パークタワー東雲ってどうですか？ Part15

[匿名さん]

東雲に憧れる富裕層が増えているようです。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333753/

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.33平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[310: 匿名さん]

長期修繕積立金の(案)というのは、今の資材価格が｢横ばい｣という事を前提に計算されてるんだよ。

インフレ率2％というのが定着すれば、30年後には単純計算で資材価格は8割上昇するって事だよね。

計画は大幅に変わってくると思うよ。
これは大変だよ。

[311: 匿名さん]

資材価格が8割も増えたら、積立金大変なことになりますね。
というか、そんなことになっていたら、日本の経済状況が壊れていますね。
新築マンションも全て億単位でしょうし。
益々買い時かもしれませんね。

[312: 匿名]

あなたの給料は上がらないのに、あなたが住んでるマンションは修繕積立金が上昇して大変ですね。

[313: 匿名さん]

一般的に景気がよくなっても給料なかなか上がらないね。
これも困ったものです。

それで、30年後…

高齢者と呼ばれる年齢になっても年金に頼れないからね。大変だよ。

[314: 匿名]

人各々かと。
私は給与上がらない前提で買ってます。65まで定年延長で会社に55からは給与8掛けって言われてるし。
修繕積立30年後は4倍も考慮しています。

払えなかったら二束三文で売り飛ばし、人口減で空室有りと思われる都営に入れてもらいます。

[315: 匿名さん]

マンションはある程度住んだら住み替えですよ。永住せずに。
30年後までいたら、新築よりも修繕積立金が不利になるのは分かり切っているのですから。

[316: 匿名さん]

修繕積立があがるのもあがり幅もSKYZもクロノもBACもどこも一緒。上がらないと思い込んでるのは312みたいな方だけだろうね。

ちなみに例えだけど、Wコンは当初の修繕費が安すぎてこれはまずいとあとから管理組合があげたらしい。それでも修繕費が上がるスキームになってないなら逆に怖くてそんな中古に手出せないけどね。

資材価格がもし８割あがれば日本中すべてのマンションの修繕費が影響を受けることも理解しておきましょうね。

[317: 匿名さん]

売るために管理費・修繕積立金を安く設定しているマンションは避けたいですね。

[318: 匿名]

＞315さん

売れれば、ね。
年も年なので老後睨みで小さめを購入するつもりなので…

職務上、株売買出来ないので、3年で300〜500抜ければ、と言うスケベ根性もありますが。

[319: 匿名さん]

＞316さん

全体的な話をしただけだよ。
そういうリスクも考えなきゃねって事だよ。

マンション検討している時は、そういうの一切考えず簡単に契約しちゃう方って多いんだよね、きっと。

[320: 匿名さん]

317さん
プールも無いのにここの管理費が高い、って事の言い訳にはなりませんよ。

[321: 匿名さん]

この程度の管理費で高いと思うならタワマンあきらめるべきだろうね。

湾岸に限らず武蔵小山でも板橋でもいいけど、新築の大手デベの物件いろいろ検討してみるとすぐ分かるよ、今の新築物件ではこれが普通のレベルの管理費だって。

[322: 匿名さん]

景気良くなって給料上がるって事は、管理費の内訳メインの人件費が上がるって事だよ。

そりゃあ、管理費上がりますよ、ね？

[323: 匿名さん]

そういう理由ならどこのマンションでも同じように管理費あがりますよ、ね？

[324: 匿名さん]

そうだよ。
だから、検討するときはそういうのも頭にいれておきましょう、って事。

[325: 匿名さん]

なんかいろいろと書いてるけど
結局、タワーパーキングの維持費
と稼動率次第で将来の金銭負担の
リスクの高いマンションという事でしょう。

[326: 匿名さん]

豊洲のタワマンみたいに、駐車場代3万近く取れれば安泰。

[327: 匿名さん]

車を手放せば、人にもよるけど、年間50〜100万円くらいコストカットできますね。

これでランニングコストを下げようかな、なんて多くの皆さん考えてるかもね。

[328: 匿名さん]

きったない洗濯物を干してる中古のＷコンなら管理費・修繕積立金が安いよ。

管理内容も修繕計画も安いなりです。

[329: 匿名さん]

高級輸入家具なんかもどんどん値上がりしてるね。

新調も慎重になっちゃうよ。

ここは安いなりだけど、入居時はお値段以上って感じの品揃えになりそうだよ。

[330: 匿名さん]

いいインテリア＝高級輸入家具っていう頭の329はインテリアデザインのことは微塵も分かってないことがばれちゃったね。

[331: 匿名さん]

さすがに皆元気ないね。
今日は相場大きく下がっちゃったね（ToT）

[332: 匿名さん]

328は、そんな
きったない物を見たくて
ここに住みたい人？
それとも、きったない物
を見たくないならここには
住むなと言ってるのかな？

[333: 匿名さん]

＞328はＷコンネガのこちらのポジだからスルーでいいかと。

[334: 匿名さん]

管理費、修繕積立金を安く抑えたいヤツは
きったないＷコンを中古で買えばいい

ということじゃないの？

[335: 匿名さん]

きったないWコンを見ながら住むパーク住民
と
無機質タワーパーキングを見ながら住むWコン住民

[336: 匿名さん]

どっちも買うなという結論でいいんじゃない。

[339: 匿名さん]

大事なことなので…

[340: 匿名さん]

>338
確かに、湾岸エリアは全体的に土地代がおさえられてるから、物件価格もおさえられるという点もあるわけで、そこはメリットの一つでもありますね。

[341: 匿名さん]

>>326
>豊洲のタワマンみたいに、駐車場代3万近く取れれば安泰。
それは安泰ではなくて、逆に駐車料収入への依存度が高くなって、将来の不確定要素が増える。
必ずしも得策とは言えない。

都心あるいは都心に程近いマンションは、利便性が向上しているため車を保有しない層がどんどん増えている。駐車場設置率が50％以上のところは、すでに空きが出ているあるいはもう間もなく空きが出るような状況なので、駐車料収入は日に日に減少しているのが現実。

[342: 匿名さん]

車の維持費考えたら、カーシェアリングを活用したほうがいいよね。
ここだけじゃなくて、イオンとか近場にもいくつかあるからね。

[343: 匿名さん]

駐車場の利用が少なくなれば
なるほど、
高い維持費と更新費が
重くのしかかる構図だよ。

[344: 匿名さん]

更新費ってなんだよ（笑）　重説読んでないな。

[345: 匿名さん]

>>342
>車の維持費考えたら、カーシェアリングを活用したほうがいいよね。
経済合理性を重視した場合は、かなりのケースでその結論に達する。
生活利便性が高いマンションに住んでいる場合は、車の自己保有は趣味の領域に属している方が多いと言っても過言ではない。よって、駐車場料金をあげた場合は、趣味に掛ける費用との兼ね合いになるから、車を持たないという判断をするケースが増えてくると見た方が良い。
ただ、ここはもともとタワーで24,000円～28,000円、平地で36,000円という設定だから上げる余地はあまり無いね。
あと、マンション内の駐車場料金の決め方は近隣相場よりも少し安いあたりがひとつの目安とされているが、今後もこの目安が通じるとは言えない状況になっているのは間違いない。
多分、現状の駐車料金だと最初は埋まったとしても、すぐに次々と費用対効果（必要度合い）を鑑みて、手放す人が出ると予測するよ。要注意。

[346: 匿名さん]

アップルタワーなら、駐車場代、無料だよ。

[347: 匿名さん]

東雲で2万中盤の駐車場代払って車維持する方、どのくらい、いますかね。

[348: 匿名さん]

近隣タワマンの駐車場代は1万円台だからねえ…。

[349: 匿名さん]

そりゃー、津波が来たら海水の中に駐車することになるからでしょ。

[350: 匿名さん]

そう言えば、ここは津波前提の高床式だよね。

[351: 匿名さん]

ここは、3世帯のうち1世帯がクルマを所有すれば利益が発生するよう計算されていて、バランス的にはちょうど良さそうな気もしますが、どうでしょうね。

駐車場代を低くし過ぎて、常に何台分もキャンセル待ちの状態になるのも良くないですし、難しいところですね。

[352: 匿名さん]

それで、現状はどれくらいの割合で利用者がいるのかな？

[353: 匿名さん]

高床式じゃないマンションってあるの？

[354: 匿名さん]

東雲や有明は、万が一何らかの要因で水門が全て閉じられなかったとしても浸水しないというのが、内閣府の直近のシュミレーションで出てますね。(直下型・南海トラフとも)

個人的に、水門を閉じれなかった場合という前提ですが、月島が浸水する可能性アリとされてることが結構意外でした。

[355: 匿名さん]

>352
ちょっと前なので状況変わっているかもしれませんが、営業さんに伺ったときは契約者の約半数が車を所有予定とのことでしたよ。

[356: 匿名さん]

月島は周りを運河で囲まれてるせいかもしれないですね。
浸水がやばいのはやはり江東区の東の方から江戸川区でしょうね。

[357: 匿名さん]

という事は最大でも50%
稼動でスタート？
増える可能性は低いからやばくねぇ。

[358: 匿名さん]

俺２台借りる。

[359: 匿名さん]

どうして最大50%という計算になるのか意味不明。

[360: 匿名さん]

｢安いなり｣っていう根拠は何かというと、こういう事なんだよ。

ここは物件価格が安いから、購入層が中堅サラリーマン中心だと思うんだ。
そうすると、ケチケチするわけではないんだけど、やっぱり節約するところは節約する努力をすると思うんだ。

管理面でも、安くなるように住民総意で動いちゃうし、車を手放しても生活に不自由する立地でもないから、入居後しばらく経つと、駐車場利用者が減るという心配もあるんだよね。
販売の三井さんも、そういう事まで考えずに絵(案)を描いているから、後で住民みんなが困った事になっちゃう気がするんだよね。

そして、インフレで修繕積立が8割アップとかになれば、当初月額積立金が将来8〜10倍になったりするかもしれないという恐怖を感じるんだよね。
恐怖っていうのは自分自身の事ではなく、マンション運営全般がうまく行かなくなるんじゃないかと。

間違って変動金利を選択した方がいたとすれば、これもリスクだと思うし。

｢安いなり｣というのは物件の事言ってるわけじゃないんだよね。
わかってくれるかな？


これを解決するためには、やっぱりコミュニティー形成が重要だと思うよ。
そこでだよ、ソラプラザで毎朝ラジオ体操をみんな参加でやることを提案したい。狭いならば、ドッグランでも良いと思う。
どうでしょう？

[361: 匿名さん]

>>359
>どうして最大50%という計算になるのか意味不明。
確かに、ちょっと表現としては妥当さに欠けるかな。
このマンションの駐車場設置率は325÷585＝55.6％だから、「約半数が車を所有」でも営業が「抽選になるかもしれません」と言っていない場合は、最初の段階から余る可能性はかなり高いが、こればかりはすべての住戸の埋まらないとなんとも言えない。
ただ、キャンセル待ちの大行列はまず生じ無い。ということは早晩に空きが生じて、修繕積立金へ繰り入れできる金額が少なくなっていく危険性が高いということ。

[362: 匿名さん]

>357
駐車場は585戸に対して320台ですし、3世帯のうち1世帯が所有すれば利益が出る構造を考えると、ワリと良いラインで来てると考えられる気もしますね。

[363: 匿名さん]

そういうのは前提で考えればいいよ。
とりあえず第一期の理事会メンバーは苦労するかもね。

[364: 匿名さん]

立地が良いとは言えないから、駐車場は、大丈夫では？

[365: 匿名さん]

だって2駅10分圏内だよ。
便利な立地なんだよね？

[366: 匿名さん]

まあ、それより駐輪場が足りなくなると思うけどな。

部屋を増やしたのはよいが、駐輪場までは手が回らなかったというのは痛いね。

[367: 匿名さん]

>361

言い直してくれたけどまだ妥当性にかけてないかな？　「キャンセル待ちの大行列はまず生じ無い」と「早晩に空きが生じて、修繕積立金へ繰り入れできる金額が少なくなっていく危険性が高い」の間に論理的飛躍がある。

キャンセル待ちの大行列は生じないというのはおそらく正しいとは思う。それが生じちゃうような計算でマンション売るのはデベとしても危険だしね。

[368: 匿名さん]

安いなりの後付け根拠があまりにひどすぎて笑いました。ありがとう。

[369: 匿名さん]

東雲のUR賃貸や近隣マンションの駐車場の埋まり率を見る限り、360のポイントはズレてるな。

[370: 匿名さん]

BAC, SKYZの駐車場設置率は65%, 59%くらい。ここの55%は妥当だと思います。

[371: 匿名さん]

ここ、駐車場、高くないですか？管理費、修繕費、足すと、月6万くらい？修繕費用が上がっていくと10万近くになりませんか？？

[372: 匿名さん]

自転車も、無料の電動レンタサイクルが32台あるから自転車持たない人も出てくるんじゃない？
あまりにも常に貸し出し中なら自分の持つかもしれないが。

[373: 匿名さん]

まあ豊洲にも駐車場3万円超のマンションあるし、相場的にはやや高いぐらいですかね？
当然さらに都心に近づくともっと高くなりますが。勝どきとかも駐車場高い物件おおいですよね～

371さんの論点は既に何度も出て来ていますが、そこが課題となる方はタワマンではなく別の選択肢を選ぶ、ということなんでしょうね。
優先順位とか価値観の違いでしょうね！

[374: 匿名さん]

子供2人乗せれるママチャリ必須でしょ？

[375: 匿名さん]

豊洲タワマンは、購入層が違うので、あまり参考にならない気がする。

[376: 匿名さん]

物件価格と管理費・修繕積立金・駐輪場使用料のアンバランスが引き起こすマンション管理の破綻。
それを予測できる人は賢い選択すると思うけどね。

[377: 匿名さん]

自動車にしろ自転車にしろ、必要なときに使えないと意味がない。空いてれば使おうかなという人であれば別に持たなくてもいいと思うけど、必要なときは絶対に必要だという人は自分で買いますね。うちは自転車2台持ちます。

[378: 匿名さん]

自転車2台に子供用2台。
これが一般的かと。

[379: 匿名さん]

376
余裕のある人が買ってるのでは。豊洲買えたけど、敢えてこっちにしたとか。

[380: 匿名さん]

自転車なんか持ってないお

[381: 匿名さん]

豊洲買えるでしょ？
でも新古だから嫌って感じじゃないかな？
だから竣工前にこだわる方も多いんだよね。

[382: 匿名さん]

なんか一生懸命ネガ書いている人、いろいろなところで独身的発想を露呈するけど、いつも的外れだなあ。

[383: 匿名さん]

先着販売住戸の一部が入れ替わってる。5戸は変わらないけど。

[384: 匿名さん]

豊洲買えるなら、豊洲にしてます。

[385: 匿名さん]

ほんとだ気づかなかった。

[386: 匿名さん]

360

人の意見に乗っかるとこが

うける！

[387: 匿名さん]

それにしても駐車場の60%
がうまれば利益が出るなんて
甘過ぎるだろ。

[388: 匿名さん]

ここは階高あるのになんで70Kとか一部タイプで浴室入口に段差ができちゃうんだろう？
ネガとかではなく素直になぜ？って感じ。

[389: 匿名]

前倒しでローン執行を！

[390: 匿名さん]

南海トラフ…
来るなら引き渡し前にさっさと来てくれ、って感じ。

[391: 匿名さん]

>>295
青山さん担当でした！可愛いですよね。
女性なのに論理的で話が早いので素晴らしいと主人が絶賛してました。
三井さんのレベルが書き込みを見ると下がって来てるんですね。
営業さんって私個人はとても大切だと思うので、買いたいなら変えて貰うべきです。
他の三井さんの物件もみましたがやっぱり営業さんによって違いましたし、優秀な人は他にいると思います。

[392: 匿名さん]

浴室段差の話は聞いたのに忘れました。
７０Ｋ検討してたので知りたいです。

[393: 匿名さん]

青山さんって今どこにいるんですか？SKYZ？
というか個人名出していいの？

[394: 匿名さん]

>392
配管の勾配の関係で70Kと80Aは、洗面所から浴室へ約7cmの段差があるとのことです。

[395: 匿名さん]

ネガでもポジでも新しいネタはないかね？

[396: 匿名さん]

キッチンの御影石トッププレートが1枚ではなく2枚で継ぎ目がありました…バックカウンター、洗面台は1枚ですが。
ちょっと残念だったので一応報告。

[397: 匿名さん]

>387
そう思われる理由は何でしょうか？
お教え頂ければ、、

[398: 匿名さん]

今週末もMRはかなりの予約状況のようですね。

[399: 匿名さん]

最近の混み具合はアベノミクスとかメディアの効果だと思うけど、今だとオーナーズスタイリングできないのがもったいないね。
ただこのスペックでこの価格は今はもう他には無い気がする。Webにスペック紹介したほうが良いと思うんだけどなぁ。

[400: 匿名さん]

毎回ＭＲの予約状況が多いという話題が出るけど、本当に人気ならば、1期2期で全戸完売しているんでしょうね。
アベノミクスなのにね。

ここで買い煽らないといけないほど厳しいのかな？

[401: 匿名さん]

いくら割安といっても、平均的なサラリーマンから見れば高いですから。

[402: 匿名さん]

500以上も部屋数あれば、そこまで早く売れないと思いますが。
100以下の物件ならいざ知らず。
この規模数であれば、十分早く埋まっていると感じます。
しかも実際のアベノミクス効果は最近ですし。

[403: 匿名さん]

そもそも誰もが欲しがるほど完璧ではないしね。
立地は人を選ぶエリアだし、向きによって眺望の差が大きいし、間取りが揃ってコンパクトだから対象は絞られる。
そもそもこの価格帯の販売住戸は圧倒的に多いし健闘はしてるんじゃないかな？

[404: 匿名さん]

ここ数年で、600戸規模で1期2期で売り切れたようなところは無いですし、客観的に見て堅調といえる気がするんですが、どうでしょうか。

MRの予約状況は、皆さん買い煽ってるというより、初来場者の予約枠が週末ごとに結構埋まってるという事実ベースの情報を書いてるだけの気もしますが・・

今週については、日曜にまだ余裕ありそうですね。

[405: 匿名さん]

そうそうここは
完璧ではないけど

東雲では一番だと思う!

[406: 匿名さん]

ドッグランがあることでワンコ好きを、
シガーバーがありことでタバコ好きを、
茶室があることでお茶好きを、
菜園があることで野菜好きを、
購入者として呼び込む努力をしているのですから売れなきゃ困るでしょう。
それらの維持費は購入者が負担することになるわけですが。

[407: 入居予定さん]

新木場勤務の方いますか？
会社に聞いたら定期は辰巳じゃないと許可されないとのことでした。

[408: 匿名さん]

購入する気がないのに一生懸命ネガするのは
どういう考えなのでしょう。

検討者に有意義な情報ならまだしも、単に悪意
しか感じないものが多いですね。
残念です。

[409: 匿名さん]

アホか。野菜好きがこんな菜園目当てで買うかよw
茶室もシガーバーも同様。
シガーバーは嫌煙にもメリット。