グランシンフォニアってどうですか？【グローヴステージ A,B棟】PART7

[匿名さん]

パート6のまとめ ↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/214566/all/?mode=allimgonly

埼玉県子育て応援マンション第１号であるこの物件を検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

【公式】http://www.toda923.jp/

【検討板】
パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26818/
パート2＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94875/
パート3＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144168/
パート4＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/167551/
パート5＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196991/
パート6＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/214566/


所在地：埼玉県戸田市下前1丁目71番1（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩8分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.92平米～89.86平米
売主：大成有楽不動産
売主：平和不動産
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発
売主：ヒューリック
売主：神鋼不動産
販売代理：大成有楽不動産販売
販売代理：野村不動産アーバンネット

物件URL：http://www.toda923.jp/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工コミュニティ

[5: 買い換え検討中]

ここはもともと、価格設定が高すぎでしたね。戸田公園の坪単価相場より、75㎡で700万円くらい高い。
戸田なのに、価格が浦和や大宮の相場を超えているあたりに無理があったのでは。700万の値引きは、適正価格になったということなのでしょう。
そんなに値引きしてくれるの？！と、一見思いますが、ちょっと冷静になって、値引き後の価格と、他物件を比較して考えた方がいいなと思います。
戸田は工場地帯で、跡地にどんどんマンション供給がされていくでしょうから、ダブつき気味で、資産価値も見込めないでしょうしね。

[6: 匿名]

戸田公園で今販売中の他の物件は広くても75㎡前後、70㎡以下の物件が中心だから、純粋に値段だけ比較すると、安くみえるね。
それでもクレヴィアはかなり高いし、シティテラスも駅からの距離を考えると高い。
値引き後のグランシンフォニアはお手頃価格だと思う。

資産価値を考えるなら、埼玉県で検討に値するのは大宮か浦和くらいしか無いんじゃない？

[7: 匿名]

値引き後なら、まあ有りかもですけど。適正価格になったかなとは思いますが。
でも今から入居したら、定価で買って住んでる方と、上手くやれるのでしょうか。
バブル前と後の購入者の対立みたいなことにならないですかね。
値引き額が高いですし。竣工から時間が立ちすぎて、せっかく新築を買うつもりなのに、中古物件に入居する以上のプレッシャーが。ましてや、ファミリータイプで、住民のコミュニケーションも密で、出来上がってそうですし。

[8: 匿名さん]

そんな気にすることないんじゃない？
田舎みたいに近所付き合いとかしない人の方が多いし。

ただ、新築を買うつもりなのに、周りの汚れや痛みなど見たりすると気持ちがなえたり、
など、築年数がたってるマンションを買うには勇気がいるということには同感かな。
部屋数多くて10年ぐらい経てば続々と中古が出てくるだろうが
その時に、他部屋と見比べられたり、値下げ合戦みたいにならないかの方が自分は心配。

[9: 匿名]

この物件買っちゃったら、住み替えは難しそう。
値崩れ、避けられなそうです。それに、竣工１年過ぎたら、中古と同じですし。慌てて買うことないですよね。

[10: 匿名]

そうですね～、資産価値を考えたら、希少性（）のあるシャトルバスを運行予定の物件を選びたいですよね～w

[11: 匿名]

シャトルバス= 駅から遠い 某物件はあり得ないなあ。

[12: 物件比較中さん]

シャトルバスは確かに珍しい。でもハウスカとかサクラディアみたいに売れ残るんじゃない？

[13: 匿名さん]

来年4月以降の引き渡しマンションは増税と金利アップでダブルパンチじゃない。

[14: 匿名さん]

>>13
来年の4月超えたら本当に売れなくなるから
それまでの完売を目指すんじゃないでしょうか？
今の時点での値引額よりこの先まだ残るようならもっといけそうな気がします。

[15: 匿名]

このマンションのこと言ってるんじゃないと思うよ。

[16: 匿名さん]

でも、売れなきゃここも同じよ。

[17: 匿名]

消費税率や金利は契約日ではなく、引渡し日ベースで決まってくるから、
現時点で引渡し日が2014年4月以降となっている物件は
いわゆる増税前の駆け込み需要の対象外になるということを指摘してるのだと思う。

[18: 匿名さん]

いや、新築の場合、引渡日が来年4/1以降でも契約を今年の9/30迄に終えてれば税率は5％のままじゃない？（ローン控除も現状のが適用だけど）
ま、ここは竣工済みだから関係ないか。

[19: 匿名]

>No18
それは注文住宅の話で、分譲マンションは引渡し日ベースだよ。例外はあるけど。

[20: 匿名さん]

売れに売れず、引き渡し日が4月1日すぎたらどうなるの？

[21: 匿名]

もちろん販売価格に対する消費税率は上がるでしょう。
でも残り戸数30個足らずなのに来年の4月まで売れ残り抱えてたら、消費税増税以上に販売経費のほうが痛いだろうし、
ここまで値引きしてたら消費税増税分は売主負担にするくらい躊躇わないだろうから、
あんまり影響ないんじゃない？

[22: 匿名さん]

残り30とは名に情報ですか？
自分が聞いてる個数と全然違うんですが。

[23: 匿名]

あなたはどこで何戸残っていると聞いたのですか？

[24: 匿名さん]

あと30戸ですか。

電気料金5%オフってのもよかったのでしょうね。

電気使用量や電気料金もネット上で確認できるとか。

http://www.ntt-f.co.jp/service/enne_vision/

[25: 匿名さん]

物件名　　　　　　　　　　　　　　竣工年月　駅徒歩　1m2あたりの価格（万円）
クレヴィア戸田公園　　　　　　　　　2013/2 　8分　　62万円
グランシンフォニア　　　　　　　　　2011/8 　8分　　60万円
プラウド戸田公園パークフロント　　　2012/1　10分　　63万円
ベリスタ戸田公園　　　　　　　　　　2009/8　 9分　　58万円
ライオンズ戸田公園アーティスフォート2008/11　9分　　76万円
レピア戸田公園　　　　　　　　　　　2008/3　 8分　　64万円

駅から徒歩10分以内の4LDKの条件のいい部屋で比較してみました。
ベリスタとクレヴィアは3LDKしかないので、3LDK価格。
プラウドは資料が手元にないため、野村HPの購入体験レポートより。

記憶する限りブラウド戸田公園アベニューが一番高かったような
5500万円越える部屋があった気が。

まぁ、戸田公園の相場並みか安い方じゃないですか？グラシンは。

[26: 匿名さん]

戸数が多いから残ってるだけなのに値下げするとか契約者への裏切りじゃない。
700万値引きとかあり得ない。
供給過剰エリアで体力ないデベは駄目だね。

[27: 匿名さん]

裏切りなんて大袈裟じゃない？
竣工済みで中古なんだから、700万程度出ると思うけど。
ちょっと調べたり、不動産購入を相談できるような所に行けば、
値引きに関しての話なんて普通に出てくるよ。
これだけ高いものを購入するのに、何も調べずに購入しちゃう方がどうなんだろうって思うけど。私ならいつまでも売れ残りがあるマンションの方が不人気物件って感じで嫌だけどな。

[28: 匿名さん]

>>27
同感だね。
地区年数がたち、共用部も何度も使われ汚れや痛みなどがで始めた中
定価で買う価値はどこにあるのでしょう。
その分をこれから入居する方には、中古になった分を値引かれたと思えば良いんじゃないんでしょうか？
あと、残戸数30ってどこ情報？

[29: 匿名さん]

>>27
>>30
その考えは今後もデフレが続くことが前提になってるよね。
日本は長くデフレが続いていてきた。
でも後数年もすれば日本人はデフレ脳からインフレ脳に転換すると思う。
デフレ脱却の兆しが見えてきたのに、値引き販売する理由は未入居の管理費・修繕積立金の負担ができない３流デベの長谷工物件だから。それか戸田公園人気ないのか。

[30: 匿名]

戸田公園は供給＞需要になってるんじゃない？
グランシンフォニアは値引きで逃げ切れそうだけど、シティテラスなんかは今から500戸近く売り切るとか相当苦労するんじゃないかな。

[31: 匿名さん]

竣工から1年半たった南向きは値引き700万はありますが、
一年未満のB棟南向きは10パーセント行くか行かないか程度で
ちっとも割安感はありません。それでも中古で売る時は
新築時、相当値引きがあったはずだ、と思われるでしょうね。
売りにくそう。ここ買うなら売ること考えないほうがいいですかね。

残戸数は広告ては残り9！などとうたってますが、もっとありますね。
分譲済みでも停止条件付きとかもありました。
正確なところはわかりませんが。

[32: 匿名さん]

>29
デフレもインフレも何も、このマンションの竣工日からすれば、
1敷地の物件はあと3ヶ月で2年経過、２敷地はあと２ヶ月半で１年経過。
２年経過は中古。１年経過も新築として販売不可。新古。登記してしまっていたら
中古扱い。それだけでも価格はドカっと落ちるのは当たり前だよね。
その前に数百万値引きしてでも売っぱらってしまいたいのは、どこのマンションも
同じことだと思うよ。値付けミスってパターンもあるし。日経平均株価も約半年で７割増しになっているなんて異常ですよ。こんなのが長続きするとは到底思えません。給与に反映されなければ消費拡大なんかにつながらないんですし。

[33: 匿名さん]

>>32
だからそれがデフレ脳なんだって。
日経平均がいくらなら高いとか安いなんて感覚でしかない。
今までが安すぎたと個人的には思うけど。
不動産も同様。下がり続けるデフレが終わればマンション価格も上がる。
不動産にお金が流れ込む予兆は十分ある。
となると土地価格は上がりマンション価格も上がる。

ただここはデベが体力ないから値下げした。それだけの話。

[34: 匿名さん]

そのデフレ脳とやらの意味がわかんないんですが、
消費拡大は所得UPが前提になって来ますよね。
しかし今の株価は半年程度で７割も上がった物に過ぎず、
これは投資家が先回りして不動産と株を買っておこうとしていると見ている専門家が
ほとんどです。実際の景気が反映されているわけではありません。

景気はお金の巡りが潤滑にいかないと良くなりませんので、その点では
所得が変わらなければ景気も変わりません。実際に２００３年～２００７年くらいまで
景気の回復を見せていましたが、限定的で何も結果的に変わりませんでした。

確かにデベの販売能力は反映されてしまうでしょうね。
私もその点は同意です。あとは新築ではない事も大きいでしょうね。

[35: 匿名さん]

>>34
日本はお金は余っている。もちろんない人はないけど。
そういった人達の運用先は今まで国債だった。
だがしかし大幅な金融緩和とインフレターゲットで国債から株に資金が回っている。
そして不動産にも回り始めた。
もちろん庶民の給料が上がらないと景気回復したとは言えないが、相場はそれとは別に動く。
現在の市況は不動産価格が下がる市況とは思えない

[36: 匿名さん]

円安も加速してるから材料費も上がっている。
マンション価格上がるか手抜きマンション増えるかどちらかじゃない。

[37: 匿名]

グランとクレ悩んでます。駅8分と同じ距離で。
長谷工と三井住友どちらの施工がいいのか。

[38: 購入検討中さん]

値引きグラン3500万南10階前後　＞　クレビア南一階3800万　

共用部鑑みてグランの圧勝！
クレビアは営業の質が悪かった…スーツヨレヨレで靴も汚い…

[39: 匿名さん]

こんな教室を企業もちでやってくれるのはいいですね

[40: 匿名さん]

前にもありましたが、記者が選んだ2010年ベストマンション
26物件のひとつだったんですけどねぇ

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/22th/times/news473.htm

26物件のうち以下の7物件は、未だ販売中

　パークシティ柏の葉キャンパス 二番街（千葉県）
　シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル（東京都）
　グランド ミッド タワーズ 大宮（埼玉県）
　ザ･ハウス港北綱島（神奈川県）
　THE ROPPONGI TOKYO（東京都）
　グランシンフォニア（埼玉県）
　桜プレイス（東京都）

大規模マンションは、震災があったぶん不利でしたね。
豊洲ザ・シンボルとか桜プレイスとかいいマンションだと思うのですが。

[41: 匿名さん]

本当のベストマンションであれば未だに残ってないでしょ。
今、戸田公園買うならクレヴィアかシティテラスどっちかでしょ。

[42: 購入検討中さん]

クレヴィアは売主が掲示板に降臨してるみたいで荒れてるんですよね。

[43: 匿名]

クレヴィアはともかくシティテラスはないでしょ。駅遠、狭い、棟の配置が悪いと三拍子揃って、売れ残り必至じゃないですかw

[44: 匿名さん]

最近思うのはインターネット情報強者と自認する人たちは、実はステマのカモばかりな事ですね。
利益率の高いものはインターネットに出回り、品質の良い、利益率の低い良品はインターネットでは
情報が取れないと言う事です。

[45: 匿名さん]

>>44
どういう事？
適正価格の優良物件は地元の不動産屋をまわらないと発見出来ないという意味？
中古なら理解出来るけどね。

[46: 匿名さん]

クレヴィア確かにやばいですね。やっぱり三流デベだとあんな事やっちゃうんですね。笑

[47: 匿名さん]

ここは施設が充実してるけど、子育て向けだから、購入者の子供が大きくなったらどうするのか心配。

[48: 匿名さん]

>>47
たしかにそうですね。
子供、その親向けの施設は子供が大きくなったら使用頻度が少なくなり
保育園も今は館内の子が多いけど、これが数十年後となると館外の子が多くなりそう
そうなると共用部を負担に思うこともありそうだなと思いました。
自分が以前築23年200戸の中古を購入して10年間住んでたマンションに子供会があったんですが
マンションが出来た当時は子供が150人いたそうですが
自分が購入した23年後にはその10分の1、さらに自分の子供が参加した5年後には10人も満たず
そのうち兄弟3組で、役員は毎年となるとやる意味がなくなり終了したという経験があります。
子供会室は敬老会室に変わり、お年寄りの集まり場になりました。
初期当時買われた方々が30年も経てば高齢化し子供がいなくなるんですよね。
ここは900戸もあるからまた違うでしょうが、多い分ちょっと心配。
保育園よりデイタイムなどの施設の方が重宝されるようになりそうですね。
時代や年代に応じて変更できれば良いですがそうもいかないでしょうし
数十年後、年代に反した施設がどうなるか気になるところです。
まあ、そんな先のことまで見据える必要はないと思われるかもですが
実体験したのでそこら辺も気になるところです。

[49: 匿名さん]

ファミリー向けならどこでも一緒でしょ。最初の内は子供が多くて２０年もすれば少なくなる。マンション内の設備は大規模終戦するタイミングで色々考えればすむことではないでしょうか？
大規模修繕をする場合の費用は１戸あたり８０万円から１００万円かかると言われるから、ここなら７から８億円かかる。戸数からすると保育園などの設備をどうするかなんてどうにもなるとことだと思います。
共用施設をどうしていくかは別目的にするにしても戸数が多いと１戸あたりの費用は少なくてすむ。
大規模修繕の時は修繕業者と交渉すれば数パーセントはなんかなるもの。ここなら５パーセントでも４千万にもなる。これだけあれば色々とやりようがあると思います。

[50: 匿名さん]

フィナーレ！！
あと何戸残ってるか知ってる方います？？

[51: 匿名さん]

> 40
地震が大きかったでしょうねえ
2010年に発売した800戸以上のマンションは以下の通りですが・・・

ブリリア有明スカイタワー（1089戸）
グランドミッドタワーズ大宮（958戸）
パークシティ柏の葉キャンパス二番街（880戸）
シティタワーズ豊洲ザシンボル（850戸）
ライオンズ茅ヶ崎ザアイランズ（840戸）
ヴィーガーデンザレジデンス（805戸）
グランシンフォニア（923戸）

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こうしてみると、2010年に発売した800戸以上のマンションで
完売したのって、田無のヴィーガーデンだけですね・・・

この年に販売したマンションは売れ残りが多いですが、
全国的に震災の影響で販売がにぶってたようですし

その他にも、2010年発売のマンションは売れ残りがぞろぞろ・・・

アウルタワー（615戸）
クレストシティアクアグランデ（615戸）
オーシャンステイツ湘南平塚グランフィールド（202戸）
シティタワーさいたま新都心（419戸）
ヴェレーナ王子（351戸）
グランスイートブルー（337戸）
シティテラス おおたかの森ステーションコート（328戸）
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まあ調べればまだまだ出てきますが、残り20戸ほどのグラシンは順調なほうでは。


日経　住宅サーチ　月例住宅動向より集計
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/mercury/detail/MMSUc3011031082010/

[52: 契約済みさん]

>39さん、こんなイベントもあります

[53: 匿名]

>>50
HPの物件概要が更新されて残り21戸になってる。

[54: 匿名さん]

それって販売戸数でしょ

販売戸数と残戸数は違うよ