新宿エリアの住環境について話そう PART3

[不動産業者さん]

【地域スレ】新宿エリアの住環境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



※前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83561/

新宿区
http://www.city.shinjuku.lg.jp/
歌舞伎町商店街振興組合
http://www.kabukicho.or.jp/

新宿二丁目 [編集]

詳細は、「ゲイ・タウンとしての新宿二丁目」参照

二丁目のメインストリート「仲通り（なかどうり）」を中心にゲイバーなどが密集している。ただ実際は新宿三丁目や五丁目など、二丁目周辺にもゲイバーなどのゲイスポットが点在しており、ゲイタウンの範囲は「二丁目を中心としたエリア」ということになる。また二丁目から離れた歌舞伎町、西新宿（新宿駅西口）、北新宿・大久保、代々木（新宿駅南口）エリアなど比較的広範囲にゲイスポットがある。2008年の地下鉄副都心線の新宿三丁目駅開設をきっかけに、ゲイタウンの存続を危ぶむ声も上がり始めている（後述）。
現在、約450軒ほどのゲイバーがあるといわれている[7]。通常のゲイバーや売り専バー、イベントを行うクラブ、ゲイグッズを扱うゲイショップ、同性同士で利用可能なホテルなどが占める。
ゲイ・イエローページ「Gclick」（2013年）だと、2丁目エリアにあるゲイバーは274、売り専バー17、売り専・出張専門28、マッサージ（整体院含む）43、発展場15、ゲイ系トータルでは402店（西新宿・歌舞伎町・代々木・北新宿含めず）となっている[8]。それに加えて、ゲイ出版社など非店舗系のゲイ企業や、ビアンバー30店ほどがある。因みに西新宿はゲイ系店舗が18、歌舞伎町は17、北新宿・大久保は14、代々木は9店立地している[内訳 1]。
以前はゲイポルノ映画館が2丁目ではないが、歌舞伎町や駅東口などに数軒あったが閉店した。東口駅前の一般映画館、新宿武蔵野館ではゲイ映画が比較的よく公開される。伊勢丹メンズ館や新宿マルイメンはニ丁目に近接したエリアにあることが成功した一因と言われ、ゲイ御用達となっている。
ゲイ・タウンとしての新宿二丁目の歴史は、1960年代半ばから始まると言われ、空家となった元赤線の店などを利用してゲイバーが営業を始め、徐々にその数を増やしていったとされる。その後もディスコやクラブなどが増え続け、今日に至っている。
文学・映画・テレビなどでも二丁目は登場し、新宿二丁目を舞台にした比留間久夫の小説『YES・YES・YES』、二丁目でもロケが行われた中島丈博監督の『おこげ』（1992年）、新宿二丁目のゲイバーがモデルの店が出てきてゲイの苦悩を全編に渡って描いた日本テレビ系連続ドラマ『同窓会』などがあった。
2008年に地下鉄副都心線の新宿三丁目駅が開設したことで、二丁目界隈でミニバブルが発生。ゲイバーが入る不動産家賃が上昇し、折からの不況もあって経営難に陥り、閉店する店が増えた。異性愛者向けの店舗も激増しており、ゲイカルチャーの衰退やゲイタウンとしての存続を危惧する声が上がっている。薔薇族2代目編集長の竜超氏は「消える新宿二丁目」（彩流社）で、「ゲイの街二丁目は、今や風前の灯」にあるとして、警鐘を鳴らしている[2]。

[251: 匿名さん]

>249さん
あそこは未だに地権者の合意も取れておらず、耐えられずに立て替えた人も出てるくらいです。
先般の業者変更も、変えたら何か進むのじゃないか？という期待程度でまだまだ先は長そうです。

>250さん
ワンルームなくなると良いですね。
仰るとおり業者は売れれば中身は何でも良いので、そんなに売れてないのならそのうち無くなるでしょう。
いま建築予定のヤツはもう仕方ないですし、今後の増減を見れば結果が証明してくれますよ。

[253: 匿名]

250
でさ、あなたは結局何が言いたいのさ？
いま話題になってる税務署通りに限らず新宿区はワンルームや1LDK付きマンションがたくさん建てられてる
そんな業者の見る目のなさを訴えたいの？
あなたの見る目の高さはよく分かったけどさ
採算が取れるかなんて業者でもない我々が心配したって仕方なくないか？

[254: 匿名さん]

よそ者でも新宿区の中心はせいぜい三丁目でしょう。
西新宿が中心と思ってる人は居ないのでは？

[255: 匿名]

>252
話題変えるの賛成
そのエリアだと大久保3丁目の再開発に期待
オフィス棟が出来たら高田馬場の人の流れや雰囲気がかなり変わりそう
高田馬場にオフィスはかなりの賭けだと思うが流行りの広大なワンフロアオフィスで上手く行けば良いな

[256: 購入検討中さん]

下落合は地盤は良いんでしょうか？

[257: 匿名]

落合は川沿いは低地だからちょっと掘ったらすぐ固い地盤
高台でも20mも掘れば固い地盤が出てくる
ただし高台は表層10m位はあまり固くないから戸建なら改良がいるのかも？
詳しくは新宿区が公開してる地盤閲覧システム見てくれ

[258: 匿名]

ワンルームさんがいなくなってやっと平和になった
本題だが高田馬場にまたまた丸紅が物件建てるみたい

[259: 匿名]

西新宿5丁目の再開発で遂に建築計画のお知らせが掲示された
完成は平成29年4月で60階建て
ようやく動き出したな

完成したら景色が一変しそう
戸数もかなりのものだろうし店とか増えるかな？

[261: 匿名]

建築計画でてるから60階建て200m級でまず確定的
他のエリアの件は新宿区の絶対高さ規制に従った物件が建つかもしれないね

[262: 匿名さん]

十二社通り沿いは次々再開発計画が動き出して、一気にきれいになりますね。

[263: 匿名]

いったん打ち止めでは？
青梅街道寄りはまだ10年近くかかるだろうし、五丁目南側は組合すら立ち上がってないし三丁目もいつになるやら？だし

[264: 匿名]

大久保三丁目の現場通りかかったらモデルルームオープン予定の広告がはってあった
住友らしく集合モデルルームになるみたいだけどようやく動きが見えはじめて嬉しいな
わざわざ設計やり直してワンフロアが広いオフィス集約狙いの意欲的な物件にしたのだからオフィス共々期待したいところ

[265: 匿名さん]

新宿付近でオリンピックの影響というと
霞ヶ丘の一帯開発と明治通り拡幅促進あたりでしょうか。

[267: 匿名さん]

じゃその二駅も改修ですね。
代々木まで変わったらすごいけど

[268: 匿名さん]

霞ケ丘団地、取り壊しになるんですね。
跡地は何になるんでしょうか？

[271: 匿名さん]

新宿タカシマヤ近辺の再開発進行中。

http://www.kensetsunews.com/?p=21906

線路はさんで反対側の代々木二丁目はどうなるかな？

[272: 匿名さん]

西新宿を久しぶりに散策。アイタワーの近くに13階建ての建築計画が掲示されてた
寄宿舎って書いてたからシェアハウスかな？
六丁目のコンシェリア傍の民家の解体が始まってたし、五丁目の60階建て予定地はかなり解体が進んだ
西新宿はホントにドンドン変わっていくね

[273: 匿名さん]

北新宿の共同住宅は山廣
2013/11/7 東京
　【新宿】三城（杉並区）は、新宿区北新宿に建設する共同住宅の施工を山廣建設（中野区）で進める。着工は２０１４年１月中旬。規模は鉄骨造９階建て延べ５４８平方㍍。ワンルーム16戸を配置する。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/131107500005.html

[274: 匿名さん]

住友グランドタワーの向かいは商業ビル？

[275: 匿名さん]

大和ハウスのおそらくマンション

[276: 匿名さん]

当初の計画では、ホテル、オフィス、住宅の複合計画だったけど、レオパレスから大和ハウスに所有が移ったし、たぶんマンションではないかと思います。
あの場所にオフィスじゃないのはもったいないとは思いますが、いま西新宿のオフィスは空き室ひどいですしね。
東京栄養専門学校の取り壊しも始まりましたし近いうちに建築計画が掲示されるのではないでしょうか。

[277: 匿名さん]

トイ面の住友＆地所の稼働率（８割強くらい。竣工当時はもっと空いてた）
を見たらオフィスにしようとは思わないでしょ。
ライフも出来るし60階も建つし、都庁より坂上初台寄りは基本マンション用地なんだと思う。

オフィス供給は小田急京王と明治安田の建て替えあたりにかかって来るんじゃないかと。

[278: 匿名さん]

>>277
住友は竣工前にほぼ埋めきってました。
ワンフロアを広大にして、分散オフィスの集約需要をうまく取り込みました。
この戦略で味を占めた住友は、大久保の再開発もわざわざ設計変更して、二匹目のドジョウ狙っていますね。

ただ、おっしゃるとおり、このエリアまで来ると厳しいのだろうなと思います。
新宿自体がオフィスとしては地盤沈下気味なので内側で充足してしまっていて外周に建ててもおこぼれが無いんでしょうね。
ただ、住友はむしろラトゥールで苦戦してますから、住宅も過剰気味かも。

個人的には、出来ればオフィスにして、新宿のオフィスエリアを更に広めて欲しいんですけど
あそこは狭いから、住友的戦略も効かないし難しいでしょうね。

[279: 匿名さん]

竣工以来、住友の方が稼働率高いんですよね。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20111201/555784/
>竣工時点のオフィス稼働率は約70％だ。

スバルビル跡地あたりは高層化してオフィス需要取り込むでしょうし
南口の33階も中層階以上はオフィスですから。
駅近に供給増えるのが決定してたら、
いずれ苦戦が見えてる外周にオフィス、とはならないんでしょうね。

[280: 匿名さん]

失礼、竣工時は70%だったんですね
稼動1年もたってない12年半ばの情報で90%近かったので、最初にほぼ埋めきっていたと思っていました。
スバルビルは小田急に売却で14年までスバルに賃借なので、その後、小田急の駅ビル立替のための準備かなと思ってます。

[281: 匿名さん]

スバルビル、どうなるんでしょうね。
単体では狭いから隣の松岡セントラルにも声かけてそうだけど。

デパートにするには導線的に不利だしハルクもあるから
スバル跡、現店舗、ハルクのどれかは建て替え時にホテル入れたりするのかな？

歌舞伎町にコマ劇跡のワシントン、至近距離にアパと
東口はそれ以外にもホテル計画が続いてます
（末広亭近くの駐車場跡とか御苑駅近くにもアパ）。
観光や飲食、買物はどうしても東口優勢ですから
そのまま宿泊も、を抑止するにも駅近にホテルを構えたいところなんじゃないかと。

[282: 匿名さん]

コンシェリア〜ラトゥール間にある民家もようやく再開発ですか。

http://risecity.blog93.fc2.com/?no=423

[283: 匿名さん]

>281
松岡不動産がもっと大きければまとまりやすいのになあ
新宿駅前のあのビルがウチのものなんです、といい広告面の効果は地場の中堅不動産屋にはかなり大きいと思うんだ

ホテルはもっと大きな括りで見るんじゃない？
たくさんある高級ホテルをしのいで客呼べるホテルが出来るといいなあ
観光客用ホテルでは東口なんか相手にならないし

[284: 匿名さん]

仕事で来る人は京プラ（インターコン）・ヒルトン・ハイアットＲあたりでしょうけど
自腹客だと南口のサンルートとかも多いですよ（１～２ランク価格帯が安い）。真隣にJR九州も来秋オープン。

最近発表された千駄ヶ谷五丁目のパークホテル一帯開発では高価格帯を誘致するかも知れませんが
西口付近はペニンシュラマンダリンって土地柄ではないから、サザンタワーレベルあたりが妥当かもな、と。それも複数軒

[285: 匿名さん]

青梅街道沿いの大和ハウス、コンシェリアとラトゥールの間、五丁目中央北、3年後くらいにはまたマンション大量供給だね
方南通りから税務署通りにかけてのエリアはマンションだらけになったけど、まだ需要は残っているのだろうか？

[287: 匿名さん]

電車大丈夫でしょうか。通勤で西新宿五丁目駅を利用してますが勝どき駅のように大混雑にならないか心配です。
丸の内線やJRもあるから平気？そもそも電車通勤しない？

[288: 匿名さん]

西新宿五丁目はまだ大丈夫なんでは。
オフィスビルがいきなり増えた西新宿駅の方が心配。
朝ラッシュ時の駅混雑、青梅街道の人の密集とも半端ない

[289: 匿名さん]

確かに西新宿は坂上寄りに改札作った方が良いのでは？という気がする
上にあがっていた再開発予定マンションもメイン利用は、西新宿か都庁前になる可能性が高いし
ただそれでも勝どき程ではないかな

[290: 匿名さん]

西新宿駅の坂上寄りは出口作る用地がない気がする。成子神社側は道幅激狭だし
（住友三菱コンビがビル建てる時、一緒に作れば良かったんだろうが
そこまで金かけるつもりがなかったと思われる）
都庁側も今から作るとなるとダイワハウス付近だけど…、作らないんだろうなあ。

[291: 匿名さん]

あ、多少可能性が残ってるとすれば住友が買った武富士の本社ビル付近

[292: 匿名さん]

朝、西新宿駅からグランドタワーに出勤する人達の多いこと。
西新宿駅の地下通路をグランドまで延伸するべき。

[293: 匿名さん]

メトロは金出さないでしょ。
作るとしたら住友、三菱、三井、大和の共同出資でもないと

[294: 匿名さん]

金をだすなら日経の記事にあった、どの駅からも300メートル離れた地点に不動産企業が駅を作ったら半額助成の方が効果的かもね
まぁ無いだろうけどさ

[295: 匿名さん]

来春、建設が始まる三菱の西新宿五丁目の超高層タワー完成で四年後には人口増加。
その後続く、住友が手掛ける西新宿五丁目北も商業ビル、レジデンシャルタワーの大規模再開発。
不動産開発側が地下通路、または新駅による駅直結で得る効果は計り知れないよな。

[296: 匿名さん]

>295
確かに効果はすごいありそうですが、費用も数十億レベルだから難しそうです。
特に西新宿5丁目北は、計画変更でオフィス部分が大きく縮小しているし、商業はスーパー等の地域内限定ストアですから到底払いきれないのではないでしょうか。

[297: 匿名さん]

ここ10レスくらい読んでると、物件付近に駅作ろうと言ってる
富久クロス板の発言が妄想じゃないんだと思えて来る。

294さんの日経記事が実話なら、タワマンが二三棟集まって陳情すれば
（竣工・入居後ではデベは釣った魚に餌やらないから弱いが
これから近隣に建つ場合、竣工したら駅がパンクするとか
物件建てるならインフラ整備しろ住民運動）多少は実現に近づくかね。

[298: 匿名さん]

いやいや。いくら煽ってみても、富久に新駅は完全なる妄想だよ。
そもそも何線の新駅を想定してるの？陳情なんて、メトロ含め私鉄には全く影響ないよ。平たく言えば純粋に金儲けのために電車走らせてるんだから。都営新宿線は曙橋駅がなければまだ理屈はわかるが、この距離では検討の余地すらなし。
個人で勝手に舞い上がるのは構わないが、集団で真剣に妄想してるの見ると気色悪いんだよ。

[299: 匿名さん]

？えーと、全く妄想肯定派ではないんだが。
富久に関して書いたのは前段だけだし（ニラヲチかねどっちか言うと）。

自分が言ったのは建ってからあれこれ言っても弱いんじゃね？
物件建てる段階で、人口増やすなら交通インフラ強化しろって
『周辺住民が』言い出さないと、デベも私鉄も自発的にはやらないということ
（その点はたぶん一致してる）。
マンション住民は地場への利益誘導って話になるとまるっきり弱い。
そこらへん人任せにしたいからマンションなのか、と思うくらい。

[300: 匿名]

>297
タワマンじゃまず無理
富久クラス3棟3000戸集まっても、一戸あたり220万円負担
（日経の記事は駅新設130億円と書いてたから最大の半額助成でも事業者負担65億円）
富久クラス3棟なんて都心じゃ現実的じゃないし、仮に実現してもペイすると思う？
マンション事業者は怖くてそんな投資できないよ
オフィスで継続して賃料入る場合でも、相当大規模じゃないと躊躇すると思うよ