マンションで塾を経営【その６】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

6) 管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

7) 先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。

8) 理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

9) 息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

10) 学習塾の経営者に対し、先月、一ヶ月以内にマンション内での塾経営（マンション管理規約違反のため。当該地区は住宅用地です）をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとるむね、マンション理事会の総意で当該塾経営者に文書で通知しました。

11) 相変わらず塾はマンション内で続けられています。

12) 今後は、法的な手続きに移行する見通しですが腹立たしい限りです。

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

13) 経営者からは理事会に対し、具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

A) 当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。

B) 数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。

C) 理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えない

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

14) まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

なお、前スレで、同マンションで、公認会計士の方が、税務会計あるいは公認会計士税理士事務所を営んでおられるという追加情報もありました。

（前スレ）
【その５】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/
【その４】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[1: 匿名さん]

ご参考までに、マンション管理センターの解説を再掲しておきますね。

なお。公益財団法人マンション管理センターは、

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

にあるよう「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、2001年「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士の試験機関と登録機関を担っており、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行うとともに、大規模修繕に必要な支援に関する事業、総合的な調査研究を実施している公益法人です。

（専有部分の用途）
第12条　区分所有者は、その専有部分を専ら住戸として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

《国土交通省のコメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

《マンション管理センターの解説》
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[2: 匿名さん]

税理士事務所の存在も明らかになり、大変そうですね、ここのマンションは。

たしか、表札に社名とかを書くのはダメなように私のマンションの営業さんから聞いたことがありますが、どうされているのでしょうかね？

[3: 匿名さん]

理事会がNGと言っているんだから文句なくダメ。

[4: 匿名]

いつまでやってんの？呆れた

[5: 匿名さん]

>>3
理事会がNGと言えるのは共同の利益に反する行為についてだが、それを塾側が尋ねたので、総会で塾の意見を聞くことになったってスレ主は報告してますよ。思い違いしてませんか？

[6: 匿名さん]

重複スレが立てられたようですので、一応上げておきます。

[7: 匿名さん]

>>3
おかしな意見を何度も書いても、新たな事実なり論拠が加わらなければ変わりありませんよ。

理事会は最終的に総会で塾の意見を聞くとしているのであって、NGとは決定していないでしょう。NGとの「結論」を出しているのであれば、意見を聞く必要はありませんから、自明です。

[8: 匿名さん]

・管理会社の助言をうけた理事会は、当該塾を「管理規約上認められない」と判断。
・「1月以内に塾経営をやめない場合、共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる」旨を当該塾経営者に文書で通知
・塾経営者は「具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよ」と反論
　　　↓
・文書で予告した法的手段にあたって、次の総会（3/26時点で3ヵ月後）で「集会の決議」を得る見通し
　（もちろん、総会で否決されれば法的手段はとらない）
・次の総会の場で、当該塾経営者に弁明の機会を与える見通し

理事会メンバにとっては、理事個々人の責任問題に発展することが最悪なので、管理会社の助言に沿った判断に基づく警告文書を出し、相手が従わないならその判断をさっさと総会に委ねることにしたわけですね。
まあ、主体性はあまりないけど賢明といえば賢明かと。

[9: 匿名さん]

>>8
>・文書で予告した法的手段にあたって、次の総会（3/26時点で3ヵ月後）で「集会の決議」を得る見通し

この「『集会の決議』を得る見通し」は、どこに記述がありましたか？

[10: 匿名さん]

>8 さんの言うとおり！
まったく同意見です。

>主体性はあまりないけど賢明といえば賢明かと。
いや、法律の実務家としては総会で合意を得るように助言しますよ。
なんといっても、管理規約は私文書であり、それに違反しているかどうかを判断するのは管理組合（実務上は理事会）ですから。

[11: 匿名さん]

理事会は規約違反としたうえ専有部での塾消運営の停止を勧告したそうな。

総会で話を聞く（弁明の機会を与える）のは無視して運営継続している理由についてとかでしょ。
また、塾運営者が弁護士通して組合に差し出した質問状に対しての返答などでしょうね。

総会が終われば解る事ですがね、理事会の総意がコロコロ変わりませんよ。

[12: 匿名さん]

権利云々の前に、マンション内でやってる塾って、訴えられたら、それに受けて立つの？

[13: 匿名さん]

>>10
>それに違反しているかどうかを判断するのは管理組合（実務上は理事会）ですから

もちろん、もしその判断が違法なものであれば、責任を負うことになるのは、管理組合や理事会になりますので、正しい判断がなされる必要があることは言うまでもありませんがね。

このマンションだけ、特別と言うのは通らないでしょうね。

[14: 匿名さん]

>>12
>訴えられたら、それに受けて立つの？

それより前に、この管理組合訴えますか？

どこを見ても、今のところ、共通の利益に反している事実がわからないのだが？

[15: 匿名さん]

税理士事務所はどうするの？

塾は良くて、事務所は良い？

そりゃあ、まずいんじゃあないの？

[16: 匿名さん]

>>8
>・文書で予告した法的手段にあたって、次の総会（3/26時点で3ヵ月後）で「集会の決議」を得る見通し

この「『集会の決議』を得る見通し」は、どこに記述がありましたか？

[17: 匿名さん]

うん、きっと塾は駄目で税理士事務所は良いんじゃないのか～い。
ガキよりは静かだろ。

[18: 匿名さん]

>>17
>うん、きっと塾は駄目で税理士事務所は良いんじゃないのか～い。
ガキよりは静かだろ。

面白いね。何の基準も規約もないこともまるわかりで。

[19: 匿名さん]

うちは英会話教室をやっています。最初は友達に頼まれてうちの子どもと一緒に教えていたのですが、だんだんうちの子も見てくれといわれていまや週にのべ12名教えています。いっぺんにくるのは最大3名なので問題ないと思っています。宣伝などは特にしていません。口コミのみです。

[20: 匿名さん]

あ、教室の子とその親御さんを招いて誕生パーティやクリスマスパーティをマンションのパーティルームでやることは年に数回あります。費用は食材等の実費はいただいていますが一般的なパーティであり規約上問題もないと判断しています。