クレヴィアタワー目黒不動前ってどうですか？

[匿名さん]

光とやすらぎにあふれているというクレヴィアタワー目黒不動前について
いろいろな情報を希望しています。
南向きでいい感じですねー。

所在地：東京都品川区西五反田3丁目442-1,443-1,443-7（地番）
交通：東急目黒線 「不動前」駅 徒歩4分 、山手線 「目黒」駅 徒歩12分、東急目黒線 「目黒」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩12分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩12分、山手線 「五反田」駅 徒歩11分
　　　都営浅草線 「五反田」駅 徒歩10分 、東急池上線 「大崎広小路」駅 徒歩10分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：42.05平米～73.87平米
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング

物件URL：http://www.ct-mf.jp/index.html
施工会社：三井住友建設株式会社 東京建築支店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[310: 周辺住民さん]

はんこ屋さんは、お住まいのようですが営業はしていないみたいです。

[311: 匿名さん]

309は営業っぽいかなあ。山手線は遠くで、音を気にするのは目黒線。というか山手通りの間違いか。ガソリンスタンドとの間には中層の要介護老人ホームが建つ。間取りは全部屋貰えるし、流行の窓なし部屋は外廊下なのでほとんどない。

[312: 購入検討中さん]

311さん
あ・・・ご指摘ありがとうございました！
「山手線」⇒「山手通り」の間違いでした。

音はモデルルームのあるビルのガラスが「○○のバージョン2」で建築予定のビルのガラスはその「バージョン3」なので騒音は同等以上ですよ！と説明されました。
実際そこでは全く気にならなかったのでよかったです。
ベランダとか出ればやっぱ気になるのかなぁ・・・

あ、そうだ！確かにガソリンスタンドとの間に老人ホームだかが建つってゆってました。
でもそんなに高い建物にならないだろうなぁ・・と期待してます。

窓は・・・そっか！北側は外廊下だから窓ありますね！
んじゃ北側の部屋とリビングの間の部屋だけが窓ないのか・・・。
一部屋だけならまだいっか！窓ほしかったけど・・・。

他の物件で気になったのは「パークシティ大崎　ザ タワー」ですが、SUUMOの人に連絡しても詳しい情報きけなかったので放置してます。
あと他の物件で行人坂を歩いてみたらとてもじゃないけどこれを毎日上るのは無理だと思ったので目黒駅寄りなら西側とか東口側にある物件の方がいいのかなぁ・・・と感じました。

個人的には目黒駅（山手線）にこだわらず不動前の駅が近いこの物件でいいやって思いました。
朝のラッシュが気になりますが・・・。

[313: 購入検討中さん]

312
「騒音は同等以上」⇒「騒音カット（防音）は同等以上」

誤字多くてすみません。。。

[314: 匿名さん]

今どきのマンションで、サッシを閉めても騒音気になるのなんかあるのかな？

[315: 匿名さん]

地味な駅に地味なデベが地味なタワー作って何したいんだと思ったけど、売れてるのね。

[316: 契約済みさん]

>312
> 音はモデルルームのあるビルのガラスが「○○のバージョン2」で建築予定のビルのガラスはその「バージョン3」なので騒音は同等以上ですよ！と説明されました。

ガラス性能ではなく、遮音等級のT2とT3でしょうね。
ここはバルコニー側は複層＋Low-E＋防音合わせガラスであり、
線路脇でもなければ騒音対策としてT3で十分でしょう。

幹線道路沿いなので窓を開ければ損音は気になるでしょう。
もっとも、高層は周囲の音を反響音まで広く拾うので、
どんな場所でも音は気になります。

一方、幹線道路から離れた静かな場所の低層はT1で十分なものの、
暗騒音が少ないために逆にわずかな音でも気になって、
高層ではめったにない「住民間での騒音の苦情」が絶えなかったりします。

> あ、そうだ！確かにガソリンスタンドとの間に老人ホームだかが建つってゆってました。
> でもそんなに高い建物にならないだろうなぁ・・と期待してます。

しっかりと9階建てです。他にも三菱地所が何か建てます（レジ名義ではないので賃貸でしょう）。
クレヴィアは10mセットバックしているので、
実は低層階のはじっこ両方は近隣建物の日影や眺望の影響を受けやすいと思います。

ガソリンスタンドは立派な嫌悪施設です。
私は車持ちなので、むしろ洗車や掃除を頼むのが楽でありがたい利便施設ですが、
普通はそばにあってほしくないものです。

> あと他の物件で行人坂を歩いてみたらとてもじゃないけどこれを毎日上るのは無理だと思ったので目黒駅寄りなら西側とか東口側にある物件の方がいいのかなぁ・・・と感じました。

歴史ある高級な街に坂はつきものですから。
……と、みなさん自分に言い聞かせて買いますが実際は大変です。無理ですね。
都内はどこでも坂上ならまだしも下は歴史も微妙で何も良い所はなくてとにかくダメです。
クレヴィアも基本的にダメです。高低差が少なく駅が近いのは救いです。

> 個人的には目黒駅（山手線）にこだわらず不動前の駅が近いこの物件でいいやって思いました。
> 朝のラッシュが気になりますが・・・。

不動前はプアマンズメグロでもありますから、
やはり目黒を意識する場所だと思います。
「不動前？どの辺？」「目黒の一つ隣の駅」と説明しますから。

[317: 匿名さん]

T3サッシはいいですね。
ただ、施工次第で隙間が少しでも出来るとT3の意味はなくなります。
それと道路からの振動が悪影響して隙間が生じることもあります。

[318: 匿名さん]

> 315
「必要なものは、地味に見える」秋山晶

[319: 匿名さん]

低層階だと機械式駐車場の音がうるさかったりするのでしょうか？？

[320: 匿名さん]

機械式駐車場はそんなにうるさくないと思いますよ。
自分のところの駐車場は機械式ですが、うるさいと思ったことはありませんよ

[321: 匿名さん]

うちはマンション真横が機械式駐車場なんだけど、毎晩夜中に帰ってくる人がいて結構うるさい。

[322: 契約済みさん]

目黒川・・・なんとか持ちこたえてくれてよかった。。

[323: 匿名さん]

機械式駐車場でも最近の油圧式ならほぼ無音ですけどね。チェーン式は最悪。経年劣化でどんどんうるさくなってくる。

[325: 匿名さん]

クレヴィアタワー目黒不動前　１期計６０戸、倍率は平均２倍、最高３倍で販売好調だったんですね。
もっとも９月は、どんな物件でも出せば完売だったようですね。

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９月の首都圏マンション　７７．３％増　在庫販促／不動産経済研究所
（省略）
（５）即日完売物件（１９物件８５５戸）
〔１〕ザ・パークハウス　グラン　千鳥ヶ淵（千代田区、２２戸、平均２６，６４５万円、平均５．０９倍、最高１３倍）
〔２〕グランドメゾン白金の杜　ザ・タワー　１期（港区、９０戸、平均１０，５５７万円、平均１．４倍、最高５倍）
〔３〕プラウド市ヶ谷南町ディアージュ（新宿区、２８戸、平均８，９５３万円、平均１．５３倍、最高５倍）
〔４〕Tomihisa　Crossコンフォートタワー　１期（新宿区、４８２戸、平均６，８２１万円、平均１．６倍、最高８倍）
〔５〕クレヴィアタワー目黒不動前　１期１～３次（品川区、６０戸、平均５，６８１万円、平均２倍、最高３倍）

[326: 匿名]

>>322
あれだけ大型台風でももちこたえられるんだから安心じゃない。逆に信用ができた、みたいな。

[327: 匿名さん]

千鳥が淵と白金、市ヶ谷もかな、高額すぎて私には無縁。トミヒサと不動前を比べて私は立地でトミヒサに。しかし不動前も人気でしたね。120人も申し込んだんだ。不動前という立地、山手通り向き、小規模物件、を除いては全てAクラスのマンションですね。

[328: 匿名さん]

そうですか。私は外廊下であることが残念でした。

[330: 匿名さん]

タワーの外廊下は風が強いんだよね。

[331: 匿名さん]

外廊下のタワーでも建物の真ん中吹き抜けの廊下だったら良い。

[332: 購入検討中さん]

管理費安く済むの助かるわ(笑)

[333: 購入検討中さん]

東京タワーとスカイツリー共同スペースで見られるのよかったよ^o^

[334: 匿名さん]

ここからスカイツリーは遠いなあ。

[335: 匿名さん]

全戸の平均金額5,587万円くらいなはずなので、60戸の平均とそれほど違わないか。

[336: 匿名さん]

同じ不動前駅徒歩4分で分譲中のブリシア不動前が、
超無名デベ、超無名ゼネ施工で@320万円。
ディスポーザーなしで管理費平米250円。
売りは「高品質、低価格」。

えーと、山手通り沿いでいいです。

[337: 匿名さん]

私もそのブリシア見てきました。正直超低品質（仕様）でした。場所も路地の突き当り。「どういう方が検討してますか？」と聞いたら、「クレヴィアとかレグノスイートを見に来た人がついでに立ち寄ってくれます」と言っていました。多少安いので、現在賃貸の人の買い替え狙いみたいです。

[338: 匿名さん]

ブリシアの価格は、低迷期のプレミストがほぼ同等だったことを考えると、
高品質か低品質かはともかく、高台側としてがんばってはいる。
デベであるブリスの社長は倒産した日本綜合地所の出身（倒産前に逃亡）。

ちなみに底地側、クレヴィア近くのベリスタは分譲時@330万～350万円。
プチバブル＋前建がなくて低層階でも150m抜けていることもあり、
地権者が4割近くを占める悪条件ながら売れた。

不動前物件の1期販売数を調べると近年は全戸数の20%から30%の間。
クレヴィアの40%超えは、特徴と、価格を抑えたことも大きいだろう。
まだ基礎すらできていないのに、青田売り過ぎるとも思うが。

[340: 匿名さん]

回廊みたいなタイプの外廊下ならまだ良かったんですけどね。

[341: 匿名さん]

想像力の欠如で経験しないと分からない、友人の外廊下マンションに呼ばれたこともない、賃貸や中古の内覧で自分自身で確かめる気もないなら、ここでいくら聞いても無駄でしょう。

[342: 匿名さん]

フツーの庶民的なマンションの外廊下、の階数を高くしただけですから、
想像は楽でしょうね。

[343: 匿名さん]

３３３さん
両方みられるのですね！賃貸なんかは東京タワーやスカイツリーがみえるだけで
若干家賃が高くなったりするみたいですよね。遠くても見える事には変わりないですからね。
目黒駅までも徒歩圏内だしかなりいい立地ですよね。車で移動するより、自転車での移動手段の
方が近辺は便利そうですね。

[344: 匿名さん]

賃貸の家賃が高くなるのは「部屋から見える」の場合ですよ。共同スペースからではなくて。

[346: 匿名さん]

回廊タイプの外廊下は臭いがこもって湿気があって暗いからそれはそれでいまいち。やっぱり内廊下がいい。

[347: 匿名さん]

街中で普通によく見掛ける、板状マンションは外廊下のマンションですが。

[349: 匿名さん]

このスレの全スレ表示をして「リセール」「外廊下」で検索するくらいしてからつぶやいておくれ。内廊下でありかつ長期優良ではないタワーが数年でのリセールで有利という考えなら、ここで聞く意味もまったくない。その無駄な時間を物件物色に使うべき。よい投資になるといいね。

ここのSulatto3は、外廊下板状マンションを免震装置の上に乗せたテンプレで、吊るしにすることで設計や建築のコスト（企画や部材含む）を圧縮する意向もある。長谷工などがやっていることと根本は大して変わらない。ただ、室内空間、免震など基本性能は優れている。

Sulatto3が都心の高級マンションに採用されることはないだろうし、建物裏側のプライバシーのなさは弱点だ。免震や室内空間よりも内廊下が重要という層には受け入れられない。でも、不動前のマーケットではそんな面倒なこと言う層はわずかなのかも。細い内廊下タワーも受けなかったし。

[350: 匿名さん]

台風２６号で警戒水井は突破したが、台風２７号はどうだろうか。場所柄やっぱり気になりますね。

http://micos-sb018.on.arena.ne.jp/shinagawa/n811s_g/d_2111.html

[351: 匿名さん]

内廊下、多くの共有施設、コンシェルジュサービスなどはどうしてもそのまま管理費に跳ね返ってくる。分譲はインフレ傾向になりそうだからと住宅ローンを固定金利で云々とやる一方で、管理費がインフレや消費税にあわせて、あるいはそれ以上に値上がりし続けることも気にする必要がある。

ミニショップや駐車場、広い公開空地、ゲストルームやフィットネスジムも管理組合の尽きないネタの代表。311震災後、内廊下のエアコンを止めたまま、照明を間引きしたままのマンションも多いと聞く。自営策としては拍手すべきだが、資産価値の維持の点ではいかがか。賃貸なら事業主の決断で済むが、区分での決議は面倒なことこの上ない。

ここは外廊下、施設は条例で義務付けられたもの以外全てを削り、駐車場は協議で条例（30%）すら大きく下回る設置率、フロントサービス類はいつでも契約を切れる付随的なもので提供。もともとタワーの管理費をいかに引き下げるかの観点で企画されていて、副次的に将来の住民間のもめごとも未然に防いでいる。

タワーだけでなくマンションのグレードは内廊下か否かでまずははかられ、内廊下が主流であることも承知。この坪単価だと内廊下を期待すべきだろうし、昭和の中層都営住宅とそう変わらない外廊下は本当に工夫の余地がないのかよと疑問だ。個人的には、それでも不動前なんだしまあいいかと、許容できた。

[352: 匿名さん]

そうか！　ここ良いと思っていたけど「外廊下」なんですね。なんか団地みたいで安っぽくて嫌ですね。
上から見てロの字型（真中が抜けている）のタワマンは「外廊下」って言うんですか？

[354: 匿名さん]

外気には面しているけど、建物の外には面していない（内側）、屁理屈かな。

[355: 匿名さん]

>もともとタワーの管理費をいかに引き下げるかの観点で

削るのは、建築コストをいかに引き下げるか、にもなっていますよ。

[356: 匿名さん]

建築コスト下げているのなら一石二鳥でいいんじゃないの？

湾岸でも都心でもない、
山手線外側の超マイナー駅の弱小デベの小さなタワーにぎゃーぎゃー言わないの。

ネガる相手を間違えているよ。まったく。

[357: 匿名さん]

ネガ多いけど、それなりに売れるのは納得。

[358: 匿名さん]

ここは伊藤忠の首都圏初のタワー物件、単独では全国初のタワー物件でもあります。
ただのネガやからかいかもしれませんが、
それが大手や財閥デベが群がった山手線内側大規模再開発タワーや、
実績の多いデベの一等地高仕様タワーと比較対象にされただけでも十分でしょう。

[359: 匿名さん]

長谷工とも比べられていたようだけど。