マンションで塾を経営【その６】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

なお、前スレで、同マンションで、公認会計士の方が、税務会計あるいは公認会計士税理士事務所を営んでおられるという追加情報もありました。

（前スレ）
【その５】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[81: 匿名さん]

キミ

[82: 匿名さん]

↑　
言語障害なのか？　大丈夫かい！　警告は一回で十分、ガキじゃないから。
で、なにも起こって無いって、住民でも無いのに、何が解るの？　夢見たのかな？（笑）

[83: 匿名さん]

保護者と居住者は、ここの存在を知ってる人の方が多いの？

[84: 匿名さん]

>>77
アンカーだよね

ビギナーですか？

[85: 匿名さん]

警告して、反論されて、そのまま何もしてなかったら、普通は引き下がったと認識されます。

[86: 匿名さん]

>>82
いかれた住民でしたか。そりゃあ失礼。

もう少しちゃんと説明したらどうなの？

[87: 匿名さん]

＞80
もし次に似たレスをなさる場合、必ず事前に確認することを、お勧め致します。
81ではありません。

[88: 匿名さん]

>>87
意味不明

[89: 匿名さん]

＞88
品のないこと書きたくないが、みんな笑ってる。

[90: 匿名さん]

>>89
> 480人・回
の意味が分かる人っているの？

普通は、480人・回/月とかしないかな？

期間を書かなきゃあ、1月なのか、1年なのかな、5年なのか、50年なのか、わからなくないかい？で、何の意味があるの？

笑われているのは、あなただよ。

[91: 匿名さん]

そもそも週30人らしいから、4週で、120人回/月だろうね。

[92: 匿名さん]

都合よく論点すり替えてはダメ。
480人にビックリしてる人へコメントしただけ。
何度もダダ捏ねてる人に、更に
週当たり
なんて加筆したら、余計混乱するだけ。

これまでの流れから、こちらの配慮にも気づかないとは。

480人
480人・回
この2つは異なります。
事実を否定してるけど、
1＋2=3
の事実を否定するのと同じです。

また余計な揚げ足とられそうなので、さようなら。

[93: 匿名さん]

だから～　誰も週３０人なんて言って無いし、想像でもの言うなや。
何処の誰が人数出したんだ？　マンション住人しか解らんだろ、塾のインチキＨＰかぁ？

[94: 匿名さん]

http://www20.tok2.com/home/tk4982/H24/H24-man-kai-01.htm
にマン管試験の問題があるが、参考になるよ。

〔問２〕区分所有法第６条第１項の区分所有者の共同の利益に反する行為に該当しないものは、次のうちどれか。

１　直上・直下階の特定の区分所有間の騒音問題について、一方の当事者が虚偽の事実を記載した文書を作成し、それを他の区分所有者に配布する行為

２　隣接する専有部分２個を所有する所有者がこれを１個の専有部分とするため、その間にある耐力壁である戸境壁を勝手に取り壊す行為

３　廊下、階段室に私物を置いて倉庫がわりに使うなど区分所有者の一人が共用部分を使用し、その結果他の区分所有者の通常の使用が妨げられるような行為

４　専有部分で営業を行っている区分所有者が勝手に外壁やベランダに看板を取り付けたり、屋上に広告塔を設置したりする行為

------

１は、ここのスレ主の行動そっくりだね。

------
〔問３〕以下の事実関係に係る次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、甲マンションの管理組合（区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ｡）の規約は、マンション標準管理規約（単棟型）（以下「標準管理規約」という｡）と同様であり、また、楽器の演奏については、別段の定めはないものとする。

　甲マンション401号室の区分所有者Ａは、高校生の娘Ｂが演奏会に向けて深夜までピアノの猛練習をすることを容認していたので、401号室の近くの居住者はその騒音に悩まされている。近隣の居住者からの再三の中止要請にもＡ及びＢは応じず、特に、直下の301号室のＣは、その騒音により睡眠障害になり、通院を余儀なくされ仕事も休まざるを得ない状況となった。

　ある日、Ｃが理事長Ｄに事情を説明して「理事会で解決して欲しい｡」と頼んだところ、Ｄは、理事会で協議し、ＡとＢの実名を挙げて騒音行為を具体的に列挙し、今後の対応として、「“一切の楽器の演奏を禁止する｡”との細則を理事会で定めた｡」旨の文書を作成して、全住戸へ配布し、掲示板に掲示した。

　それを知ったＡは理事会の会議中に押し入り、「ＡとＢの実名を挙げて名誉を毀損したことについて、全住戸へ謝罪文書を配布しろ｡」と要求したが、出席していた理事数名から逆になじられたことに激昂（げっこう）し、Ａはそれらの理事に暴行を働いた。

　その後、Ａは、理事長や理事らをひぼう中傷する内容の文書の配布や貼付を繰り返し、また、マンション管理業者の業務を妨害するなどしている。これらのＡの行為は、単なる役員個人に対するひぼう中傷の域を超えるもので、同行為により役員に就任しようとする者がいなくなる等それにより管理組合の業務の遂行や運営に支障が生ずるなどしてマンションの正常な管理又は使用が阻害される状況となっている。

１　Ｃは、Ａ及びＢに対して不法行為に基づく損害賠償を請求することができる。

２　「一切の楽器の演奏を禁止する｡」との細則は、無効である。　

３　Ａの理事に対する暴行について、名誉毀損に対する正当防衛は成立しない。

４　Ａが理事会へ押し入ってからの一連の行為は、共同利益背反行為に当たらない。

-----

さあ、正解できるかな？できたら、今回のケースはどうなのかねえ？

[95: 匿名さん]

>>92
誰か翻訳してくださいな？

>>93
>>33で、この投稿者自身が、
>30〜60人×往復分
としているが、30人分という記述はこれまでもあったが、60人分ってないのでは？

スレ主が週30人としているので、それに従うしかないだろう。毎日30人とは書いてないからね。

[96: 匿名さん]

>>94
マンカンお宅さん、スレ違いですからもう良いですよ、管理組合スレでやって下さい。

[97: 匿名さん]

＞９５
スレ主は、当初、日に３０人位の子どもが夜まで出入りと記載有ったんですよ。
生徒減ったのか、関係者が？　削除依頼、今はそのレス消えてますよ。

ですからその後人数の特定は出来ないのに、想像で出来上がった話ですよ。クダラナイ。

[98: 匿名さん]

>>97
そんな記載、誰も記憶にないのでは？

現在記載がないことをあったように書くのは簡単ですよね。

[99: 匿名さん]

>>96
答えられないとこうなるって見本ですか？

議論する資格なしって宣言しているようなものですね。

[100: 匿名さん]

＞＞９６

問１は、１が該当しない。だからスレ主の怪文書配布行為は、規約違反にはかろうじてならないようですね。ただし、虚偽の事実を配布する行為は、不法行為（民法第７０９条）に該当する場合があるそうですので、ご注意くださいな。

でも、逆に塾も、共通の利益に反する行為には該当しそうにないようですよ。騒音面で気をつけておればね。

第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」
　です。
　この第６条１項で、「建物の保存に有害な行為」と 「その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」の禁止が定められており、このような抽象的な表現では、はっきりしないため何が具体的にそれらの行為にあたるかが裁判所に持ち込まれ、該当する行為の例としては、
　　・耐力壁の撤去、
　　・専有部分に爆発物（危険物）の持ち込み、
　　・住居専用使用と決めているのに事務所・店舗とする、
　　・廊下や階段室に私物を置く、
　　・勝手に自動車を停める、
　　・外壁やベランダに家庭教師の宣伝用看板を取り付ける、
　　・プライバシーの侵害、
　　・騒音、悪臭の発散、
　　・猛獣や規約で禁止されているペットの飼育、
　　・管理費等の滞納が原因で、建物の修繕に重大な支障が生ずるような状況に至っている場合は、こ の滞納は、建物の管理に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に当たる、
　　・占有者が野鳩に餌付けをして、飼育をしていて他の居住者の迷惑になり、使用賃貸借契約の解除、占有者の退去、占有者に対する損害賠償請求が認められた、
　　などが、挙げられます。
　設問の「直上・直下階の特定の区分所有間の騒音問題について、一方の当事者が虚偽の事実を記載した文書を作成し、それを他の区分所有者に配布する行為」は、特定の区分所有者間の問題であるため、マンション全体の規定である区分所有法第６条に該当しないと判断されています。ただし、虚偽の事実を配布する行為は、不法行為（民法第７０９条）に該当する場合があります。（不法行為については、下の「問３」を参考にしてください。）