プラウドタワー高輪台ってどうですか？ Part2

[購入検討中さん]

プラウドタワー高輪台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/281879/

所在地：東京都品川区東五反田3丁目109番-1他（地番）
交通：都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩2分
山手線 「五反田」駅 徒歩9分
山手線 「品川」駅 徒歩11分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩11分
東海道本線 「品川」駅 徒歩11分
横須賀線 「品川」駅 徒歩11分
東海道新幹線 「品川」駅 徒歩11分
京急本線 「品川」駅 徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.63平米～81.99平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tower-takanawadai/
施工会社：株式会社奥村組　東日本支社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[スムログ 関連記事]
【高輪台駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.2】
https://www.sumu-log.com/archives/9825/

【物件情報を追加しました　2013.5.31　管理担当】

[101: 匿名さん]

ルフォンで良いですという方はぜひルフォンでお願いしたい。

[102: 匿名さん]

ルフォンで今売り出しているのが

１ＬＤＫ（37.32平米）／　３，７６０万円（１戸）
２ＬＤＫ（53.34平米）／　５，２７０万円（１戸）

と言うことは、２ＬＤＫがここの５０Ａタイプ並か。
ルフォンはこれで終わりなのかな？

[103: 匿名さん]

せまっ！

[104: 匿名さん]

ルフォン先着順ずっとやってるけどまだ1戸も売れてないみたい。登録申込になったり先着になったり毎週チラシに書いてあること違うね。

[105: 匿名さん]

１００さん
近辺の賃貸の相場は２ＬＤＫで24万円。３ＬＤＫで30万円位の様ですね。高輪台周辺は
ここ数年マンションが次々建っているので、賃貸に出される物件も多いのではないかな。
そうなると値段の競争になってくるでしょうね。いつまでも借りてがつかないのもね。
プラウドだと立地的にはかなり魅力なので、借りてもすぐつくかな。

[106: 匿名さん]

賃貸には良いかもね。自分で住むのはちょっと。

[107: 匿名さん]

>105
ここはＫＥＮに委託して２Ｌで２４～２８万くらいになるらしいですね。JR駅へのアクセスを考えると立地的にここは賃貸として周辺よりは優秀だと思います。これを上回る物となると島津山物件になるので、ジャンルが変わってくるでしょう。

[108: 匿名さん]

新築で貸す場合の賃料ではないですか？
近隣に空き部屋多いと、賃料相場さがりそう。
住所にこだわりある人は、ルフォン。
ルフォンは子供いない世帯の物件として差別化されれば。
一人住まいでも、広めの部屋借りる人いますからね

[109: 匿名さん]

この辺りの２Ｌ賃貸を借りる人は住所に執着なんかしませんよ。
賃借人は勤め人が多いので、何よりも交通の便、次いで夜間の静かさ、内装・設備の良さで決まります。
家賃が下がるのは同レベルの競合物件が存在する時です。その意味ここは頭ひとつ上の物件ですし、これ以上の場所が登場しない限り安定した価格を維持出来ると思います。

[110: 匿名さん]

三井不動産、三菱地所、野村不動産、あなたはどの会社に就職したいですか？　その答えがブランド力そのもの。

[111: 匿名さん]

確かに社員の給与とマンションの単価には相関関係がありそう。
だから三井は高くて野村は高くないとも言える。

[112: 匿名さん]

そりゃ、しょぼい仕様の地番以外何の取り柄もないゴミみたいな安普請物件を優秀な営業さんの舌先三寸で高く売り飛ばしきれば利益も上がって給料も良くなるでしょうな。この近くにも沢山そういう物件がありますよね。どことは言いませんが。

[113: 匿名さん]

110から何の文脈で何を議論してんのか？意味不明

[114: 契約済みさん]

１１３さんがおしゃるとおり、意味がわかりません。

[115: 匿名さん]

大体議論のレベルが嘆かわしいほど低いな。3社は別にマンションデベやってるだけじゃないんだよ。保有資産だって違うし。すごいブランド持ったまま潰れた老舗企業なんていくらでもあるぞ。ブランドの珍説 ビジネススクールで発表してみたら？憩いにはなるかもよ。

[116: 匿名さん]

んーこの辺りの三井の物件の投資がうまくいっていない？ぽい人の苦し紛れネガ書き込みが以前からあったから、その流れだと思うよ。車止めがどーのこーの突っ込むとヒスってた人とか池袋の人とか、大崎の人とか。

[118: 匿名さん]

このスレには直接関係ないと思いますが、東大早慶就職人気企業に
三菱と三井がベスト１０にランクイン（ブランド力）して、野村はランク圏外の
事を示唆していると思います。不動産業に学歴は不要です。

[119: 匿名さん]

>>110

そりゃ就職するなら地所でしょう。三井は慶卒ならいいと思います。慶応というのはもちろん幼稚舎のことですけどね。

[120: 匿名さん]

・ルフォン：こちらより入居が半年早いのに先着順の販売が未だ終わっていないのですか？頑張ってください。

・シティハウス高輪ヒルトップ：６月入居開始予定なのに、まだ販売しているんですか？

・パークタワー：ようやく賃貸がぽちぽちはけてきましたね、ガチな賃貸仕様なのに。まだ何戸か残っていますけれど。

[121: 匿名さん]

ブランドは三菱地所であり、三菱地所レジデンスではないでしょう

マンションの話だと、三菱の話は、まぎらわしいですね

[122: 匿名さん]

118さん 三井不も地所もいずれもベスト10には入りませんよ。念のため。
ここも賃貸出そうとすると相当苦労するでしょうね、パークタワー高輪でさえ苦戦しているわけで。
投資目的の方は完全な誤算。ここも同等レベルの仕様ですし。

[123: 匿名さん]

>122

パークタワー高輪ですら？
パークタワー高輪ですら？
パークタワー高輪ですら？
パークタワー高輪ですら？

ここも同等レベルの仕様？
ここも同等レベルの仕様？
ここも同等レベルの仕様？
ここも同等レベルの仕様？


ちょっと笑えたから、もう少し面白い釣り針を用意してから再挑戦しな。

やりなおし。

[124: 匿名さん]

駅前は賃貸過剰供給で価格競争加速。投資には不向き。

[125: 匿名さん]

>124

残念ながらここは投資向きの１ＬＤＫは無いんだよ。
買い手も殆どがファミリーで住む人だらけ。賃貸自体があまりここは出ないんじゃないかな？

確かに「高輪駅前」「港区アドレス」という条件だけでは賃貸客がつかない事を近隣物件が証明してくれているから、指摘は正しいと思う。

でも過剰供給なら、まず条件の良い所が埋まって他が閑古鳥になるよな。そうなると、ここに立地や仕様で勝てる物件ってあるの？あったら教えてよ。価格競争は仕様の劣る賃貸仕様の安普請同士では起きるとは思うけどね。

[126: 匿名さん]

駅も物件名も高輪「台」。(三井は高輪)

[127: 匿名さん]

パークタワーで今出ている賃貸はこれ。

3階 1LDK 37.57m² 家賃17.0万円　管理費 0円
13階 1LDK 40.57m² 家賃18.5万円　管理費 1万円
15階 2LDK 78.5m² 家賃35.0万円　管理費 1万円

大体４５００円/㎡か。ここの２ＬＤＫに換算すると２５万円はするな。
大体ＫＥＮの見積もりも同じくらいでしているようだから、仕様や立地に劣るこちらはさぞや苦戦するだろうね。
前も言ったけど、アドレスよりもJR駅へのアクセスの良さや仕様が賃貸では勝負を決めるから、港区ブランドや高輪ブランドに期待するのは止めておいたほうがいいよ。

[128: 匿名さん]

126 だから？またまたその唯一のポイントにすがるか。その唯一のポイントは当初投資簿価に織り込まれてるだろ。あとなに一つ勝てるポイントないのにここより投資簿価高いことはどうjustifyされるのかな？ショボエントランスの耐震プレ３１１物件が。

[129: 匿名さん]

ここもエントランスしょぼいけどね。

[130: 匿名さん]

>128
いやいや、エントランスだけ責めるのは酷でしょう。

ダメダメなURクラスのキッチントイレや内装、狭い窓に魅力ゼロの間取り。耐災害能力が３１１以前クラスの最低限防災仕様。共有部のグレードも全て格下という非の打ち所がない作り。

安ければ賃貸仕様物件としては有りなんじゃないですか？分譲価格は随分強気でしたが。

[131: 匿名さん]

>125 ていうか、ここの2LDK狭すぎでしょ。
完全にファミリーじゃなくてDINKS向きですね。

[132: 匿名さん]

>129

一年以上先の未来から来たなら、未来の株価や先物価格を教えてくれない？競馬の到着順位でもいいけど。

[133: 匿名さん]

こんな狭いのに間取りも何もないよ。敷地は変な形してるし。ここの良いところは駅近。でも、駅近って大事ですよね。

[135: 匿名さん]

>131

普通だろ、パークの２ＬＤＫもリンク先の詳細を見たら、３ＬＤＫ物件の誤記っぽいな。委託している業者のレベルが低くてよろしい事で。

>133

高輪台駅チカで港区アドレスで売れ残りまくり分譲や賃貸も沢山あるけど？

[136: 匿名さん]

>134
その前に見当はずれのパッシングをやめろよ。あんたの投資物件が売れない原因は地番や地形の他にあると材料を揃えられて突っ込まれても反論の一つもできずに、執拗な見当違いネガを続けるから嫌われて叩かれているだけだ。

[137: 匿名さん]

他社批判はやめなさい。

[138: 匿名さん]

>137
そのままその言葉を返してやるわ。

ここをを超理論でネガって叩き続けるからカウンターで叩かれているだけだろ。

[139: 匿名さん]

港区と品川区はそれぞれ補助も違いますね。詳細は割愛しますが。

[140: 匿名さん]

だから？その差が相当長期に渡るとして現在価値でどれほど有意な差があるというの？

[141: 匿名さん]

そんなに港区に執着なのとブランド価値を感じているなら、港区に訴訟を起こしたら？
「港区アドレスなのに僕のマンションが売れません・貸せません、品川区の分際で売れている近所のマンションがあるのは不当です。謝罪と賠償を要求します」ってさ。

[142: 匿名さん]

港区だったら野村ももっと高くしてただろうから、むしろ品川区でよかったかと。

[143: 匿名さん]

そうだね。公表資料で近辺の港区アドレスと品川アドレスの価格で有意な差は確認できない。例えば、住まいサーフィンはここの理論坪単価を平米108万、向かいを112万とはじいているが、乖離3.7％。これでも盛りすぎな気がするけど、一応膨大なデータに基づく計算として尊重されるとして、一方で田舎もんの港区信仰で業者が便乗で理論差以上に価格上乗せしてくるので、比較感でいうとここは近辺よりも相当コスパがいいということさね。

[144: 匿名さん]

まあ住所を言わない限りは高輪台＝港区と思われますからね。
でも高輪ではなく高輪台と名前がついているマンションの大部分は東五反田アドレスだというのは地元民にとっては周知の事実です。隣のマンションとは学区が違いますからね。

[145: 契約済みさん]

田舎者の港区信仰・・・言い当てて妙！！
良く知ってる人は、御殿山は北品川、池田山は東五反田、品川区でもびくともしません。
これって人間の質にも当てはまる。
自信の無い人は、みかけのブランドなどで自分を防御しますよね。
そういえば、港南を買った人がやに港区を連呼するのが、なんか滑稽でもありますね。
東京を良く知ってる人は、それぞれ自分の心地よい場所で生活するのが一番です。
田舎者の港区信仰・・・言い当てて妙！！。

[146: 匿名さん]

東京をよく知ってて、品川区東五反田の価値が分かる人が永住目的で購入するには良いマンションでしょう。
ただ、私も含めて大多数を占める田舎者は港区信仰であり、駅近信仰なので中古市場や賃貸市場では
ヒルトップタワーやパークタワーに対して苦戦するでしょうね。
外観さえそこそこであれば仕様などあまり気にしないでしょうから。

[147: 匿名さん]

>146

面白いから投資目的の希望者のふりをして野村のショールームに行って、その珍説を展開してきたらどう？以前試しにアドレスの話をふっかけてみたけど、面白い資料を色々出してくれたよ。

真の田舎者ならギロッポン（笑）とかゴージャスな湾岸タワー（笑）とか選ぶのに、高輪台なんて随分渋いチョイスなんだな？え？地味すぎて田舎者に相手にされなくて借り手がつかない？ふーん、そうなんだ。こちらは地元向けの地味で高品質なタワーなんでね、そっちとは一緒にしないでね。

[148: 匿名さん]

＞147さん

野村不動産も担当している物件で言うことは全然違いますからあまり担当者の話を鵜呑みにしない方がよいと思いますよ。
あと、147さんは契約済みさんなんですか？
ネガの方のコメントに感情的になられるのはある程度理解できますが、あまり上品でない文章を書かれると本物件の高品質なイメージを損ないますし、他の契約者の方がご心配されますよ。

[149: 匿名さん]

やはり子供の関係とかいろいろあり港区から引っ越したくないので高輪の物件にしました。ここが港区だったらここに決めたのに！

[150: 匿名さん]

「2010年から港区のマンションを投資のため買っています。
　結婚が決まり、金運が上昇中!はりきって、新居のトイレに港区の「み」マークの中古マンホールを購入。
　飾っているマンホールを見ていると、勇気や希望が出てきます。
　すると、ある日義理の母親からカードを渡されて、200万円プレゼントされました。
　次は、宝くじ当てたいと思って、地道に買っていきます!」