東京都北西部〜埼玉県南部で徒歩圏・広めの敷地の建売が欲し

[購入検討中さん]

東京都北西部（練馬、板橋、西東京市、東久留米等）〜埼玉県南部（和光、朝霞、新座、志木、浦和、大宮等）で建売を探してます。
敷地40〜50坪（できれば南道路の整形地）、徒歩15分以内で予算は6500万円。大手業者希望。
広い敷地の物件がなかなか見当たらないので、情報ある方、お願いします。

[21: 匿名さん]

20年後に資産価値が見込める都心のマンションなんて、6000万じゃ買えないでしょ。どんな物件イメージしてんだ？

[22: 匿名さん]

そもそも２０年後なんてだれにもわからない。今が快適に過ごせるならそれでいいんじゃない

[23: 購入検討中さん]

トピ主です。
このエリアは坪80万〜100万で45坪だと土地が3600〜4000万円。建物が2000〜2500万（建売ですが）で、合計6500万以内のイメージです。
＞１５、１９
20年後という話が出てますが、確かにこのエリアなら地価は下がったとしても、上記から2000〜3000万は残るでしょう。6000万で買ったマンションではとても残らないですね。

[24: 匿名さん]

不動産に関わる仕事をしてます

土地も変動しますよ。
＞6000万で買ったマンションはとても残らない
そんなことはないです。
6000万もしたマンションはいくら20年したとしても半額まで落ち込むことはまずないです。
正直、立地の悪い土地を買うぐらいなら、都心で広さのあるマンションを買われた方が
>>23がいう2000〜3000万以上残る可能性が高いです。
あと、マンションは購入時から1000ぐらい下がると適正価格あたりになります。
マンションは適正価格まで下がると後は下がり方は緩やかです
実際我が家の体験ですが、15年前1800万の中古を買いました。
10年後買い替えのためで売りましたが査定価格は１７５０万でした
10年で50万しか下がらない。それに需要があるため買い手がすぐつきやすいと言ったメリットもあります。
東京都内だからですが。
ですが、埼玉より先は戸建の方が何かとメリットがありますね。
たまに、土地さえあればと言われますが場所にもよります。
あと、マンションもきちんと各御宅土地を所有されてるんですよ。

>>トピ主さん。
6500万もあれば埼玉南部あたりなら注文住宅でも広めなお家が建てられるのではと思いますが
建売の方がいいんですか？
あと、範囲が広めですがもう少し絞れば回答も楽かと。
例えば、何区、何市など

[25: 購入検討中さん]

２４さん、ありがとうございます。
第一希望は、和光市・朝霞市・新座市・志木市エリアです。浦和の徒歩圏はちょっと厳しいと思いますので。
いかがでしょうか？

[26: 匿名さん]

建売希望じゃなければなあ。
建売なら、建築条件付で開発地区の土地だけ2区画買うとか。
かなり値段吹っ掛けられると思いますが・・・。
そもそも、大手の建売って、スレ主さんの希望エリアでは、予算はOKだけど、
良くて35坪程度。それに地元パワービルダー並みには開発はしていないし。
このあたりは建築条件なしの開発地区はほとんどないし、
あっても地元のビルダーが細切れで販売してるから。
需要はあっても、埼玉といえど、徒歩圏内となると、土地は高いし、建売は期待外ればかりです。
私は新座駅と志木駅の中間に土地を買って、注文です。

どうして建売にこだわるのでしょうか？消費税UP前の駆け込みですか？
それだったら、比較的築浅の大手中古住宅なんかも視野に入れてみては？
徒歩10分くらいだったら、たまに出ています。
お金持ちの方が何らかの事情で手放された家が多いので、敷地に余裕もあります。
志木だと、セキスイの築浅が確か5500万くらいで売りに出ていましたよ。
残りのお金でリフォームすれば、かなり快適に暮らせるはずです。

[27: 匿名]

私もなぜその予算でトピ主さんが建売にこだわるのかがよくわかりません。
まあ、人それぞれ好みや希望、価値観というものがあるのであれですが
それほどの予算で都内近郊ではあっても都内でないなら
土地から探して注文住宅の方が広目の家が建てれそうなものですが…建売で探す方が大変なような…
>>26さんのおっしゃるとおり建売は基本坪30〜35、3階だてばかり。
建売は安さが売りのところもあるので
土地に広さを取らず、上へ上へと伸ばして広さを取るってものばかりです。
川越あたりではたまに注文住宅なみに大きな建売を見かけますが、大手というより地元のビルダーさんによるものの方が広さのある建売を作られるんですよね。
ただ、そう言ったのはあまり情報として出回らないんですよね。
たまにヤフーでは見かけますが。

建売は注文住宅に比べるとデメリットも多いですし。土地は借地の場合もありますし。
それだけの予算があれば新座、志木あたりなら広めの戸建が建てれそうですが。
今から急げば建売でもツーバイフォーのような作りならそんなに建つのに期間がかからないので消費税アップ前には入居できると思います。
ただ、住友林業などの木からこだわるところは時間がかかるので厳しいでしょうが。
私の価値観からみたらそれほどの予算で都内にこだわらないなら建売にするのはもったいないなとも思ってしまいます。
地元のビルダーさんってつながりをかなり大事にされ、何かあってもすぐ駆けつけてくれたりするし、丁寧ですよ。
大手が安心かとも思われますが、広めなものを希望してるなら地元ビルダーさんを回るのも一つの手かとおもおます
。

[28: 匿名さん]

＞20
「トピ主」っていうのは、読売新聞の「発言小町」っていうコーナーで使う言葉ですね。「スレ主」と同じ意味です。トピは「トピックス」の略かな？
このスレッドを立てた人は、発言小町もよく使っているということでしょう。どうでもいいけど。

[29: 購入検討中さん]

＞２６、２７
ありがとうございます。
兄が３年程前に野村のプラウドシーズン新座を買いました。（このスレでもどなたか触れてましたが)
新座駅から徒歩10分以内、敷地は約45坪で6000万円くらいのようです。
よく遊びに行きますが、分譲地内は6m道路で綺麗に整備され、住人以外の人通りや車の通行は殆どなし。静かな環境といい、見事な街並みといい、それは素晴らしい雰囲気で、そんな物件を探してます。
皆さんおっしゃる通り、40坪以上の建売はホントに希少ですよね。注文住宅も考え土地を探しましたが、接道や地形、立地環境など、とても満足いくものは見つかりません。
やっぱり大手建売の開発分譲に期待する他ないかなと思っているしだいです。

[30: 契約済みさん]

建売はやめたほうがいいと個人的に思います。
もしそのような物件をお探しなら、お近くで建売として建てられている住宅を日々観察することです。
やはり施主のチックのない建売は、注文住宅より工事がずさんなことが多いことがわかるような気がします。
もちろんすべての建売が悪いわけではありませんが、どのような建て方をされたかわからない物件を購入する勇気は個人的にはありません。

[31: 匿名さん]

確かにプラウドシリーズなら、買ってものちのアフターなどもしっかりしてますよね。
ただ、プラウド=野村はマンションの方にとても力をいれてますからね。
土地を買ってもマンションばかりですし。
正直建物以外にもブランドとしての広告費にもお金を取られてますが
そこまで大手なら、かなりの広範囲の土地を買取り、お兄様のように一つの街のような連なった建売を売りに出せたりしますね。
ただ、最近は土地がないことから、そんな広範囲な建売は中々ないのが現状です
建売は無名の物件程手を出すのは危険です。
購入後のずさんな対応などよく耳にします。
地元ビルダーと言われる方々の物件は別ですが…
ただ、地元ビルダーさんの場合群集のような建て方でなく、ポツポツって感じに空いた土地にというのがほとんどですから
お兄様のような建売を望まれてるなら合わないかもしれませんね。
トピ主さん、リブランという会社をご存知ですか？
特に都心じゃなく都心わ外れた地域を中心に建てられたりしてる会社ですから
トピ主さんが希望すらエリアは強いかもしれません。
リブランも最近エコヴレッジというマンションにも力をいれてます。
エコをしっかり考えられ、通気を考えられた作り
植物を使って、夏の日差しを和らげたり、フローリング、収納なども
自然にこだわった作りをされてます。
そのリブランでやられてる戸建もエコに力をいれてると聞くので良いかもしれません。
6000万もあれば出会いがあれば良いものが買えると思います。
ただ、私個人も建てるなら注文住宅の方がそれ程の金額があれば上物はしっかりした作りのものができると思います。
ただ、上記でマンションに変えた方もトピ主さんもいうように
6000万の予算では、妥協の必要な土地がほとんどでしょうね。まあ、運次第もありますが。
ただ、ちょっと離れた場や皆さんが目をやらないところなどでは意外と掘り出し物があったりもします。
建売りでかつ、広さを求めての家探しはなかなかハードル高そうですね。
たまには、箸休め感覚で、違う物を見てみると違う見え方も見えたりしますよ。
後は、ご希望の地域じゃなくとも野村、住友など大手の会社で探すかですかね
長文失礼。

[32: 匿名さん]

それだと川越のココロマチなんかがお勧めですけどね。
新座で、都内に出るのに乗り換え等考えると、川越もそんなに変わりませんし、
駅前の発展は雲泥の差です。

[33: 匿名さん]

エコビレッジの戸建て、いいですよね。見学に行った事もあります。
ただ、あそこは近年、マンション主体になっているので、
まとまった土地があったら、マンションにしてしまうような気がします。

お兄様のプラウドは、再開発、都市開発の一環で出来た稀な物件なんですよね。
あのあたりから新座駅までの道路の整備も着々と進んでますし、とても落ち着いた雰囲気ですが、
なかなか出るような物件ではないんですよ。
たとえまとまった大手物件で街区内はきれいでも、一歩出ればごちゃごちゃした町並みというのが実情です。

新座市はあの辺りに力を入れていますから、地価もここ数年で相当上がりました。
取り立ててお急ぎでないなら、野火止6丁目のコジマ電気裏手辺りの売り地を探してみては？
土地3000万、建物3000万で立派な豪邸になると思います。
建売でなくとも、町並み、景観は市が力を入れていて、雰囲気はいいですから。

[34: 匿名]

>>33
そうなんですよね。
リブランのエコヴレッジシリーズも最近はマンションに力をいれてるんですよね。
やはりどうしても都心は限られた土地で上に積み上げられるマンションの方が儲かる上に
需要があるんですよね。
リブランは会社自体も板橋区の大山にあるように。
地元中心からトピ主さんがご希望の地域にかけ展開してて
地域的に強い上に物もなかなか良いんですよね。
プラウドの野村に比べれば会社の大きさは違いますが…
プラウドもそうですが、土地があればマンション、マンションに力を入れる会社が増えてるんですよ。
プラウドもどちらかというと今は埼玉方面より横浜方面で展開してますし。
というのも、広大な土地を都内やら都内近郊で用意できなくなってるんですよね。
土地が無い。
トピ主のお兄様のように地域や市が町おこしとは言いませんが、街の発展のために協力してくれたようにできればいいんでしょうが
この先それを待ってても、来年の増税には間に合わなくなり、予算が限られてる中、さらに厳しくなりかねません。
>>33のいうとおり、トピ主さんの予算ぐらいあれば注文住宅という方が希望に近い家が建てれそうですが…

普通は、皆、注文住宅が良くて、でも高いから妥協して建売にする、
又は、元々予算が無いから割安な建売にする方々ばかりな中
これ程の予算があるならどうしても私含め皆さん注文住宅の方がと考えが行ってしまいますよね。

[35: 匿名さん]

>普通は、皆、注文住宅が良くて、でも高いから妥協して建売にする、 又は、元々予算が無いから割安な建売にする方々ばかりな中

かってに決めつけないでください。人それぞれ理由があります。

[36: 購入検討中さん]

＞３３、３４
そうなんですね。
やっぱりプラウドシーズン新座のような物件はいろんな条件が揃わないと、なかなか出ない希少な物件なんですね。
狭いエリアで探していると、特に埼玉南部エリアでは、あれほどバランスのいい物件は今後も難しいのかもしれません。
あの環境の良さを知ってしまうと、個別の土地で立地環境や接道や地形が全て揃った同じレベルを求めてしまうのですが、それも無理ですね。

[37: 物件比較中さん]

私もこのエリアで探してます。
都心へのアクセスが便利な割に田舎の雰囲気も残っていて、良いですよね。

[38: 匿名はん]

提示する条件だと、その広さの建て売りは厳しいかもしれません

都内通勤圏で、徒歩15分以内となるとそれなりに需要があります
最近のマンションの広さが70m2台が平均である昨今、建て売りの床面も100m2を切るのが普通です

建て売り業者は、売れるのであれば、区画は小さくして、戸数を増やして粗利を稼ぎたい
※土地に付随する建物で稼ぐのが建て売り業者

50-100の土地なら30坪、40-80なら37坪
あれば、100m2の家がたちます
80m2-90m2の家が売れてる現状では、土地が40越えの建て売りは、希少な理由もうなずけます

個人的には注文住宅をおします

[39: 匿名さん]

35
どんな理由？

[40: 物件比較中さん]

高くても広めの物件、間違いなく需要があると思います。
似たり寄ったりで競争も激しいのだから、差別化すればいいと思うんだけどなぁ。

[41: 匿名はん]

>>40
たとえば、150坪の土地があったとします。
地価は坪100万。

建て売り業者が、この土地を購入して建て売りを建てたとします。

5棟とした場合は、一戸あたり30坪

一戸あたりの原価は
土地 3000万
建物 1000万
計 4000万

これに、粗利30パーぐらい乗っけたとして
販売価格は5200万くらいとします。

業者は、5戸なので
売り上げ 26000万
粗利 6000万
となります。

一方、3戸とし、一戸あたりを50坪とした場合

一戸あたりの原価は
土地 5000万
建物 1200万
計 6200万

です。30坪の時のように粗利を30パーにすると
販売価格は8060万

業者は、3戸なので
売り上げ 24180万
粗利 5580万
となります

これでは、業者からしたら5戸のほうが儲かります

粗利の確保を販売価格に転嫁したとします。
差額は620万
これを3戸で割ると206万
販売価格は8266万
粗利は33パー

購入者が3パー、余計にお金を払うかたちになります。
販売者から見ても高額物件の売れ残りはリスクです
ですから、30坪で売れる土地なら、30坪となります

[42: 物件比較中さん]

これだけ広めの物件が少ない中、希少性があればプレミアムとして３％どころかもっと出してもいいけどね。

[43: 匿名さん]

場所にもよるのでは、地価が高い地域で50坪の建売買える人も限られますからね。

[44: 匿名さん]

結局その価格帯になると建売ではなくて注文住宅（建築条件付土地含む）になるんでしょ。
大手の分譲一戸建ては町並みも揃っていてきれいだけど、郊外で6000万円～8000万円の家を数十棟まとめて売るって大変だよ。
さらに土地を広くすると棟数が減り価格が上がる。私道や街路灯などの設備整備費の分担も高くなるから、そうそう手が出せなくなっちゃう。
たまに広い建売が広告に入るけど、開発ではなく２棟か３棟で元お屋敷の分割物件です。

[45: 近所をよく知る人]

プラウド新座の中古を狙ってみてはどうですか？しばらく前に1戸出てましたよ。5000万台ですぐに売れてましたから、よく見てないと逃してしまいますが。

[46: 購入検討中さん]

和光市エコライフタウン、37.8坪の建築条件付宅地が4500万円（坪単価120万円）。北口の徒歩10分だし。南口ならともかく、これは高過ぎ。副都心線の影響かなあ？

[47: 匿名さん]

大宮在住です。
京浜東北線の浦和～大宮沿線で徒歩15分（約1.2km）、坪100万円程度、土地40坪台を考えているのであればちょくちょく条件にあうチラシが入ります。
建売ではなく土地＋注文住宅ならば条件に合致するところもたくさんあると思うので、その線でいくならもうちょっとエリアを絞って不動産屋まわりなどをした方がいいと思いますよ。

[48: 匿名はん]

>>42
あくまでも>>41は、単純化したモデルです。
計算しやすいように坪100としていますが、都内通勤圏ですともっと高いでしょう
その場合は、3パーよりあがります
建て売りのメリットがどんどんスポイルされていきます

個人的には、ある程度の広さを必要とするなら注文をおすすめします

[49: 匿名さん]

>>47
スレ主は街並みが重要なんだて
実はそこが一番のハードルなんだけどね
新三郷辺りならいいんじゃないの？地盤悪そうだけど

[50: 匿名さん]

需要があるなら敷地の広い建売分譲地が出来るはずですが、ファインコートもプラウドシーズンも希望の場所ではほとんどが30～35坪の土地になっています。
大手ディベロッパーが手を出さないってことは需要がないってことなのです。（高すぎるってことも含めて）
大手だとプラウドの上福岡がちょっと都心からは離れますが駅から徒歩10分程度で希望の広さの物件もあるようです。

[51: 周辺住民さん]

今日のチラシ
新座駅8分に最大45坪のパナホーム！と思ったら、
案の定、思いっきり旗竿地でした。
それ以外は南北に長い35坪。
とてもプラウド新座のレベルではありませんでした。

[52: 匿名さん]

新座って都心に行くには乗り換えで立地的には評価は低いと思います。そんな場所で６０００万だしゃあそりゃあ広い土地になりますよ。

[53: 匿名さん]

東横線か埼玉と繋がって、目に見えてマナーが悪化した。
横入りや優先席でけいたいかたてにダベる若者。
郊外に住むのは結構だけど、田舎マナーは田舎だけでやって欲しい

[54: 匿名さん]

本当か？以前の東横線だって、そんな奴いっぱいいたぞ。

[55: 匿名さん]

＞５２
そうは言っても、周辺エリアで探しても広い建売物件がないというのが現実で。やっぱり希少なんだよなぁ。

[56: 物件比較中さん]

そうですよね。新座でも志木でもいいから最低４０坪以上の分譲に期待する。

[57: 土地勘無しさん]

今日新聞広告見てたら、プラウドシーズン花小金井の中古が6100万円で出てたけど、やっぱ中古じゃダメ？　122m2だから40坪に少し足りないけど。
http://www.nomu.com/house/1192432/

[58: 匿名さん]

122m2（36坪強）くらいなら、結構あるからね。

[59: 匿名さん]

容積率８０だと、総床面積で100平米切っちゃうよ、それにここずーと前から出ていたから、交渉で６０００万は切りますね。

[60: 匿名さん]

2年そこいらで売るってことは何かしら事情があるんだろうけど
家って、前の人の良い悪し含め運気を受け継いだりするからなぁ
ちょっと自分は怖くて手が出せない。
それに写真をみるからに外観ちょっと変だよね…

[61: 匿名さん]

その地域の、その条件だと無理だと思うよ。
東に行って、六町はどうかな。
http://www.palette-court.com/kodate-gr/txrokucho1/index.html

[62: 匿名さん]

>６１
１００平米の土地の物件で何が言いたいのか分からない

[63: 物件比較中さん]

>>57

そこは我が家にとっては予算的に嬉しい物件です。スレ主さんも新築とは書いてらっしゃらないので中古も最初から検討外というわけではないのでは??

花小金井駅6分はかなり近いほうですよね。それで余裕ある120平米超えの土地に住めるチャンスはあまり無いだろうと思います。
2011年の超築浅ですし、ちょっと見に行って来ますよ。

[64: 匿名]

この広さでこの値段は、土地代ですね。
家の外観が写真では少々、年数のは割古びれている気もしますね。
外壁塗装メンテ代、近いうちに考慮したほうがいいですね。

あと、建売なのが気になります。
建売でこの広さなら、実際の建物コストはいかほどでしょうか？

[65: 購入検討中さん]

東武東上線沿線で、狭小でない広めの戸建分譲が出ませんかね？