ライオンズ川口幸町グランフォートってどう？

[土地勘無しさん]

ライオンズ川口幸町グランフォートってどうですか？
川口って結構、テレビなどでも取り上げられていて気になるエリアです。

所在地：埼玉県川口市幸町1丁目5番2他（地番）
交通：京浜東北線 「川口」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.80平米～82.25平米
売主：大京

物件URL：http://lions-mansion.jp/MN111039/
施工会社：株式会社ノバック　東京本店
管理会社：株式会社大京アステージ

[313: 匿名さん]

フローリングは無垢材ではなくシートフローリングなんですかぁ・・・。残念。
でも、無垢材に比べて掃除など管理はしやすいのかな？
ただシートフローリングの特性を調べると、衝撃に弱くすぐに破れるみたいです。
入居前にコーティングなどは必要になるのでしょうか。

[314: 匿名さん]

最近のマンションってコストカットが凄いですね…
現在はシートフローリングが主流なのでしょうか？

[315: 匿名さん]

最近は凄い勢いで建築費（職人さんの人件費や材料費）が上昇しており諸設備を付けているとその分建築コストが上がりますので販売価格が地域の水準を超えてしまうからというのが諸々省かれている理由でしょうね。

つまり本格的に景気が良くなり、高くてもいいモノなら結構売れるとかいう状況になるまではシンプルな設備のマンションが多くなると思います。

[316: 匿名さん]

シートは考えられません！
入居後に自分で板(木材)にするのはイケないのでしょうか？

[317: 匿名さん]

DIYってことですか？
問題ないですよ！でも壁際に合わせて木材をカットするのは素人では大変極まりないです。

[318: 匿名さん]

問題なくはないですよ。床板によって防音性能が異なりますから、勝手に安物と交換するのは禁止されているはずです。つまり業者に頼んで一定水準以上の物にリフォームするのであればいいんでしょうけどね。

今ある床の上に敷き詰めるというのなら問題ないのかもしれません。

[319: 匿名さん]

>316

ダメでしょ。
普通、マンション指定以上の遮音性能のある床材を使わないとダメです。
下に住んでいる方も、遮音性能がそれだけあるというのを前提に購入しているので、
勝手に変更するのはNGってことですね。

[320: 匿名さん]

シートフローリングと無垢材を比較すると、シートフローリングが劣る点が多いということでしょうか？
安くて機能的な物が作られているなんてことはないのでしょうか？

[321: 物件比較中さん]

>>320
モデルルームを見学した際、担当者にシートフローリングにした理由を聞きましたが、曖昧な答えしか返ってきませんでしたね。
木材だと木の風合いによって床のイメージが大きく変わるが、シートフローリングだと印刷なので、そういったことがないのだとか。
ほんの少しの木目の違いがそこまで影響するとは考えにくいですし、コスト削除とは言えないからだろうなと思いました。
が、シートフローリングだから破れ易いなど耐久性に問題があるということはないとのことでした。

[322: 匿名さん]

シートフローリングと言っても安いのから高いのまであり、ここにどのレベルのが使われているのか分かりませんが、単にコストカットという意味だけではなく、「傷が付きにくく手入れが簡単で見た目は普通のと変わらない」から人気があり結果よく使われるという側面もあります。

例えば風呂を総檜造りにすれば毎日温泉気分が味わえますが、毎日相当の手入れをしないとすぐカビて真っ黒になります。それとユニットバスどっちがいいかといえば人それぞれです。

[323: 物件比較中さん]

>>322
なるほど。
ライオンズの担当者さんも332さんのように答えてくれたら、良かったのになぁ。

[324: 購入検討中さん]

100円ローソンの隣の建物が取り壊されて、
駐車場になりました。
部屋によっては通りまでの見通しがきくようになりましたね。

[325: 申込予定さん]

見通しかなり良くなってます。

[326: 購入検討中さん]

駐車場ではなくて、二階建てくらいの建物が立ってくれるのがベストなんですけどね。
駐車場では、その隣のやや古めの建物を取り壊して、駐車場と合わせて、 もっと高いマンションが建つ可能性がやや高くなったとも言えなくは無い。。。
商業地域なので、建ぺい率の条件をクリアすれば15階建てもあり得る…
う～ん、その将来リスクと価格を考えると、やはり迷うところです｡

[327: 購入検討中さん]

326です｡
おまけに近所に住んでいます。
よくよく考えたら、大通りをはさんだ向こう側に、高いマンションが既に立っているので、駐車場になった場所に高層の分譲マンションが建つ可能性は低いか…
最悪でも5～6階建てくらいの賃貸マンションが建つくらいか…
そうであって欲しい、という個人的な希望ですが…

[328: 匿名さん]

どうなんでしょう。
もしもの時の事（？）を考えて担当さんに訊いてみては？
その土地の建物の高さ制限値を教えて貰えるかもしれないですよ。
それくらいは計算している…と願いたい？！
でもそのことを指摘される可能性は高いので調べているのではないですか？？

[329: 匿名さん]

担当さんレベルでは的確な答えが返ってくるとは限らないので私が回答しておきます。

「経済合理性から考慮すると高層建物が建つ可能性はかなり低い」というのが結論です。

理由は面積が狭すぎるからです。隣のおんぼろ戸建の所を買収したとしても狭いし、その両隣は結構がっしりした建物が建っているので、これらを買収した後、取り壊して一体開発するのは難しいでしょう。

ただしあくまで現時点ではという話であって、例えばこの土地がずっと更地のままで20～30年後隣のビルを取り壊す時にちょうどいいから両敷地を併せて高層マンションを建てようかという話が出てくる可能性は当然あります。

また、あくまで合理的にという事なので、法規制だけで言えば今の更地部分だけで12～13階建の建物は建築可能でしょう（ほぼ同じ規制の中でより広い道路に面しているこの土地が低層しか建てられない事はまずありません）。ただそんな鉛筆みたいなマンションが売れる訳ないから建てられる可能性は低いという話であって、例えばどこかの変わった大金持ちがここをたいそう気に入って13階建ての自宅を建てる可能性も当然ながらあります。

本気で調べた訳ではありませんが、普通に考えれば5～6回程度の賃貸マンションという327さんの希望は結構いい線いっていると思いますよ。

ちなみに営業さんに聞いても「や～なんか建つっていう話は聞いた事ありませんし、大丈夫だと思いますよ。確約は出来ませんけど」くらいの話しか出てこないような気がします。

[330: 購入検討中さん]

こちらを検討中ですが、立地的により駅に近いブランズ川口栄町パークフロントと
リビオ川口セルフィアが気になったのでちょっと調べてみました。

ブランズは2010年竣工、坪単価はライオンズより高かったようです。
ここ数年のマンション価格の上昇を考えると、ライオンズはお買い得感があります（笑）。
地価の公示価格もほとんど同じくらいですし。
ブランズが高過ぎな気もしますが、どうなんでしょうか。
リビオは2003年竣工で、意外とお安すかったようです（坪単価でライオンズの8割程度でしょうか）。
今売るとしたら、分譲価格と同じくらいで売れてしまうのではないでしょうか。

以上、参考情報でした。

[331: 匿名さん]

ブランズは地権者住戸が恐ろしく多いようで、その意向がかなり強く、購入者の入居より先に（地権者住戸が）賃貸物件として貸し出す、つまり買った人に引き渡された時には一部の部屋はもう賃貸の住人が住んでいたというマンションですね。売り出している当時からバカ高いと評判だったはず。あらゆる面で比較対象にはならないかも。

[332: 購入検討中さん]

そんな事情があったのですか。
近い立地で同じようなグレードのマンションなので、
当時ブランズを諦めたけど、ライオンズを購入するって方が
もしかしたらおられるかもしれませんね。

[333: 契約済みさん]

マンション入り口の向かいにヤマザキショップがありますが、大手コンビニでも入ってくれないですかね。
あそこにコンビニできたらとても便利なのですが。
個人的にはセイコーマート来て欲しい（笑）

[334: 匿名さん]

まあできれば好みのコンビニに近所にはあってほしいものだけれどとりあえずコンビニがあるだけでも良しとするものはあるのではないかなと思います。ヤマザキだとランチパックの新商品がもれなく入荷してくるのは楽しい。あとはもっと品揃えを頑張ってくれたらなぁと思います。あと値段。最近は大手コンビニはどこもＰＢ商品が安いんですよね！！

[335: 匿名さん]

DM来ました。
まだ8室残ってたんですね。
商店街や小学校が近くて良い場所だと思うんですが。。
私は検討から外したのですが、とくにネガティブな理由はありませんでした。

[336: 匿名さん]

333
通報したぞぉ！！

[337: 匿名さん]

チラシに残り7部屋となっていました。

駅前の物件は残り数部屋からなかなか完売しませんね。
こちらはどうか。

[338: 匿名さん]

ここ、管理費修繕費が高いですね。
他のマンションは18000円台からなのに、ここは21000円台から。

駅前よりこちらの方が先に施工するので、早く売り切れないとならないですね。
人気はどうなのかな？

[339: 匿名さん]

管理修繕費2万円台なら普通ではないですか？
あまり安いのも入居後にちゃんと管理をしてくれない場合がありますから、ある程度の管理費は必要だと思います。
駅からこのくらいの距離だと程よいですね。川口駅は大きいですから、電車は混みますよね

[340: 匿名さん]

>333さん
でも公式サイトのライフインフォメーションを見ると、マンション周辺は
コンビニが随分多いように感じます。
すぐ近くに100円ローソン、徒歩5分圏内にセブンイレブンとローソンと
サンクス、その他にヤマザキショップがあるんですよね。
買い物環境としては恵まれていると思いますよ。

[341: 匿名さん]

>>339
ほかのマンションより一割以上高い管理費で、管理内容のどのような点が良いのでしょうか。
ただ管理会社の取り分が高いだけとかだったら悲惨ですね。

[342: 匿名さん]

管理費が高いことで将来アップしないならいいですけど、そこら辺の兼ね合いですよね。
どちらにしても上がるなら、最初から高いのも疑問が湧いてきます。
共用施設などはないですが、機械式の駐車場の修繕費などが賄えるのか。
通常は、値上がりしますからね。

[343: 匿名さん]

管理費、修繕費ですが、駅前の三井やグローベルスあたりと比較すると
ほぼ同じくらいですね。
むしろ、グローベルスの方が高いくらい。
イニシアなんかは確かにお安いようですが…

[344: 物件比較中さん]

>>341
ご心配なら営業さんに聞いてみては？
私はMRを見に行った際に聞きましたよ。
長くなるので、詳細は省きますが、とても納得のいく説明をしてくださいました。
例えば住戸数約80に対し、エレベーターが2基あるのも、その理由のうちの一つですね。
長期修繕計画もいただきました。
まぁ、あくまで計画なので、参考程度ですが、管理会社が取り分を…などは思いませんでした。
いくつか周辺の物件を検討しましたが、ライオンズの営業さんはこちらが聞いた質問に一番明確にお答えいただいたなという印象です。

[345: 匿名さん]

>>343
うそはいけません。
338さんのおっしゃる通り、ここは他より管理費高いです。
でも、ここは規模が大きくないので、一戸あたりの負担が大きくなるのは仕方無いんじゃないですかね。
管理の内容うんぬんは関係ないと思います。

[346: 匿名さん]

>>343
どこ見たのですか？
駅前グローベルは18710円～
ここは21000円～
一割以上違うような感じですが、もしかして裏技があります？

[347: 匿名さん]

詳細はわかりませんが、エレベーターが2基あると定期点検もセキュリティ管理、電気代も倍かかりますよ
このマンションの戸数でエレベーターが1基というのも普通なので。
エレベーターが2基あると１台止まっててもエレベーターが利用できるのでその分便利ですよ。
他にもなにかあるのでしょうね。

[348: 匿名さん]

>>346
平米単価だとグローベルスが一番高くなります。
素人なので自信ないですが、平米単価で考えるのが基本ではないでしょうか。


金額は公式HPより拾ってきました。

ライオンズ
専有床面積 68.04㎡
管理費 月額14,200円
修繕積立金 月額6,870円
平米単価:309.7円

グローベルス
専有床面積 58.12㎡～70.13㎡
管理費 月額12,900円～15,200円
修繕積立金 月額5,810円～7,010円
平米単価:316.7～321.9円

三井
専有面積 70.23㎡
管理費 月額 15030円
修繕積立金 月額 5690円
平米単価:295.0円

[349: 匿名さん]

>>348
わたしも素人ですが348さんのおっしゃりようがわからないです。、
平米で金額を出すことに、なんの意味がありますか？
田舎の広々マンションこそ管理費のコスパが最強という話ですか？

マンション内の部屋の比較ならわこるんですが、違う物件で、平米と金額を絡めてお話しする理由がわかりませんでした。

[350: 匿名さん]

だからその辺モデルに行って聞いてみないとわからないですよ。
>>348 では教養部の触れてないですから
それらのマンションは何があるかわかりませんが、例えば庭や木があれば定期的な剪定をしますし水をまいたり照明したり農薬を散布したり植え替えたり、駐車場駐輪場があれば管理する費用もかかります。太陽光パネルがあれば修理とか点検とかあるでしょう。
ああ広くてすばらしいなァと言うエントランスの天井が高ければ業者に電球の管理も頼むでしょうし、防災用品も定期的な交換点検がありますし。
マンションごとにまだまだいろいろ管理はちがうでしょう。
それらにそれなりに掛かるから平米で金額を出すことに、なんの意味がありますか？ というのも理がある話

[351: 匿名さん]

>>349
広さの違う部屋と比べて、ライオンズの方が高いということでしたので
同じ広さだとしたら、ということで単価を出してみました。
あの結果を以っても、ライオンズは他より高いという結論になりますでしょうか？

田舎のマンションの管理費って実際お安いんでしょうか？
私にとっては田舎のマンションの管理費が100円だとしてもコスパは全然良くないです（生活環境、時間などのマイナスの方が大きい）。
おそらくそういう人の方が多数なので、高くても都心のマンションが売れているではないでしょうか？

近隣の同じようなグレードのマンションだからこそ、比較できるものかと思います。


と、素人同士であれこれ言ってても水掛け論になっちゃいますね^^;

[352: 匿名さん]

>>351
そうですか。
349でも言いましたが、マンション内の比較ならそれでわかるんですが、351さんのおっしゃるとおり、ここと駅前は生活環境や時間が違うので、広さで比較するのがわからないと申し上げたんですよ。

営業に聞けという意見は分かりますが、その疑問だけでモデルルームで時間拘束されるのもアレなので掲示板で意見を伺ったんですね。

結局わかるか方はいないということなので、時間があれば今度聞いてみます。

[353: 住まいに詳しい人]

誰かが管理費高いという→じゃあ他所と比較しよう、という事なら㎡単価（面積単価）が当然です。

何故か？他に比較する方法が無いからです。5千万円の土地と3億円の土地どっちの地価が高いかって言われて分かりますか？前者が100㎡で後者が100000㎡かもしれません。マンションの管理費も総額を総戸数で割っている訳ではありません。きっちり面積割りをしているのではありませんが、広い部屋程高くなるのは総額と各戸面積を考慮しているからです（つまり単価を見れば同じマンション内ならほぼ同程度になる事が多いです）。

設備等々違うんだから他のマンションとの比較は出来ない？それならそもそもここの管理費が高いか安いかという議論ができない事になります。ただ単に自分にとって「1.5万が高いか安いか」という感覚で個人が好き勝手いうだけです。

厳密にやるなら同種同規模のマンションの管理費総額と内訳、建物の詳細というデータを大量に集めないと結論はでませんが、簡易に比較するならなるべく同程度の他のマンションの単価の比較が正解です。ちなみに田舎の広々マンションは同程度とはいいませんから除外しますけどね。当然それを前提とした分析、例えばここはタワーだからとか、総戸数がとか、EVの数とかによる補正をするという事は必要です。

じゃあここが高いのか安いのかと言われても安いのが良くて高いのが悪い訳ではなく、管理・修繕・長期修繕の内容と金額を比較して納得できないなら買わなければいいとしか・・・ライオンズがこれだけ建てられている中でここだけが特別な事情により高かったり（安かったり）する可能性は低いとは思いますけどね。

[354: 匿名さん]

長文ありがとうございました。
あんまり論理的なお話でなく、広いマンションは除外してしまったところで結論としてもふわふわして疑問は解決されませんでした。
消費者としては、管理費修繕費はローン(家賃)の上に載るという当たり前な感覚があるので、平米で算出されてもわからないです。
何をいっても、結局支払う金額が多い、
こっちのほうがローンは安いけど、ここのマンションは管理費高いね。ローンの支払いが終わっても支払いが多いね。
これからマンションを買ってお金を払うと思うと、そう思うんです。

[355: 匿名さん]

>>354
どういった物件で検討されていますか？
（駅から何分以内？部屋の広さは？）
ライオンズが高いと感じるようでしたら
駅から10分圏内の物件はほとんどダメじゃないですか？
駅から離れた無名ブランドのマンション買うか、駅近なら狭い部屋を選ぶしかないかと思いますが。

元々ライオンズの管理費が高いと言われていた方（1，2名？）は、
平米単価の話で（高くないと）理解されたようで、書き込みしなくなったようですが。

[356: 匿名さん]

結局マンションは住んでいる以上、菅里費は取られ続けますからね。
ローンの他にも管理費が上乗せだもんね。毎月安いとは思えないと思う。
数年後、地価の上昇から、マンションの値も上昇したとして、元が取れたら、
売ってしまうのも手だけど、それも運だからなぁ～。

[357: 匿名さん]

今、安くても後で値上げされたら元も子もないでしょう。
計画通りに行くマンションなんて少ないんですから。
今般の電気代の値上げの繰り返しで、計画が狂っているマンションも多いでしょうね。

[358: 購入経験者さん]

A1タイプの部屋は何階が残っているんだろう・・。
欲しかったな～
安いから２階とか３階かな？
このマンションが出来るのを知る前に、他のマンションを買っちゃったよぉ。
売って、こっちを買いたいかも。
おととい目の前を通ったのですが、かなり八間道路に近いんですね。

[359: 匿名さん]

>>358
もう2階しか残ってないみたいですよ。
しかも、目の前はボロい(失礼！)家。
中部屋とはかなり価格差がありますが、それでもいいと思う間取りですよね。
場所もいいですし。

[360: 匿名さん]

しかもA1タイプは上下の価格差は1階につき、100万円程なんですよね。それなら、断然上階の方がいいですね。

[361: 購入経験者さん]

情報ありがとうございます。
やっぱり2階なんですね・・。
2階は階段を上る機会が増えてしまうので、採光や眺望もそうですが躊躇しちゃいますよね。
川口はマンションが増えすぎましたが、このマンションの立地が好きだったので
もっと早くに買い替えのアクションを起こしてみれば良かったです。
残念。

[362: 匿名さん]

今現在2戸が先着順で出ているようですが、2戸とも2階なのですか？それとももう1つはそうではない？

低層階も低層階で悪くないんですけどね

もしもの場合会談でも逃げやすいというメリットもありますので

あと地味ですがＥＶの月の定期点検の時にも階段でちゃちゃっと部屋まで帰れるとか