたけど富久に限らず、新宿区なら西新宿～中野坂上、新宿～初台間も候補だろうけど、今のマンション中心の再開発内容だと厳しいんじゃないかな
西参道は規模が大きいからもしかしたら、あるかも？昔の計画では国費助成なしでも新駅計画あったしね

[308: 匿名さん]

話の噛み合わなさは、取り上げてる日経記事＝企業主体で
ペイしなきゃやらない（今どきオフィスや集合住宅建てるような立地で
どの駅からも一定距離離れてて、しかも駅新設費用折半を乗せても
売れて貸せる場所ってどこだ？という机上の空論感は残るが）のと
業者の自主開発に期待する以外に地域のインフラ改善する方法はないのか、
って話を混同してるからなんではないかと。

記事の内容というかそちらの論旨はわかったけど、
住民のニーズがそれで解決されるわけではない。
必要なのは言うだけならタダに終わらせない方策だと思うけど。

そしてここ地域スレだから、必要とされてるのは企業論理の開発主旨じゃないと思いますよ。
大企業はこう考えるって非住民に説明されても、
住民ニーズからすればそれがどうしたって話で。

[309: 匿名さん]

西参道って西新宿三丁目の話？新宿初台間に新駅作るっていう。
それまで保つかね、日本の景気。

[310: 匿名さん]

>308
もともと>297が発端だから、日経の記事主体になるのは当たり前じゃない
適用想定は虎ノ門の森ビル再開発らしい
オフィス、住宅、ホテル、店舗の複合施設で延床は富久の倍
しかも近隣に森ビルいっぱい
他に新宿駅や渋谷駅周辺も想定と書かれていたが、その辺は机上空論じゃないというのは同じ考え。無理でしょ
企業に頼らないと言うなら>298の言う通り
新宿区のようなほぼ全域徒歩10分以内に駅がある街に、さらに130億円かけて駅を作れなんて求めるのはエゴだよ
企業採算ベースじゃないなら税金だよね

>309
そこのこと
昔はオペラシティクラスを作る予定だったからあり得たけど、今の計画じゃねぇ
しかも、おっしゃる通り、永遠に計画中っぽいし

[311: 匿名さん]

エゴだよ、は言い過ぎました
言うだけならタダだけど、に訂正します

[312: 匿名さん]

えーと、駅が欲しいと言ってるのは某山手線最高層物件
←名前出すと同一区内で荒れそうだからやだ 買った人で
西新宿界隈は新駅を望んでるわけじゃないですよね？
（個人的には西参道に駅なんて南新宿駅と同じくらい不要だと思う）

今ある駅の出口を増やして欲しい、未開通の地下道さっさと通して欲しい
って話のような気が。特に新宿〜西新宿駅間の陸橋下とかね。
あれが通るだけでだいぶ違う。次点で西新宿駅の坂上寄り出口新設。
という話はどこから上がるものなんだろうか？教えてエラい人

[313: 匿名さん]

最高層も自スレで言ってるだけで、ココに書いた人は無関係っぽいけどね
西参道は昔三丁目を超高層ビル（たしか300m超）にする計画の頃にアクセス駅として計画
実際にできていたら、必要だっただろうね
新宿～西新宿地下道は新宿区の計画、ただし今以上の延長予定は全く未定
西新宿の坂上寄り改札は単なる希望。計画があると聞いたこと無いし全く根拠は無い話のはず

[314: 匿名さん]

イヤ、根拠はなくてもいいと思うのよ（笑）住環境スレというくらいだから。
希望願望が寄り集まってある規模になると世論になるわけだし

[315: 匿名さん]

うん、別に良いと思う
どこからでた話？って言われたから、根拠はないよって

[316: 匿名さん]

朝の西新宿駅。住友グランドタワー、新宿フロントタワーで働く方々が大変そう。
通勤する人達の通行量に対して歩道が狭すぎる。

[317: 匿名さん]

沿道ビルの建て替え時には両ビル並に歩道開けろ、って話になるんだろうけど
その分、土地が減るわけだから簡単には行かなさそう。
駅からグランドタワーまでってペンシルばかりなんですよね。
旧武富士本社ビル建て替えはその意味でも注目。

[318: 匿名さん]

新宿区、三菱地所さんと住友不動産さん主導により西新宿駅から新宿フロントスクエア迄地下通路延伸して頂きたいですね。

[319: 匿名さん]

あと二三棟、三十階クラスが建たないとね。
大和ハウスの都庁寄り隣あたりで建て替え、カモン

[320: 匿名さん]

>318
やる気があったなら建築時にやってるんじゃないかな
ということは、出来ない理由があるか、やる気がないかなのかなぁ