新宿エリアの住環境について話そう PART3

[不動産業者さん]

【地域スレ】新宿エリアの住環境についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



※前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83561/

新宿区
http://www.city.shinjuku.lg.jp/
歌舞伎町商店街振興組合
http://www.kabukicho.or.jp/

新宿二丁目 [編集]

詳細は、「ゲイ・タウンとしての新宿二丁目」参照

二丁目のメインストリート「仲通り（なかどうり）」を中心にゲイバーなどが密集している。ただ実際は新宿三丁目や五丁目など、二丁目周辺にもゲイバーなどのゲイスポットが点在しており、ゲイタウンの範囲は「二丁目を中心としたエリア」ということになる。また二丁目から離れた歌舞伎町、西新宿（新宿駅西口）、北新宿・大久保、代々木（新宿駅南口）エリアなど比較的広範囲にゲイスポットがある。2008年の地下鉄副都心線の新宿三丁目駅開設をきっかけに、ゲイタウンの存続を危ぶむ声も上がり始めている（後述）。
現在、約450軒ほどのゲイバーがあるといわれている[7]。通常のゲイバーや売り専バー、イベントを行うクラブ、ゲイグッズを扱うゲイショップ、同性同士で利用可能なホテルなどが占める。
ゲイ・イエローページ「Gclick」（2013年）だと、2丁目エリアにあるゲイバーは274、売り専バー17、売り専・出張専門28、マッサージ（整体院含む）43、発展場15、ゲイ系トータルでは402店（西新宿・歌舞伎町・代々木・北新宿含めず）となっている[8]。それに加えて、ゲイ出版社など非店舗系のゲイ企業や、ビアンバー30店ほどがある。因みに西新宿はゲイ系店舗が18、歌舞伎町は17、北新宿・大久保は14、代々木は9店立地している[内訳 1]。
以前はゲイポルノ映画館が2丁目ではないが、歌舞伎町や駅東口などに数軒あったが閉店した。東口駅前の一般映画館、新宿武蔵野館ではゲイ映画が比較的よく公開される。伊勢丹メンズ館や新宿マルイメンはニ丁目に近接したエリアにあることが成功した一因と言われ、ゲイ御用達となっている。
ゲイ・タウンとしての新宿二丁目の歴史は、1960年代半ばから始まると言われ、空家となった元赤線の店などを利用してゲイバーが営業を始め、徐々にその数を増やしていったとされる。その後もディスコやクラブなどが増え続け、今日に至っている。
文学・映画・テレビなどでも二丁目は登場し、新宿二丁目を舞台にした比留間久夫の小説『YES・YES・YES』、二丁目でもロケが行われた中島丈博監督の『おこげ』（1992年）、新宿二丁目のゲイバーがモデルの店が出てきてゲイの苦悩を全編に渡って描いた日本テレビ系連続ドラマ『同窓会』などがあった。
2008年に地下鉄副都心線の新宿三丁目駅が開設したことで、二丁目界隈でミニバブルが発生。ゲイバーが入る不動産家賃が上昇し、折からの不況もあって経営難に陥り、閉店する店が増えた。異性愛者向けの店舗も激増しており、ゲイカルチャーの衰退やゲイタウンとしての存続を危惧する声が上がっている。薔薇族2代目編集長の竜超氏は「消える新宿二丁目」（彩流社）で、「ゲイの街二丁目は、今や風前の灯」にあるとして、警鐘を鳴らしている[2]。

[166: 匿名さん]

165だけど、ごめん。コピペ間違った。

2012.03～2013.09　既存ビルの解体、専門学校のエリア内移築
2014頃着工
2017.9完成予定

[167: 匿名]

最近西新宿ばかり話題だったが、大久保3丁目も熱いな
結構デカイオフィスが建つし高田馬場も注目エリアになるかも？

[168: 匿名さん]

高田馬場は昔から注目エリアなのに・・・
不動産デベがアンポンタンだから、仕方無いか。
実は集客力は凄まじくある土地。

安く仕入れて高く貸すもしくは売るのがデベなのに。
中目黒など開発したところでたかがしれている。
需要と供給を全く無視したデベ開発。
六本木など閑古鳥です。

[169: 匿名さん]

馬場は駅降りたら昭和の香りだしね（笑
デベロッパーは緻密に計算して、採算がとれる場所メインですから仕方ないです。
新宿区は大抵の地域でイメージがイマイチ良くない。でも実は便利で快適だから地価がかなり高い。
これでは広域集客が見込めないから、大規模な開発がしづらく、それがまた、イメージに影響するという循環。

安く仕入れて高くなら、新宿区ほど向かない場所もなかなかないでしょう。

[170: 匿名さん]

それでも新宿の再開発が活発なのは、採算がとれる地域と評価されているということ？

[171: 物件比較中さん]

＞＞170
ということです。
人気の新宿区だからできるのです。
便利で治安も環境もいい。

お隣の文京区や渋谷区はすでに値段も高く成熟済みだから
大規模再開発がない。
豊島区は治安環境劣悪で人気がないから再開発がない｡

やはり新宿区がこれからは一番価値が上がるのでしょうね｡

[172: 匿名さん]

治安がいいかな？
特別に悪いと感じることもないが新宿区の刑法犯発生件数は23区の中でトップレベルだよ。

[173: 匿名]

新宿は高く買ってより高く売るエリアだな
だからたまに三菱みたいに痛い目にあう(笑)

治安が良いとは思わない
が、一般的な新宿区の治安イメージが悪すぎるから、そんなことない治安良いよと言いたい気持ちは分かるかな

[174: 匿名さん]

今すぐ売却するわけでもないんだから、節税ができたうえに、
なんだかんだで1年ちょっとで分譲マンションは完売し、ビルのテナントもほぼ埋まって、
賃貸マンションも９割が埋まり何一つ痛くないんじゃない？

[175: 匿名]

新宿=歌舞伎町=治安悪い、イメージがあるとは思うが、今まで危ない目に遭ったことがない。

利便性から考えるともっと高値付いてもよさそうだが、イメージが抑止力となっているから上がってない。

生活もしやすいから、ある意味狙い目だと思う。

[176: 匿名]

>174
三菱地所は減損で新宿だけで900億近い大赤字計上させられてるからなあ
帳簿上のこととは言え痛いんじゃないか？

>175
新宿はすんだら離れられない魅力あるよな
治安も一部を除けば実は普通
いい街だよ

[177: 匿名さん]

きちんと収益があがりつつ、大幅節税になったんだから
最高の結果でしょ。

[178: 匿名さん]

地所は丸の内が一段落したので、次は住友の独壇場だった新宿に本腰をいれるようですね。

北新宿では、
隣接する西新宿８丁目のプロジェクトを住友がやるので、
住友に２つを連結させて超大規模プロジェクトにされることだけは
どうしても阻止したかったので、相場を度外視した金額で落札しました。

４丁目、５丁目の再開発も地所が手がけ、しばらくストップしていたJVによる3丁目も
住友主導だろうという大方の予想を覆して、地所主導ですすめることからも本気度がうかがえます。

[179: 匿名]

>178
落札したときはプチバブル時だったがその時ですら嫌がらせ落札か？って言われてたくらいだもんな
住友の方が提案内容は評価高かったが金額の差が大きくて三菱になったんだよな

[180: 匿名]

住友だったら何か違うものが入っていたの？

[181: 匿名さん]

高田馬場の広域集客が見込めない？
若い子の集客力は凄まじくあるよ。
だって、早稲田はあるは、学習院女子はあるは、
海城、保善、富士大、予備校、専門多数あり。

とても集客力が無い？？？としか思えないんですが・・・。
だから、ラーメン屋の聖地だし、お洒落な街に変えた方が良い。
今時の早稲田の学生って皆、金持ちだよ。
学習院は学習院だし。

[182: 匿名さん]

新宿区の地価って、安いですよね。
特に住宅用地。商業用地にしても、地域により馬鹿安ですよ。

[184: 匿名]

>>182
どの辺が割安？

[185: 匿名]

181
その辺てマンション買う層じゃなくね？
若者相手の賃貸は間違いなく需要あるな
でも最近は学生4年間だけのために家買ってくれる親もいるらしいから少しはマンション需要あるのか

[187: 匿名]

ところで諏訪通りの丸紅物件は戸数が減ってから苦戦してたが大久保3丁目はどうなるかな？
それにしてもあの位置に就業人口1万人のオフィスって勇気あるよな

[188: 匿名]

>>185
高田馬場なら賃貸より購入→4年後売却の方が割安になる物件もあるだろうね

[189: 匿名]

4年でそれはすごいな

[190: 匿名]

>181の言う客層をターゲットにするとワンルームマンションになってしまう
馬場も実は少し離れたら普通の住宅街もたくさんあるんだが、どうしても181が書くようなイメージが強いんだろうな
だからこそ大久保再開発には期待大なわけだが

[191: 匿名さん]

下落合のおとめ山公園が立派になっていた。
住環境が素晴らしく良くなっている。
前も高級住宅街だったが、今は以前以上。
あれは素晴らしい。

[193: 匿名]

新宿区内で、この先10年後も、賃貸需要が安定する地域ってどこでしょうね。

[194: 匿名さん]

他のスレで、神楽坂は新宿区だから高級住宅街ではない、的な発言を見たのですが、ちょっと納得がいなかいですね。

[195: 匿名さん]

神楽坂は単に神楽坂だから、高級住宅街じゃない。

[196: 匿名]

神楽坂は情緒溢れる良い街だが高級住宅街じゃないでしょ

[197: 匿名さん]

＞193さん

新宿区内の需要はどこも安泰。
一発でかい地震が来たら東の方から人が殺到してきますよ（笑）

[198: 匿名]

>>197

193です。地震は怖いですが、地盤が強いってことなんですかね。
買い増しを考えているので、空室率の高いところは避けたいと思っていました。
ありがとうございます。

[199: 匿名さん]

197です。

若干ふざけてすみませんでした（でも本気でそう思ってます）。
新宿区内なら、防衛省勤務の方や周辺医大のお医者さん看護師さんニーズのエリアは10年後も不変かな、なんて思ってます。
この方たちは職住至近を求められますし。
これに都心副都心勤務のサラリーマンの利便性も巻き込んで曙橋周辺の新旧物件ですかね？価格次第ですが富久の低層1LDKとかも？

なんてえらそうに言ってますが、不動産投資経験全くなしです。

[200: 匿名さん]

確かに巨大病院が集中してるエリアだけど、関係者に限ると需要のほんの一部じゃないかな。
超高齢化する向こう数十年は、病院の近くの住まいはニーズが高いでしょうね。
慶応、女子医大、東京医科大。高齢者にとっては最高だよね。

[201: 匿名さん]

将来性考えたら、富久の低層なんかは長期運用にも適当なものになるかな。もちろん分譲価格によるけど。
自分で住んでタイミングが合えば売却も有りだし。

[203: 匿名さん]

市ヶ谷の高台は、新宿区ですけど、超高級住宅街ですよ。
あとは、四谷若葉1,2 下落合2,3 西落合3,4は、超高級住宅街です。
上記にちかい場所の高台は、住環境良好地区となります。
住環境良好地区でも元総理大臣の家や資産家の家ありますよ。

[204: 匿名さん]

神楽坂には、伊勢丹のオーナーさん、東京製鉄オーナーさんなどの超富豪が住んでますね。
知らないんじゃないの？
新宿区。元々港区と同格の山手ですよ。

[205: 匿名]

神楽坂の一部は高級物件でしょうけど、全体的には高級住宅街とは言えないでしょうね。
活気があり、人気エリアですが、学生が多くて、落ち着かないです。
下北沢、吉祥寺も同様ですが、人気エリアであっても、セレブが好むエリアではない気がします。

[206: 匿名さん]

まあまあ、いいじゃないですか。
地価は嘘つきませんからね。

[207: 匿名さん]

住まわれている方がセレブでない。
古河さんもお住まいですよ。
どんな人をセレブといってらっしゃるんだか。
ユニクロさんのオーナーや孫さんですか？
セレブってそんな安っぽいものでは無いと思いますけど。

[208: 匿名さん]

地価は安いですよ
新宿区は。
でも、住まわれている方は凄いですよ。
みなさん成金趣味では無いですがね。

[210: 匿名さん]

209さん 同意ですね。
セレブが、地価気にしませんからね。
それより、税金。
逆に資産家は地価安い方が助かりますと言ってますよ。
セレブが見栄はる必要無いですから。
必要最低限の家であれば良いですし。

[212: 匿名]

まあまあ、いいじゃないですか。
意地になっても仕方ありませんからね。

[213: 匿名さん]

新宿6丁目の三菱地所のビル近く地上げが進んでいるようですね。
空き家が多くゴーストタウンと化してきている。
良いことだ。
昔の神谷町みたい。

[214: 匿名さん]

再開発ですか？

[215: 匿名さん]

分かりません。だけど、テナントは追い出されているようです。
人の住んでいないマンションも多々あります。
たぶん地上げ。
喜ばしいけど。

[216: 匿名さん]

三菱再開発の南、明治通りから２ブロック東の一角でしょ？
やたらとコインパーキングが多い所

あのへんはゴチャゴチャして道も狭いから、再開発はけっこうなこと

ついでに東側の都営住宅や新宿文化センターも含めて大規模な再開発になればいいな

[217: 匿名さん]

へぇー。新宿は生まれ変わる街とは良く言ったもんだな。

[218: 匿名]

ただ六丁目はあの歯抜け具合だと再開発はまだまだ遠そう

[219: 匿名さん]

飛鳥ホテルの後に建つ建物に大量ワンルームが出来るのはマジ。
現場の建築計画のお知らせに書いてあった。

[220: 匿名]

>219
港区連呼の人が来ると嫌だから下げで書く
新宿区はワンルーム条例で戸数掲示する必要があるからすぐ分かる
そのエリアはワンルーム主体のマンションが3棟350室くらいだっけ？
ホテル跡地のデカイ敷地にワンルーム主体はもったいなさ過ぎるな
そんなにワンルーム作ってどうするんだと思うが普通に集まっちゃうんだろうな。悲しいな

[221: 匿名さん]

PART2に書いてしまったのでこちらにももう1回。

元エムズポートのモデルルーム跡地に、建築会社の名前が掲示してあった。
建築計画は無かったから、小規模な物件が立つのかな？またモデルルーム？
でも、しばらくは、この辺にモデルルーム必要な物件って建たないよね？

[222: 匿名]

ちょっとエリアから外れるかもしれないが早稲田大学の方に行ったとき榎町に10階建ての建築計画が掲示されてた
ワンルーム35戸でスターツだったから賃貸かな

[223: 匿名]

221の場所見てきたら建設計画掲示されてた
13階建てで57戸中48戸がワンルーム
税務署横、飛鳥ホテル跡、ヤナセ横、ファミマ横に続いて5棟目
飛鳥ホテル跡を除くと敷地小さいから仕方ないのだろうがワンルーム激戦区すぎるな

[225: 匿名さん]

この辺りはワンルームばかり出来るって事か。便利なところだし、ニーズは有るんだろうけど、なんだかな〜。

[227: 匿名]

>225
ニーズはあるに決まってる
新宿区は世帯の平均人数の少なさで23区トップクラス
それだけ単身世帯が多いってこと

それでもこのエリアは最近ようやくDINKS、ファミリー向けも増えてきてたからまた大きな敷地が出れば期待できるさ

[228: 匿名]

北新宿1のNTT社宅跡地に建築計画があった
地上5階建て479戸中291戸がワンルーム
27年2月完成予定だから1年半後だな
ロイヤルパークスだったから賃貸計画と思われる
このエリアはホントに空いたと思ったらどんどん開発されていくな

ちなみに周辺には開発反対の横断幕やのぼりが掲示されてた

[229: 匿名さん]

この世帯数じゃあ丸正は売り上げUP確定だな。

[230: 匿名]

>229
NTT社宅跡地ならもとまちユニオンじゃないか？

[236: 匿名]

飛鳥ホテルとNTT社宅はどちらも賃貸だしマンションコミュニティで情報操作しても仕方なくね？
売れ行きとか気にする必要ないわけだし粛々と建てるだけでしょ
ところで、世帯が小さいのが高齢化が原因でも結局ファミリーが少ないことを意味するわけで、むしろ衰退一直線になってしまうんだが

[237: 匿名]

デベにお勤めなら賃貸か分譲かくらいは知ってなよ(笑)
だだNTT社宅跡地は駅から遠いしワンルームメインは予想外で、客付け大丈夫なんかね？と思ってた

だが大和は単身高齢者ターゲットの高級賃貸で新規需要開拓を狙ってるらしいから、234の言う通り老人が多いなら狙い目なのかも？
234は目の付け所が違うしホントにデベにお勤めなんだな
ってことはNTT社宅の方は意外と当たるのかも？
個人的にはあそこにワンルームは厳しいだろ！って思ってたから俺は見る目がないんだろうな

[240: 匿名]

しらんよ
文句は大和に言ってくれ
俺はあそこにワンルームは微妙だし、何より土地がもったいないと思ってる
だが大和がそうは思ってないんだから仕方ないじゃん。賃貸なら投資家探す必要ないしな
しかも建築計画掲示したんなら着工間際でしょ？
文句あるなら書き込みじゃなくてすぐ行動した方が良いのでは？
着工しちゃったら止まらないよ

[242: 匿名]

>239
残念ながら新宿区はワンルームも完売しちゃう
多くの分譲マンションに1LDKと3LDKが共存するししかも完売にこぎ着ける珍しい区
新宿区はお一人からご家族まで皆に大人気

[244: 匿名]

あの、NTT社宅跡地は大和所有で賃貸に出す物件ですが？
デベさん、なんだよね？

[247: 匿名]

>246
デベにお勤め名義でそんなこと書いて大丈夫？
港区業者とか批判してた人が実はデベ勤務ってことになるが？

[248: 匿名さん]

上がった途端にすごい事になりましたね。
ワンルーム向きの区とかはスレ違いではないでしょうか？
我々が何か書いても建築されてしまうわけですし、建築計画の物件が建ったら街がどう変わるか？とかファミリー向けを増やすにはなにが有効か？とか、そういう議論なら良いと思います。
こんなに荒れるのでは建築計画を見つけてもココに書くのを躊躇してしまいます。

[249: 匿名さん]

北新宿：ワンルーム向け中心
西新宿：ファミリー向け中心

という傾向があるのでしょうか？西新宿五丁目の再開発計画２つはファミリー中心ですか？

私は初台に住んでます。西新宿三丁目の再開発、楽しみにしてます。
先般公表された以上の、何かご存知な情報を教えていただけると嬉しいです。

[251: 匿名さん]

>249さん
あそこは未だに地権者の合意も取れておらず、耐えられずに立て替えた人も出てるくらいです。
先般の業者変更も、変えたら何か進むのじゃないか？という期待程度でまだまだ先は長そうです。

>250さん
ワンルームなくなると良いですね。
仰るとおり業者は売れれば中身は何でも良いので、そんなに売れてないのならそのうち無くなるでしょう。
いま建築予定のヤツはもう仕方ないですし、今後の増減を見れば結果が証明してくれますよ。

[253: 匿名]

250
でさ、あなたは結局何が言いたいのさ？
いま話題になってる税務署通りに限らず新宿区はワンルームや1LDK付きマンションがたくさん建てられてる
そんな業者の見る目のなさを訴えたいの？
あなたの見る目の高さはよく分かったけどさ
採算が取れるかなんて業者でもない我々が心配したって仕方なくないか？

[254: 匿名さん]

よそ者でも新宿区の中心はせいぜい三丁目でしょう。
西新宿が中心と思ってる人は居ないのでは？

[255: 匿名]

>252
話題変えるの賛成
そのエリアだと大久保3丁目の再開発に期待
オフィス棟が出来たら高田馬場の人の流れや雰囲気がかなり変わりそう
高田馬場にオフィスはかなりの賭けだと思うが流行りの広大なワンフロアオフィスで上手く行けば良いな

[256: 購入検討中さん]

下落合は地盤は良いんでしょうか？

[257: 匿名]

落合は川沿いは低地だからちょっと掘ったらすぐ固い地盤
高台でも20mも掘れば固い地盤が出てくる
ただし高台は表層10m位はあまり固くないから戸建なら改良がいるのかも？
詳しくは新宿区が公開してる地盤閲覧システム見てくれ

[258: 匿名]

ワンルームさんがいなくなってやっと平和になった
本題だが高田馬場にまたまた丸紅が物件建てるみたい

[259: 匿名]

西新宿5丁目の再開発で遂に建築計画のお知らせが掲示された
完成は平成29年4月で60階建て
ようやく動き出したな

完成したら景色が一変しそう
戸数もかなりのものだろうし店とか増えるかな？

[261: 匿名]

建築計画でてるから60階建て200m級でまず確定的
他のエリアの件は新宿区の絶対高さ規制に従った物件が建つかもしれないね

[262: 匿名さん]

十二社通り沿いは次々再開発計画が動き出して、一気にきれいになりますね。

[263: 匿名]

いったん打ち止めでは？
青梅街道寄りはまだ10年近くかかるだろうし、五丁目南側は組合すら立ち上がってないし三丁目もいつになるやら？だし

[264: 匿名]

大久保三丁目の現場通りかかったらモデルルームオープン予定の広告がはってあった
住友らしく集合モデルルームになるみたいだけどようやく動きが見えはじめて嬉しいな
わざわざ設計やり直してワンフロアが広いオフィス集約狙いの意欲的な物件にしたのだからオフィス共々期待したいところ

[265: 匿名さん]

新宿付近でオリンピックの影響というと
霞ヶ丘の一帯開発と明治通り拡幅促進あたりでしょうか。