CAPITAL GATE PLACE その４

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329424/

所在地：東京都中央区月島１丁目2709番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩１分

【物件情報を追加しました　2013.5.14　管理担当】

[599: 匿名さん]

野村の場合は、買い替え特約だと契約して直ぐに旧宅を売りに出して、売れたら引っ越して新築完成まで仮住まいを。
と以前別な物件で言われたことがありました。

[600: 匿名さん]

マンション投資などを10年ほどやっている者です。たまたま、このスレ見ましたが、居住、リセールで何点か。リセールを考えたら、低層階～中層階の部屋は良いですね。駅近かつお値ごろ感があります。共用部分も比較的負担少なく、高層階と同じサービスが受けられる。そのメリットは大きいですね。
眺望に関しては色々考え方があります。眺望が開ければ、上下５、６階(もっと言うと10階程度)はリセール値段は大きく変わりません。指値で吸収されてしまいます。新築値段は300万近く変わってしまいますがね。
リセールはその時の市況によりますが条件を良くしておくことです。高額物件のターゲットは４０歳代以上のプチリッチ層。その辺り以上の方は圧倒的に南、東の支持が多いです。西、北に比べて広告しやすく圧倒的にリセールしやすいですよ。あくまでも一般論なのですが。
あと、ここは液状化の可能性は頭に入れておきましょう。万一、震災が起きた時は回りの土地も含めて風評は出回りますから。浦安の様に自分のマンションは大丈夫でも、イメージ低下で値段が暴落した物件もあります。高額物件はリスクを認識し、納得の上で購入しましょうね。
という私も高層階の下の方(42階あたり)か、中層階(34階あたり)で悩んでます。。。

[601: 匿名さん]

なるほど。参考にさせて頂きます。リセール大事ですよね。私は中層階～低層階で値段安めで、ローリスク物件を考えてみようかと。やっぱり高層階は周辺に比べて、高すぎると思うので。。。後は港区物件との天秤かなぁ。

[602: 匿名さん]

最安値はいくらですか？

[603: 物件比較中さん]

リスクヘッジも大事だと思いますが、やはり住む以上はその間は満足したいですよね。
満足度が高ければ、数百万円程度の損得は気にしないという考え方もあっていいと思いますよ。

[604: 匿名さん]

北低層は安いけどやはりリセールは大変でしょうか？

[605: 物件比較中さん]

私も居住イメージで他物件含め検討中です。住むならば少なくとも15年は住むと思います。その後は…全く中古の事は考えてませんでした。先ずは自分の住みたいタイプを選ぼうかと。リスクねぇ…。中層階の上の方の南方角込みならば、どっちにせよ大丈夫かなと勝手に思ってます。眺望、値段等総合的に考えて。

[606: 匿名さん]

604さん、以前佃のタワー北向きを中古で売り出したことがありましたが、
内覧に来る客自体が少なかったです。しかも、来ても大幅値切りを言う客や冷やかしばかりで。

[607: 匿名さん]

北は好き嫌いがはっきりすると思う。それなりに中古物件にお金を出せる人は、やはり南→東→西→北の順で選ぶから。中古、同条件ならば、0,5割ずつ料金が変わる感じかな。過去のタワー物件みてみると。

[608: 匿名さん]

今のところ永住予定ですが、家族構成の変化を考えると、一応リセールのことも気にしておかないといけないんですね。。。

[609: 匿名さん]

604さん、悪材料の多い低層は、価格優位でリセール優位だと思いますよ。

たとえ永住目的でも、売却せざるをえないリスクを考慮した場合、賃貸効率(PERなど)は大事でしょう。

調べてみると、月島の賃貸効率は決して高くなく、実は『借りたほうが得な街』が定評です。また中央区は住民5万世帯の半分以上が単身世帯という賃貸市場ですから。駅直結とはいえ購入価格は大事。

[610: 匿名さん]

勝どきも月島も、賃貸物件だらけですから。

[611: 匿名さん]

北向きを悪く言う人は北向きに住んだことあるのだろうか
前が開けてれば、十分明るいし、光が入って眩しかったり家具が焼けたりもなくて快適なんだけど
このマンションも真北があればよかったのにと思う

[612: 匿名さん]

三井のセンチュリーパークタワーも人気は北→西→南→東の順だしね。

[613: 匿名さん]

東がいいね。朝日が入って気持ちが良いですよ。無難だし。

[614: 物件比較中さん]

結局、眺望、リセール、日の当たり方のバランスを考えると、南西、南東になるのかな。

[615: 匿名さん]

けどその分高い。

[616: 匿名さん]

でもリセール率は高い。

[617: 匿名さん]

それは現時点ではわからない。

[618: 匿名さん]

眺望か価格か。
ヘタにバランスとると失敗しそう。
デベも初でしょこんな囲まれ利便タワーは。
たぶん過去のセオリーはあまり意味がない。
そのぶん値付け間違いや歪みがありそう。

[619: 匿名さん]

>612
センチュリーパークの北側は眺望が良いので人気がある。
次いで西側の眺望も良い。
特殊な例なので参考にはならない。

[620: 匿名さん]

ん？ 特殊？ まさにタワーの眺望は方角よりコンテンツという例では？

[621: 匿名さん]

>>611
>このマンションにも真北があればよかったのに

ん？ 真北？ まさに真北の角部屋がこのタワーにはあるが？

[622: 買い換え検討中]

バランスと言うと悪く聞こえるが、リセールの時に万人受けするメリットをどれだけ提示できるか？購入意欲のある分母がどれだけあるかだと思う。価格、日当たり、方角、眺望でどれだけ示せるか。ここの中古を買う可能性があるそこそこのリッチ層が何を重視するか。評価が別れる、一部の人に人気の部屋はきついと思う。
個人的には日当たり、方角は重視したいな。そうすると、このマンションだと無難な方角(東、南)、階層(中層階の上の方)になっちゃうんだけど…。申込みするか悩む。

[623: 匿名さん]

やっぱりレインボーブリッジ、東京タワーは評価高いのでは。

[624: 匿名さん]

不動産投資２件目に決めました。
リセール考えて私も買う予定です。
うまく選べばこのマンションはいけると思いますよ。

[625: 匿名さん]

↑すみません。どのような考えからいけると判断したのか教えていただけますか？

[626: 購入検討中さん]

北スカイツリー、東ゲートブリッジ、南レインボー、西東京タワー。

ううううううう～ん…こうして自分が迷うってことはリセール時に眺望を重視する人もいるはず！なんて思ってしまいます。やっぱり東京タワーがワンランク優位なのかなあ。

[627: 匿名さん]

中途半端な高さが一番まずいだろうね。眺望が変わる可能性が高いエリアだし。

[628: 匿名さん]

だよね。眺望重視なら、最上階近くを買わなきゃ将来どうなるかは分からない。

[629: 匿名さん]

液状化の話がありましたので参考情報。

http://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf
関東大震災の旧東京15区の震度分布を分析した論文です。

・佃からこの物件のあたりは「埋没波蝕台地」の上に乗っているので地盤は比較的良いとされている（10ページ）。
・実際に、関東大震災時の推定震度は、佃は震度5マイナスと低め（5ページ）。
・江東区や、もともと入江（丸の内～日比谷）や池（溜池～赤坂、麻布十番～東麻布、神保町～水道橋等）であったところの震度が高いことに加え、それ以外の内陸でも部分的に高いエリアがある（例えば牛込区市谷富久町は震度6マイナス）。
・現在の月島から勝どきにかけての町丁で「噴砂」「地割れを生じ砂及び水を湧出し高さ3尺に及ぶ」といった記載が見られるところは気になるところ（末尾に町名別の被害状況がまとめられている）。

・晴海、豊洲以南はまだ存在していないのでデータがない。

[630: 匿名さん]

永住想定で検討中です。眺望よりも間取り、日当たりが大事かな。そりゃ、レインボーブリッジ見えたら良いけど。後は予算との相談。100万あれば家具揃えられるので。

[631: 匿名さん]

永住想定で検討中です。眺望よりも間取り、日当たりが大事かな。そりゃ、レインボーブリッジ見えたら良いけど。後は予算との相談。100万差額あれば家具揃えられるので。

[632: 匿名さん]

北であれば１４階以上がおすすめです。
仮設店舗が壊されて１３階の建物が建つから１４階以上

[633: 匿名さん]

決めてたところがありましたが、このスレみていたら迷いまくって
金額は無理せずですね。毎月の管理費家計的には大変です。
住めたら嬉しいけれど。

[634: 匿名さん]

２年後には金利も上がるだろうし、無理は禁物ですね。管理費もバカにならないからな～。我が家もシミュレーションして冷静に申込み入れるか検討してます。

[635: 匿名さん]

物件価格いつになったら公示されるのでしょうか。
1次募集終わった7月中頃ですか？

[636: 匿名さん]

社会情勢が不安定なので購入資金預金したままのほうが
安心じゃないかと心配しています。

[637: 匿名さん]

相続対策、最悪賃貸、それにあと数年もすればリバースモーゲージも一般化して住みながら老後資金も。

預金も投資。しかも裏付けが国債。10年単位でみたら、きっとまた9.11やらリーマンやら3.11が起きるわけで、私は現金しかも日本円を握りしめてるほうがよほど不安です。

[638: 検討中の奥さま]

ファミリー用で考えてます。中層階の3LDK、2LDKで抜けてるところは高層階に比べてもお得感ありますね。変に高掴みしたくはないので…。

[639: 匿名さん]

高層階が人気みたいですね。

[640: 匿名さん]

638さん、わかります！お得感がある部屋は絶対金額が張るんで悩みますよね〜

[641: 匿名さん]

たしかにグロスの低い部屋は坪単価は高めですから、、バランスが難しい。無理に広い部屋選ぶと管理費等が高いし。

[642: 匿名さん]

管理費かなり家計負担ありますね。
光熱費がいくらかかるのかしら、駐車場も必要ですし。

[643: 匿名さん]

そうですよねー。
管理費等4万円　+　駐車場4万円　=　毎月8万円です。
やっぱり一戸建てにすべきかな。
色々考えてしまいます。

[644: 匿名さん]

↑高っ！！

[645: 匿名さん]

仮に買えたとしてもその後の生活維持費が
大変です。ローンとね。
小金持ちマンションですね。やっぱり此処。

[646: 匿名さん]

光熱費10万みないと？

[647: 匿名さん]

管理費は、ネット代も込みですか？
マンションによって、込みだったり別料金だったり色々ですよね。

[648: 匿名さん]

別料金です。ちなみに町内会費用なども。。