プレシス新宿御苑ってどうですか？パート２

[匿名さん]

大反響につきパート２、引き続き
ターミナル駅至近、一建設のプレシス新宿御苑について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/shinjyuku-gyoen/

住所：東京都新宿区新宿4丁目60番5他（地番）
交通：東京メトロ副都心線・丸ノ内線　新宿三丁目駅（Ｅ７出口）徒歩2分
　　　 JR山手線・中央本線　新宿駅（新南口）徒歩4分
　　　 東京メトロ丸ノ内線　新宿御苑前駅（１番出口）徒歩10分
売主：一建設株式会社
施工会社：徳倉建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320506/

[841: 匿名さん]

眺望についてはパームススレ読めば分かるよ。
見渡す感じは無理だろうね。

[842: 匿名さん]

リビオのスレ、なぜか最初からここを罵倒してる。完売したのにライバル視？

[843: 匿名さん]

　JR新宿駅の東南口（ルミネ口）を出てエスカレーターで広場に降りて甲州街道の陸橋を潜ると、
そこが新宿４丁目、つまり旧・旭町、さらに以前は南町と呼ばれていた街だ。
　新宿南町は、明治20年（1887）の「宿屋営業取締規則」で木賃宿営業許可地域に指定される。これは、
東京中心部に近い所にあった「目障りな」細民街（四谷鮫ヶ橋など）を、より都市縁辺部に追い立てようとした
明治政府の政策で、これがきっかけになり、南町は急速に貧民窟（スラム）化していく。
　木賃宿を核に、低賃金工場労働者、日雇い労働者・廃品回収業者（古物商・屑拾い）、遊芸人、失業者、
無職困窮者（病者・身体障害者）、密淫売の街娼や女装の男娼、そして彼らの家族などが集積するという形で、
スラム街が形成されていった。

　戦後の混乱期には、旭町を寝ぐらとする街娼たちが、新宿御苑沿いの道にズラリと立ち並んでいた。
高度経済成長期になっても、旭町は、山谷と並ぶ東京のドヤ街（ドヤは宿の転倒語）として知られていた。
　1990年代初め頃でも、冬の夜には労務者のオジさんがドラム缶たき火をしていたり、甲州街道のガード下には
あやしいお姐さんが立っていたり、とても「女の子」が入り込める状況ではなかった。
　天竜寺の墓地の東側から南側の路地には、「芙蓉」「新宿ビジネスホテル」「新宿荘」「第五相模屋」
「ま志ふく」「さがみ」「やまと」「花嶋館」「中田家」「すえひろ」「イマイ」「銀水」「光村」など
小さな旅館が軒を並べている。
この内「第五相模屋」は昭和10年頃に作成された地図にも屋号が見え、木賃宿に起源を持っている。

[847: 匿名さん]

完売したのに、また変なヤツに取り憑かれたのか。

[848: 匿名さん]

雰囲気云々はともかくとして、警視庁の防犯マップみればこの辺が新宿駅至近なのに
どれだけ安全かよく分かるよ。近くに交番あるしな。

[849: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[850: 匿名さん]

モデルルームはあと一週間しかないとか。しっかり写真におさめておこう

[851: 匿名さん]

ここ、本当に良いなと思って販売前からMR行ってましたが、小さな子供が居るので断念しました。
ドヤとかは別にいいんですけど、公立の小学校がメチャ遠いんです。
やっぱりファミリーには無理。
でも、買いたかったな。

[852: 匿名さん]

越境できるなら代ゼミタワーの裏あたりに小学校あるんじゃない

[853: 匿名さん]

結局ファミリーには無理、
で止めた検討者の多い物件でした。

それはそうとここ、容積率緩和エリアに入るかも知れませんね。
将来、高島屋の前は大きなタワマンになるかも。
ここは残念ながら、接してる道路幅が狭いので対象外でしょうけど。道路幅で容積率は制限されるから。

[854: 匿名さん]

どう考えても再開発されるならこのマンションの周辺もも含めてだろ
あの辺綺麗になって容積率も緩和されるなら万々歳だな。

[855: 匿名さん]

>852

代々木小は数年内にもっと遠い山谷小に統廃合です。

[856: 匿名さん]

これだけ利便性がいいんだから私立に行けばいいだけだな

[857: 匿名さん]

>853
あそこならオフィスビル作るだろ。
万が一、タワマンになったら価格と固定資産税が凄そう。

[858: 匿名さん]

政府の容積率緩和、はマンションにする目的だからタワマンだな。
ここの西側部屋はタワマンから、新宿御苑ビューのついでに見下ろされる運命か。

[860: 匿名さん]

えっ？高島屋前にタワマン？
世界で貴方しか知らない超極秘情報なのでしょう。
ここと御苑を見下ろせば、買えなかった後悔も吹き飛びますね。
早くそのスレを立てて、そちらにお移りになられたらいかがですか？

[861: 匿名さん]

まーそんな卑屈になるこたないじゃないですか
居住者であれば堂々と構えていてくださいよ

[862: 入居予定さん]

タワマンが嫌だから、こういうマンション
が売れるんでしょ。
分かってないなぁ。

[863: 匿名さん]

もう完売してるのに、皆さんヒマですね。
私も含めて。

[864: 匿名さん]

嫌でも容積率緩和の再開発で
近くにタワマンを建てられるリスクはあるってことですね
駅近ですので皆さんそのリスクは承知の上でしょうけど

[865: 匿名さん]

西日嫌いの俺にはタワマン歓迎だね
もっとも、そんな体力ある地権者達に見えないので容積比だけで動けないけどな

[866: 匿名さん]

新宿高校が移転しない限り、南と東は抜けてるまま。 西や北にビルが建っても眺望に大して影響なく、路地が広くきれいになるので歓迎です。
よその建物越しでなく、直接、南に御苑を見下ろせるのは超希少。

[867: 匿名さん]

ついに嫌がらせも空想の域に達してきたな..

[868: 匿名さん]

空想の再開発を持ち出し、逆に購入者から歓迎されるって、妬みがこじれすぎ。
ここの利点は、20年後も南側の眺望と日照が確保できそうなこと。

[869: 匿名さん]

このマンションの最上階はいいなあ。買えた人うらやましい。

[870: 匿名さん]

周りの古い建物もいずれ建て替えになるでしょ。
よって時が経つにつれ環境は良くなるばかりかと..

[871: 匿名さん]

私もここの最上階欲しかった。もう少し高くても買ったのに…。近くにプレシス新宿御苑Ⅱ建ててください。

[872: 匿名さん]

真向かいの樹が結構高いけど、何階なら神宮の花火は見えますか？
HPの写真を見ると、東京タワーは最上階じゃないと見えないかな？

[873: 契約済みさん]

北西にタワマンや比較的大きいマンションが新しく立てば路地が整備されて凄く綺麗になりそう。
そうだったら更に儲け物です。将来、ファミリーに高く売ることもできるかも。

[874: 匿名さん]

大きいマンションが路地の入口付近にもし出来たとして、
路地の奥まで誰が整備してくれるの？整備するタメには誰かの土地を買収する必要があるのに。
このマンションの前まで整備する義務は誰にもありません。今のまま残されるだけです。

[875: 匿名さん]

墓地の土地を基本的にいじれませんからねえ。

[876: 住まいに詳しい人]

872
神宮前花火での花火３号玉程度として打上げ高さ120m、４丁目と神宮球場との標高差5m程度、御苑の落羽松高さが最大で35mとすれば、まともにみるとしたら9階以上ほしいところですね
直線距離が2.1kmあるので打上げ高さを無視して真横に見られる部屋が候補になります

ただし樹木はまばらに生えてるので木の間に神宮球場があれば8階あたりでもいけると思いますよ

[877: 匿名さん]

876さん
872です。とてもわかりやすい解説ありがたいございました。やはり上層３階ですか…。
ここは階ごとの価格差がほぼ一定なのに、最上階と眺望が開ける10～9階。多分ネット上の8～6階、ネットにかかる5～4階、コンクリ手摺の3階以下で見え方が随分違いそうですね。価格差がもっとあれば諦めたんですけど…。

[878: 匿名さん]

新南口のビルやバイパスも工事が進んでいますね。

[879: 匿名さん]

再開発のプレスリリースが出ましたね。

http://www.kensetsunews.com/?p=21906

楽しみ楽しみ。

[880: 匿名さん]

素晴らしい。
今後も商業ビルなどの再開発でどんどん発展するだろう。

[881: 住まいに詳しい人]

これはよいニュースですね
南口駅ビルの再開発を見越して開発投資が進むと更に活発な商業エリアに囲まれる特異な物件になります

[882: 匿名さん]

課題はバイパス以東〜甲州街道間の明治通り両側か。

[883: 匿名さん]

新宿は南側の開発余地が大きいので、オリンピックまでもっと変わっていきそう。

[884: 匿名さん]

新宿駅や３丁目駅に『徒歩圏』は多いけど、徒歩４分とか２分って、滅多にないでしょ。近すぎるくらい。

[885: 匿名さん]

872さん
今日現地を確認しましたが、圧倒的にデカイ樹木は写真右の一本だけで、それも葉の密度は高くありませんでした
これならもう少し下階まで花火の恩恵にあずかることが出来ると思います
失礼しました

[886: 匿名さん]

885さん
872です。お写真ありがとうございます。
参考になります。
MRも終わりですね。

[887: 匿名さん]

建物自体は小規模ペンシルマンションだけど敷地に余裕があって良さそうだね

[888: 匿名さん]

確かに敷地面積や容積率の割に建物小さいね。なんでもっと大きくか、高くしないの？商業地だから日照権関係なさそうだし、高さとかに制限ある？

[889: 匿名さん]

北や西にもう1,2軒分広かったらもっと大きくできたかな？
まあ、何軒もあったあの土地をよくまとめあげた交渉力と根性はすごいと思うけど・・・。

[890: 匿名さん]

経済的な構造設計ですむよう導き出された合理的なサイズなのでしょうけれど、
新宿御苑みどりと眺望保全地区の縛りもあるのではないでしょうか
色彩計画や形状まど、「御苑からの眺望を阻害するな」とあります