ライオンズ川口幸町グランフォートってどう？

[土地勘無しさん]

ライオンズ川口幸町グランフォートってどうですか？
川口って結構、テレビなどでも取り上げられていて気になるエリアです。

所在地：埼玉県川口市幸町1丁目5番2他（地番）
交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.80平米～82.25平米
売主：大京

物件URL：http://lions-mansion.jp/MN111039/
施工会社：株式会社ノバック　東京本店
管理会社：株式会社大京アステージ

[81: 購入検討中さん]

説明会行ってきました。

第一期の販売は、3LDK・4LDKの７階から上階で、低層階や2LDKなどは第二期だそうですよ。

第一期で発売される価格しかわかりませんが、
価格は、最上階が6,700万円くらい。角部屋は3LDKで5000万円から。
角部屋以外だと、4300万円からでした。

三井も見ましたが、モデルルームみた感想は、こっちのほうが全然よかったです。（設備とか）

[82: 匿名さん]

中層階以上はそこそこしますね。
高い住戸から売り出すのは自信の現れなんですかね。

[83: 匿名さん]

低層は、角４４００～、角以外３７００～　くらいですかね。

[84: 匿名さん]

南側に民家があるけど、それはそのまま？
南西の角にも民家がありますねえ。
マンションの南側に民家が残っていては、ＣＧのような外観にはなりません。
ホームページの外観では建物の下の方を省略してあるはそのため？

[85: 検討中の奥さま]

高いところから売るのは、安いところはいつでも売れるとふんでいるからですよ。
第一期でどこまで売れるかですね。

[86: 購入検討中さん]

ここは、まわりが古くて暗い感じがする。それに川口で徒歩8分なら、たくさんありふれていて、まだまだこれからもたつんじゃない？

[87: 匿名さん]

確かに、周辺はゴチャゴチャしてますね。

[88: 匿名さん]

三井のＭＲはお金かけていないよね。
立地に自信有りだから、立派なＭＲじゃなくても売れる自信ありなのかな？
物件自体の仕様も低いと思う。

[89: 匿名さん]

商店街が近い立地で名のしれたブランドのマンションはなかなか出てこない。

[92: 物件比較中さん]

価格は検討の余地ありな感じがしました。
南東角は隣のマンションとかなり密接してるのが気になります。窓は開けられないかな？
とはいえMR も盛況のようですし、抽選ですかねぇ

[96: 匿名さん]

ここは三井完売後にゆっくり売るんじゃない。
まだ入居先だからガチンコ勝負する必要ない。

三井vsサウス、レーベン、グローベル。

レーベンは値下げで対抗。サウスは長期販売。グローベルはパークホームズ完売後の駅近受け皿狙い。

こんな感じじゃないだろうか。

[97: 匿名さん]

駅近って言うけど、８分かかるから、三井とは比較にならないでしょう。
サウス（９分）やレーベン（７分）と同じ部類。

ここは、ライオンズのブランドと、幸町一丁目という住所が売りなんでしょうね。
今の大京の経営状況とか、施工会社とか、今後も踏まえた実際の周辺環境とか、そういう内実的なものには目をつぶって、ハクとか見かけにこだわる人には、いい物件なのかなと。

[98: 物件比較中さん]

樹モール便利。
いい場所ですよね。
先日商店街の八百屋をのぞいたら、大きめのスイカが980円でした。

[99: 検討中の奥さま]

そんな大事なことに目はつぶれるんですかね。
ずっとついてくる話だし。また大京が、第三者で資本注入になったら…
イメージはよくないな。

[100: 匿名さん]

ここは8分とはいえ人気エリアでしょ。
寺と土手が近くで何もなく夜は暗い金山と一緒にしては・・・。

[102: 匿名さん]

価格はいくらですかね。

[108: 物件比較中さん]

このスレのどこかにかいてありましたよ。

[109: 匿名さん]

平均5000万ってトコですかな

[110: 検討中の奥さま]

平均5000？
頑張りすぎじゃないですか？この広さで都内にかえますよ。
メジャー7で。

[111: 物件比較中さん]

平均5000いくなら赤羽でも割りといい物件がありそうですね。

[112: 匿名さん]

ここって弱点がないね!

[113: 匿名さん]

81さんが書いてくれてる
>価格は、最上階が6,700万円くらい。角部屋は3LDKで5000万円から。
>角部屋以外だと、4300万円からでした。


赤羽の駅前は難しいんじゃない？あそこはプラウドで坪265万位だったよね。
ライオンズ、相当強気に出たね。近くのブランズも高かったよね。
駅から離れても、場所が人気あるんだろうね。

[114: 匿名さん]

場所はブランズ栄町のほうが良かったね。
ここは微妙に遠いし、寂れた雰囲気があるよ。

[115: 匿名さん]

弱点は施工会社

[116: 匿名さん]

場所は魅力的だけど、やっぱり施工会社が気になります。
大手なら良いって訳じゃないけど、無名のところはリスクが高い気がして。

[117: 匿名さん]

114さん
私は住むのならこの雰囲気がいいなと思っています。かえって、駅から近いとざわざわして
いて住むのには落ち着かないかな。この位の距離なら全然徒歩圏内ですからね。
川口はそごうなどもあるし便利な街ですよね。自分の最寄の駅にデパートがあるのは
何かと便利です。デパ地下もなかなか使えそうですし。

[118: 匿名さん]

いちばん安い３LDKなら、３７００万くらいでいけそうです。

[119: 匿名さん]

下はちょっとね・・・。
戸建のお宅と対面してしまいませんか？

[120: 物件比較中さん]

施工会社って他に実績ないのでしょうか。施工会社と地盤が最も不安要素です…

[121: 物件比較中さん]

設計はどうなんでしょう？
設計をした業者が工事監理（設計図面の通りに施工しているか監督する行為）をするので、設計が信頼できる業者なら少しは信用できますよ。

[122: 匿名さん]

設計はどうなんでしょうね。自分は知らない会社ですが…。
あと、81戸中9戸が特別分譲…地権者さんの持分ってことみたいですね。
1割以上が地権者持分だと、多くもないかもしれないけど、少なくないと思います。
駐車場の優先権や管理費優遇などの問題が他物件にはあるようですが、ここはどうなんでしょうか。
気にかかります。

[123: 匿名さん]

１２２さん
駐車場の優先権って地権者の人だけではなくあるんですよね。実家がマンションを
購入した時、早くに決めれば優先的に駐車場を確保しますなんて言われていました。
結局早めの購入だったので、駐車場は抽選ではなく優先的に確保できました。
駐車場は営業さんの一声なんでしょうね。ここは全世帯８１戸で駐車場が４１台。
万が一借りられなかったら外で探す事になると思うのですが、相場は１５０００円位
の様ですね。

[124: 購入検討中さん]

>122さん

説明会いったときには、特に優先等のことは確認しませんでしたが、なさそうでしたよ。


地権者22.3者いる中で、土地を売ったお金で、マンション購入を希望する方が9名いて、
その方たちが、優先的に購入できただけだそうです。

半数以上は、土地を売ってマンションを購入しなかったということですね。


駐車場も平置き希望と機械式希望で抽選だそうですよ。


ちなみに9戸といっても、1階に賃貸向けの1ルーム2部屋なども含めて9戸でした。
（最上階の一番広い部屋などはすでに特別分譲でうまってましたけど）

[125: 匿名さん]

最上階に特別分譲があるのですか。
プレミアム感を求める人には人気なんでしょうね。

[126: 匿名さん]

122です。情報ありがとうございました！
広い部屋は、地権者さんで埋まっているんですか。
あと、賃貸用のワンルームがあることは知りませんでした。

[127: 購入検討中さん]

私は、一回つぶれた大京さんってイメージだから、三井や三菱、住友でマンションを買いたいです。

[128: 匿名さん]

特別分譲って、特別仕様のプレミアム住居ではなくて、地権者用の特別住居って事？

[129: 匿名さん]

賃貸入るんですか。。
でもライオンズで小学校と商業施設群が近いのは魅力的ですね。

[130: 匿名さん]

地権者さんって土地と引き換えに、もれなくマンションの居室をあてがわれるのだと
思い込んでいましたが、等価交換せずに現金で売り渡す方もいらっしゃるんですね。
それとは別に、最上階の特別分譲とは？
プレミアムプランとして一般販売とは別枠で販売されていたんですか？

[131: 物件比較中さん]

地権者は共益費はらわないよ

[132: 匿名]

三井の抽選始まった模様。

[133: 購入検討中さん]

地権者以外が一生地権者分の共用部分の電気代や管理人による清掃費代なども面倒を見るの？

年間１２万なら40年で約500万。その1割程度は地権者分として負担するってこと？

[134: 匿名さん]

地権者が多いマンションは買わないほうがいいって聞いたことあります。

[135: 物件比較中さん]

それが、地権者マジック。土地をわたすんだから、それぐらいのメリットないとね。
しかも、これから役員会でずっとあう。

[136: 購入検討中さん]

いま販売中の川口のマンションの中ではいちばん弱点が少なそうではありますね。
おかしなネガも今のところないですし。

[137: 匿名さん]

地権者は役員にもなるのですか？
任期なしで？

[138: 物件比較中さん]

大京、地権者、ノバックが弱点じゃない？

[139: 匿名さん]

ライオンズだからやめるって人はあまりいないと思うけど。
地権者は住んでみないと分からない。彼らの性格とかもあるから。
そうなるといちばんの泣き所はノバックか。

[140: 物件比較中さん]

ノバックって、本当に聞いたコトがないんですよね。
すごい心配。

[141: 匿名さん]

ノバックってなんですか？

[142: 匿名さん]

ノバックはここのマンションを建設する会社です。

[143: 購入検討中さん]

どうやったら地権者になれるの？
地権者として高級マンションの最上階に住みたいのですが、

[144: 物件比較中さん]

まず、マンションたちそうなところに
邪魔になる戸建を立てるか、土地をかうところから
はじめたらいかが？

[145: 匿名さん]

ライオンズのHPで埼玉の物件を見ましたけど、いちばんいい施工会社が長谷工で、続くのは加賀田組、知っているところでは川口土木、埼玉建興って感じですね。
ライオンズは、施工会社はあまり重要視はしていないようで、ここだけが特別という感じではなさそうです。
過ぎた話ですが、長谷工には依頼出来なかったのか。。。

[146: 匿名さん]

145
なぜ長○工？
あまり評判よくないですよ。

[147: 購入検討中さん]

124です。

最上階にルーフバルコニー付の部屋があって、そこは地権者さんがすでに購入していましたよ。
間取りわからないですけど…。
（特別分譲の9戸のうちの1戸の意味です。）


マンション購入を希望した地権者は、一般販売前に購入しているだけなのでっていってましたので、
共益費などの免除？などはないと解釈したのですが、週末また行くので聞いてみようと思います。

[148: 購入経験者さん]

地権者は購入はしていません。等価交換をしています。

交換してるのに、今まで払っていなかった何故共益費を払う必要があるのでしょうか？

[149: 購入検討中さん]

そのような考え方もあるのですね！

はじめから　物件価格＋生涯の管理費用＝土地の買取価格　って事ですね。

それでも管理人のコストとか電気代を負担がないのは納得感がないけど、物件価格＝土地の買取価格　にして管理費をもらうと、もっと多くを地権者に渡す必要があり、一般購入者の物件価格は上がってしまうってことですかね？

[150: 匿名さん]

地権者にも管理費や修繕積立金を支払う義務はあります。

[151: 購入経験者さん]

義務？
物件によってまちまちでしょ

[152: 購入検討中さん]

払わないとかあるの？
修繕計画に参加しないってこと？？
その世帯だけ管理対象外なの？？
管理費から出す電気代や修繕費のかかるエレベーターにも乗らないの？？
ウソでしょ。

[153: 購入検討中さん]

149さんのりろんだと、管理費修繕費は事前に払ってるってことなんだね。
他の世帯が肩代わりなんてこともなく。

[154: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はあくまで計画なので、算出のしようがありません。

[155: 匿名さん]

実質、肩代りなんでしょうね。
物件によって、地権者も管理費等を払う場合と、払わずに他の住民と同等の生活をする特権がある場合があるらしい。
物件によって、駐車場も優先的に使えたり。

地権者が土地を売ってくれないとマンションを建てられないから、色々な条件を有利にする事もあるみたいですよね。
ここがどうかわからないけど。

[156: 匿名さん]

>>148
売却するか等価交換をするかは地権者が決めることなので、
等価交換を選択した以上は、「今まで払っていなかったのに」は通用しない。
それが通用するのなら、施設のあるマンションが固定資産税が高いのも「今まではこんなにかからなかったのに」も
通用することになるでしょう？

[157: 物件比較中さん]

修繕計画を見れば、全世帯が払ってるかわかるよね。
地権者特権のあるマンションに住むのはアホだな。
俺のマンションとか言いかねない。

[158: 物件比較中さん]

最上級で長谷工の方が問題ありでしょ。笑

[159: 匿名さん]

長谷工は土木やってないからね。
建築に特化して、規模に関わらずいろんなマンション手がけているから、それに比例してクレームも多い。
だから長谷工が特に悪いというわけではない。
ハウスメーカーで積水がクレームいちばん多いのと同じ。

[160: 匿名さん]

そりゃノバックよりは長谷工にお願いしたいさ
この規模じゃスーゼネはありえないしね

[161: 物件比較中さん]

今日現地見てきました…
モデルルームに行かずに、帰りました(/_;)

ホームページ見て良いと思いましたが…モデルルームいく前に現地みた方が良いですよ

[162: 購入経験者さん]

あの辺は寂れたスナックとかあって雰囲気悪いよね

[163: 匿名さん]

グーグルマップで見ました。
たしかに小さいスナックがいくつかありますね。
とりあえず地図を見て思ったのは、このあたりライオンズマンションが以前から結構あるってことですね。

[164: 匿名さん]

ライオンズ10棟以上あるよね。
あのデザインばかり。

[165: 匿名さん]

あの場所、そんなに悪いかね？
自分は昭和っぽい感じが好きだけど。夜も意外に人通り多いよ。商店街も近いし。
民家が多いから、この先何になるかわからないってのはあるよね。

[166: 物件比較中さん]

レトロな飲屋街に、グランフォートというライオンズの上質物件がたつ。
ナイスギャップ！

[167: 匿名さん]

現地はそんなに環境がよろしくないのですか？
ホームページの地図で観る限り、周辺は100円ローソン、ちびっこランド、
保育園、市民会館などマイナス印象の建物はないようですが。
航空写真を見てもスナックは確認できず。ストリートビューで閲覧すれば
解ります？

[168: 購入経験者さん]

てか、検討してるなら面倒でも現地行ったほうがいいよ。

[169: 匿名さん]

>167
飲み屋さんが数件あるだけで大したこと無いと思いますよ。
あれで駄目なら埼玉の駅近で住める場所は無いのでは？

[170: 匿名さん]

これくらいは川口ならデフォでしょう。
スナックすらダメならサウスゲート？
でもあそこはあそこで併設される予定のコンビニとクリニック以外なにもないですからねえ。

[171: 物件比較中さん]

横にスナックあるなんて、楽しみだなぁ

[172: 物件比較中さん]

ここ！

商業地域なんだね！

日照とかは、将来まずくないですか？

[173: 物件比較中さん]

南にあるボロボロの家

南側道路にあるビニールシートの一戸建て

確実に建て替えされる

商業地域だとどうなりますか？

いやーまさか商業地域だとは…

[174: 物件比較中さん]

飲み屋が近くにあるのは別に良いんだけど、建物がボロボロで部○地域みたいな雰囲気なんだよね。
空気がよどんでいて、風水的にも悪い土地なんだろうなぁ〜で感じがします。

気のせいでしょうか？

[175: 匿名さん]

サイトを見ると、いかにもいい場所に建ちますよって感じなんですけどね。

[176: 匿名さん]

>174
気のせいだろ。風水まで出始めるとは。

[177: 物件比較中さん]

商業地域なんだね！
ホームページ見てビックリ！

[178: 物件比較中さん]

目の前ふさぐようなのできたら困るよ！

[179: 匿名さん]

川口って商業地域が広いんだよね。あと工業地域。仕方ないのかもね、そういう街から始まっているから。
目の前に何が建ってもいいって思う人が買うマンションだね。
駅から少し離れているのに価格が高いから、目の前に何か建ったら嫌だなって点では自分は躊躇しちゃうかも。
西口の駅近くに建ってほしかったかな。

[180: 匿名さん]

皆さんは、ライオンズ川口幸町グランフォートの今後の事のみを気にされているようですね。
現実には、ライオンズ川口幸町グランフォートの建設で建設地付近の多くの住民が泣いています。
でも、これが商業地域の宿命なんでしょうね。
と言う事は…
ライオンズ川口幸町グランフォートの住民の方も、近い将来、泣く事があるかもしれませんね…