部屋が暗い？

[ビギナーさん]

先日青田買いしてしまいました。
南向きのバルコニーなので北に部屋が２つあります。
ところが内覧で見てびっくり。
２部屋とも異様に暗いのです。
採光が悪い場合はサービスルームの表記になるのでは？と悩んでいます。
この場合、表記が違うとデベに異議申し立てしても構わないのでしょぅか？
来週にローン契約も控えてましてこのまま支払をしていいものかと悶々としています。
どなたかにお知恵を拝借したいです。

[2: 匿名さん]

意義申し立てをするのは自由ですから、してみてはいかがでしょうか？
採光が悪いことを証明するには照度計による測定が必要だと思いますので申し立てが受理されたら、速やかに計測してください。

[3: 匿名さん]

田の字型のマンションですね。
残念ですが異議は無理かと考えます。

＞採光が悪い場合はサービスルームの表記になるのでは？と悩んでいます。
サービスルームの説明は下記を参照してください。

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%A5%B5%A1%BC%A5%D3%A5...

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%CD%AD%B8%FA%BA%CE%B8...

従って、問題のお部屋は法的な基準ではサービスルームにはならないのだと思います。

[4: ビギナーさん]

03さんありがとうございます。

一応デベに異議申し立てはしてみます。

[5: 匿名さん]

サービスルームは、窓がない部屋ですよね。

なんで暗いんでしょう。うちも田の字ですが、すごく明るいですよ。北側の特徴は、
日当たりはないので寒いが、明るい、ということだと思っています。北側が開けて
いなければ暗いに決まってますけど。

[6: 匿名さん]

>>05
窓がない部屋がサービスルームではありませんよ。

[7: 匿名さん]

>２部屋とも異様に暗いのです

何でそんなに暗いのだろう。
北側に建物があって影になってるとか？

[8: 匿名さん]

うちも真南向きの内廊下なので北側２部屋は暗いですが、これは仕方ないと思ってます。

[9: 周辺住民さん]

我が家は田型のマンションです　私の北の部屋は暗いですよ
昼間は電球つけないと生活出来ません　まあ私の書斎　寝床も兼ねています
北側にしか窓がないので仕方ないですね
明るいというのは角部屋だと思います

[10: 匿名さん]

南向きのマンションは北に部屋があれば暗いのは当たり前。
小学生でもわかるでしょ。
要するに南向きだけにこだわって、間取りを無視した結果ですね。
ちなみにサービスルームとは日中の日の入る時間で決まると思います。
販売時の図面でサービスルームの表記がなければ問題ないのでは？
もしかして北側の部屋の廊下部分はライトウェルがあるとかですか？

[11: 匿名さん]

うちは田の字型で南側ほど明るくないけど、昼間電灯つけるほど暗くはないです。

[12: 周辺住民さん]

北は共用廊下です　外廊下なんだけど....
中住居だし暗いよね
明るいとは言えないと思うけどな　
マンションの向きにも拠るのかもしれませんね

[13: 契約済みさん]

以前３１階建てのロの字型(中庭タイプ）タワーマンションの２２階がモデルルームになってて
内側の部屋の照明が煌々と点いていましたが、ためしに電気を消したら夜かと思うくらい真っ暗
になり、他の来場者もビックリしていました。
こういうタイプのタワマンだと、余程高層階でないと中下層階の内部屋は暗くなります。

[14: 匿名さん]

居室としてあるなら
床面積に対しての採光は取れているんでしょう
窓にガラリがあるとか北側に障害物があるとか
何らかの原因があるのでは？
うちも田の字だが北側2部屋は夕方まで照明無しで大丈夫。

[15: ビギナーさん]

みなさまいろいろありがとうございました。
ダメ元でデベに異議申し立てしたところ設計ミスであった事が判明しました。

そこで再度みなさまに質問です。
このような場合どのような交渉が一般的なのでしょうか？

ちなみに部屋は74㎡で価格5400万です。

[16: 匿名さん]

設計ミスですか！
ダメもとで確認したかいがありましたね。これから交渉が大変でしょうが…

建築途中で設計の多少の変更はあるものです。
多分、契約書の中にも変更を認めるよう求めた記述があると思います。
しかし、変更というのも程度問題で、まるっきり違うものが認められる事はありません。

内容の変更次第で
契約破棄（契約金倍返し）＞契約破棄（契約金戻し）＞契約金値引き＞オプションサービス＞なし
と、言ったところでしょうか？

契約金倍返しまで認められる様なケースは、その事が分かっていたら明らかに契約しなかった
という様なケースだと思いますが。
後は未契約の部屋があるなら、他の条件の良い部屋への契約変更とかもあるようです。
サービスルームと居室はかなり大きな違いとなるかと思います。（将来的な価値を含めて）
かなり強い要望でも認められるケースだと私は思います。
頑張ってくださいね。

納戸の天井高さが間違いで低くなった時には、若干のオプションサービスで妥協しました。

[17: 周辺住民さん]

部屋の広さに対して窓が小さめだと暗いのかな
それと北側が外廊下で、部屋が奥まってしまうとか....
とても北向きの部屋で明るいとは思えないけどね

北向きなのに明るい部屋は窓は北だけですか？　　窓側に外廊下は有りますか？
窓の面積はどうですか？　北に反射する建物は有りますか？
普通は暗いのが当たり前だと思うけどな

[18: ビギナーさん]

本当に驚きです。
一応、ちゃんとしたデベでしたので正直こんなことが起こるのか1?といった感想です。

契約書の条項に
<違背による契約の解除>
売主が本契約に違背した場合は売主は買主に対し受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、
買主に対して売買代金の20％相当額を違約金として支払うものとする。

とありますが単純に5400の20％を違約金として請求できるのでしょうか？

[19: 匿名さん]

３ＬＤＫが２ＬＤＫ＋Ｓになるというのは大きな違いですね。
はたしてデベはどんな対応をしてくるのか後学のためにレポお願いします。

[20: 匿名さん]

>>19

1LDK+2Sでは？
実際にそういうマンション中古で見たことあります。

[21: 匿名さん]

01様

２部屋ともアウトだったのですか？

[22: 匿名さん]

規定の必要照度を満たす程度だとかなり暗いので、
訴えても恐らく負けますよ。

[23: 購入経験者さん]

>>22
訴えるのではなく、まずは交渉なんだから吹っ掛けて落としどころを見つけるのが王道です。
相手はプロですから、理論武装は必要ですが。

それにしても設計ミスだなんて、ひどい話です。

[24: 私もビギナー]

スレ主様
参考までに、デベロッパーと設計担当の会社を教えていただけると幸いです。（どちらか片方でも良いので）

[25: ビギナーさん]

結論。
全室エコカラット(70万)＋引っ越し代(20万)で妥協しました。

[26: 匿名さん]

５４００万の物件で、施工側の設計ミスで、部屋、しかも２部屋が暗いというのに、たった二日で、１００万弱のサービス程度で妥協していいのですか？
わたしだったら、考えられない。
まず、契約解除でしょう。
暗かったら、電灯を点ければいいってもんじゃないですよ。
絶対、後悔しますよ。
もう遅いかもしれませんが、よく、考えられたほうが、いいのではないでしょうか。

[27: 匿名さん]

本人が良いって言ってんだからいいじゃない。
それ以外は気に入ってる物件なんだろうし

[28: 匿名さん]

>>26
余計なお世話でしょ。
絶対後悔しますよ〜とか言うもんじゃないぞ。
何が「絶対」なんだよ。
しかも結果に対して散々書きまくって、「もう遅いかもしれませんが」だって。
何様なんだよ。

本人の交渉の結果なんですから。
わたしは良かったですね。と言いたい。

[29: ビギナーさん]

スレ主です。
私ごとで喧嘩はおやめください。

26様のご意見もっともだと思います。
私も可能ならば倍返しの白紙撤回をしたいところなのですが裁判沙汰に発展しそうなのです。
勝てる可能性は低くはないのですが確実な訳ではありません。
（手付解約の返却のみならＯＫはいただけている。）
さらに今回、買換えの購入で現在のマンションの買主様にも影響してしまいます。
そちらに関しては手付の倍返しを私が負担しなくてはなりません。(250万)

娘の小学校転校などもありなるべくなら3月中に決着をつけたいのもあります。
また他にめぼしい物件がないというのも事実です。
このような諸事情が絡んでおり27様のおっしゃるとおりリビングの日照や専用設備、立地(駅近)等は
他物件にはないものがございますので無理に自分を納得させた次第でございます。

いろいろアドバイスありがとうございました。

最後に建築基準法のサービスルームの規定について照度・日照時間は全く関係ないという事をお伝えしておきます。
細かくは書きませんがかなりの抜け道があり、購入者を騙す手法が存在することを学びました。

[30: 匿名]

すれ主さん

一年半前の書き込みのため、見てくださっているかわかりませんが…


実際に住んでみて、今現在どう感じていらっしゃるか教えていただきたいのです。


というのは、
私は今春新築マンションに引っ越しましたが、洋室が二室共に北側にあり、部屋が暗いのです。
今まで6回引っ越しを経験していますが、ここまで部屋が暗いのは初めてです。
私は半年経った今でも部屋の暗さに慣れないため、すれ主さんはあの時契約解除すればよかったor購入してよかった、今現在どちらのお気持ちなのかと思いまして。


うちの部屋が暗いのは洋室が共用廊下に面しているからだと思います。


うちは事前OPしたかったので青田買いしちゃったんです。内覧会で実際部屋を見て、部屋の暗さに凹んでいます。

うちの隣のお宅とは、占有面積、間取りが同じのため（各部屋の大きさと収納部分に違いあり）購入価格が同階であれば同じです。
隣も北側に二室あるわけですが、位置の関係により、お隣さんはうちより明るいのです！


結果論ですがお隣にすればよかったと後悔。

購入価格は同じでも照度に違いがある場合、売却するときに差がでるのでしょうか？


今更ながら青田買いした自分に後悔です。

[31: 刈る人]

電気代とボイラーの灯油の節約の為、
安く暗い蛍光灯に、店内のを全部替えた。
暗い店となり客が減り
倒産した

[32: 匿名]

部屋の明るさって大事ですよね。

昼間に電気をつけなきゃいけないのはやっぱりイヤです。

うちも洋室が北側で、しかも共用廊下に面しているため部屋は暗いし、人の気配がして落ち着きません。
夜は誰かが歩く靴音や玄関開ける音などが響き、ゆっくり寝られません。


買ったばかりのマンションですが売却を考えてます。部屋が暗いのはやはり査定額に影響が出ますか？


マンションの知識もなく勢いで買ってしまい、しかも青田買いのため現物みてショックなことばかり…
売却も経験ないので手順が全くわかりません。
売却経験のある方がいましたら簡単な流れを教えていただきたいのです。


買い換えではなく、売却後は賃貸に戻る予定です。

購入額より売る額の方が下がることは承知していますが、マイナスがでた場合でも売却によって得た分は税金の対象になるのでしょうか？


家は築一年、80平米弱の3LDKです。

[33: 匿名]

>３２さん

私は２年前に売却しました。

近くの大手不動産でお願いしました。
売却損が数百万円でましたが、その分はマイナス所得ですので後の手続きで所得税を減額されます。

査定については、部屋の明るさがどれだけ考慮されるかわかりません。
私は、数社に査定してもらいましたが、±１０％くらいの変動がありました。

高査定をしてくれても、その価格で売却できるということは別です。
私の場合は、最初、平均査定額の５％プラスで売却価格としましたが売却できず、だんだん下げていき、結局、平均査定額の約５％減で売却できました。
売却期間は約５ヶ月です。

高査定を信じて結局売れず、その業者が物件を安価で買いたたくというパターンも多いです。
私の場合も業者は査定額の２０％減なら買い取りますと言ってきました。
その矢先に売却できて、助かりましたが．．．。

ローン等で売却を急ぐ場合には、よく使われる手法のようです。

賃貸に戻られるということなので、売り急ぐ必要もありません。
数社に査定をまかせて、その中で一番信頼できる営業マン（会社より人）にまかせて、気長に売却するというのが一般的ではないでしょうか。

[34: 匿名]

33さんへ

32です。
ご回答ありがとうございます。


またいくつか質問させて下さい。

１．不動産やさんに買い取ってもらうより通常の売却をして仲介手数料を払う方がいいのでしょうか？


２．売却時、リフォームやルームクリーニングはされましたか？
私の友人が中古の戸建を買った時にリフォームなし、その代わり値引きしてもらったと言ってたので私もリフォームは考えていませんが、ダスキンなどの専門の方に水回りのお掃除はしてもらったほうがよいのかと思ってます。


３．売却の際に発生する諸経費にはどのようなものがありますか？


４．32さんは購入者の方と直接お会いになりましたか？
仲介の場合は不動産やに鍵を預けて全てお任せでいいのでしょうか？


５．築何年のおうちを売却されましたか？
不動産取得期間が5年以上か未満かで短期譲渡所得か長期譲渡所得がどうこう、と本で読みました。
私にはなんのことかさっぱりわからないのですが、これは売却時にプラスとなり利益が出たときの話でしょうか？



納得して買ったマイホームですが、青田買いは危険だとつくづく感じました。
でも早く契約することのメリットもありますから難しいですね。。。

[35: 匿名]

３３です

わかる範囲でお答えします。

１．不動産やさん．．．。
仲介手数料は物件売却価格の３％＋６万円です。
買い取りの場合は２０％減以上が多いと思います。
急がなければ通常売却の方が絶対に得です。

２．売却時クリーニング。
リフォーム、クリーニングはしていません。
掃除はかなりしましたが．．．。

３．売却の際に発生する諸経費
仲介手数料のみです。広告費などは全て業者が出します。
ですから、売却意欲のある業者を見極めることが必要です。
私の場合は、新聞チラシによく載っていましたし業者の報告も逐一ありました。

４．購入者と会う
売買契約をするときに会います。そこで鍵も渡したと思います。

５．築何年
築１１年です。短期譲渡所得云々は私にはわかりません。業者に確認するのが良いと思います。


ほとんどの手続きは業者が行ってくれます。
ただし、住みながら売却していると、頻繁に他人が家を見にくるのが負担になります。
特に休日は、なかなか家を空けることができません。
賃貸に移ってからの売却をお勧めします。

[36: 匿名さん]

買主と会うのは通常契約時と決済時（引渡し時）の２回
ですね。
契約時は仲介事業者の事務所で重要説明事項の説明を聞いた
あと契約書の読み合わせをしてお互い署名捺印をします。
所要時間２－３時間で結構くたびれます。
このとき買主は売主に売買金額の何割かを支払います。
（通常１０％程度）
あと仲介手数料の半額をこの場で支払います。

あとは引渡し時に買主は残金の支払いを行います。
これは通常買主がローンを借りる銀行で行います。
売主、買主、仲介業者、銀行の係員そして司法書士も
集合します。だけか１人欠けても決済できませんので
集合に遅れる人がいるとその場に緊張感が漂います。

残金支払いを確認したあと司法書士が直ちに法務局に
行って移転登記を行います。
ゆえに決済は基本的に金融機関がやっている、かつ
法務局がやっている平日午前中に行います。
このとき通常カギを渡します。
あと残りの仲介手数料もこのとき支払います。

[37: 匿名さん]

外廊下、田の字だと階段の位置やエレベーターの位置がかぶる場合もあるのではないでしょうか？
デベにより微妙に坪単価を下げている場合があります。

そういう位置は暗さと人の流れでダブルにマイナスです。

[38: 匿名]

３３です。

購入者と会うのは３６さんのご指摘のとおりです。

２年前の記憶だったのであいまいでしたが、３６さんの手続きをふみました。

そこは３６さんを参考にして下さい。

[39: 匿名]

32です。

33さん、36さんありがとうございます。


売却もいろいろ大変なのですね。
33さんのおっしゃるように住みながら売りに出すのはストレスたまりそうです。
いつも部屋をキレイにしておかないといけないし、遅起きした日は大変なことになりそうです。

退去後は鍵を不動産やに預けるんですか？それとも誰が見に来る度に解錠しに行かないといけないのでしょうか？
というのは、マンション退去後は他県に行くことを考えているので頻繁に通えなくなります。

今は新築も売れないですから中古はやっぱり厳しいのかなぁ…
そんなに資産価値のある場所でもないので需要は少ないかも、です。

まだ査定もしていませんが何社かに見積もってもらい、平均額に気持ち上乗せして売りに出そうと思います。売れなければ価格を下げることになるので最初から極端に安く設定しておくと損なのかな？と思いました。

金額ですが、○○８０万のように８０の部分はあってないようなものだと聞いたことがありますが実際どうなんでしょう？
私が買主だったら端数切り捨てて！と言うと思うので…(笑)


勉強不足でマンションを購入してしまったので、売却時は少しでも知識を身につけておかないと。
知識がないと不動産やの営業になめられそうです。

[40: 匿名]

３３です。
退去後は鍵を不動産屋に預けます。
転勤でそういうケースは多いので、不動産屋が勝手に案内してくれます。

築１年なら十分売れると思います。
査定がつくということは、市場があるということです。
人気のない地域でも、購入者が一人いればいいわけですから。
私の場合も普通しか止まらない郊外で駅１０分の準工業地区でしたが、以外にも見に来る方はありました。
実家から近いとか、会社まで徒歩で行けるとかそれぞれの理由がありました。

金額は、不動産屋の推奨で端数をつけました。これは、値引きを言われた時にカットできる分ということです。
ただし、これ以上は絶対に譲れないという最低売却価格はしっかり持っていた方がよいと思います。

不動産屋はプロなので、こちらが知識がないのは知っています。
そこは、売却価格、期間をきっちり伝えて、営業マンをおだてて頑張ってもらうのが大切だと思います。

[41: 匿名さん]

私も北側の部屋が暗くて、凹んだ経験がある者です。建物完成前のいわゆる青田買いだったので、図面ではどのくらいの明るさがあるのか読みとれず、内覧会で「暗れー！やっちまったなー」となりました。
子供部屋をこの暗い部屋にはできないと判断し、入居１０カ月で即売りに出しましたが、運よく売れました。
買ってくれた人は、それにはこだわっていませんでした。人それぞれですね。

[42: 匿名さん]

子どもの勉強とかはリビングでやって
北の部屋は寝るだけにしたら?

[43: 匿名]

３２です。


中古マンションスレを見てみました。

３３さんもおっしゃってましたが、信頼できる営業マンをみつけることが大事みたいですね。
まずは近隣の相場を調べてみます。その上で自分の希望額、最低額を決めたいと思います。


４１さん
売却できてよかったですね。購入額の何割くらいで売れましたか？
また今はどのような間取りにお住まいですか？
私はリビングの向きばかりを気にしていました。希望する南向きにしましたが、その反面で洋室が北側にいくことをあまり深く考えていませんでした。
私も内覧会で凹みました。でも暗いなら電気つければいい、そのうち慣れる！と思いましたが暗いものは暗い！結局未だに慣れません。
４２さんの言うように寝室にすることも考えましたが、共用廊下を歩く人の靴音が夜は特に響いて気になって寝付けないのです。


次に住むﾄｺﾛはリビングの向きだけでなく、他の部屋のことも考えなくては、と思いました。

初めて買ったマイホームが気に入らず毎日後悔ですが、またいつか家を買うときのためのいい勉強になったと思っています。

[44: 匿名さん]

そうなんですよね。
立地や駅距離、広さはみんな気にするんだけど、、、
間取りやそこから派生するマイナス要因には気がつかないまま契約するパターンが多いんです。
特に共用部分と各部屋の関係は要注意です。
気になると満足な生活が立ち行かなくなります。

[45: 匿名さん]

35さんの仲介手数料には消費税分が抜けています。

査定は故意に高めの数字を提示して、客を確保しようとする仲介業者もいるので注意しましょう。