パークタワー東雲ってどうですか？ Part15

[匿名さん]

東雲に憧れる富裕層が増えているようです。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333753/

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.33平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
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[310: 匿名さん]

長期修繕積立金の(案)というのは、今の資材価格が｢横ばい｣という事を前提に計算されてるんだよ。

インフレ率2％というのが定着すれば、30年後には単純計算で資材価格は8割上昇するって事だよね。

計画は大幅に変わってくると思うよ。
これは大変だよ。

[311: 匿名さん]

資材価格が8割も増えたら、積立金大変なことになりますね。
というか、そんなことになっていたら、日本の経済状況が壊れていますね。
新築マンションも全て億単位でしょうし。
益々買い時かもしれませんね。

[312: 匿名]

あなたの給料は上がらないのに、あなたが住んでるマンションは修繕積立金が上昇して大変ですね。

[313: 匿名さん]

一般的に景気がよくなっても給料なかなか上がらないね。
これも困ったものです。

それで、30年後…

高齢者と呼ばれる年齢になっても年金に頼れないからね。大変だよ。

[314: 匿名]

人各々かと。
私は給与上がらない前提で買ってます。65まで定年延長で会社に55からは給与8掛けって言われてるし。
修繕積立30年後は4倍も考慮しています。

払えなかったら二束三文で売り飛ばし、人口減で空室有りと思われる都営に入れてもらいます。

[315: 匿名さん]

マンションはある程度住んだら住み替えですよ。永住せずに。
30年後までいたら、新築よりも修繕積立金が不利になるのは分かり切っているのですから。

[316: 匿名さん]

修繕積立があがるのもあがり幅もSKYZもクロノもBACもどこも一緒。上がらないと思い込んでるのは312みたいな方だけだろうね。

ちなみに例えだけど、Wコンは当初の修繕費が安すぎてこれはまずいとあとから管理組合があげたらしい。それでも修繕費が上がるスキームになってないなら逆に怖くてそんな中古に手出せないけどね。

資材価格がもし８割あがれば日本中すべてのマンションの修繕費が影響を受けることも理解しておきましょうね。

[317: 匿名さん]

売るために管理費・修繕積立金を安く設定しているマンションは避けたいですね。

[318: 匿名]

＞315さん

売れれば、ね。
年も年なので老後睨みで小さめを購入するつもりなので…

職務上、株売買出来ないので、3年で300〜500抜ければ、と言うスケベ根性もありますが。

[319: 匿名さん]

＞316さん

全体的な話をしただけだよ。
そういうリスクも考えなきゃねって事だよ。

マンション検討している時は、そういうの一切考えず簡単に契約しちゃう方って多いんだよね、きっと。

[320: 匿名さん]

317さん
プールも無いのにここの管理費が高い、って事の言い訳にはなりませんよ。

[321: 匿名さん]

この程度の管理費で高いと思うならタワマンあきらめるべきだろうね。

湾岸に限らず武蔵小山でも板橋でもいいけど、新築の大手デベの物件いろいろ検討してみるとすぐ分かるよ、今の新築物件ではこれが普通のレベルの管理費だって。

[322: 匿名さん]

景気良くなって給料上がるって事は、管理費の内訳メインの人件費が上がるって事だよ。

そりゃあ、管理費上がりますよ、ね？

[323: 匿名さん]

そういう理由ならどこのマンションでも同じように管理費あがりますよ、ね？

[324: 匿名さん]

そうだよ。
だから、検討するときはそういうのも頭にいれておきましょう、って事。

[325: 匿名さん]

なんかいろいろと書いてるけど
結局、タワーパーキングの維持費
と稼動率次第で将来の金銭負担の
リスクの高いマンションという事でしょう。

[326: 匿名さん]

豊洲のタワマンみたいに、駐車場代3万近く取れれば安泰。

[327: 匿名さん]

車を手放せば、人にもよるけど、年間50〜100万円くらいコストカットできますね。

これでランニングコストを下げようかな、なんて多くの皆さん考えてるかもね。

[328: 匿名さん]

きったない洗濯物を干してる中古のＷコンなら管理費・修繕積立金が安いよ。

管理内容も修繕計画も安いなりです。

[329: 匿名さん]

高級輸入家具なんかもどんどん値上がりしてるね。

新調も慎重になっちゃうよ。

ここは安いなりだけど、入居時はお値段以上って感じの品揃えになりそうだよ。

[330: 匿名さん]

いいインテリア＝高級輸入家具っていう頭の329はインテリアデザインのことは微塵も分かってないことがばれちゃったね。

[331: 匿名さん]

さすがに皆元気ないね。
今日は相場大きく下がっちゃったね（ToT）

[332: 匿名さん]

328は、そんな
きったない物を見たくて
ここに住みたい人？
それとも、きったない物
を見たくないならここには
住むなと言ってるのかな？

[333: 匿名さん]

＞328はＷコンネガのこちらのポジだからスルーでいいかと。

[334: 匿名さん]

管理費、修繕積立金を安く抑えたいヤツは
きったないＷコンを中古で買えばいい

ということじゃないの？

[335: 匿名さん]

きったないWコンを見ながら住むパーク住民
と
無機質タワーパーキングを見ながら住むWコン住民

[336: 匿名さん]

どっちも買うなという結論でいいんじゃない。

[339: 匿名さん]

大事なことなので…

[340: 匿名さん]

>338
確かに、湾岸エリアは全体的に土地代がおさえられてるから、物件価格もおさえられるという点もあるわけで、そこはメリットの一つでもありますね。

[341: 匿名さん]

>>326
>豊洲のタワマンみたいに、駐車場代3万近く取れれば安泰。
それは安泰ではなくて、逆に駐車料収入への依存度が高くなって、将来の不確定要素が増える。
必ずしも得策とは言えない。

都心あるいは都心に程近いマンションは、利便性が向上しているため車を保有しない層がどんどん増えている。駐車場設置率が50％以上のところは、すでに空きが出ているあるいはもう間もなく空きが出るような状況なので、駐車料収入は日に日に減少しているのが現実。

[342: 匿名さん]

車の維持費考えたら、カーシェアリングを活用したほうがいいよね。
ここだけじゃなくて、イオンとか近場にもいくつかあるからね。

[343: 匿名さん]

駐車場の利用が少なくなれば
なるほど、
高い維持費と更新費が
重くのしかかる構図だよ。

[344: 匿名さん]

更新費ってなんだよ（笑）　重説読んでないな。

[345: 匿名さん]

>>342
>車の維持費考えたら、カーシェアリングを活用したほうがいいよね。
経済合理性を重視した場合は、かなりのケースでその結論に達する。
生活利便性が高いマンションに住んでいる場合は、車の自己保有は趣味の領域に属している方が多いと言っても過言ではない。よって、駐車場料金をあげた場合は、趣味に掛ける費用との兼ね合いになるから、車を持たないという判断をするケースが増えてくると見た方が良い。
ただ、ここはもともとタワーで24,000円～28,000円、平地で36,000円という設定だから上げる余地はあまり無いね。
あと、マンション内の駐車場料金の決め方は近隣相場よりも少し安いあたりがひとつの目安とされているが、今後もこの目安が通じるとは言えない状況になっているのは間違いない。
多分、現状の駐車料金だと最初は埋まったとしても、すぐに次々と費用対効果（必要度合い）を鑑みて、手放す人が出ると予測するよ。要注意。

[346: 匿名さん]

アップルタワーなら、駐車場代、無料だよ。

[347: 匿名さん]

東雲で2万中盤の駐車場代払って車維持する方、どのくらい、いますかね。

[348: 匿名さん]

近隣タワマンの駐車場代は1万円台だからねえ…。

[349: 匿名さん]

そりゃー、津波が来たら海水の中に駐車することになるからでしょ。

[350: 匿名さん]

そう言えば、ここは津波前提の高床式だよね。

[351: 匿名さん]

ここは、3世帯のうち1世帯がクルマを所有すれば利益が発生するよう計算されていて、バランス的にはちょうど良さそうな気もしますが、どうでしょうね。

駐車場代を低くし過ぎて、常に何台分もキャンセル待ちの状態になるのも良くないですし、難しいところですね。

[352: 匿名さん]

それで、現状はどれくらいの割合で利用者がいるのかな？

[353: 匿名さん]

高床式じゃないマンションってあるの？

[354: 匿名さん]

東雲や有明は、万が一何らかの要因で水門が全て閉じられなかったとしても浸水しないというのが、内閣府の直近のシュミレーションで出てますね。(直下型・南海トラフとも)

個人的に、水門を閉じれなかった場合という前提ですが、月島が浸水する可能性アリとされてることが結構意外でした。

[355: 匿名さん]

>352
ちょっと前なので状況変わっているかもしれませんが、営業さんに伺ったときは契約者の約半数が車を所有予定とのことでしたよ。

[356: 匿名さん]

月島は周りを運河で囲まれてるせいかもしれないですね。
浸水がやばいのはやはり江東区の東の方から江戸川区でしょうね。

[357: 匿名さん]

という事は最大でも50%
稼動でスタート？
増える可能性は低いからやばくねぇ。

[358: 匿名さん]

俺２台借りる。

[359: 匿名さん]

どうして最大50%という計算になるのか意味不明。