CAPITAL GATE PLACE その４

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：未定

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329424/

所在地：東京都中央区月島１丁目2709番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩１分

【物件情報を追加しました　2013.5.14　管理担当】

[579: 匿名さん]

100万アップのお返事ありがとうございます。

[580: 匿名さん]

北西、北東は寒いのでしょうか。タワーは関係ないとおもいますが。

[581: 匿名さん]

タワーは関係ない、の理由は何ですか？
風は高層階の方が強くなりますよ。　
そして冬は昼間が短いので日光が入らなくなりますし。

[582: 匿名さん]

南東か南向きのお部屋がいいです。北向きは抵抗がありますし、西陽がきついのも避けたいです。
でも、価格高めなので迷っています。

[583: 匿名さん]

日照の理想は真南以外期待できないのではないですか？
角部屋が良いですね。

[584: 匿名さん]

友人宅で高層階であれば北でもなんらかの陽は入ってくるような感じは受けました。
陽が当りすぎるとお肌にしみができそうな気がする。。。

[585: 匿名さん]

アイマークタワーを見ながら日照の具合を時間ごと見ています。
佃のタワーも見ています。タワーなら大概、陽は入り
どこの方向でも問題なしと考えてます。
あとは、自分の生活時間や景色の問題じゃないでしょうか。
北東や北西は語呂が悪いので敬遠されますが、
この建物一部分除いての低層階以外はまあまあではないでしょうか。

[586: 匿名さん]

真北ではないのですから、あまり気にしていません。

[587: 匿名さん]

高層階なら北西もありだと思います。
南東は豊洲タワーが綺麗とは思えない（近すぎ）
聖路加タワーはあるけれど東京タワーみえるし夜景は綺麗な気がします。

[588: 物件比較中さん]

＞差はあれど１フロア上がると大凡100万円アップ
は、超高層マンションではちょっと当てはまらないです。だいたい１フロアで２０～３０万ＵＰですね。
ここは特に階数が多いので、ほぼ２０万円ＵＰです。
もちろん、周囲のビルの高さを抜けるところは１００万単位で急激にＵＰします。

[589: 匿名さん]

北東はスカイツリーですしね。
南東より景色はいいかな？

[590: 匿名さん]

100万なら家具買えますね。

[591: 匿名さん]

80タイプのお部屋で、管理費と積立金の合計が約4万円。割高に感じるのですが、最近のタワーマンションでは普通なのでしょうか。毎月かかるお金なので、悩みどころです。
現在住んでいるタワーマンションは築8年で29,000円です。

[592: 匿名さん]

タワーの相場が平米当り500円ですので高くも安くもない妥当な水準ではないでしょうか。

[593: 匿名さん]

リセール考えるなら眺望はスカイツリーではなく、東京タワーだと思います。見えなくなるリスクがありますので、予算の許す45階以上の高いところを狙っています。

三井の営業より、月島徒歩8分で、東京タワー眺望を売りにしていたセンチュリーという中古の部屋(築14年49階90平米)が、昨年坪400以上で成約したと聞きました。

タワー眺望はまさに一物一価の絵画です。高層階が割高という指摘が多いようですが、ここは希少な新築駅直ですので今の価格水準はむしろ割安の可能性すらあります。

[594: 匿名さん]

ないない。また地震でもきたらタワーはおしまい。とくに高層はリスキーだよ。

[595: 匿名さん]

ないない。三井のセールストークだよ。

[596: 匿名さん]

そもそもセンチュリーは佃でも別格だから、ここと比較する例にはなりません。

[597: 物件比較中さん]

センチュリーパークタワーは、私も当時購入検討しましたが、独立した庭園に囲まれている雰囲気がいいですよね。
そうはいっても、住民の高齢化とともに徒歩８分と老朽化が次第にネックになりつつあって、ここへの住み替え検討者も多いと聞いています。
ただ、現金買い出来る人を除きこちらの入居前にあちらを売っておかないといけないわけでく、なかなか難しいようですが。

[598: 匿名さん]

あの中古団地で坪400万はありえないです。
そんな担当は替えられたほうがいいですよ。

[599: 匿名さん]

野村の場合は、買い替え特約だと契約して直ぐに旧宅を売りに出して、売れたら引っ越して新築完成まで仮住まいを。
と以前別な物件で言われたことがありました。

[600: 匿名さん]

マンション投資などを10年ほどやっている者です。たまたま、このスレ見ましたが、居住、リセールで何点か。リセールを考えたら、低層階～中層階の部屋は良いですね。駅近かつお値ごろ感があります。共用部分も比較的負担少なく、高層階と同じサービスが受けられる。そのメリットは大きいですね。
眺望に関しては色々考え方があります。眺望が開ければ、上下５、６階(もっと言うと10階程度)はリセール値段は大きく変わりません。指値で吸収されてしまいます。新築値段は300万近く変わってしまいますがね。
リセールはその時の市況によりますが条件を良くしておくことです。高額物件のターゲットは４０歳代以上のプチリッチ層。その辺り以上の方は圧倒的に南、東の支持が多いです。西、北に比べて広告しやすく圧倒的にリセールしやすいですよ。あくまでも一般論なのですが。
あと、ここは液状化の可能性は頭に入れておきましょう。万一、震災が起きた時は回りの土地も含めて風評は出回りますから。浦安の様に自分のマンションは大丈夫でも、イメージ低下で値段が暴落した物件もあります。高額物件はリスクを認識し、納得の上で購入しましょうね。
という私も高層階の下の方(42階あたり)か、中層階(34階あたり)で悩んでます。。。

[601: 匿名さん]

なるほど。参考にさせて頂きます。リセール大事ですよね。私は中層階～低層階で値段安めで、ローリスク物件を考えてみようかと。やっぱり高層階は周辺に比べて、高すぎると思うので。。。後は港区物件との天秤かなぁ。

[602: 匿名さん]

最安値はいくらですか？

[603: 物件比較中さん]

リスクヘッジも大事だと思いますが、やはり住む以上はその間は満足したいですよね。
満足度が高ければ、数百万円程度の損得は気にしないという考え方もあっていいと思いますよ。

[604: 匿名さん]

北低層は安いけどやはりリセールは大変でしょうか？

[605: 物件比較中さん]

私も居住イメージで他物件含め検討中です。住むならば少なくとも15年は住むと思います。その後は…全く中古の事は考えてませんでした。先ずは自分の住みたいタイプを選ぼうかと。リスクねぇ…。中層階の上の方の南方角込みならば、どっちにせよ大丈夫かなと勝手に思ってます。眺望、値段等総合的に考えて。

[606: 匿名さん]

604さん、以前佃のタワー北向きを中古で売り出したことがありましたが、
内覧に来る客自体が少なかったです。しかも、来ても大幅値切りを言う客や冷やかしばかりで。

[607: 匿名さん]

北は好き嫌いがはっきりすると思う。それなりに中古物件にお金を出せる人は、やはり南→東→西→北の順で選ぶから。中古、同条件ならば、0,5割ずつ料金が変わる感じかな。過去のタワー物件みてみると。

[608: 匿名さん]

今のところ永住予定ですが、家族構成の変化を考えると、一応リセールのことも気にしておかないといけないんですね。。。

[609: 匿名さん]

604さん、悪材料の多い低層は、価格優位でリセール優位だと思いますよ。

たとえ永住目的でも、売却せざるをえないリスクを考慮した場合、賃貸効率(PERなど)は大事でしょう。

調べてみると、月島の賃貸効率は決して高くなく、実は『借りたほうが得な街』が定評です。また中央区は住民5万世帯の半分以上が単身世帯という賃貸市場ですから。駅直結とはいえ購入価格は大事。

[610: 匿名さん]

勝どきも月島も、賃貸物件だらけですから。

[611: 匿名さん]

北向きを悪く言う人は北向きに住んだことあるのだろうか
前が開けてれば、十分明るいし、光が入って眩しかったり家具が焼けたりもなくて快適なんだけど
このマンションも真北があればよかったのにと思う

[612: 匿名さん]

三井のセンチュリーパークタワーも人気は北→西→南→東の順だしね。

[613: 匿名さん]

東がいいね。朝日が入って気持ちが良いですよ。無難だし。

[614: 物件比較中さん]

結局、眺望、リセール、日の当たり方のバランスを考えると、南西、南東になるのかな。

[615: 匿名さん]

けどその分高い。

[616: 匿名さん]

でもリセール率は高い。

[617: 匿名さん]

それは現時点ではわからない。

[618: 匿名さん]

眺望か価格か。
ヘタにバランスとると失敗しそう。
デベも初でしょこんな囲まれ利便タワーは。
たぶん過去のセオリーはあまり意味がない。
そのぶん値付け間違いや歪みがありそう。

[619: 匿名さん]

>612
センチュリーパークの北側は眺望が良いので人気がある。
次いで西側の眺望も良い。
特殊な例なので参考にはならない。

[620: 匿名さん]

ん？ 特殊？ まさにタワーの眺望は方角よりコンテンツという例では？

[621: 匿名さん]

>>611
>このマンションにも真北があればよかったのに

ん？ 真北？ まさに真北の角部屋がこのタワーにはあるが？

[622: 買い換え検討中]

バランスと言うと悪く聞こえるが、リセールの時に万人受けするメリットをどれだけ提示できるか？購入意欲のある分母がどれだけあるかだと思う。価格、日当たり、方角、眺望でどれだけ示せるか。ここの中古を買う可能性があるそこそこのリッチ層が何を重視するか。評価が別れる、一部の人に人気の部屋はきついと思う。
個人的には日当たり、方角は重視したいな。そうすると、このマンションだと無難な方角(東、南)、階層(中層階の上の方)になっちゃうんだけど…。申込みするか悩む。

[623: 匿名さん]

やっぱりレインボーブリッジ、東京タワーは評価高いのでは。

[624: 匿名さん]

不動産投資２件目に決めました。
リセール考えて私も買う予定です。
うまく選べばこのマンションはいけると思いますよ。

[625: 匿名さん]

↑すみません。どのような考えからいけると判断したのか教えていただけますか？

[626: 購入検討中さん]

北スカイツリー、東ゲートブリッジ、南レインボー、西東京タワー。

ううううううう～ん…こうして自分が迷うってことはリセール時に眺望を重視する人もいるはず！なんて思ってしまいます。やっぱり東京タワーがワンランク優位なのかなあ。

[627: 匿名さん]

中途半端な高さが一番まずいだろうね。眺望が変わる可能性が高いエリアだし。

[628: 匿名さん]

だよね。眺望重視なら、最上階近くを買わなきゃ将来どうなるかは分からない。