クレヴィアタワー目黒不動前ってどうですか？

[匿名さん]

光とやすらぎにあふれているというクレヴィアタワー目黒不動前について
いろいろな情報を希望しています。
南向きでいい感じですねー。

所在地：東京都品川区西五反田3丁目442-1,443-1,443-7（地番）
交通：東急目黒線 「不動前」駅 徒歩4分 、山手線 「目黒」駅 徒歩12分、東急目黒線 「目黒」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩12分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩12分、山手線 「五反田」駅 徒歩11分
　　　都営浅草線 「五反田」駅 徒歩10分 、東急池上線 「大崎広小路」駅 徒歩10分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：42.05平米～73.87平米
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング

物件URL：http://www.ct-mf.jp/index.html
施工会社：三井住友建設株式会社 東京建築支店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[381: 匿名]

>378

>>そして無駄に長期優良にしないといけない立地。

の無駄ってどういう意味ですか？

ローン組む身としては、長期優良で良いのだけれど、無駄の意味が知りたい。

[382: 匿名]

ブリシアと比べられるなんて・・
でも不動前は利便性と雰囲気気に入った人が住んでて、中古もいい値段で足早く、建物・ブランド等あまり気にしない層だとも思う。。

[383: 匿名さん]

一駅分も離れた斎場を気にする繊細な神経のはずなのに、同じことをわずかな工夫さえできずに何度も書き込み、自分がどう見られているかは完全に無頓着なキャラ設定が適当なネガの存在こそ、匿名掲示板のお約束。

いかにも品川区アドレスの、不動前ではない、長期優良ではない、これから販売の大規模な総合設計を適用した物件関係者によるものかと想像できるが、こんな推察もまた証拠があるわけではない匿名掲示板のお約束。

そして、PVが増えた分だけ広告単価が上がり運営者はウハウハなのがここのビジネスモデルの基本。粘着で気味悪く、そう書かれるとますます張り切るステキなネガが、競合営業でもただの変質者でも金にしか見えない。

[384: 匿名さん]

嫌悪施設として気にするのはせいぜい周囲100m圏内じゃないですか。
今の不動前の中古価格見ると、斎場を気にする人は少数派と言えると思いますが。

[385: 匿名さん]

以前下目黒のマンションに住んでいた者ですが、確かにこの物件を斎場でネガるのには無理があると感じます。
私もMRに行き、妻の反対（山手通り沿いがどうしても…）で検討からは外させていただきましたが、質実剛健で良いマンションという印象でした。内廊下や各階ゴミ置き場、共用部分の充実など本来タワーマンションの強みとなるべきところが欠けている点がそこまで気にならないのなら、間取りは好感がもてるし利便性も良さそう、かつ価格も良心的かと。好みで評価が大きく別れる物件ですね。

[386: 匿名さん]

スルーできずに
気にする方がいるからこそ、斎場に対して３連続の反論。

[387: 匿名さん]

幹線道路沿いでもOKなら、風通しもあり、抜けもあり、駅近でいいのでは。実際売れ行きがよさそうですし。

閉鎖的で管理費がかかる内廊下の良さが分かりません。

でも、ここはどうか知りませんが、タワーだと眺望はほしいですね。

[388: 匿名さん]

387さんは内廊下体験したことないですか。

[389: 匿名さん]

家賃200万円クラスの住戸がある港区のマンションに暮らし「本当の内廊下」も知る私から見たら、近頃の分譲マンションの安普請ビジネスホテルライクな内廊下などお笑いのタネでしかない。よくもまあこんなものをありがたがり、デベも恥ずかしげもなく供給できるものだと心底不思議なわけだが、ホテル住まいのようなキラキラした都会生活を夢見る上京田舎モンの憧れマスト設備だと捉えれば納得もできる。どうぞその憧れマスト設備のために、10秒や20秒の快適な空調のために、田舎の両親や同級生に自慢するために管理費や修積を惜しまない意識の高い仲間達と一つのマンションで肩を寄せあって生きていってほしい。

[390: 匿名さん]

>>389さんのマンションは外廊下なんですか？

[391: 匿名さん]

タワーで外廊下だと単純に怖いです。
上層階だと風も強そうですし。
台風来たときのことを考えるとゾッとします。

[392: 匿名さん]

>390
木造2階建て、築32年のアパートらしいですよ。
「家賃200万円クラスの住戸　も　ある」港区の。

[393: 匿名さん]

タワーじゃなくても10階くらいだと外廊下怖いよな。

[394: 匿名さん]

392さん、うまい！　私も多分そうだと思えました。
いまどきのマンションで内廊下は、安ビジネスホテルの廊下のようなものとは違い、上手に高級感ある感じで仕上がっていますからご安心ください。外廊下よりは快適と私は思います。

[395: 匿名さん]

タワーでないけど8Fで外廊下、南北に換気が出来て良いけど。
内廊下はホテルしか知りませんが、空気がよどみませんか？

[396: 匿名さん]

外廊下と換気は関係ないでしょ。
それに共用廊下に面した窓とかいやだよ。

ホテルの内廊下の空気ってよどんでますか？

[397: 匿名さん]

内廊下 vs 外廊下は尽きない話題なのでお好きなだけ続けてください。

写真は汐留の安いビジネスホテルの廊下ですが、
ほとんどのマンションはこのレベルにも達していないと思います。
このくらいで騙せるだろうというハリボテ高級感というか、
お笑いレベルというのは理解できなくもないです。

まあ、個人的にはどちらでもよくて、
それより長く住むのだから間取りやランニングコストの方が優先です。

間取りは本格的なワイドスパンで行灯部屋がなく、
廊下にはBGMが流れて絵画が飾られ、所々に灯りとりがあり、
汚れを目立たなくするための薄暗い色調ではないカーペットや壁で、
ホールからの動線もちゃんとデザインされた内廊下の物件があれば、
お金を出す価値があるかなーと思います。

[398: 匿名さん]

370さんのスミフ、マンションなんですかね？川沿いでも山手通りに面してるよりいいし、マンションなら大規模物件になりそうだから、待とうかな〜。でもスミフだからしょぼい割りに高いだけの物件になるかもだし、悩みますね。

[399: 匿名さん]

スミフ、結構大規模な工事してますよね。
今は多分、倉庫の解体工事をしてるのではないかと想像します。
ウチは山手通り沿いがダメなタイプですので、スミフに期待を込めて待ちたいと思います。

[400: 匿名さん]

三菱地所ではなく住友不動産？

ちなみに三菱地所なら賃貸だが。

[401: 匿名さん]

あ、DNPの倉庫は住友不動産に売却しているのね。

この土地は確かに期待していいかもね。
くっそ高くなるのは目に見えているけど。

[402: 匿名さん]

スミフなら高そうですよね。
しかし、多彩なプランを用意してくれそうなので、手が届くものもあるはず。
引き渡しは5年後とかになりそうですが。

[403: 匿名さん]

大規模マンションだとすると、クレヴィアタワーのリセールには悪影響ですよね。。

[404: 匿名さん]

これから目黒駅再開発タワー、ここのスミフタワーが高値で出るなら、リセールで不利になることもないでしょう。ただ、スミフは高水準の共有施設や仕様でも管理費を抑える傾向が強く、間取りの効率化も優れているので、ここのコンセプトに近いかもしれないですね。

[405: 匿名さん]

わたしは住友不動産よりも時期的には三菱地所の賃貸マンションがどの程度の賃料で出されるかの方が気になっております。

[406: 匿名さん]

あそこまで行くとさすがに目黒線がうるさそうですね。

[407: 匿名さん]

不動前だと＠12000円/坪～ってところかな。

[408: 匿名さん]

三菱地所のパークハビオ西五反田三丁目計画は2015年3月竣工、10階建て99戸。
地域1、2位の高単価の賃料水準を株主にもアピールしており、
東急目黒線に近いとはいえ安く出る可能性はまずないと考える。

DNPからの取得も今年の3月で、底値とは言えない。
一方、パークハビオは一定の入居率に達したら、
傘下やそれ以外の投資ファンドに売却するビジネススキームであり、
中長期にわたる高水準の賃料形成と維持が不可欠。
高賃料での短期高稼働達成は十分見込めると弾いているのだろう。

計画では延床3690.17平米ゆえ平均は40平米弱。
プランとしては25～50平米のシングル/DINKS向けをそろえてくるはず。
同時期竣工のここの投資購入組にとっては1LDKや2LDKが競合するが、
不動前の宣伝をタダでしてくれるわけでメリット大かも。

（駅近、山手通り越えの賃料相場リーダーになってほしいねえ）

[409: 匿名さん]

パークハビオ目黒不動前って攻玉社の近くにもうあるみたいだね。スミフともども、恰好いい名前つけてほしいですね。

[410: 匿名さん]

3LDKの方が競合少なく、価値が保たれるかしら。

[411: 匿名さん]

DNPから住友不動産が今年の3月に取得し現在解体中の倉庫は、
三菱地所取得と同じ、準工で建蔽率60%、容積率300%。

品川区の準工で容積率300%であればそのままでも1.2倍の緩和があり、
さらに総合設計による心付けもあるわけだが、
地所はざっと計2倍の容積率の緩和があったと思われる。
この辺の「盛り」は目黒区は厳しく、品川区と港区はゆるゆると聞く。

地所の約3倍の土地面積となるスミフにも同様の緩和があると推定すると、
スミフの延床は約11,000平米。

以上の推定ではスミフは土地面積こそ広いが用途等はベリスタと同じ。
高さ規制はないが本当に高層化して採算メリットがあるのか微妙。
10階程度の中層マンション、つまりベリスタの「規模がでっかい版」が
登場するのではと考えるが、いかが。

※クレヴィアタワー目黒不動前はほとんどが商業で80%/600%。
　公開空地を設け総合設計の適用を受けるが、わずか1.2倍？
　結果として延床は従前のソニー分9,826平米にその他を追加しただけの
　約10,610平米に過ぎず、この面積はスミフ推定と同じだ。

（安倍政権の容積率緩和がどこまで広がるかもあるかなー）

[412: 匿名さん]

411さん、素人の私には貴方が何を言わんとしているか理解できません。

[413: 匿名さん]

スミフはクレヴィアと戸数はおそらく同じ、
高さは半分の10階程度のマンションになるだろう。

[414: 匿名さん]

クレヴィアはタワーといっても眺望は良くないですから、採光が取れるのであれば、むしろ良さそうですね。

[415: 匿名さん]

攻玉社の近くのパークハビオって今どきのワンルームマンションって感じですが、パークハビオ西五反田三丁目計画の方はもう少し大規模で各戸も広めみたいですね。どちらも賃貸専門ですね。でもクレヴィアとは競合しない広さに思えます。

話は変わって、スミフは何を売りにしてくるのでしょう。一等地でもない（品川区かつマイナーな不動前）、高級住宅地じゃないから高級志向路線は無理がある、江東区豊洲のタワーのような外観の良さと設備仕様の良さでも狙うのかな。

[416: 匿名さん]

スミフの採光？ 南面に板状タワーのクレヴィアがどんとそびえていて、もろに日影なわけですが。

[417: 匿名さん]

クレヴィア近く、目黒線沿いの大きな空き地（旧国鉄の所有地）が気になるのですが、あれは何のための空き地でしょうか？時々大きなトラックが入り、大きなブルーシートで覆われている部分もあるのですが・・。

[418: 匿名さん]

あそこは何も計画がないし、協議すら始まっていないはず。
JRが本気で何かやりたいなら行政も道路整備とか手伝うよといったスタンス。

[419: 匿名さん]

ごめんなさい、クレヴィアタワーを悪く言うつもりはなくて、
この辺にタワーを建てても、低地のため眺望は良くないのではと言いたかったです。

[420: 匿名さん]

眺望より利便性重視の人向けでしょう。まあ湾岸などにあるタワーも実際にはお見合いばっかで眺望がいいのはごく一部でしょうが。

[421: 匿名さん]

JR目黒変電所周辺の広大な社宅跡地は、ずっと野ざらしで計画らしい計画もないですね。
2005年からの解体後に土砂崩れがあったり、維持も大変でしょうに。

[423: 匿名さん]

まあ、マイナー駅の地味物件で息巻かれてもねえ。

[424: 匿名さん]

それでも人気。

[425: 匿名さん]

基礎工事中で半分を販売済のようなので人気ですね。
階層で間取りはほとんど変わらず、全戸向きは南のみ。
価格差は少なく、高値だった最上階も販売済？
このまま、粛々と売れていく気がします。

[426: 匿名さん]

グランスイートは五反田から日常的に歩くのは遠すぎますし隣のブロックに火葬場があるなど周辺環境も冴えない。図書館近いのはいいけどね。ここは不動前も近いし五反田駅もギリギリ徒歩圏ですから立地の価値はグランスイートに勝ると思う。
ただ南向きが山手通り真ん前なので利便性はいいけど静寂性は劣るね。

[427: 匿名さん]

山手通りは交通量は大幅に減って、低騒音の舗装、歩道の拡張と植樹がされる予定だけど、今の状況では検討対象外の人も多いだろうし、ネガ材料にもなるね。それでも、ここまで好調なのは売る側も想定外っぽい。

現地から五反田駅へ歩いたけど、楽で思ったより近く感じた。オーベル目黒から目黒線の目黒駅に行く方が遠く感じたよ。

[428: 匿名さん]

目黒からだって帰りに下る分にはいいしね。

[429: 匿名さん]

せっかく色んなマンションを選べる立場にいるのに、
どうして高い金払って幹線道路沿いなんて選んでしまうんでしょう。
幹線道路沿いに住んで失敗した体験談とかネットですぐ出てくるのに。
自分だけは大丈夫って思ってしまうんでしょうか。

[430: 匿名さん]

駅近幹線通り沿いのタワーに住んで失敗した体験談の例示をぜひ。