CAPITAL GATE PLACE その４

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329424/

所在地：東京都中央区月島１丁目2709番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩１分

【物件情報を追加しました　2013.5.14　管理担当】

[599: 匿名さん]

野村の場合は、買い替え特約だと契約して直ぐに旧宅を売りに出して、売れたら引っ越して新築完成まで仮住まいを。
と以前別な物件で言われたことがありました。

[600: 匿名さん]

マンション投資などを10年ほどやっている者です。たまたま、このスレ見ましたが、居住、リセールで何点か。リセールを考えたら、低層階～中層階の部屋は良いですね。駅近かつお値ごろ感があります。共用部分も比較的負担少なく、高層階と同じサービスが受けられる。そのメリットは大きいですね。
眺望に関しては色々考え方があります。眺望が開ければ、上下５、６階(もっと言うと10階程度)はリセール値段は大きく変わりません。指値で吸収されてしまいます。新築値段は300万近く変わってしまいますがね。
リセールはその時の市況によりますが条件を良くしておくことです。高額物件のターゲットは４０歳代以上のプチリッチ層。その辺り以上の方は圧倒的に南、東の支持が多いです。西、北に比べて広告しやすく圧倒的にリセールしやすいですよ。あくまでも一般論なのですが。
あと、ここは液状化の可能性は頭に入れておきましょう。万一、震災が起きた時は回りの土地も含めて風評は出回りますから。浦安の様に自分のマンションは大丈夫でも、イメージ低下で値段が暴落した物件もあります。高額物件はリスクを認識し、納得の上で購入しましょうね。
という私も高層階の下の方(42階あたり)か、中層階(34階あたり)で悩んでます。。。

[601: 匿名さん]

なるほど。参考にさせて頂きます。リセール大事ですよね。私は中層階～低層階で値段安めで、ローリスク物件を考えてみようかと。やっぱり高層階は周辺に比べて、高すぎると思うので。。。後は港区物件との天秤かなぁ。

[602: 匿名さん]

最安値はいくらですか？

[603: 物件比較中さん]

リスクヘッジも大事だと思いますが、やはり住む以上はその間は満足したいですよね。
満足度が高ければ、数百万円程度の損得は気にしないという考え方もあっていいと思いますよ。

[604: 匿名さん]

北低層は安いけどやはりリセールは大変でしょうか？

[605: 物件比較中さん]

私も居住イメージで他物件含め検討中です。住むならば少なくとも15年は住むと思います。その後は…全く中古の事は考えてませんでした。先ずは自分の住みたいタイプを選ぼうかと。リスクねぇ…。中層階の上の方の南方角込みならば、どっちにせよ大丈夫かなと勝手に思ってます。眺望、値段等総合的に考えて。

[606: 匿名さん]

604さん、以前佃のタワー北向きを中古で売り出したことがありましたが、
内覧に来る客自体が少なかったです。しかも、来ても大幅値切りを言う客や冷やかしばかりで。

[607: 匿名さん]

北は好き嫌いがはっきりすると思う。それなりに中古物件にお金を出せる人は、やはり南→東→西→北の順で選ぶから。中古、同条件ならば、0,5割ずつ料金が変わる感じかな。過去のタワー物件みてみると。

[608: 匿名さん]

今のところ永住予定ですが、家族構成の変化を考えると、一応リセールのことも気にしておかないといけないんですね。。。

[609: 匿名さん]

604さん、悪材料の多い低層は、価格優位でリセール優位だと思いますよ。

たとえ永住目的でも、売却せざるをえないリスクを考慮した場合、賃貸効率(PERなど)は大事でしょう。

調べてみると、月島の賃貸効率は決して高くなく、実は『借りたほうが得な街』が定評です。また中央区は住民5万世帯の半分以上が単身世帯という賃貸市場ですから。駅直結とはいえ購入価格は大事。

[610: 匿名さん]

勝どきも月島も、賃貸物件だらけですから。

[611: 匿名さん]

北向きを悪く言う人は北向きに住んだことあるのだろうか
前が開けてれば、十分明るいし、光が入って眩しかったり家具が焼けたりもなくて快適なんだけど
このマンションも真北があればよかったのにと思う

[612: 匿名さん]

三井のセンチュリーパークタワーも人気は北→西→南→東の順だしね。

[613: 匿名さん]

東がいいね。朝日が入って気持ちが良いですよ。無難だし。

[614: 物件比較中さん]

結局、眺望、リセール、日の当たり方のバランスを考えると、南西、南東になるのかな。

[615: 匿名さん]

けどその分高い。

[616: 匿名さん]

でもリセール率は高い。

[617: 匿名さん]

それは現時点ではわからない。

[618: 匿名さん]

眺望か価格か。
ヘタにバランスとると失敗しそう。
デベも初でしょこんな囲まれ利便タワーは。
たぶん過去のセオリーはあまり意味がない。
そのぶん値付け間違いや歪みがありそう。

[619: 匿名さん]

>612
センチュリーパークの北側は眺望が良いので人気がある。
次いで西側の眺望も良い。
特殊な例なので参考にはならない。

[620: 匿名さん]

ん？ 特殊？ まさにタワーの眺望は方角よりコンテンツという例では？

[621: 匿名さん]

>>611
>このマンションにも真北があればよかったのに

ん？ 真北？ まさに真北の角部屋がこのタワーにはあるが？

[622: 買い換え検討中]

バランスと言うと悪く聞こえるが、リセールの時に万人受けするメリットをどれだけ提示できるか？購入意欲のある分母がどれだけあるかだと思う。価格、日当たり、方角、眺望でどれだけ示せるか。ここの中古を買う可能性があるそこそこのリッチ層が何を重視するか。評価が別れる、一部の人に人気の部屋はきついと思う。
個人的には日当たり、方角は重視したいな。そうすると、このマンションだと無難な方角(東、南)、階層(中層階の上の方)になっちゃうんだけど…。申込みするか悩む。

[623: 匿名さん]

やっぱりレインボーブリッジ、東京タワーは評価高いのでは。

[624: 匿名さん]

不動産投資２件目に決めました。
リセール考えて私も買う予定です。
うまく選べばこのマンションはいけると思いますよ。

[625: 匿名さん]

↑すみません。どのような考えからいけると判断したのか教えていただけますか？

[626: 購入検討中さん]

北スカイツリー、東ゲートブリッジ、南レインボー、西東京タワー。

ううううううう～ん…こうして自分が迷うってことはリセール時に眺望を重視する人もいるはず！なんて思ってしまいます。やっぱり東京タワーがワンランク優位なのかなあ。

[627: 匿名さん]

中途半端な高さが一番まずいだろうね。眺望が変わる可能性が高いエリアだし。

[628: 匿名さん]

だよね。眺望重視なら、最上階近くを買わなきゃ将来どうなるかは分からない。

[629: 匿名さん]

液状化の話がありましたので参考情報。

http://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf
関東大震災の旧東京15区の震度分布を分析した論文です。

・佃からこの物件のあたりは「埋没波蝕台地」の上に乗っているので地盤は比較的良いとされている（10ページ）。
・実際に、関東大震災時の推定震度は、佃は震度5マイナスと低め（5ページ）。
・江東区や、もともと入江（丸の内～日比谷）や池（溜池～赤坂、麻布十番～東麻布、神保町～水道橋等）であったところの震度が高いことに加え、それ以外の内陸でも部分的に高いエリアがある（例えば牛込区市谷富久町は震度6マイナス）。
・現在の月島から勝どきにかけての町丁で「噴砂」「地割れを生じ砂及び水を湧出し高さ3尺に及ぶ」といった記載が見られるところは気になるところ（末尾に町名別の被害状況がまとめられている）。

・晴海、豊洲以南はまだ存在していないのでデータがない。

[630: 匿名さん]

永住想定で検討中です。眺望よりも間取り、日当たりが大事かな。そりゃ、レインボーブリッジ見えたら良いけど。後は予算との相談。100万あれば家具揃えられるので。

[631: 匿名さん]

永住想定で検討中です。眺望よりも間取り、日当たりが大事かな。そりゃ、レインボーブリッジ見えたら良いけど。後は予算との相談。100万差額あれば家具揃えられるので。

[632: 匿名さん]

北であれば１４階以上がおすすめです。
仮設店舗が壊されて１３階の建物が建つから１４階以上

[633: 匿名さん]

決めてたところがありましたが、このスレみていたら迷いまくって
金額は無理せずですね。毎月の管理費家計的には大変です。
住めたら嬉しいけれど。

[634: 匿名さん]

２年後には金利も上がるだろうし、無理は禁物ですね。管理費もバカにならないからな～。我が家もシミュレーションして冷静に申込み入れるか検討してます。

[635: 匿名さん]

物件価格いつになったら公示されるのでしょうか。
1次募集終わった7月中頃ですか？

[636: 匿名さん]

社会情勢が不安定なので購入資金預金したままのほうが
安心じゃないかと心配しています。

[637: 匿名さん]

相続対策、最悪賃貸、それにあと数年もすればリバースモーゲージも一般化して住みながら老後資金も。

預金も投資。しかも裏付けが国債。10年単位でみたら、きっとまた9.11やらリーマンやら3.11が起きるわけで、私は現金しかも日本円を握りしめてるほうがよほど不安です。

[638: 検討中の奥さま]

ファミリー用で考えてます。中層階の3LDK、2LDKで抜けてるところは高層階に比べてもお得感ありますね。変に高掴みしたくはないので…。

[639: 匿名さん]

高層階が人気みたいですね。

[640: 匿名さん]

638さん、わかります！お得感がある部屋は絶対金額が張るんで悩みますよね〜

[641: 匿名さん]

たしかにグロスの低い部屋は坪単価は高めですから、、バランスが難しい。無理に広い部屋選ぶと管理費等が高いし。

[642: 匿名さん]

管理費かなり家計負担ありますね。
光熱費がいくらかかるのかしら、駐車場も必要ですし。

[643: 匿名さん]

そうですよねー。
管理費等4万円　+　駐車場4万円　=　毎月8万円です。
やっぱり一戸建てにすべきかな。
色々考えてしまいます。

[644: 匿名さん]

↑高っ！！

[645: 匿名さん]

仮に買えたとしてもその後の生活維持費が
大変です。ローンとね。
小金持ちマンションですね。やっぱり此処。

[646: 匿名さん]

光熱費10万みないと？

[647: 匿名さん]

管理費は、ネット代も込みですか？
マンションによって、込みだったり別料金だったり色々ですよね。

[648: 匿名さん]

別料金です。ちなみに町内会費用なども。。

[649: 物件比較中さん]

勤め人に都心のマンションは駐車場代がキツいですね。経費で落とせなければ三階建てか郊外ですかね？

[650: 匿名さん]

2Lと3L比べるとどちらの方が人気ありますか？

[651: 匿名さん]

ぜったいに3Lでしょう。

[652: 匿名さん]

なぜですか？

[653: 匿名さん]

管理費って、入居後に経年変化でどれくらい上がっていくのでしょうか？
ちなみに、現在考えている部屋で入居時は4万円ほどです。
それによって駐車場も借りるか検討します。将来的な駐車場の修繕費を含めるとかなり高額な管理費にかわっていくのではと危惧しています。
分譲マンション初めてなもので、わかる方いたら教えて下さい。

[654: 匿名さん]

部屋数は多いほうが売るにも貸すにも有利ですよ。どうしても2Lにしたければ壁を壊せばいいですし。

[655: 匿名さん]

修繕積立は段階的に上がるケースが殆どですので良く確認して下さい。当初の長期修繕計画での費用見積もりが適正かという問題もあります。佃の三井タワーは修繕積立金が段階的に上がらない均等積立方式に変更したらしいです。

なお管理費は上がる可能性は低いと考えていいと思います。

[656: 匿名さん]

夢の中で買ってください。

[657: 物件比較中さん]

ふつうは上限８０００万円の壁がありますので、都心の新築で３ＬＤＫだと通常はオーバーレンジになってしまいますが、このマンションでは結構いい条件の３ＬＤＫが買えそうですから、だったら、３ＬＤＫにしておいた方が、臨機応変に対応できる（大は小を兼ねる）のでは？ということはできるかもしれません。

ちなみに、賃貸需要でいうとこのあたりは１ＬＤＫは供給過剰気味ですので、安い２ＬＤＫが一番需要的には期待できます。
３ＬＤＫとなるとグロスが高くなりますので、社宅としても高額すぎるという面では、少し時間がかかるかもしれませんね。
でも利便性から、確実に需要はあると思いますよ。なんといっても駅から１分は素晴らしいです。

[658: 匿名さん]

駅から1分、このあたりは結構ありますよね。3Lいいけど管理費が…

[659: 匿名さん]

3000万台はありますか？

[660: 匿名さん]

ないっす。

[661: 匿名さん]

何か竣工後も売ってそうな予感。

[662: 匿名さん]

駅から１分のタワー、ライオンズやファミールやアイマークやムーンアイランドと、
湾岸では１番数が多い駅では？

[663: 匿名さん]

住みたい人は買うでしょう。
竣工後売れ残り部屋はそれなりでしょう。
収入安定した人しか住めないマンションですね。

[664: 匿名さん]

今日は雨、こんな時はキャピタル住まいなら外出楽なのにと
妄想してしまいました。

[665: 匿名さん]

ライオンズはともかく他のはパッとしないけれども、賃料は頭抑えられるかもしれないね。

[666: 匿名さん]

ライオンズもキャピタル完成したらパッとしない気がします。
利便ならムーンアイランドのほうがいいです。

[667: 購入検討中さん]

633さん、全く同感です。迷う迷う。

[668: 匿名さん]

佃は老朽化してるからマイホームには無理があるな。
環境はいいけれど。

[669: 匿名さん]

ダウが下がってます。この先の経済不安です。

[670: 匿名さん]

2年先だから怖いよね。先行き不透明すぎる。

[671: 匿名さん]

センチュリー中古おおむね捌けたね。条件に難ありの物件は残っているが。
ワイドスパンの間取りはなかなか売りに出ない。

[672: 匿名さん]

ワイドスパンは人気なんだね。ここはワイドスパン少ないね。

[673: 匿名さん]

先行き不安ありますよね。アベノミクスの反動の不景気。
地震。どうしよう。

[674: 匿名さん]

消費税率アップの延期、しなきゃ経済はどうなるか分からないね。
ただ、アップしないと海外投資家から批判されるって話もあるし。

[675: 匿名さん]

今の市況感からして高値掴みはしたくないけど欲しいなー。少しでも今からやすくなりませんかね。

[676: 匿名さん]

安くはならないと思います。
要望書でかなりうまっていて、抽選になる部屋も結構あるようです。デべ強気です。でも担当が駅から近いため駐車場の希望少なくてうまらないかもと言ってました。

[677: 匿名さん]

今回の抽選って公平に行われるのかな？

[679: 匿名さん]

公開抽選だと思いますが、公平なのかなあ。
かぶってない部屋はそのまま入れるのでしょう
うちは抽選らしいです。

[680: 匿名さん]

固定資産税、管理費、駐車場、光熱費、ローンか。

[681: 検討中の奥さま]

住宅ローンが終わるまで車はカーシェアーにして必要な時に借りる。
我が家は一軒目のローンが終わるまでそうしていました。

[682: 匿名さん]

681さん素晴らしいですね。1件目のお宅は売却して
キャピタルにいらっしゃる予定ですか？

[683: 検討中の奥さま]

１軒目は賃貸か売却か検討中です。
キャピタルが竣工するのはまだ先なので。。。

[684: 匿名さん]

キャピタルもキャピタルゲイン出そうですしうらやましいです。

[687: 匿名さん]

あれれ、もう抽選外れたひとがいる⁉

[688: 匿名さん]

ローン完済あとも
管理費と水光熱費
80平米で7万円ぐらい、
一生払い続けるわけか…
かなり凹むが賃貸だと25万。
そう言い聞かせる日々。

[689: 購入検討中さん]

やっぱり月島に坪300以上は出せないや。

[690: 匿名さん]

さあ。もうすぐ抽選申し込みです。
余裕の範囲内で部屋決めます。少し妥協しても欲しい立地です。

[691: 匿名さん]

佃の中古だって坪300はしてませんか？

[692: 匿名さん]

プチバブルの時代に既に、坪300は突破。

[693: 匿名さん]

ここなんて呼んでる？
じぶんは
キャピゲ

[694: 匿名さん]

えー！キャピゲ（笑い）キャピタルゲートでしょ。
タクシー乗ったら多分月島キャピタルゲートといいますよ。

[695: 匿名さん]

佃の中古は眺望あれば坪400いく。ここの高層は坪450はいく。

[696: 匿名さん]

キャピゲー
の高層は坪600は行くんじゃね？

[697: 匿名さん]

ザ・クレストタワー最上階は、2007年のもうプチバブルがおかしくなってる時期に、
坪単価７５０万位の４億５千万で中古が売りに出され、　
直ぐに広告は消えた。買う人は買う。

[698: 匿名さん]

キャビゲー欲しい！どの部屋がお買い得？