ローレルコート北千里 藤白台【旧称：（仮称）北千里 藤白台プロジェクト】

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/hokusetsu/senri128/index.h...

ローレルコート北千里藤白台
所在地 吹田市藤白台3丁目119番76(地番）

交通 阪急千里線「北千里」駅徒歩7分

地域・地区 第1種中高層住居専用地域・第3種高度地区・千里ニュータウン地区地区計画

建ぺい率 50%

容積率 150%

敷地面積 6,764.80m2

建築面積 2,819.63m2

延床面積 13,407.86m2

総戸数 128戸

構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上11階地下1階建て

建築確認番号 第H24確認建築CIAS02372号（平成25年3月26日付）

駐車場 130台（来客用駐車場2台含む）（月額使用料未定）

駐輪場 258台（月額使用料未定）

バイク置場 33台（月額使用料未定）

分譲後の権利形態 敷地および建物共用部分は専有面積持分比率による共有、建物専有部分は区分所有

管理形態 区分所有者全員により管理組合を設立のうえ、管理会社に委託

竣工予定 平成26年11月

入居予定 平成26年12月

事業主（売主）近鉄不動産株式会社
国土交通大臣免許（9）第3123号・（一社）不動産協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒543-0001大阪市天王寺区上本町6丁目5番13号　TEL：[phone]

販売提携（代理）株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣免許（8）第3175号・（一社）不動産協会会員・（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
〒541-0046大阪市中央区平野町1丁目5番7号 　TEL：[phone]

設計・監理・施工 株式会社長谷工コーポレーション

管理会社 近鉄住宅管理株式会社

[124: 匿名さん]

まるでプレミストのスレみたいですね。　118さんではないですが。

119さんへ

設備は「ある・なし」ではなく「質」のことを皆さん指摘しているのですよ。
キッチンは男の私の目にもちょっとな～という印象でした。　天板は一応人工
大理石ですが一目で安っぽい印象でした。　コンロに至ってはいつのコンロ？
と思ってしまうほどでした。　六甲まで行かれなくても大阪ガスに行かれて
最新のコンロ・キッチンを見られたらどうでしょうか？　全然違うと思いますよ。
それに玄関ドアを見た時既にあちゃ～と思いました。　薄っぺらく高級感の
全くない玄関ドア、どうしようもないですね。　部屋のドアなんかも同じです。
トイレも手洗いカウンターが欲しいですよね（ここもなかったか・・）。
「質」の違いを言葉で表現するのは難しいです。　118さんのように多数では
なくても幾つか他のモデルルームや大阪ガスでも見られては如何でしょうか？

123さんへ

立地は変えられないけど設備は変えられるとよく言われますが、住んでいくのに
満足感というのが大切ではないでしょうか？　特に女性の方はパッとしないキッチン
で料理を毎日していると情けなくなるんじゃないでしょうか？　車でも一番下の
グレードを選べば経済的ですが、それでは満足出来ない人が多いのじゃないでしょうか。
ゴミドラムも将来もっといいものが出てくるでしょうが、ゴミドラムもなければ
中古購入者にとってかなりマイナスになるのでは？　価格に見合った立地、それと
「質」が大切ではないでしょうか（ある不動産評論家の受け売りですが）。
最初からオプションでグレードアップや自分でグレードアップを前提に購入するのは
バカげていると思います。　長文すみません。

[125: 申込予定さん]

122さん、123さんへ。

121です。
それぞれの考え方ってものがないんですか？
自分は『ココ』を重視する！！っていうところがあってマンション選びされますよね？
例えば同じものが標準で付いていても、場所だったり大きさだったり、自分の拘りや好みがあると思います。材質などもそうです。
122さんもご自身なりに比較されたら良いじゃないですか。

主人も私も電車通勤ではない(車とバイク)ので、駅近に拘りがないんです。
今の賃貸に比べたら、正直7分でもかなりの駅近です。
駅からの距離の優先順位が私達は低いだけです。

[126: 購入検討中さん]

122です。
>124さん
ありがとうございました。
たいへんよくわかりました。
>125さん
ご気分を害されたのであれば、申し訳ありません。
それぞれの考え方があることは最初からわかっております。
ただ、参考のために、125さんが「友達に説明するのも恥ずかしいくらいショボい。」とまで思われた原因となった具体的なポイント、124さんが指摘されたようなポイントをお聞きしたかっただけです。
125さんが気になった点について、私が見落としているのかもしれませんし、それに後で気づいて後悔したくありませんから。

[127: 申込予定さん]

126さんへ。

125です。
こちらも『ショボい』という言葉をつかってしまったので悪かったかもしれませんが、あくまでも私個人の感想なので、ここで具体的に書くのは控えさせてください。
今までたくさんの時間をかけて、自分の購入出来ないマンションからリーズナブルなマンションまで、結構な数のＭＲを見学しに行きました。
営業の方には申し訳ないですが、購入する気がないマンションなどもです。参考にさせてもらうために。
内覧依頼を受ける建築士の方のＨＰや本を買ったりして自分なりに勉強もしてきました。

努力で得た見るべきポイントを、見ず知らずの方に言いたくないって気持ちもあります。
それにさっきも言いましたが、同じ設備でも、《私が》見るポイントっていうものがあるんです。
気づかない人もいれば、気づいたけど気にしない人など、それぞれです。
私は気になったのでプレミストはやめた、それだけなんです！！

[129: 匿名さん]

2つの物件を最安間取りで比べるとローレルコートは西向き68m2で3100万～。プレミストは南向き65m2で3400万～。向きの違いがあるからわかりにくいけど同じような部屋での価格差は200万くらいでしょうか？
その大きな差が「駅からの距離」と「線路沿いか否か」の土地そのものの違いと思います。
プレミストは、その土地のメリットがある分、設備は普通にして価格を抑えた物件。ローレルコートは土地の負けてる部分を設備で補っている物件。いずれも高級マンションは狙ってないだろうからトイレの手洗いカウンターを期待するのはお門違いかな？
どちらも北千里駅から10分以内で北千里の住環境を得られる魅力的なマンションではないでしょうか？ただし角部屋は普通のサラリーマンでは、手がでませんが。

[130: 物件比較中さん]

ウチもプレミストは営業の人から設備に関しては、ほとんど説明がなかったですね。
正直、設備面ではローレルコートなんだと思います。
今の所、とことん立地にこだわって、プレミストにしようかなと思ってますが、迷いますねえ。

[131: 匿名さん]

＞129さん
そんなお人好しな解釈はしないで欲しいです。
プレミストは最初の仮の価格から２００万くらい上げました。
ローレルは最初から主に条件の悪い西側を中心に価格を下げました。
プレミストに関して建築費用が上がったからなんて話も聞きましたが、そんな
バカなことはないでしょう。　最初の価格は営業がこれが大体MAXの価格で・・
なんて言ってましたから強気の価格を出したのでしょう。　それでも更に人気が
あったので更に上げたのでしょう。　土地は高値で購入しているし計画段階では
アベノミクスもない暗闇の状態だったので設備を絞りまくってなんとか売れそうな
価格を予定していたのでしょう。　それがアベノミクスと戸建てからの住み替え
希望の人が予想以上に多くて超強気の価格になっているのです（プラウドより
高く設備などを考えると分かると思います）。　Ａ・Ｂが高値で売れればＣ以降
も売りやすくなるから笑いが止まりません。　でもショボイ設備はとても恥ずかしい
ので今でもＨＰに載せられないのです。　営業的には大成功でしょうが、プレミスト
のきっと汚点になるでしょう（言い過ぎならごめんなさい）。

ローレルはプレミストの人気を見て強気の価格を出したところ、予想外の不人気で
価格を下げざるを得なかっただけです。　この世にいい物件をお安くなんて素敵な
デベがある訳ないです。

でも、プレミストもここも他の地域のマンションの掲示板に比べると非常に紳士的で
口汚いののしりあいのような投稿は殆どありません（この投稿が一番汚いかもしれない
くらいでしょう）。　そういう意味では住人の質はとてもいいのかもしれません。

[132: 匿名さん]

近隣で新築分譲のプラウド・プレミスト・ローレルを比較すると、どこがベストですか？

[133: 匿名さん]

何十物件見てここですか？ウソでしょう？

[134: サラリーマンさん]

質といっても，感じ方は主観ですので　購入する人がよいと思えばよいと思います
キッチンなどの設備はオプションやアップグレードでなんとでもなりますし　将来汚れたときに入れ替えればいいし
また　友達に自慢するためにマンションを購入するわけではないので　他人がいうショボサ発言にはあまり反応しないほうがよいでしょう　他人の目を気にしすぎです
自分の目で見て妥当かどうか
最後はこれしかないです
どこを購入しても　いいと思う人もいればあらを探す人もいます

[135: 匿名さん]

129です。
プレミストで予定価格を上げたって本当ですか？私が見ている部屋は最初から変わってないですが、No131さんはどこの部屋のことをおっしゃってるんですか？

プラウドの話がでましたが、プラウドはプレミストよりもさらに200万弱高かったです。それを設備代ととるかブランド代と取るかかは人それぞれですが、プラウドは70m2台の部屋の間口が6m前後で極端にせまく、プレミストでは7m前後とワイドスパンに近くなっているので購入者に優しい間取り設計になっていますね。ローレルコートはどうなんでしょう？

最近の北千里駅近物件は、プラウドもジオ北千里古江台も高かったため、ローレルコートもプレミストも相対的に価格が安くて購入しやすい物件ではないでしょうか？立地よりも設備が最優先の方にはどちらも満足いくものではないかもしれませんね。

[136: 匿名さん]

プレミストは一番最初説明会での予定価格から私が見ていた部屋では２００万くらい
上げましたよ。　その大体の価格予定表を示しながら多分これくらいがＭＡＸの額に
なると思いますと言っていたのにモデルルームが出来た時の価格が上がっていたのです。
その分は完全に儲けの上乗せです。

[137: プラウド住人]

駅徒歩三分はやはり便利です。電車の音は慣れますので、敏感にならなくてもよいかと思います。こちらのモデルルームを見たことはないですが、どんな設備であれ、住んで数ヶ月もすれば慣れて、それが普通になります。我が家は環境が気に入り、購入しました。今でもここにしてよかったと思っています。ご自分の直感を大切に、ご縁のある物件に納得して入居されたらよいかと思います。入居後は新鮮味ではなくローンだけ残りました(笑)

[138: 匿名さん]

私も比較中ですが、立地と設備と価格のバランスでは、随分ここは悪い様に思います。
同じぐらいの駅距離で、同じ施工会社で、良く似た外観のライオンズ南千里は売れ残り、最終は20％ぐらいの値引きで販売していました。坪単価で140万円台だったかと思います。
また、プレミスト津雲台も環境良く、駅遠い、そして同じ施工会社となりますが、同じく坪単価150万円以下でした。
それに対して、ここは170万前後。
北千里と南千里の差はあるとしても、ここの立地は低家賃の賃貸に囲まれ、北千里らしさがある立地とは考えにくいので、価格とのバランスはかなり悪いと思っています。
不動産検討で、それらをさて置き、劣化が早い「設備・仕様」を重要な検討要素に入れているのも、変ではないでしょうか。「物件価格が安くて、良い設備があれば、ラッキー」ぐらいの位置付けが正しいかと思います。

私の場合は、駅前の物件に手が届かないので、ここを検討に入れていますが、本音は設備仕様を下げて、後々莫大な修繕費がかかるゴミドラムはやめていただき、価格を下げて、あくまで適正な価格での販売を望みます。
土地の仕入れ価格も調べましたが、プレミスト北千里の半額近い土地価格ですので、そこから考えても、70㎡の南向きで、3000万円前後が適正かと考えます。
それ以上なら何かあった時の売却はかなり厳しい条件となりますので、是非エンドユーザーの事をしっかりと考えていただきたいです。

[139: 匿名さん]

ここの設備がいいなんて誰も言っていないと思いますよ。
プレミストに比べるとマシと言っているのです。　ここのは超普通です。

[140: 購入検討中さん]

134さんのおっしゃるとおりとおもいます。
たくさん物件も口コミ板もみてきました。
大事なのは主観だとおもいます。
メリットデメリットも実は表裏一体で、
駅近⇄環境ざわざわ
建具のショボさ⇄ローコスト達成
のように、買い手が何をメリットとみるかだと
思います。

ただ、買い手は経験がないために、
適正価格かどうかがわからないのが不安なのではないでしょか？
何千万円が妥当かどうかが分からない。
何十年もマンション価格と土地をみていれば別でしょうが。
その点で、初心者の不動産購入はなかなか決められないのではないかとおもいます。
私がその一人なので。。。

[141: 匿名さん]

＞138さんへ

質問ですが土地の購入価格はどうして調べるのでしょうか？　一般の人にも
可能ですか？　府営住宅のあとだから可能なのですか？

プラウドの仕入れ価格とプレミストの仕入れ価格はどうでしたか？
プレミストの方が高かったと思いますが、どの程度高かったですか？
そしてその価格は適正と思われますか？

[142: 購入検討中さん]

138さん、同感です。

[143: 申込予定さん]

133さんへ。

本当です。
ただし、ウチの条件(地域、値段、設備など)を満たす物件だから購入するのであって、ココが高級だとか、高性能なマンションだとか言ってるわけではないので勘違いされないでくださいね。

[144: 匿名さん]

土地の価格なら公示価格を参考にするか、不動産仲介の業者に本当の取引価格の例を見せてもらえばいいと思います（レインズという不動産業者だけが使えるサイトから引き出せます）
中古や土地の売値は希望価格であって、本当の取引価格ではありませんのでレインズからの情報が一番いいと思います。

[145: 匿名さん]

141さん
プレミストやローレルの仕入価格は、コンペの結果が供給公社や大阪府のHPに載っています。
プラウドの価格は公表されていないので、デベロッパーと地権者しかわからないと思います。

[146: 匿名さん]

ありがとうございます。　ローレルがプレミストの半額近くと書かれていましたが
おそらくローレルが安く仕入れたのではなくプレミストが高く高く仕入れたので
しょうね。　ダイワがとにかく駅近ならと相場より高値で買って周囲のマンション価格を
吊り上げてしまうのは止めて欲しいです（そのうちにメッキは禿げて相場価格になるでしょうが）。
やはり野村に建てて欲しかったものです。　販売済みの物件が近くにあるしそれと設備・価格ともに
余り乖離したものには出来なかったでしょうから。

[147: 匿名さん]

1戸当たりの土地価格を計算すると、プレミストが約1600万円、こちらは約860万円になりますね。
コンペと言いつつも、1件しか入札が無かった事を考えると、こちらのデベロッパーが賢い買い物をしたと言えると思います。
こちらの場合は、賃貸の建て替え工事とセットなので普通のデベロッパーは敬遠されたのではないでしょうか？

[148: 購入検討中さん]

プレミストは、539戸で土地代金82億4900万円ですから、1戸あたり1530万ではないでしょうか？
平米あたりにすると、ダイワが11万円ほど高い値段で用地を取得したことになりますが、一方で、コンペに負けた野村も、ローレルよりも平米単価で7万円ほど高い値段で入札したようです。
ダイワが周辺のマンション価格相場を上げたと言えるかどうかは、この野村の入札価格も踏まえて判断する必要があると思います。

[149: 匿名さん]

野村がダイワより平米単価で４万円低い入札なら単純に８０平米なら３２０万の違いです。
やはりかなり高いのではないでしょうか？　プラウドならさすがにあんなショボイ設備には
死んでもしなかったでしょうし、価格も前回の北千里と似たような価格にしたでしょうから
いい立地にいいマンションと期待していた人には本当に残念な結果です。

ローレルは安く（？）土地を仕入れているけど、ダイワの高値に釣られて高い価格提示を
してこれもまた購入検討者の期待を裏切った形ですね。

[150: 購入検討中さん]

>149さん
平米単価4万円の差というのは、土地の価格ですよ。
マンションの場合、占有面積が80平米だからといって、敷地を80平米所有するわけではありませんよね。
だとすると、320万円の違いというのは何の意味がある数字なのでしょうか？

[151: 匿名さん]

148さんの計算から推察して書いただけです。　150さんの言う通りかもしれないですね。
148さんに解説して頂ければ幸いです。　でもダイワが高値で買ったのは間違いないこと
です。　以前にもどこかに書かれていましたが、西宮北口もダイワの物件以前と以降で
価格が全然違ってしまっています。　人気の西北ですが阪急の南側は環境問題などで割り
と手頃な価格だったのがダイワの高値が通ってしまってから高値が定着してしまって
手が出ない状態です。

[152: 匿名さん]

151ですが連続ですみません。　敷地面積が　30.246　で延床面積が　58.255
だから敷地面積当りの違いとしても（共有部分を引いても）150万くらいは違い
ますね。　設備に150万かけると随分違ってきますよ。　この計算も違う？

[153: 買い換え検討中]

最近の北千里、南千里で府から入札で土地を購入するケースが多いが、土地取得価格が高いとコストダウンを構造（工期短縮手法）、設備とかに影響します。現在の千里線駅近での分譲価格は坪単価１６５万～１９０万が目安。設備構造など良くするのは今までの例で土地取得価格坪１００万（容積率１５０％）切らないと無理と思います。２年前南千里で竣工半年前に完売しました（坪１６５万～１７０万）最大手デベ分譲の物件は設備、構造評判が良かったです。此処は土地取得価格は坪９０万台でした。当時近くで販売されたマンション専業大手分譲Ｍは土地坪１３０万台で取得されて設備構造手法のコストダウン図り、人気無く大苦戦されたのはご承知の通りです。

[154: 匿名さん]

マンション名をぜひ教えてほしいです。
こちら中古も検討中なのでぜひお願いします。

[155: 周辺住民さん]

ひと昔前、藤白台の駅近分譲マンションは千里メゾネットしかありませんでした。
泣く泣く上山田や一丁目の物件を買われた方からすると、この物件は充分に駅近物件だと思います。

[156: 匿名さん]

見に行ったらなかなか良かったのですが、値段はこの辺りでは標準的な値段なのでしょうか？

[157: 匿名さん]

徒歩５分以内になると急激に値上がりするので、徒歩７分でしたらこのぐらいの価格ではないでしょうか。
エアヒルズなどで失敗したので価格を普通で出してきたのだと思います
安くもないし高くもない
フラットアクセスはいいと思いますよ

[158: 匿名さん]

教えていただきありがとうございました。
前向きに検討しようと思います^^

[159: 周辺住民さん]

駅からピアノ池横を通るルートは、将来的には全て歩道が設置される予定です。
(ピアノ池部分以外は設置済)
ピアノ池の季節の移り変わりを眺めるのも、風情があっていいですよ。

[160: 匿名さん]

周辺情報いただけるのはとても有り難いです(>_<)
電車の窓の高さと同じ高さになるのは、だいたい何階くらいかわかる方教えてください。

[161: 購入検討中さん]

まだ建築前なので推測ですが、4階あたりではないでしょうか？

[162: 匿名さん]

161さん、ありがとうございます(^^)
西向きで考えているので、電車のことを考えると5階より上の方が良さそうですね。

[163: 周辺住民さん]

西向きの歩道は朝・夕、学生の自転車軍団で凄いですよ。

[164: 匿名さん]

近くに高校ありますもんね・・・
低層階だとそういう騒音でも悩まされたりしそうですね。

[165: 周辺住民さん]

前の道路は高校生は殆ど通りませんし人通りが少ないです。プレミストと勘違いされていられるのでは。プレミスト側の道路も私立中学校、高校の生徒が反対側の歩道を通りますがマナーは良いし通る生徒数も少ないですよ。実態ご存知無いのでは？

[166: 匿名さん]

ホームページによると、床のコンクリートスラブ厚は２００㎜のようです。
少し薄いです。ボイドスラブなどは採用しなかったようです。
長谷工得意のコストカット工法かな。
室内に小梁も出るのでは。

[167: 匿名さん]

↑
えぇ！？床薄いのですか！？
どうしましょ(゜_゜>)

[168: 物件比較中さん]

コンクリートスラブであれば基本的には２００ｍｍで十分です。ボイドスラブで有れば２５０ｍｍは必要です。

[169: 周辺住民さん]

川沿いの道路を北千里高校の生徒が道幅一杯に広がって自転車通学してますよ。
雨の日は傘さし運転するし、マナーは良くないです。歩道が駅まで早く繋がって欲しいです。
と言っても、騒がしくはなですよ。

[170: 匿名]

＞数年前に殺人事件があった府営住宅はここではありませんか？
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いつ頃のどんな事件ですか？

[171: 匿名]

＞川沿いの道路を北千里高校の生徒が道幅一杯に広がって自転車通学してますよ。
雨の日は傘さし運転するし、マナーは良くないです。


これは、警察と学校の両方に苦情を申し立てることだね。今は自転車が人を怪我させたり死なせたりする事故で世間の関心が高まってていい機会。

[172: 周辺住民さん]

藤白台知り合い多いが聞いた事無いね。２~３人が騒いでいるのでは。どこでも蟻が象さん、の人がいますから。

[173: 周辺住民さん]

170さん
4年くらい前に、府営住宅の老人が知人に殺されました。
府営住宅の住民には何の非もありません。
府営住宅が隣接していますが、過敏になる必要はないと思います。