管理費、修繕積立金高過ぎなので悩みます

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

駅徒歩8分、眺望がよかったので気にいったのですが
管理費、修繕費合わせて3万円
さらに修繕積立基金が78万円でした。
他のと比べてかなり高額なので躊躇しています。
駐車場が機械式なのも高い一因でしょうか？
車はないのですが、駐車場も管理費に含まれるものなのでしょうか？
戸数は24で70.06,5000万です。
ローンを返済てまきたとしても、老後も3万以上は支払いに固定資産税も必要なのですよね？
まだ初めたばかりなので、無知ですみません。
宜しくお願いします

[1: 匿名]

高いわけじゃなくて普通だと思うよ。

最初の設定がまともなんですよ。

[2: 匿名さん]

24戸だと普通ですね。
管理費が安いのがよければ小規模は避けるべきです。

[3: 購入経験者さん]

70.06 5000万なら高級マンションの領域ですね。
1・駐車場代は管理費に含まれますか？含まれるなら、車を持たないあなたは明らかに損します。
2・修繕積立基金７８万は将来の修繕金なのでこんなものです。
3・管理費+修繕積立金、3万の明細は？25000円、5000円なら問題です。
問題は管理費の明細ですよ。
初期の管理費は、管理会社の管理委託費は高額です。いわゆる、委託する会社の定価(委託費)ですのであとあと交渉が必要。
変なケーブルテレビ会社導入月800円とか高額な光ネット導入3000円とか無駄なサービス3000円とかありませんか?
高級マンションは、住む人の収入に合わせて無駄なサービスが初期導入されがちですよ。

結論、管理費は値下げできます。なぜなら、マンションのオーナーは購入者です。
自分のマンションの管理費は自分で決めることができます。但し、議決権は、1/24です。
子供の教育方針を夫婦で決めるように、マンションの管理も区分所有者みんなで決めます。
他人任せでは、良い子は育ちません。管理会社に任せず自分たちで管理する覚悟があるなら管理費も手頃になるでしょう。

[4: 匿名さん]

普通だと受益者負担ってことで駐車場使用料は別にあつめるけど、時々、駐車場無料なんてケースもあるから要注意。機械式だと維持費に１万円はかかるから、駐車場無料で管理費＋修繕積立金３万円ってむしろ安いくらい。

それから修繕積立金は、長期修繕計画で入居時だけでなく、定期的な一時金徴収と段階的値上げが設定されているケースが多い。国土交通省のガイドラインでは未納リスクを防ぐため定額積み立てが推奨されてるんだけどね。その辺も確認しないと、ローンぎりぎりだといずれ払えなくなる。

それから小規模物件はスケールメリットがないから管理費、修繕積立金は大規模より高くなるのが一般的。ただ、管理費、修繕積立金が高い、安いかは金額で判断するのではなく、管理計画や長期修繕計画を確認して、内容に伴った金額であるかどうかで判断するべき。いくつかの物件を比較するとある程度分かると思うよ。

[5: 匿名さん]

おまけだけど、長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときに説明されるケースが多い。ただ、大事なことなのでなるべく早い段階で重要事項説明書を入手して熟読しておいたほうがいい。

ついでに、管理計画、管理規約（案）、契約書も。

[6: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

皆様、どうも有り難うございます。
やはり小規模はデメリットですよね…
ちなみに管理費が24000円ですが下げようと思えば可能性はあるのですね⁈
駐車場代は17000円と、この辺りではお値打ちな方だと思います。が、台数が少ないです。
管理費に含まれるかどうかは管理会社によって違うのでしょうか？
契約前の重要書類…後から見せられて又お金がかかるとなると、無理するのも苦しくなりそうですよね

[7: 匿名さん]

マンションの駐車場の収入ですが

①全額管理費会計へ
②一部を管理費会計へ（残りは修繕積立金に）
③全額修繕費会計に

の３パターンがあります。ちなみにうちのマンションでは駐車場の収入のうち一定額を管理費会計として残りは修繕費として積み立てておりますが、駐車場が空いてしまうと修繕費分が犠牲になる形となっています。

ちなみに管理費会計のうち５０％は管理費収入、残りの５０％は駐車場収入からとなっています。
うちのマンションの駐車場は相場にあわせて５万円近いのでこのようなことが可能になっていると考えます。

[8: 購入経験者さん]

すごいマンション
管理費24000
修繕積立金6000
駐車場17000
合計47000円
管理費は、
新築時は管理会社を選べないので、
管理会社が、このマンションの想定入居者の収入は900万ぐらいだから、管理費は月24000に設定できそうだ。
それに合わせてサービスの内訳を作ろう。
こんな感じですよ。
小規模は、人数が少ないので意思決定がしやすいので、
一人の優秀な理事長がいれば、管理費の相場には簡単になります。

[9: 匿名さん]

駐車場使用料からの修繕積立金への移行が、どのくらいなのか分かりませんが、
機械式となると、使用料だけで賄うのは難しそうな感じが…

また、毎月の修繕積立金を大規模修繕に充てるとしても、
>修繕積立金6000
では、不足しそうな…

修繕時の一時金集金は望ましくないので、
入居早々～数年の間に、
月15,000円位まで値上げする必要が出てくるのでは？

[10: 匿名さん]

駐車場独立会計で無い限り、駐車場使用料は管理組合の収入に組み入れられて、他の費用と一緒に扱われるのが一般的。駐車場は空きがあると管理組合の収入が減るので、ある稼働率を想定して管理計画が立てられる。実際の稼働率が想定よりも少ないと赤字に直結する。逆に管理組合の収支で剰余金があったら管理組合総会の決議によって修繕積み立てに振り返ることもできる。

駐車場使用料を修繕積み立てに最初から組み込む計画だと、駐車場の稼働率が想定よりも低いとと積み立て不足に直結するので危険。

[11: 匿名さん]

管理計画、長期修繕計画ともに売主が計画を立てるんだけど、引渡し後はそれを継承して、自分達で運営することになる。

国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画は５年ごとに見直して、その後２５年の計画を立てることも推奨されている。売主の計画が甘いと、やがて自分達が苦しむことになる。

敢えて名前を出さないけど、豪華な共用設備で格安な管理費、修繕積立金を設定したり、無料駐車場を売りにするデベがあるけど、入居後数年で管理組合の収支が赤字になって、値上げ問題が取りざたされるケースもあったりする。

[12: 匿名さん]

１０の補足だけど、管理計画での駐車場の想定稼働率とデベが駐車場利用希望のアンケートを普通とってるのでその結果を契約前に確認するべき。駐車場って、足りなくても余っても問題を引き起こす。

[13: 匿名さん]

>9

今のマンションでは、入居そうそう修繕積み立ての見直しをして、一定期間ごとの一時金徴収と段階的値上げをとりやめて、早々に修繕積立金を値上げしてる。

>8

小規模だとまとまるってのは都市伝説に過ぎない。逆に一人＊＊な人がいて、それに同調する人が何人かでたらアウト。


あと、ある程度の規模のマンションだと、入居時の修繕積み立て一時金だけで銀行のペイオフ対象以上の額になったりする。その辺の対策も要確認。今のマンション、最初はすべて一つの銀行に預金してたんだけど、一年目の管理組合総会でペイオフ対策が議題になって、複数の銀行への分散と安全資産（具体的には国債とマンションすまいる債）への投資をはじめた。

[14: 匿名さん]

修繕積立は、均等がいいよね。
段階的な値上げでは、いつか破綻する。

[15: 匿名さん]

マンションはやめた方が良いよ。

[16: 匿名]

修繕積立基金で既に戸当り78万円も徴収されてりゃ、2〜3年後には初回の大規模修繕工事費くらいは貯まってるな。
ただ、1回目の大規模修繕を築12年目くらいで実施して積立金に余力があったとしても、その頃から機械式駐車場がどんどん預金を食い潰してくれるから、先々恐ろしいことに…。

しかし、管理費高過ぎるぞ。
年間収支予算案の内訳をここに書いてみたら？


ま、機械式駐車場付きの小戸数マンションなんてのは、10年住んだら大規模工事前に転売したほうが良いよ。
その前に機械式駐車場付きは買わないけど。

[18: 匿名]

>>17
具体的にどんな手抜き？
瑕疵担保責任の範疇であれば、劣化診断しなくとも10年未満に何らかの症状が発生してるのでは？

10年目程度で1回目の大規模修繕を行うのは、現実的ではないでしょう。

[20: 匿名さん]

大規模修繕工事を１２年目に設定してるのなら、瑕疵担保責任を１２年にしてもらうってのも手かな。10年は法律で定められた期限なので、契約で延長するってのはありのはず。

[21: 買いたいけど買えない人]

なるほどー！
小規模で機械式駐車場があると、後々大変そうなのは確かですね。

管理費高くても入居する人達は、それくらい何とも思ってないんでしょうね
だから、後々もあっという間に値上げ値上げ⁈
恐ろしい…

ちなみに年間収支予算案というのは、最初にもらう資料に入ってるのでしょうか？なかったようにも思いますが、言えば頂けるものなのでしょうかね？

大規模修繕はみんなで決めるものなのでしょうか？
10年、とか12年というのが区切り⁈

それと、ペイオフ対策って何でしょう？
勉強不足ですみません

[22: 匿名さん]

今まで見た物件で何も言わないで管理計画を出してきたところはなかったかな。

それから長期修繕計画は売主が販売時に立てるんだけど、引渡し後は住民が継承する。実際の修繕時期は建物の状況とかで判断だけど、前倒しするのは積み立てが不足するから、積立金の変更とかも必要になってそう簡単ではない。

ペイオフは銀行が破綻したときに１０００万円までは保護される、逆に言うとそれ以上は保護されないって規定。積立金を銀行預金にした場合、ペイオフ対象になる。

[23: 匿名]

>>22

マンションの管理規約には管理委託契約と収支予算案などが添付されていると思います。
設立総会などで管理組合の理事会が発足し、理事長が選任されるまでの管理内容でもあります。
当然、理事会が発足すれば管理運営は理事会が運営することとなり、業務については管理会社に委託するのが一般的な流れです。
ですから、管理組合は委託する管理会社を決めることができます。
簡単な方法は、同じ業務内容のものを他の管理会社なら幾らで引き受けるのかを見積をとって比較してみればいいのです。

ペイオフ対策としては、組合の預金を複数の金融機関へ分散させる方法や、すまいる債という住宅債券の購入、銀行預金を決済性とするなど。ネットでもペイオフ対策で検索してみてください。

[24: 匿名さん]

>23

管理規約には委託契約と予算案は含まれないよ。もし委託契約が管理規約に含まれていると逆に問題。管理規約の変更は管理組合総会の特別決議になって3/4以上の賛成が無いと議決ができない。管理会社の変更を簡単にさせないようにと、管理規約に委託先の会社名をこっそり忍ばせるなんてケースもあるからその辺は要注意。

ちなみに入居時の管理会社は、契約時に売主が提示してそれを了承するという形なので、委託契約期間の１年間は変更できない。

管理規約（案）が成立するパターンは私が知る限り２とおり。契約時に売主が提示して全員が了承すればその時点で成立（引渡時点で未販売住戸がある場合も、未販売住戸の区分所有は売主なので成立する）ってのと、コメントがあったとおり設立総会で議決するパターン。ただ、一斉入居直後はばたばたするんで、管理組合設立総会って下手すると1年近くたっても開催されないこともある。その場合、それまでの間、管理規約が存在しないことになる（法律上、管理組合は最初の入居があった時点で存在するんだけど）。

[25: 匿名]

>>24

確かに管理規約に記載はありませんよ。
事業主から受け取る規約「管理規約集」に、管理委託契約書案、収支予算案、修繕計画案などの「資料」としては添付されるケースは多くあります。
そして、最初の規約集は事業主側が標準管理規約に準拠したものを準備したものであって、管理者が選任されるまでの間の取り決めですからね。当然、売買契約時に重要事項説明を受けて承認されるもの。

実際は殆どの管理組合では、最初の規約をそのまま使い続けているでしょうね

[26: 匿名さん]

修繕積立金を積極運用して、逆に穴をあけてしまうケースもあったりする。新築分譲は、入居してからの管理組合の考え方次第。中古だと、修繕積立金の積み立て状況を確認できる、というかすべき。

[27: 契約済みさん]

今契約したマンションの修繕費が当初は7千円くらいなのに、20年後には4倍に。ローンかなくても管理費とあわせると4万も支払いが。びっくりです。後々相続でうれなければ、負の遺産に。契約したけど、迷ってます

[28: 匿名さん]

27さん

加えて、
５年を過ぎると固定資産税が跳ね上がる。
そしてマンションはなかなか減価しない。
心の準備を。

[29: 匿名]

うちも契約しちゃったけど、今更怖くなってきた
管理費15000修繕積立9000機械駐車場11200自転車2台400

5階建て28世帯だけど、5軒が億ションで駐車場も別
その方たちが占有面積広いので修繕費たくさん負担はしてくれるだろうけど
管理費値下げするのに協力してくれるかわからない

ゴミ出しも玄関前に出しておくだけ、なんて便利！と思ったけど管理費に含まれてるんだよね
庶民が廃止にしたいとしても億ションの皆さんは廃止しないだろう
共有設備がないマンションなのに24時間管理人もいらないと思う・・・

後悔しているけど、立地環境は素晴らしい
子供が育つ間だけ住む家と割り切るしかない・・・

[30: パパさん元理事]

>管理費値下げするのに協力してくれるかわからない
金持ちは、お金の使い方にシビア(経営者)な方が多いので、筋が通れば納得してくれますよ。
>管理費15000修繕積立9000機械駐車場11200自転車2台400
普通だと思います。
何もしないと将来修繕費が値上げしますが、
管理費会計の支出を減らせば、管理費会計から修繕積立金に移行するお金が増えるので
将来の修繕費の値上げはなくなりますよ。

[31: 匿名さん]

>29
むしろ安いと思うが…

[32: 匿名]

むしろ安いから、今後の値上げを恐れてるんじゃ？

[33: 物件比較中さん]

>5階建て28世帯だけど、5軒が億ションで駐車場も別
何もせず、湯水のように修繕費使いまくったら、
20年後、
管理費15000修繕積立30000機械駐車場
になりそうですね。