クレヴィアタワー目黒不動前ってどうですか？

[匿名さん]

光とやすらぎにあふれているというクレヴィアタワー目黒不動前について
いろいろな情報を希望しています。
南向きでいい感じですねー。

所在地：東京都品川区西五反田3丁目442-1,443-1,443-7（地番）
交通：東急目黒線 「不動前」駅 徒歩4分 、山手線 「目黒」駅 徒歩12分、東急目黒線 「目黒」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩12分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩12分、山手線 「五反田」駅 徒歩11分
　　　都営浅草線 「五反田」駅 徒歩10分 、東急池上線 「大崎広小路」駅 徒歩10分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：42.05平米～73.87平米
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング

物件URL：http://www.ct-mf.jp/index.html
施工会社：三井住友建設株式会社 東京建築支店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[451: 匿名さん]

ここのことを幹線道路沿いのタワマンと言って特別扱いしてますけど、低層階は普通のマンションと全く変わらないと思うんですが。

[452: 匿名さん]

タワマンの低層階、は管理費や修繕費を高層階と同じに取られるから
割り損です。低いマンションを買うほうがお得。

[453: 賃貸住まいさん]

民度と値段は比例する。高いなら民度も高いさ。

[454: 匿名さん]

都心の高額マンションの住民スレを見ると
庶民マンションと同様なトラブルが書かれてたりしますよ。

[455: 匿名さん]

では、ここの低層は最悪ですね。
幹線道路の影響をもろに受けて、
管理費等は割損なのに、
大して価格の変わらない高層階から見下される。

買うなら15階超の一択ですね。

[456: 匿名さん]

高層階は外廊下＆強風の凶悪コンボ。結局どの階も我慢が必要なんだよ。

[458: マンコミュファンさん]

ここ急に盛り上がり過ぎだろ、どうしたどうした。
オーベルとリビオが完売間近で終結したか？
選べるほどあるのがココだけならネガってる間に売れちゃうよ

[459: 購入検討中さん]

もうここしか残っていないので、真剣に検討しているんですよ。

[460: 匿名さん]

某ブログに割安マンションと紹介されてました。

[462: 匿名]

ここは二重床でしょうか？

[463: 匿名さん]

>>461さん
私も最初はブリシアはないと思ったのですが、先入観を排除して考えるとブリシアもありと思えてくるのは分かります。クレヴィアは山手通り沿いで中層階でも坪単価330、高層階で350超じゃないですか。一方、ブリシアは、低グレードですが住宅街で半地下を除いても坪単価270～300とお手頃なんですよ。よくある、立地は悪いけどグレードは高い物件とグレードは低いけど立地は良い物件の関係になってるんですよね。で、後者の方が価格が安いとくれば、迷って当然だと思います。後はもう好みの問題かと。

[464: 匿名さん]

高架駅下の線路脇物件を好立地とする価値観が理解できない。
賃貸脱出の一次取得組が飛びついて後悔する典型的嵌め込み物件。

[465: 匿名さん]

> 463
こことブリシアとで迷う要素など何もないし、仮に迷うとしたらこの世であなたただ一人ではないか。

[466: 匿名さん]

とりあえず、山手通り沿いという立地に不安を抱かない人にとっては迷う余地はないでしょうね。でも、山手通り沿いは嫌だと思う人は結構いると思いますよ。まだ線路沿いの方がマシと思う人だっていると思いますし。どうせリスクが有るなら投資額は小さい方がいいと思うのはそんなに不思議じゃないと思うんですけど。ブリシアが絶対ハズレで、いくら損するか分かっていらっしゃるなら、是非その考え方をご教示いただきたいのですが。私はまだどちらの物件も買っていませんので。

[467: 賃貸住まいさん]

マンションは立地で選べと教わらなかったのか
10年後に笑うのは一体誰か

[468: 匿名さん]

粘着みたいになってしまい恐縮ですが、立地というのは、駅からの距離、土地の面積、形ということでしょうか？これだけが条件であれば、ハザードマップで薄い青になっているとは言え、クレヴィアに軍配が上がると思います。私が難しいと感じているのは山手通りの評価です。

山手通り沿いに住んで、騒音でストレスが溜まって家族の雰囲気が悪くなってしまったり、排ガスで子供がぜんそく等になってしまったりすると、お金には変えられない損失になってしまうということ。また、山手通り沿いが敬遠されてリセールに苦労するという可能性も考えられ、想像力で補わなければならないものがある中、明確に答えを出すのは難しいと思ったのです。

「マンションは立地で買え」とはよく聞きますが、正確には、「マンションは立地（相応かそれ以下の価格）で買え」だと思います。いくら立地が良くても割高であれば意味がありません。

ブリシアを買うつもりもなく、クレヴィアはダメだというつもりも全くありません。結構難しい判断だと感じ、明確な評価方法があれば教えていただきたいと思ったため、コメントさせていただきました。

[469: 匿名さん]

建築コストの増額が金額にあらわれるのか、仕様にあらわれるのか。いずれにせよ販売が既に始まっている物件にとってはプラスかと思っています。住宅ローンの金利も引き下げられてますし、そろそろ決めようと焦っております。この物件は２LDKがいいなと思っているのですが、ハリが意外と目立って気になっております。（柱は部屋の内部になくてスッキリしていて気に入っています。）いっそのことハリを床まで下げてもらうような工事はお願いできるのでしょうか。マンション検討初心者で恥ずかしいのですが、同じようなことを考えている方がいれば教えていただきたいなと思いまして。

[470: 匿名さん]

2LDKに6000万も出せるなら、大崎のタワーの方が圧倒的に良いでしょ。
あっちなら大崎駅近で幹線道路沿いじゃないタワーマンションの
20階くらいが6300万くらいで買えるよ。
管理体制、共用部の充実度は比較にならないし。

[471: 白い古美門]

タワーマンションは幹線通り沿いか工業地域かURが入ったりした都市計画地区にしか建てられません。山手通り沿い、幹線通り沿いのりセールは過去に傾向を定量化できるだけの膨大な取引事例があり、そのどこにも敬遠されるという事実はなく、むしろ購入時より高く成約する傾向が読み取れます。そこに「リセールに苦労するだろうという立証の難しい仮説」を立てたのならば、解を出すのが難しいのは当然だと思います。

お金に変えられない価値に執着するのは朝ドラの中だけにし、こと、マンション購入という実態としての投資行為ではこだわるのは無意味です。現在の幹線通り沿いに住むことを検討しつつ家族仲や喘息を心配するのは行き過ぎた妄想で、その裏に何かを正当化したい別の事情があると考えますが、それでもそこだけが心配であれば、離婚率、非行化率、小児科通院率の比較に真面目に取り組むか、スイスやアラスカに住んでみてはいかがでしょう。

[472: 白い古美門]

一次取得者にとってパークシティ大崎ザ・タワーは十分検討に値する物件と言えるでしょう。私がざっと検討したところでは、地権者割合が高いこと、管理費が高いこと（平米３７１円。７０平米では不動前との差額で毎月１万１２００円の支払い増に）、方角や階層や近隣建物の影響で坪単価が大きく変わること、周辺に区別がつかないほど似た分譲タワー群が林立し多くが分譲時販売に苦労していたこと、その上でさらに分譲タワーが追加で計画され本当に取り囲まれること、再開発で大企業が集まった結果で駅の混雑が居住地域として不適切な水準であること等々が気になりました。タワーなのに西松建設施工、３１１以降の企画なのに免震ではないこと、２ＬＤＫはタンク付きトイレなど仕様が異なることが気になる人もいるでしょう。ターミナル駅、豪華共有施設、豊富な植栽への夢や憧れの気持ちは理解します。

マイナー駅の幹線通り沿いである一方、全戸南向きの前建て４０メートルを実現し、階層間の仕様差や間取り差をなくして単価差も抑え、金のかかる共用設備は削って管理費も安くし、免震や三井住友建設施工など建物の見えない部分にはこだわった、住まいへの夢や憧れを捨てたある意味つまらないクレヴィアとは、対極にある物件と言えるでしょう。

[473: 白い古美門]

追加で、木更津など郊外のジャスコを彷彿させるような何でも１箇所で揃うことへの憧れを具現化したテーマパーク的マンションと、昔ながらの都心隣接立地から必要機能だけをシンプルにまとめたマンションとでは、検討者層も異なるでしょう。

もうひとつ、リビングに梁が出る２ＬＤＫはＣ、Ｄ、ＥのうちＥタイプのみで、なぜ伊藤忠がこれを代表プランとして立体図を梁が目立つように描いてホームページでアピールしているのかは私にはまったく理解でき、、、話し戻して、構造的に必要とはいえ１８８０、あるいは１９４０まで下るのはやり過ぎに思え、何か対策したいというお気持ちは理解できます。

造作家具やセミオーダーの壁面収納が基本で、お金をかけたくない場合はマルゲリータの本棚や壁面ディスプレイがカットに対応してくれるので検討対象になるでしょう。梁（天井）までの収納を造作し梁に化粧板を貼って連続性をもたせれば、一見梁がないようにも見せられます。目立つ梁に鏡を貼ってるモデルルームもありますが、あれは恥ずかしいです。クレヴィアも柱に貼っていましたが。あるいは、ソファーの背を梁側にもってくれば気になる場面も減ります。

[474: 賃貸住まいさん]

どれもこれも、文が長い
もっと纏められるだろ。読み飛ばしてる人沢山いるよ。

[475: 匿名さん]

へえ。梁が随分下がってるんだ、この物件。
HPざっと見たところでは、免震に乗っけることで高層だけど一種の壁式を実現した物件かと思ったけど、梁が出てるんじゃメリットないな。

[476: 匿名さん]

> どれもこれも、文が長い
> もっと纏められるだろ。読み飛ばしてる人沢山いるよ。

何でも1行か2行でまとめるオレってカッケーアピールですか。

[477: 匿名さん]

ここは坪360くらいか。
それなら大崎が楽勝で買えるな。一般的な価値観なら大崎の圧勝だと思うが。470さんに同意。
他にも都心を含め選択肢はたくさんある。少なくとも広域で検討してる人間にはここはないだろう。
ここを選ぶとすれば地縁などでこのエリア限定検討の人だろうが、さてそういう人は幹線道路沿いの高額タワー物件をあえて選ぶのかどうか。

[478: 匿名さん]

二重床、二重天井のはずですよ！
オプション説明会そろそろかぁ〜。

[479: 匿名さん]

470さんの言う通り、ここは高いですね。
大崎のタワーは10階以上の価格が坪330で高いと言われているのに、
ここは10階以上の価格が坪310～360だもん。

477さんの言う通り、地縁がある人が買うんでしょうね。
地縁がある人が対象の物件って売りずらそう。
大崎と同時に空きがあって、同じような価格なら、普通は大崎買うよね。
やっぱり大崎は買いなのか。

[481: 匿名さん]

僕も大崎のはかなり気になっていたのですが、同じ価格帯だと東向きの10階未満で部屋の間取りが1部屋DENになってて使いにくく、部屋の設備も微妙に劣るし、あんま使わない共用のために管理費1万以上高いの考えたらこっちの方がいいなぁ〜って感じました。
でも山手線の駅から徒歩6分は魅力的だったんですけどね。

[482: 匿名さん]

ここも大崎もポジサンが多いからなあ。
でも、どちらを選ぶかなら山手線内側を選ぶな。
あちらの嫌なものは川くらいだし。

[483: 匿名さん]

山手線内側で幹線道路沿いではない駅近激レアタワマンを買えるタイミングなのに、同じ金額払ってこっち買うって、もう惚れちゃってる感じですね。クレヴィアの低層階が予算ギリギリで、もう一銭も上乗せできないなら仕方がありませんが、大崎は多少背伸びしてでも買いだと思うんですけどね。

[484: 匿名さん]

地縁がありクレヴィア、グランスイート、少し足を伸ばして大崎を見ましたが、私は新宿御苑前駅徒歩5分・新宿3丁目徒歩8分、伊勢丹徒歩10分の富久クロスを契約しました。大崎の低層階北向きが＠350万円くらいですが富久クロスは同じ条件で＠280万円くらいでした。不動前から離れるのは少し寂しいですが、検討対象にはなるかと思います。ご参考まで。

[487: 匿名さん]

大崎には魅力感じないけどなあ。3駅使えるクレヴィアの方がいいが。

[488: 匿名さん]

徒歩１０分以上の駅を「使える」と表現されても。。。
近いのは不動前駅だけ。

[489: 匿名さん]

ここのネガは大崎物件の関係者によるものだったんですね。
大崎も多くの人に気に入られて、好調に売れるといいですね。

[490: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋は300戸超が即日完売。
富久ももう700戸近く売ったようだ。

ここは１期で半分以下の60戸だっけ？比べるのはかわいそうだろう。

[491: 匿名さん]

あの大崎6分がいいとは思えないけどね。

[492: 匿名さん]

不動前4分より大崎6分の方が格上。しかもあっちは山手線内側かつ都内でも最大規模の再開発エリアど真ん中

[493: 黒い古美門]

おいおいここは大崎物件のスレじゃないんだが。私はこの業界のくだらない優位性争いと自浄作用のない馴れ合いの体質が大嫌いだ。冷やかし客の対応ばかりに明け暮れ要望書が集まらない憐れでみじめな関係者諸君よ、これ以上のさばるとパークシティ大崎のスレでありとあらゆるネガから裏情報の暴露までして容赦なく徹底的に叩き潰すぞ。

[494: 匿名さん]

ふかしだろ？やってみろよ

[495: 匿名さん]

根拠なく関係者扱いするのは規約違反だってことぐらいは認識しておいたほうがいい。

[496: 匿名さん]

半沢気取って土下座させて逮捕って輩を彷彿とさせるね。

[497: 匿名さん]

山手内側再開発、これしか言うことないから売れないんだろうな。これじゃバカでも買わないよ。

[498: 匿名さん]

同じ価格でも、大崎よりここの方が良いって言う人がいることにビックリ。
資産価値を気にしない人が多いのかな。

[500: 匿名さん]

本当に不動産関係者がここのスレ以外も含めてけなしあいやほめまくったりしてるんですか？
それを仕事してやってるんですか？・・・なんか悲しい仕事だなぁ。
最近書き込み増えたのも他の物件終わったからなのかしら？
立地、間取り、値段なんかを総合的に考えて話してくれないとなぁ。

[501: 匿名さん]

コミカド風は楽しそうに書いてるな

[502: 匿名さん]

他物件との比較は自分の価値基準でやればいいので、ここではクレヴィアに関することだけ話せばいいでしょ。
○○と比べてってどうこうって質問、書き込みは不要。

[504: 購入検討中さん]

懐に余裕のある人は大崎へ
そうでない人はこちらへということでしょう。
どちらもそこそこいいし、値段で一千万円弱安い（３ＬＤＫ）＋ランニングコスト安い＋ローン減税が長期優良分良い。
ということで、わたしはこちらにしました。
どっちもリセールバリューはそんなに変わらないんじゃないかと。

[505: マンコミュファンさん]

3LDKの角部屋は、西と東はどっちがいいのでしょうか？
値段ではサイズのちいさい東の低層階、高層は西かなと悩んでます。でも西の高層は予算が。

[506: 匿名さん]

大崎は高いですよね。あんな価格で1000戸も売れるんでしょうか。これから消費税が上がって不況に陥る可能性もあるのに。安定高収入のメガバンク行員でも手が出せない。世帯収入なんて、まやかしの収入でローン組んじゃってるのかな？

[507: 匿名さん]

それぞれのいいところ

西は
南の窓が大きく開く
シューズインクロークがある
エレベーターが近く、嵐の日も濡れない

東は
北側にも窓＆バルコニー
ウォークインクローゼット×２がある
キッチン→洗面所→風呂と家事のしやすい動線
一番奥なので廊下をね、人が通らない

などかな？

[508: 契約済みさん]

いいなぁ〜3LDK^ - ^
予算的に無理だったので2LDKにしましたf^_^;
東だとモデルルームと同じなんですよね？
西の西側のバルコニー一部外に出られないって聞きました。
なんかもったいないなって思いましたが。
西の方が若干広くてやや高いって感じですよね。
あとは一番奥の部屋か手前の部屋かって事か・・・。
それぐらいしか違いわかりませんでした。
あとはどちらの間取りがよいのか？と予算と相談なのでは？^_^

[509: 匿名さん]

私は車を持っていないのですが、こちらを検討している方で車をお持ちの方は多いのでしょうか？機械式駐車場の管理が非常に高くつくと最近友人に教わりまして、十分な駐車場利用料が確保できるのか心配です。

[510: 匿名さん]

30000～38000円か。
相場だとそんなもんだろうが、管理費が安いからとここを選ぶような層がおいそれと借りられる額ではないな。
空きが多くなるときついだろうね。

[511: マンコミュファンさん]

＞５０９
わたしは車持ちです。でも将来にわたりではないですよ。

[512: 購入検討中さん]

>504
リセール＝資産価値なら大崎の圧勝だよ

ここの奥にスミフができたら、ここの資産価値も相対的に落ちない？

[513: 匿名さん]

リセールなら大崎。ただ大崎はその分投資用に買う人も多いので賃貸住人が増える。ここはよくも悪くも永住物件でしょう。

[514: 匿名さん]

スミフがマンション作ったら、価値の低下は免れないでしょう。
山手通りにから奥に入るのは大きい。

[515: 匿名さん]

駐車場は条例で30%以上の設置が義務付けられているけど、ここは特別にそれ以下とのことです。
管理費が高く、さらに駐車場設置率が50%を超えるようだと気にする必要がありそうですが、ここは大丈夫では？

車利用も便利な立地なので、所有を考える住民も少なからずいそうです。
せっかくの（笑）山手通り沿い、新設される高速出入り口間近ですし。

[516: 匿名さん]

大崎エリアはタワーマンション建ち過ぎ。
あちらのリセールもどうですかねぇ。

[517: 匿名さん]

大崎は買える人間が限られるのもリスクですね。
10年後、大崎は管理費＆修繕積立金で4万超になってそうですし、
それに加えて固定資産税も月3万くらいとお高め。

[518: 匿名さん]

となりの老人介護施設がそろそろ着工だったかと思うのですが、工事始まったのでしょうか。セットバック１０メートルによって、ベランダからどういう見え方になるのか気になります。大崎よりよっぽど気になります（笑）

[519: 購入検討中さん]

リセールは大崎の方が三井ブランドのおかげで少しいいだろうけど、どちらも供給が多く、あまり変わらないだろうな。

[520: 匿名さん]

介護施設、これだけではさすがに想像がつかないですね。21戸だそうですが。まあセットバックはしないですよね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/07/20n74501.htm

[521: 購入検討中さん]

>517
ありがとう。大崎は、ランニングコストがとても高いことがリセールの際のマイナスポイントって確かにそうですよね。
ここと大崎のどちらにしようかと悩んでるけど、売るの前提なのでこちらの方がいいのかなぁ。。

[522: 匿名さん]

リセールは大型物件だと指名買いが入るから有利。欲しい間取りが出たら買い手は高くても買わざるを得ない。

ここは中古になった瞬間、不動前徒歩５分以内で検索されないと出てこない数多ある中古の１つになってしまう。買い手は合い見積もりを取って一番条件のいいところから買うから値切られる。

[523: 匿名さん]

私が年収1000万程度のサラリーマンだからなのか、子供を育てながら大崎のランニングコストを払える気がしないんですよね。月7万でしょ？ホント、どういう人が買うんだろう。

[524: 匿名さん]

大崎も仕様悪いですよね

[525: 匿名さん]

一番参考になるセカンドオピニオンのサイトってどこか教えてください。

[526: 匿名さん]

ここじゃないことは確かw

[527: 匿名さん]

大崎、は
大崎駅徒歩５分以内で検索すると出てこない。

[528: 匿名さん]

今週も粛々と5戸販売です。

[529: 賃貸住まいさん]

ライオンズ、オーベル、リビオなど完売近いから
今となってはここしか残ってない。取り合いだよ。

[530: 匿名さん]

> 529
グランスイートさん……。

[531: 周辺住民さん]

あと何戸残ってるんですか？

[532: 匿名さん]

セールストークじゃないですが…興味がある方は早めにモデルルーム行ってみた方がいいですよ。
二期開始までの期間も合意に至った人から少しずつ売れちゃいますから。(今週の5戸もおそらくこれ。)

[533: 住まいに詳しい人]

不動前。三つ巴ですな。。。

[534: 匿名さん]

532
普通にセールストークですね。

不動前に限らず、結構販売中のご近所物件がありますね。

[535: 匿名さん]

ここは高層高いですね、、
でも奥のスミフはもっと高く売るのかなと思うと、不動前なのに、、って思っちゃいます。

[536: 匿名さん]

不動前だから、でしょう。手が届きそうで届かない。そう思う人が多そう、ではある。

[537: 匿名さん]

ここの高層買える財力あったら都心の大抵のマンション買えますよね。それで不動前を選ぶのは勿体無い感じがする。

[538: 購入検討中さん]

低層～中は眺望だめだし、高層値段高いけどやっぱり高層かと悩んでます。

[539: 匿名さん]

本当の都心でそれなりの物件はもっと高いよ。

[540: サラリーマンさん]

山手線周辺で眺望望むような金持ちが沢山いるスレですね
目の前が10mくらい空いてればそれで十分でしょ。眺望なんて直ぐ飽きるよ

[541: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[542: 匿名さん]

>>538

まったく同様の悩みです。
高層（17階超）は高い、低層（7階以下）は正面の15階建ての建物のせいで採光に問題がありそう。
低層だけは無しですよね。採光に難ありだと南向きの意味がありませんから。

私は、眺望を諦めて中層（10～13階）かなと思っています。
17階超だと都心のタワマンの低～中層が買える価格ですし、
抜けても不動前は低地のため景色に期待はできなそうですし。

[543: 匿名さん]

伊藤忠は不動前が大好きなのね。財閥系以外ほとんどに絡んでいる（笑）

イクサージュ目黒　→　伊藤忠が売主（大京とのJVでモリモトから譲受）
プレミスト不動前 →　伊藤忠ハウジングが販売代理
リビオ目黒リバーサウス →　伊藤忠ハウジングが販売代理
ジオ目黒 →　伊藤忠ハウジングが販売代理
レジディアタワー目黒不動前　→　伊藤忠のREIT（アドバンス・レジデンス）

で、満を持して自社開発。

クレヴィアタワー目黒不動前 →　伊藤忠都市開発＋伊藤忠ハウジングが販売代理

[544: 匿名さん]

ブリシア不動前の板にクレヴィアの賃料予測などのクレヴィアの書き込みたくさんあります。
わたしは住むならこっち、最初から賃貸出しの投資目的ならあっちかな。

手前のはんこ屋の土地が売りに出てるそうで、ここの土地に建物が建つとすれば、どれだけの高さのものを建てることが可能か？ご存知の方いたら教えてください。

[545: 匿名さん]

高さ制限はないので、あとはどれだけ地上げできるか次第です。はんこ屋単独なら採算がいいのはせいぜい５～７階くらいかと。

[546: 匿名さん]

ですね。容積率消化の効率を考えると、5階で使い切る建物になる気がします。

[547: 匿名さん]

あーでもマンションとかだと不算入が多くて9階建もあり得るかも？

[548: 匿名さん]

５４４です。
ありがとうございます。

ということは、はんこ屋の土地だけでは９階までのマンションが建つ可能性があり、はんこ屋周辺の土地も一緒だったらその限りでないということでしょうか？
はんこ屋奥はクレヴィアだし、隣はマンションなので、地上げのしようにもできないとの理解でいいのでしょうか？

[549: 匿名さん]

はんこ屋も買ってくれ～　伊藤忠さん！

[550: 匿名さん]

ソニーと駐車場に加えて事前にハンコ屋さん買って混ぜて地権者ありだったり、
1階の通りに面した場所に店舗が入ってハンコタワーとか言われるよりはよかったかな。