パークタワー東雲ってどうですか？ Part15

[匿名さん]

東雲に憧れる富裕層が増えているようです。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333753/

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.33平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[901: 匿名さん]

100戸切ってからの勝負でしょ。100戸以上残ってるのに
売れてる、売れてるの連呼は大いに疑問ではある。

[902: 匿名さん]

そうだよ。
数字の通りぼちぼちとは売れているみたいだから煽らなくてもいいんじゃない？

ところで、1期1次の勢いですぐに全戸完売になると大騒ぎしていた方はどこに行ったのでしょうね。

[903: 匿名さん]

そんな人いないよ

[904: 匿名さん]

1期1次の勢いですぐに全戸完売になると言ってた人はいませんでしたが。

[905: 匿名さん]

都内で、ここより安いタワマンありますか？
タワマン高層に、一度、住んでみたい。

[906: 匿名]

896

固定資産税のこと何も知らないようですね(笑)

[907: 匿名さん]

>906
個人への中傷はいらないから具体的に説明してみて。

[908: 匿名さん]

感じ悪いですよね。
何も答えないくせに
こき下ろすだけの人。

[909: 匿名さん]

誰も煽ってるようにはみえないですし、煽りだと騒ぐのも分からないですが。検討者にとってはどのくらいのペースで売れてて、MRがどのくらい混んでるか意義のある情報ですよ

[910: 匿名さん]

やっぱりネガは大ウソばっかり

[911: 匿名さん]

えー
あれで煽って無い!!
完全に感覚麻痺してますね。

[912: 匿名さん]

MRの予約状況、混み具合なんてここでわざわざ書かなくてもわかる事なんだけどね。
他物件スレでは見かけないコメントだよね。

そうとう意識して投稿しているとしか思えないよ。

焦らせようとしているでしょ。

[913: 匿名さん]

検討者じゃないからそう感じるんだよ

[914: 匿名さん]

ここに書かなくても分かる情報は沢山あるわけで・・

複数物件を同時に見ている立場からすると、MRの予約・混雑状況や残戸数など事実ベースの情報は、それなりに助かりますよ～。
もちろんそれだけで何かを判断するわけではないですが。

[915: 匿名さん]

固定資産税のこと何にもわかってない人が多いみたいだね。
Ｗコンは固定資産税が高いですよ！無駄に(笑)

固定資産税は管理費等と違い、住民の努力で下げられないから、キャナル住民は税負担が大変だ(笑)

[916: 匿名さん]

896
教えて。

[917: 匿名さん]

何で高いの、もし高いなら
それだけWコンの家屋の評価が高く、パークは
評価額が低い事になるけど。

[918: 匿名さん]

都内で一番安いタワマン?
お買い得かな??

[919: 匿名さん]

同額の部屋だと,プラウドとどちらが固定資産税安いですか?

[920: 匿名さん]

タワーの固定資産税は建物の分
がほとんどなので915の言ってる
事が確かなら
ここは超チープな建物だという主張と
いう事だよ。

[921: 匿名]

土地の評価額を住戸数で割るので、節税対策にもなるタワマンに投資する人は少なくない。

[922: 匿名]

チープかどうかは別として相対的には安いと思うけど…
物件価格もそんなに高く無いし…

[923: 匿名さん]

土地の評価額に対する固定資産税って割合的には安いよね。だからマンションは戸建に比べて固定資産税が高いって言われる。

[924: 匿名さん]

梁が目立たないと自慢なされる方いますが、それって逆にチープな作りって事なんだけどね。

[925: 匿名]

場所に依るし建物にかける金額に依る。あと庭の広さ。
ここはたいしたこと無いと思うけど。

[926: 匿名さん]

>924
プラウドの梁みて、豪華だなーとでも言うのか？w

[927: 匿名さん]

チープという表現がまずかったのかな？

施工コストが安いから物件の建物価格部分が安いと言い換えます。

[928: 匿名さん]

ここって容積率800だっけ？
だったら土地は共有部分含めた住戸面積の8分の1。専有75㎡の部屋なら実質100㎡ぐらいだから土地は4坪ぐらい。
タワマンならこんなもんでしょ。
ちなみにお隣りは、7年落ちで専有100㎡の部屋で、固定資産税は20万ぐらい。始めは25万ぐらいだったらしいけど土地と違って建物はどんどん固定資産税評価額が経年減価するから、土地は狭いほうがお得なのよ、税金的には。

[929: 匿名]

ま、そんなとこ。
実際に平均購入単価は低いしね。
＞919
プラウドの敷地面積と評価価格にも依る。それと占有面積。
購入価格が一緒でも、税金は自ずと変わって来ます。

[930: 匿名さん]

容積率600でしょ。

キャナルコートの恩恵を受けてるんだって。

[931: 匿名さん]

免震で躯体に余計なコストがかからない分、専有部仕様にコストをかけられます。

[932: 匿名さん]

よくキャナルという言葉を見ますが、何のことですか？
新しいマンション名でしょうか？

[933: 匿名さん]

Wコンの入居当時は3年間は建物分は100%
減額の優遇があったから25万どころか
1万も払って無いと思う。
まあ、3年間だけだけど。
こればっかりは時代で違うからね。

[934: 匿名]

そうだね。
私も前のところは最初8万くらいでその後は20くらいになった。

[935: 匿名さん]

ほんともう他にネガネタないのかねえ。

[936: 匿名さん]

これだけネガネタ豊富なマンションも
無いと思うけど。
ポジまでお隣さんへの怒りにまかせて
間接的にしろ、ここはチープだと
結論するしか無いような主張するやら
中古は売れないとか言っちゃたり
ネガまがいな事になってる。
読んでて面白いけど。

[937: 匿名さん]

先週と今日MRに行きまして、今日ここに決めました。よろしくお願いします。

[938: 匿名さん]

このマンションは買わないほうがいいです。
売主が大手の三井、施工がスーパーゼネコンの清水だから。

[939: 匿名さん]

新築プレミアがなくなると、この地域は厳しいね。

[940: 匿名さん]

東雲もパチンコや出来たりドンキ出来たり、かといって商業地としての魅力もない。
残念なエリアになっちゃったね。

[941: 匿名さん]

今ね、近所高層階で窓を開けているけど、ド━━〜〜っという湾岸線の車の騒音が聞こえてます。
心地好いとは言えないけど、慣れれば何とか大丈夫かと思うよ。

[942: 匿名さん]

＞941
近所って、
レックス？
わからんけど

[943: 匿名]

東雲って喧騒感無いのに台場や豊洲に近いのが魅力だったのに…ドンキはかなりショック

[944: 匿名さん]

ドンキったって単独店舗じゃなくて1フロアだけでしょ。
ちょっとした便利店ぐらいなもんだよ。
どんだけネガってるの。

[945: 匿名さん]

ドンキって行った事ない店だから興味ないよ。
パチンコも興味ない…
小銭稼いで何が楽しいのかな？

[946: 匿名さん]

晴海通り挟んで逆側ですよね?

[947: 匿名さん]

＞938
なるほど、三井と清水のタッグ？
しかも免震ときたら、
絶対やめた方がいいな。

[948: 匿名さん]

グランドエントランスから入ってコンシェルジュの前を通らずにエレベーターホールに行けるルートが欲しかったわ。

[949: 匿名さん]

タワマンだと免震も耐震、制震どれも巨大地震が来たら躯体の損傷は変わらないからね。

免震が被害少ないと考える方いるかもしれないけど、躯体の強度をギリギリまで落として建築するから、結局、壁が破損したり柱にひびが入ったりするのは耐震と同じです。

デベは施工上の経済性を追求するものです。
梁、柱が細いの見ればわかるでしょう。

階高といっても、天井が高いのは、上階との間に空間にある、スラブ厚が普通のタワマンと比較して薄いという事です。
だから、上階との遮音性は一般の免震でないタワマンと比較すると劣ると言えるでしょう。

[950: 匿名さん]

949

素人が建築構造なんにも理解できないのに、一生懸命ですな。

う・け・る


ヒント：座屈

[951: 匿名さん]

遮音性悪いの?949さんの理論,一見正しそうに感じますが、ちゃんと論破できる方説明お願いします。

[952: 匿名さん]

スラブ300mmはタワマンとしては一般レベルでしょ。もっと薄いとこもあるし。

[953: 匿名さん]

厚いところはあるの？

[954: 匿名さん]

>949はちょっと頭弱いみたいだけど、階高があるとスラブ厚も天井高も二重床の上げ高も全部多く余裕が持てるってことだよ。
階高3.4m以上あるマンションがいくつあるか挙げてみては？

[955: 匿名さん]

結局、ここのスラブ厚は,厚いの?薄いの?

[956: 匿名さん]

ファミリーも若い夫婦も住めるお値段ながら、豊洲にも近くいい場所だと思い検討してみましたが、パチンコ、ドンキはありえない…
行かない、興味なし、でもそこに来る人たちの質を考えると不安です。
東雲クオリティーとか言われるんだろうな…

[957: 匿名さん]

パチンコはいらないけど、ドンキーはあれば便利。

[958: 匿名さん]

豊洲の駅前にはパチンコ屋が２店、ビバホームもあるけどドンキやパチンコ屋で騒ぐ人は豊洲も住めないということか。SKYZに歩いていく途中にあるパチンコ屋に関してSKYZの検討者が騒いでるか見てみたらいいと思う。

非常にくだらないネガ。

[959: 匿名さん]

無料マイクロバスが運行するレベルの
パチンコ店という視点は無いのか？
くだらん比較すんなよ。

[960: 匿名]

喧騒感無いからここにしたんだけどね…
でも出掛けようと思えば、台場も豊洲も近いし、プラウドに比べてパチ屋も遠い。

土地に余裕あるから夜中にドンキに来た若者が屯って騒いだり…は勘弁して欲しいかな。

[961: 匿名さん]

955

パークタワー東雲のスラブ厚はたった300mmしかありません！


参考までに近隣のマンションで一番いいと言われるＷコンフォートタワーズは何と200mmもあります。


免震構造でスラブを薄くできるパークタワー東雲が300mmしかないのに対し、制振構造でスラブが必然的に厚なってしまうＷコンフォートタワーズは200mmもあります。

いかに構造面、遮音性能の面でどちらのマンションが優れているか誰でも分かると思います。

[962: 匿名さん]

ボイトスラブ、を知らない素人向けの解説ですね。

[963: 匿名さん]

ここより安く買えるタワマン、都内にありますか？

[964: 匿名さん]

でも立地は悪い。
そういう事だよ。

[965: 匿名さん]

知らぬが仏。見てみぬふり。

[966: 匿名さん]

300ｍｍもあるんですね。

[967: 匿名さん]

知らぬが仏というのはちょっとかわいそうだから、MRに行ったら、半畳くらいの大きさがある構造図を見せてもらえばいいと思うよ。
1p1pめくって見るべし。

スラブ厚というのは、低層は厚くて、高層になればなる程、薄くなっていきます。

ついでに柱、梁も細くなるんだよ。

免震といっても、基本的な構造はかわらないんだよ。

[968: 匿名さん]

ここは300mmボイドスラブだけどまあ中実スラブ換算の最悪ベースでも240mm相当。スーパーゼネコンによると音響計算時は0.9掛けなので遮音性能では270mm相当かな。ボイドじゃないPCaも合わせてるから実際はもっとマシかも。

>967
スラブ厚は普通は同じでしょ。梁と柱は確かに高層の方が細いけど。

[969: 匿名さん]

すべてのコンクリート材は上層に行くに従い細く、薄くなるんだよ。

[970: 匿名さん]

969はどんだけ無知なんだよ

[971: 匿名さん]

だからMRで構造図を見せてもらえはいい事だよ。

低層と高層のコンクリ厚の違いに目が点になるから。

[972: 匿名さん]

高層でスラブがぶ厚いと、層間変形角が大きくなるから、構造上薄くするんだよ。

[973: 匿名さん]

Wコンのネガってほんと暇なのね。

[974: 匿名さん]

今日ららぽーと行ったんだけど、帰りにららぽーとの前の交差点でタクシーをクラクションならして煽ってる高級車がいたの。タクシーの横に並んで文句行って前に出て急ブレーキ分で、さんざんいやがらせしてシティタワーズ方面へ走っていった。

いろいろと考えさせられたよ。

[975: 匿名さん]

湾岸ではよくあるケースですね。気になるなら都心のオシャレな住宅街へどうぞ。

[976: 匿名さん]

金持ちが人格者だとは限らないってことだよね〜

[977: 匿名さん]

有明あたりのセカンドハウス周辺では彼女を連れてすき放題やってるんだよ。

都心メイン宅ではいいパパ演じてるんじゃない。

[978: 匿名さん]

972

すみません、層間変形角ってなんですか？
マンションでは一般的な用語でしょうか？

[979: 匿名さん]

金持ちが多いと自称するキャナル住民は
人格者じゃないってことで。

[980: 匿名さん]

ここのポジさん、スペックの良さをやたら強調するけど、
デベの戦略にダダはまりじゃないですか？

まあ、ここのスペックの良さ、それを認めた上なんだけど、
スペックが売りになるのは新築時だけだよ。
中古になった瞬間、中古のくくり。
今後でる新築は、デベの販売戦略でさらに優れたように見えるスペックの良さを強調する訳だし。
そう、何故かスペックは限りなく上に見えるのが次々出てくる。その時代背景も利用する。
この点は家電と同じレベルでしょ。
でも、落ち着いて考えると、スペック数値が2倍になっても
2倍の住みやすさがある訳ではないんだよね。
スペックは、立地が悪くても売らなきゃいけないデベの販売マジック。

しかし立地自慢のマンションはある意味正直です。
そのようなマンションでは、まずスペック自慢は無い。
立地がいいとの王道で勝負する。

まとめるますと
家電とは違うレベルのマンションを選ぶ事をおすすめします。

[981: 匿名さん]

980
ばか？

[982: 匿名さん]

そう。立地。
だから売れてる。

[983: 匿名さん]

ネガさんの言うとおり、見かけの家電的仕様ではなく階高が3.4mで天井高がフラットで2.65mあるのは重要だね。

立地良くても広くても凸凹天井じゃあ住みにくいもん。そうやって選ぶとここはいいということだね。

[984: 匿名さん]

その数値が重要ですかね？

[985: 匿名さん]

ポジも連呼の安い価格設定した段階で、デベは立地を売りにしていない証しでしょうね。
一部、982みたいな勘違いお客様もＯＫ～

[986: 匿名]

じゃあ大勢の検討者が絶賛するキャナル仕様はクソということで！

[987: 匿名さん]

>980
>984
古い価値観、自分中心の価値観でしかモノをみることができないというのは不幸であり、愚かだね。

[988: 匿名さん]

＞980さんが言っているのは正しいね。

立地が分譲価格を決定付ける最大の要因でしょう。

つまり、価格が安いという事は立地が悪いという事と同じです。

こちら周辺の湾岸物件を見ても、月島駅直結とかのマンションだと、スペック云々こだわらなくても、分譲価格はこちらより遥かに高い。免震、長期優良、天井高いなんて叫んでも勝てっこありません。
晴海の物件は駅遠であっても中央区アドレス、格が違います。
豊洲物件の方が立地がよいのは当然ですね。
同じ東雲でも、キャナルコートかそうでないかで立地が違います。
辰巳、枝川エリアよりは立地はよいと思います。
そう考えると価格の動向が理解できるんじゃないかな？

[989: 匿名さん]

相変わらず、妬み、僻み、やっかみばかりですねー。
まあこの物件はアベノミクス最後の超お買い得物件なので、
買ったもん勝ちですから笑いながら読んでますけどね。

[990: 匿名さん]

辰巳がさらに安く出て後悔するのでしょう。

[991: 匿名さん]

都内最安タワマン？
お買い得です！

[992: 匿名さん]

70Cまだのこってますか？

[993: 匿名さん]

>988

キャナルコート住人のやっかみが出ちゃってるね。それゆえの論理の破綻。中央区、港区の三流デベ、三流施工会社の古いマンションでもここより価格が高ければいいわけだ。

逆にいうとね、デベは分かってるんだよ、あなたみたいにアドレスにだけこだわって高掴みしてくれる層が一定数いることを。デベ騙されちゃってるのに気づかずに。月島見てるとまさにそうだよね。そっち買えば？

[994: 匿名さん]

予算あれば月島や豊洲、買いますよね？
予算あっても、こっち買うの？？

[995: 匿名さん]

いくらの予算なのかわからないまま話しても意味がないが、もう少し予算があって月島の眺望が塞がれた中層買うかと言われたら俺は買わない。

[996: 匿名さん]

今、建設してる駅前のタワーは？

[997: 匿名さん]

988が言うように、腐っても外車といってベンツの安いグレードを買う人もいるように、腐っても中央区といってそちらを選ぶ人もいるでしょう。価値観は人それぞれですからそういう人もいるんだなというだけです。

[998: 匿名さん]

こちらのポジさんは攻撃的ですね。
一般的な事を参考として書いているだけなんだけどね。

お買い得という意見はよく聞きますが、立地に見合った価格と考えた方が納得感がありますよ。

中古市場もそれで形成されるって事なんです。

[999: 匿名さん]

駅前タワーは眺望が四方アウト。四十数階以上の上層なら抜けてくるけど億ション部屋もしくはそれに近い価格になってくるね。

[1000: 匿名さん]

都内で一番安いタワマン（？）だけど、
仕様は、一番です。