パークタワー東雲ってどうですか？ Part15

[匿名さん]

東雲に憧れる富裕層が増えているようです。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/333753/

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.33平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社


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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[251: 匿名さん]

ここの天井高ですが、いくつか間取り見た限りはみんな以下で同じようでしたが、
違うパターンってありますか？
なんか洋室が2650のパターンもあるような書き込みが以前あった気がしますが。

　リビングダイニング 2650
　キッチン 2500
　洋室 2500
　廊下 2300
　洗面 2300
　浴室 2200

[252: 匿名さん]

実際豊洲の物件ＭＲでは昔、担当者３人が付いて客に説明しているのを見たことがありますよ。
日本人ではない客でしたが。

[253: 匿名]

251さんへ
70Kは、天井高2650ですよ。間取り図上では。。。え？もしかして、図のミスかな？？不安になってきたので、明日電話して確認してみます。

[254: 匿名さん]

>253さん
あ、ホントですね。失礼しました。
70Cも同じようですが、洋室(1)が2650が一般的なパターンでしょうか。

[255: 匿名]

いえ、(最上階を除いて)他に1室ぐらいあるかもしれませんが、基本的に寝室は2500ですよ。まあ、2500でも、同価格帯の物件に比べて高いし、梁も少ないから開放感はあると思いますよ。

[256: 匿名さん]

ここは天井高いのはホントいいですよね。特に一般的なリビング2450ぐらいのとか、デコボコぽい天井とかと比べるとすっきりもしてるし高いと実感できていいです。
リビングだけじゃなくキッチンも天井高いのでLDK全体で見たときに空間の広さを感じます。
他の物件でも天井高が残念、というコメントも多いのでその点ここの天井高は満足できそうです。

[257: 匿名さん]

サッシ高2.2がいまいちだし、HPのモデルルーム(70Cタイプ)みると梁が酷い。

[258: 匿名さん]

今までのスレ見るとここの最大のメリットは天井高って感じだね。
天井は高ければ、高いほどいいのかな？

ちっちゃな話かもだけど、向きによってはエアコンの電気代とか、結構かかりそうな気もするけどな…

[259: 匿名さん]

>257
とても良いところにお住まいなんですね・・羨ましいです。
うちはタワーですが、リビングの天井高265、サッシ高220なんて全然無いので、私にとってはメリットに感じますので笑

[260: 匿名さん]

2500で良いから、部屋大きくして欲しかった。

[261: 匿名さん]

>257
確かにこの階高でありながらサッシュ2.2mはちょっと物足りないね。扁平梁も使用しているはずなのに、梁部分は意外に下がる(CH=2210)。
どうも二重床の仕上げ高を300mmにして全体を上方向にシフトした結果なのかも。
二重床の仕上げ高を一般的な150mmぐらいにしてれば、あと150mmは空間が作れたのに。

ちなみにサッシュ2.2mってのは、使ってるサッシュ製品(PRO-SE)の高層用仕様(耐風性、水密性)だと2.2mが作成限界みたい。
2.2m以上にしようとすると、サッシュの耐風性スペックを下げるか、別シリーズの上位製品のサッシュじゃないと対応できないみたいで。もしかするとサッシュ高2.2mというのに合わせて他の高さを合わせてるのかもね。

[262: 匿名]

＞260さん

買う気があるなら探せば沢山ご希望の物件あると思いますよ。

[263: 匿名さん]

>>258
昔の戸建ての吹き抜けじゃないんだし、たかがこの程度の天井高で電気代とか気にするレベルじゃないでしょ。むしろそれ気にするぐらいなら管理費修繕費が高いタワマンを選ぶなとｗ
タワマンのプレミアムフロアとかは必ず天井高を高く設定してるし、一般的には低いよりは高い方がいいと思うけど。廊下とか狭い場所で高い天井だと余計狭く感じちゃうけどね。

[264: 匿名さん]

＞263

そこまで非難しなくてもいいと思うな。手厳しいね。
何となく思っただけなのに…

[265: 匿名さん]

非難してるとまでは思わないが…
要は一般的には高い方が良くね？ってことじゃない？

[266: 匿名さん]

安いなりですよ。

高いのは自慢の天井と管理費・長期修繕積立金・駐車場使用料。

[267: 匿名さん]

>ちなみに、「安いなり」の根拠は何ですか？

[268: 匿名さん]

久しぶりに安いなり氏光臨しましたね

[269: 匿名]

＞266
そう思うなら、買わないのでしょうし、検討の余地も無いでしょうから、他をあたって下さい。
管理費・修繕積み立て、修繕一時金は変わらないし。
割安と思うか割高と思うか許容範囲と思うかは人各々

[270: 匿名さん]

このスレ立てて写真つけて運営にアクセスブロックされたのって、本当に「安いなり」氏だったんですね。WコンのIPが残りまくりですね。

[271: 匿名さん]

植栽がイメージCGぐらいになるのって5年ぐらいかかるのでしょうか？

[272: 匿名]

266
そもそもも安い、高いは人それぞれでしょ？ここの物件を買えない方もいます。安い、安いって、バカにしてんのですか？
割安か割高かが、検討する際の判断指標でしょ？そして、割高と感じたのなら、どの物件と比べて割高に感じたのか書くべきでしょ。

[273: 匿名さん]

>272はわざと反応してるようにしか思えない…

[274: 匿名さん]

どのＣＧか分かりませんが、２～３年後でしょう。
まぁどこでも同じですが、竣工直後の樹木は寂しい状態です。

[275: 匿名さん]

>270
>WコンのIPが残りまくりですね。

何のことですか？

[276: 匿名さん]

>274さん
フォレストパークとかグランドエントランス付近のことです。
2～3年ならあっというまですね。

[277: 匿名さん]

最近になってSKYZもTVメディアに出てくるようになったね。ここの営業部長さんとか以前ここでお世話になった営業さんが写っててワラタw

[278: 匿名さん]

つまり、営業がどうのこうの言っても、所詮契約までの短い期間の縁って事なんだよね。

でも、たとえ短い間でも良い担当者に巡り合うといいね。

あの方今頃どうしてるかな…なんて、ふと思い出して、いつまでも応援したい気持ちで見守ってあげたくなりますね。たぶんもうお会いする事はないんだろうなというのはわかっているのだけどね。

[279: 不動産業者さん]

>277
そりゃ仕込みだからね。
PR戦略は、不動産では今や当たり前。
スーモの純広だすより、効果的。
PR会社から、情報番組の枠を買うんです。
200あれば、全国ネットのPR枠仕込めます。
三井さんは、最近活発ですよ。

これが主流になると、不動産専業より大手総合の方が有利になる。ただ、こまかな、集客ノウハウは専業が圧倒的に強いけどね。

モデルルームオープン初日の午前中にダークスーツ着て、所在無さげにたっているのは、皆広告代理店関係者。

[280: 匿名さん]

パークタワー東雲もTV使ってましたよね。マンションはそういうのに惑わされずに選ぶべきだけど、どの掲示板見ててもTVに出るとうれしそうに書き込む人がいるのも事実。不動産屋の思うつぼというか...

僕はそういうのは一切無視して、自分の目でいろいろな物件とじっくり比較検討して、ここを買いました。どう見てもここは値段的にもクオリティ的にも群を抜いて良いと思いました。

[281: 匿名]

ノウハウがあっても購買力のある客にとってはブランド価値を見出だしい難いからね。

まぁ、三井は地所に比べて今期予想も強気だしね。

[282: 不動産業者さん]

PRは成果報酬だから、不動産家にとってもリスクが少ない。東京ローカルに、何GRPを何秒PR仕込んだら、資料請求数、MR訪問数、成約アクイジション、全て予測値としてナレッジあるからね。
投下コストに対し、成約アクイジションがどれくらいか、
CPOもエクセル君にばっちりたまっている。
チラシですら、世帯年収や家族構成をセグメントして、無駄なくまいている。
不動産代理店はすごいよ。

[283: 匿名さん]

MRをディズニーとタイアップしたら面白いをじゃないかな。つまり、MRを夢の国化する。
入口には、ミッキーの着ぐるみでお出迎え。
託児場はディズニー化して、まさにミニ夢の国。
お金をかけ、ちょっとしたアトラクションもつくる。
もちろん、動画はディズニーパワー満載。
来場特典をディズニーグッズプレゼント。
成約特典は、ディズニーチケット。
三井さんどうですかこの企画は？

[284: 匿名さん]

>282
あなた代理店ですか？
詳しすぎる。。

[285: 匿名さん]

>283
面白いけど、かなり大きい物件じゃないと難しいね。
ディズニーも、電博ぐらいじゃないと仕切りきらないでしょ。縛り多いし。
非現実的じゃね。

[286: 匿名さん]

TV報道は仕込みで全てコントロールできるような書き込みがありますが、それは事実ではないですよね。
どういったお立場の方かわかりませんが、、
ある程度仕込が効くようなところも、事実でないことやあまりに偏ったことは報道として発信できないですし。

仕込どうこうより、ここは単純に、アベノミクスの報道が盛り上がったタイミングに販売中でモデルルームもあり、
販売状況もある程度よいから、画的にも数字的にも使いやすいから報道されたというのが自然な考え方かと思います。
NHKにも出てましたので。

東京MXに出てたのは仕込だと思いますけど、あれは報道というより、インフォマーシャルでしたもんね。

[287: 匿名]

GRPって視聴率×放映時間と思っていましたが…

[288: 匿名さん]

SKYZはCM流すくらいですからね。TVとしてもお客様的なところはあるでしょう。報道したい側とされたい側、どちらの思惑もあるでしょうね。

100%報道側主体なら、プラウド東雲が完売したことをとりあげてもよさそうですけどね（とりあげたのかな？）　湾岸大型物件では震災後初の完売じゃないでしょうか。

いずれにしてもここは順調に売れているのは確かですね♪

[289: 匿名さん]

今はマンション好調という報道で湾岸は脚光を浴びてますが、これからも巨大地震関連の報道特集が組まれる度に、東雲タワーマンション群がクローズアップされると思いますよ。

[290: 匿名さん]

ここの専用部仕様ってなんとなくザ豊洲タワーと似てますね。天井高とか設備仕様レベル感とか。
あっちも三井(JVだけど)＆清水建設だし、外廊下だし、管理も三井だし。エントランス周りとか共用部は豊洲タワーのほうが豪華系ですけどね。

[291: 匿名さん]

289
最新の直下型地震や南海トラフ地震の被害・液状化予測など踏まえると、東雲より足立区や江戸川区などの方が注目されそうな気もしますよね。

[292: 匿名さん]

週末時点。

[293: 匿名さん]

>288
プラウドの場合は、アベノミクスの話題が出る前にだいぶ販売が進んでいたので、ちょっとタイミングが違ったんでしょうね。
既に「モデルルーム盛況」みたいな切り口にもしにくかったでしょうし。

PT東雲は、消費税増税直前の引き渡しという点や、「入居一年前に約○割が契約済」みたいなトーンも、マスコミ的には報道ネタにしやすかったのではないでしょうか。

[295: 匿名さん]

東京MXは仕込みだって営業さん言ってました。
結構しっかり特集されていたので、検討中の時は何度か観たりしましたよ。
美人チーフの青山加奈さんがかわゆすぎで生島ヒロシさん羨ましい！
その他のはメディアからの問い合わせだと言ってましたが、実際どうなんでしょうね〜。
なかなかオンタイムで観られないので残念です。

[296: 匿名さん]

モデルルームの70Kと70Cで洗面台下部収納の扉形状が異なるのですが、これは間取りタイプによって変わるものですか？
・70K…引き出し
・70C…開き戸(観音開き)
70Cは洗面所ドアに干渉するためとして、ママポケット部分が一部固定されているとのことですが、これと同様の理由でしょうか？

[297: 匿名さん]

>292
台形なのでどんなもんかと思ってたけど、高さが出てくると上にシュっと伸びてて、思ってた以上に良いかも・・

[298: 匿名さん]

写真の飛び出た部分は全て
タワーパーキングですよね。
存在感ありすぎ。

[299: 匿名さん]

よく言えば正面にきったねー洗濯物とか室外機が見えなくていいんじゃない？無機質だけど。

[300: 匿名さん]

そうですね。
隣のＷコンフォートタワーズなんて、きったねー
洗濯物とか室外機が360度どこからでも見えますよね。

[301: 匿名さん]

写真の話し？
私には
前の電信柱が
きったねー
とは感じたけどね。

[302: 匿名さん]

電柱は今年度中になくなるよ。

[303: 匿名さん]

存在感があって良さそうなマンションですね！

ちょっとどころか、かなり出遅れてしまい、選択肢が少ないです(泣)

[304: 匿名さん]

とりあえず買ってみるといいよ。
そのうち値上がりするから。




修繕積立金が、だよ。

[305: 匿名]

修繕積立金が上がらないマンションなんて存在しないと思うけど

[306: 匿名さん]

補足ですが、晴海通りの電柱地中化は東雲が先で豊洲が後ですね。

[307: 匿名]

電柱無くなったら、スッキリしていいですね。
この辺りは歩道も整備されているし、ベビーカー押しての移動も安心です。(私が今住んでもいるところは歩道が無く、歩いていていつも車が突っ込んでこないか心配ですので)

[308: 匿名]

辰巳のエスカレーターはなんで途中で切れてるの？不便。

[309: 匿名さん]

銀座も白金高輪もそうだよね。東京にはそういう駅がいっぱいある。

[310: 匿名さん]

長期修繕積立金の(案)というのは、今の資材価格が｢横ばい｣という事を前提に計算されてるんだよ。

インフレ率2％というのが定着すれば、30年後には単純計算で資材価格は8割上昇するって事だよね。

計画は大幅に変わってくると思うよ。
これは大変だよ。

[311: 匿名さん]

資材価格が8割も増えたら、積立金大変なことになりますね。
というか、そんなことになっていたら、日本の経済状況が壊れていますね。
新築マンションも全て億単位でしょうし。
益々買い時かもしれませんね。

[312: 匿名]

あなたの給料は上がらないのに、あなたが住んでるマンションは修繕積立金が上昇して大変ですね。

[313: 匿名さん]

一般的に景気がよくなっても給料なかなか上がらないね。
これも困ったものです。

それで、30年後…

高齢者と呼ばれる年齢になっても年金に頼れないからね。大変だよ。

[314: 匿名]

人各々かと。
私は給与上がらない前提で買ってます。65まで定年延長で会社に55からは給与8掛けって言われてるし。
修繕積立30年後は4倍も考慮しています。

払えなかったら二束三文で売り飛ばし、人口減で空室有りと思われる都営に入れてもらいます。

[315: 匿名さん]

マンションはある程度住んだら住み替えですよ。永住せずに。
30年後までいたら、新築よりも修繕積立金が不利になるのは分かり切っているのですから。

[316: 匿名さん]

修繕積立があがるのもあがり幅もSKYZもクロノもBACもどこも一緒。上がらないと思い込んでるのは312みたいな方だけだろうね。

ちなみに例えだけど、Wコンは当初の修繕費が安すぎてこれはまずいとあとから管理組合があげたらしい。それでも修繕費が上がるスキームになってないなら逆に怖くてそんな中古に手出せないけどね。

資材価格がもし８割あがれば日本中すべてのマンションの修繕費が影響を受けることも理解しておきましょうね。

[317: 匿名さん]

売るために管理費・修繕積立金を安く設定しているマンションは避けたいですね。

[318: 匿名]

＞315さん

売れれば、ね。
年も年なので老後睨みで小さめを購入するつもりなので…

職務上、株売買出来ないので、3年で300〜500抜ければ、と言うスケベ根性もありますが。

[319: 匿名さん]

＞316さん

全体的な話をしただけだよ。
そういうリスクも考えなきゃねって事だよ。

マンション検討している時は、そういうの一切考えず簡単に契約しちゃう方って多いんだよね、きっと。

[320: 匿名さん]

317さん
プールも無いのにここの管理費が高い、って事の言い訳にはなりませんよ。

[321: 匿名さん]

この程度の管理費で高いと思うならタワマンあきらめるべきだろうね。

湾岸に限らず武蔵小山でも板橋でもいいけど、新築の大手デベの物件いろいろ検討してみるとすぐ分かるよ、今の新築物件ではこれが普通のレベルの管理費だって。

[322: 匿名さん]

景気良くなって給料上がるって事は、管理費の内訳メインの人件費が上がるって事だよ。

そりゃあ、管理費上がりますよ、ね？

[323: 匿名さん]

そういう理由ならどこのマンションでも同じように管理費あがりますよ、ね？

[324: 匿名さん]

そうだよ。
だから、検討するときはそういうのも頭にいれておきましょう、って事。

[325: 匿名さん]

なんかいろいろと書いてるけど
結局、タワーパーキングの維持費
と稼動率次第で将来の金銭負担の
リスクの高いマンションという事でしょう。

[326: 匿名さん]

豊洲のタワマンみたいに、駐車場代3万近く取れれば安泰。

[327: 匿名さん]

車を手放せば、人にもよるけど、年間50〜100万円くらいコストカットできますね。

これでランニングコストを下げようかな、なんて多くの皆さん考えてるかもね。

[328: 匿名さん]

きったない洗濯物を干してる中古のＷコンなら管理費・修繕積立金が安いよ。

管理内容も修繕計画も安いなりです。

[329: 匿名さん]

高級輸入家具なんかもどんどん値上がりしてるね。

新調も慎重になっちゃうよ。

ここは安いなりだけど、入居時はお値段以上って感じの品揃えになりそうだよ。

[330: 匿名さん]

いいインテリア＝高級輸入家具っていう頭の329はインテリアデザインのことは微塵も分かってないことがばれちゃったね。

[331: 匿名さん]

さすがに皆元気ないね。
今日は相場大きく下がっちゃったね（ToT）

[332: 匿名さん]

328は、そんな
きったない物を見たくて
ここに住みたい人？
それとも、きったない物
を見たくないならここには
住むなと言ってるのかな？

[333: 匿名さん]

＞328はＷコンネガのこちらのポジだからスルーでいいかと。

[334: 匿名さん]

管理費、修繕積立金を安く抑えたいヤツは
きったないＷコンを中古で買えばいい

ということじゃないの？

[335: 匿名さん]

きったないWコンを見ながら住むパーク住民
と
無機質タワーパーキングを見ながら住むWコン住民

[336: 匿名さん]

どっちも買うなという結論でいいんじゃない。

[339: 匿名さん]

大事なことなので…

[340: 匿名さん]

>338
確かに、湾岸エリアは全体的に土地代がおさえられてるから、物件価格もおさえられるという点もあるわけで、そこはメリットの一つでもありますね。

[341: 匿名さん]

>>326
>豊洲のタワマンみたいに、駐車場代3万近く取れれば安泰。
それは安泰ではなくて、逆に駐車料収入への依存度が高くなって、将来の不確定要素が増える。
必ずしも得策とは言えない。

都心あるいは都心に程近いマンションは、利便性が向上しているため車を保有しない層がどんどん増えている。駐車場設置率が50％以上のところは、すでに空きが出ているあるいはもう間もなく空きが出るような状況なので、駐車料収入は日に日に減少しているのが現実。

[342: 匿名さん]

車の維持費考えたら、カーシェアリングを活用したほうがいいよね。
ここだけじゃなくて、イオンとか近場にもいくつかあるからね。

[343: 匿名さん]

駐車場の利用が少なくなれば
なるほど、
高い維持費と更新費が
重くのしかかる構図だよ。

[344: 匿名さん]

更新費ってなんだよ（笑）　重説読んでないな。

[345: 匿名さん]

>>342
>車の維持費考えたら、カーシェアリングを活用したほうがいいよね。
経済合理性を重視した場合は、かなりのケースでその結論に達する。
生活利便性が高いマンションに住んでいる場合は、車の自己保有は趣味の領域に属している方が多いと言っても過言ではない。よって、駐車場料金をあげた場合は、趣味に掛ける費用との兼ね合いになるから、車を持たないという判断をするケースが増えてくると見た方が良い。
ただ、ここはもともとタワーで24,000円～28,000円、平地で36,000円という設定だから上げる余地はあまり無いね。
あと、マンション内の駐車場料金の決め方は近隣相場よりも少し安いあたりがひとつの目安とされているが、今後もこの目安が通じるとは言えない状況になっているのは間違いない。
多分、現状の駐車料金だと最初は埋まったとしても、すぐに次々と費用対効果（必要度合い）を鑑みて、手放す人が出ると予測するよ。要注意。

[346: 匿名さん]

アップルタワーなら、駐車場代、無料だよ。

[347: 匿名さん]

東雲で2万中盤の駐車場代払って車維持する方、どのくらい、いますかね。

[348: 匿名さん]

近隣タワマンの駐車場代は1万円台だからねえ…。

[349: 匿名さん]

そりゃー、津波が来たら海水の中に駐車することになるからでしょ。

[350: 匿名さん]

そう言えば、ここは津波前提の高床式だよね。