クレヴィアタワー目黒不動前ってどうですか？

[匿名さん]

光とやすらぎにあふれているというクレヴィアタワー目黒不動前について
いろいろな情報を希望しています。
南向きでいい感じですねー。

所在地：東京都品川区西五反田3丁目442-1,443-1,443-7（地番）
交通：東急目黒線 「不動前」駅 徒歩4分 、山手線 「目黒」駅 徒歩12分、東急目黒線 「目黒」駅 徒歩12分
　　　東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩12分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩12分、山手線 「五反田」駅 徒歩11分
　　　都営浅草線 「五反田」駅 徒歩10分 、東急池上線 「大崎広小路」駅 徒歩10分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：42.05平米～73.87平米
売主：伊藤忠都市開発
販売代理：伊藤忠ハウジング

物件URL：http://www.ct-mf.jp/index.html
施工会社：三井住友建設株式会社 東京建築支店
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

[121: 匿名さん]

119さん、三茶には以前住んでましたが、
あの辺は世田谷通りや環七もあって空気が悪いのは明らかです。夜中には珍走団や緊急車両も走ります。
検討スレでも散々書かれたので、買う人達は承知の上だったのではないかと。

[122: 匿名]

↑　そうなんですが、想定以上に厳しいようです。

[123: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ネガってライバル減らし乙です(^-^)
今時外がうるさいとか理由にならんからw
黒いすす？ありそうなガセをぶっこむなって、昭和はとっくに終わってんだよ

[124: ご近所さん]

近隣のレジディアタワーに住んでいる者です。首都高に近い階に住んでますが騒音は気にならないですね。一日中窓は開けませんが。あと少なくともうちは部屋が黒いススっていうことはないですね。バルコニーはすぐ黒い汚れがつきますが。

[125: 匿名]

119です。ライバル業者でもなんでもありませんが、事実をお伝えしたかっただけです。信用してもらう必要はありません。三茶タワーの設備されていた空気清浄機の性能が悪いのでしょうね。24時間換気で常に外の空気を取り込んでいるので。防音もクラスがあるのかもしれません。と言うことで、良く相談した方が良いですよ、と言うことです。

[126: 匿名さん]

山手通りと環七、246はトラックの交通量がちょっと違うからなあ。ここの高速品川線は地下の予定だし。

ところで、渋谷区内や新宿区内の山手通りがすごくきれいに整備されてびっくりした記憶も新しい。
この辺りの山手通りも相当きれいに整備されると思う。そうすると物件周辺の雰囲気も随分変わると思うがいかに？

[127: 匿名さん]

１２６さん正解です。ここの価格はそれも織り込んでそうだけどね。

[128: 匿名さん]

外廊下だし、割安感は無いですね。

[129: 購入検討中さん]

間取りの割合ってどうなってるのかな。
1LDKは20戸で、2LDK3LDKの比率は

[130: 匿名さん]

周りにこれだけ高いタワーは無さそうなので高層は抜けそうですね。

[131: 近隣住民]

山手通り沿いの酒屋が一階にあるマンションに住んでるものです。
部屋が黒くなる、窓がうるさくて開けられない、その通りでした。
南が山手通りって、、
以上を気にしない人であれば利便性ある立地でよいのでは

[132: 匿名さん]

坪300からって、本当かなぁ。
1DＫの部屋が最低が4000万からの案内でしたよ。

道路や環境を気にしている方を咎める
書き込みは、誰が書くんでしょうね？
地権者か、デベの営業かって思ってしまう。

[133: 匿名さん]

42.05㎡で4000万円とすると、㎡当たりおよそ95万円。
坪単価にするとおよそ314万円となります。
確かに1LDKは300～ではなさそうですね。
でも、3LDKは73.87㎡で6,700万円程度～。
㎡当たりおよそ91万円。
坪単価はおよそ300万円。
別におかしくないと思うけど？？？

[134: 物件比較中さん]

普通は広い部屋の方が単価高い傾向
1LDK　42.05㎡で4000万円　坪単価314万円
3LDK　73.87㎡で6700万円　坪単価300万円
これ違う階数の話じゃないとおかしいでしょう。3Lの方が2階で、1Lの方は7階くらい？

[135: 匿名さん]

普通はそうですか？逆じゃないですか？
狭い方が坪単価に引き直すと割高、というのが今まで見てきたマンションです。

[136: 物件比較中さん]

角部屋か中部屋か、向きは、眺望は、広さに応じた比率のバルコニー面積か
など条件を完全に一致させた場合のｻﾝﾌﾟﾙは無いので分からない。
だが得てして3Lの方が良い条件の場合が多く結果的に3Lのが毎度単価高い。

しかしそんなのはどうでもいい、この値段は同じ階数じゃないでしょって話だよ。

[137: 匿名さん]

どうでもいいかはともかく、一般的に面積が狭い方が坪単価が高くなると認識すべきだよ。

[138: 物件比較中さん]

じゃそのソース持って来て。無いなら断言すんな

[139: 匿名さん]

SUUMOの坪単価レッスンにこんなのが書いてあります。理にかなってると思います。
↓

＞床面積が減っても、キッチンやバス、トイレといった住宅設備は家の床面積に比例して数が減るわけではない。設置や調整のための費用も延床面積にそれほど左右されない。そのほか、設備機器や建築資材の運搬費や仮設費用、養生費、人件費なども、延床面積と比例して減るわけではないのだ。したがって、家が小さくなるほど「本体価格÷延床面積」で計算する坪単価は上がっていくのだ。逆に家が大きくなるほど坪単価は下がっていく。

[140: 匿名さん]

138は実に駄目な奴だなあ。

[141: 匿名さん]

いやいや、自分の考えを持つのはいいことです。
面積が広い方が坪単価が高くなるというソースも出してくれることを期待しましょう。

ここは適当な階層でざっくりな参考価格を出す感じで、
最低が2Fの1LDK 40平米くらいで4000万円だったんだよね。

まあ、長期優良、ローン減税絡みで内法50を切るといろいろあるから、
消費税アップ後のバランスとるために、
この特定の時期だけ、1LDKを戦略として下げることはあるかもね。

[142: 匿名さん]

>>130
目黒川挟んで31階建ての区民住宅あるし、他にも近くに高めのビル結構あるよ。

[143: 匿名さん]

てか部屋が狭すぎ。
ありえない。

[144: 匿名さん]

＞143

場所自体が広々のびのび子育てファミリー向けじゃないでしょう。

[145: 物件比較中さん]

>>139
それは主に戸建ての話だろ。他にないの？具体的な資料さ。
マンションは一棟いくらの世界、その値付け方式に捕らわれる必要がない

手元にあるジオ目黒の価格表を見ると丁度比較できる具体的なものがあった
どちらも6階中住戸で隣り同士、この場所で6階なら眺望も日当たりもほぼ同じだろうから比較に適した同条件かもな
1LDK38.89平米　3940万
3LDK69.64平米　7130万

>>140
どや顔で乗った船が泥舟だったパターンか。かっこわる･･･

[146: 匿名さん]

一般論を語ってるのに、都合の良い一例を持ってきてどや顔の方がカッコ悪い。

[148: 匿名さん]

教えてもらってる分際で上から目線のカスがいるねｗ

[149: 匿名さん]

145は実に駄目な奴だなあ。

[150: 匿名さん]

もう引くに引けないしね。

> 坪単価からマンションを読む
> ちなみに、専有面積が広いと単価は低めに、狭いと高めになるのが一般的です。
http://allabout.co.jp/gm/gc/29322/

> 販売坪単価で比較
> 専有面積が小さくなるほど、設備等の関係でどうしても坪単価は高くなります。例えば、60平米のマンションと120平米のマンションでは、当然狭い方が坪単価では高くなります（総額ではありません）。
http://www.mansion-erabikata.info/bukken/hikaku_tubotanka.html

先にも書いたけど、減税や控除の関係で狭い部屋（内法50以下）はただでさえ割高に映るから、
最近は1LDKなどは戦略的に価格を抑えているんだと思うな。ジオ目黒やその他の物件の場合は。

80平米と60平米とか、上記の影響を受けない面積での比較をすれば、
一般論としての坪単価の傾向が分かるでしょうね。

[151: 匿名さん]

147もダメだねえ

[152: 物件比較中さん]

ここの最低価格いくら？

[153: 匿名さん]

２０００万円台前半でしょう。

[154: 匿名さん]

ひとまず。

3F 中 F 1LDK 42.08 4,000 @314
3F 中 C 2LDK 56.64 5,000 @292
3F 中 D 2LDK 60.96 5,500 @298

7F 中 F 1LDK 42.08 4,100 @322
7F 中 C 2LDK 56.64 5,300 @309
7F 中 D 2LDK 60.96 5,700 @309
7F 角 H 3LDK 68.98 6,500 @312
7F 角 A 3LDK 73.87 7,000 @313

15F 中 F 1LDK 42.08 4,300 @338
15F 中 C 2LDK 56.64 5,700 @333
15F 中 D 2LDK 60.96 6,100 @331
15F 角 H 3LDK 68.98 7,000 @335（ラウンジ下）
15F 角 A 3LDK 73.87 7,800 @349

19F 中 F 1LDK 42.08 4,500 @354
19F 中 C 2LDK 56.64 6,000 @350
19F 中 D 2LDK 60.96 6,400 @347
19F 角 I 3LDK 72.02 7,700 @353
19F 角 A 3LDK 73.87 7,900 @354

[155: 匿名さん]

若大将のゆうゆう散歩で不動前の街が紹介されましたが、
古くさい感じがして住みたくはなくなりました。

[156: 匿名さん]

やはり結構安い感じ。人気でそう。

[157: 匿名さん]

156さん
私は、安い感じだとは思わないのですが、理由教えてください。
私は、ジオと同等程度の値付けであり、立地比較で高いと思いました。
もちろんこちらの方が建物は優れてますが。

[158: 匿名さん]

私も157さんに同感です。外廊下タワーですし。
20階21階の価格は出ていませんし。

[159: 匿名さん]

ユニクロ的タワーって印象。よい意味で。
上をプレミアムフロアだなんだとせずに、
ケバケバしい共有施設も持たずに、
全戸南が入り、
全戸仕様は同じで、
一部を除いて下から上まで間取りも同じ、
価格差も驚くほど少ない。

低層でよくある極端に安い地下部屋とか、
上の住民は内心見下すし、
管理組合運営でもいいことなし。

まあ、ゴミ捨て場が1階だけだったり、
仕様が最低限でエアコンが全てオプションだったり、
山手通りが致命的だったり、
自分は手を出しませんが。

[160: 匿名さん]

タワマンで各階ゴミ置き場が無いのはちょっと。

[161: 検討者]

ここは難点が山手通り沿いなのだけど、10mセットバックされているのはいいですね。
目の前に高速出入口が出来るのは、プラスマイナスどっちでしょうか？

[162: 物件比較中さん]

周辺で売り出し中物件いくつかあるけど、皆どういった順位付けなの？
人によって値段、立地、仕様、間取りなど重点を置く場所違うだろうけど。

俺はオーベル＞クレヴィア＞リビオ＞ジオ＞グランスイート＞ライオンズ
って感じ。ケツの2つは殆ど論外レベルだが、ここは順位的に買い候補。

[163: 匿名さん]

>>162
管理費や修積計画もない段階でモデルルームのアンケートと同じことここで聞いて何したいの？
順位を付け、他物件を名指しで汚い言葉と共に論外と言っても、荒らしたいだけに思う。
また、そういった層がオーベルを評価しているのかあという事実にしか価値がない。

ただ、株と同じでマンションも美人投票。主観での分析より「売れた」モノ勝ち。
中にはブス専でブスを一位にする人もいるが、世間の好む平均的美人を予想した物件が勝つ。
伊藤忠は中之島、ハーバーランドとタワーを野村や東急と組んで1棟ずつ供給し、
東京初かつ初単独の不動前で、「売れるタワー」の定義に随分と真剣に取り組んだと思う。
結果、「すごーいタワー」ではなく何の変哲もない「ふつーのタワー」が出てきたが、
中所得サラリーマン好みの薄化粧そこそこ美人にはなっているんじゃないか？

[164: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ここらなら
クレヴィア1番オーベル2番
3、4はないが、おビリはリビオ

[165: 匿名さん]

私も若大将のゆうゆう散歩を見ましたが、
落ち着いていて良い街だなぁと思いました…。
見る人によって結構感想が違ってきますね。
元々の価値観や好みの違いもありますしね。

各階にごみステーションがあった方が便利ですが、
その分管理費もかかるので
ランニングコストを抑えることを考えると
1階に集める方式の方がいいんじゃないかと私は思います。

[166: 物件比較中さん]

縦に長い間取りって、ウナギの寝床って言うんだっけ。
ここも一部そんなのがあるよね。その場合南を向いててもアドバンテージはあるの？

[167: 匿名さん]

田の字ですね。あまり良い評価はされません。

各階ごみ置きがないタワーも、あまり良い評価はされません。

[168: 匿名さん]

ごみすてたいお。タワーはエレベーター来ないから1階まで行くのは面倒

[169: 匿名さん]

各階ゴミ置き場のメリットは普段の動線にあることだな。
1階のゴミ置き場は大抵エントランスと逆側だったりして、
朝の忙しい時間帯などでは気分的に面倒。
まあ、フロア6戸で各階ってのも、無駄とは思うけど。
各階は今ではほぼ標準設備とはいえ贅沢の部類に入るし、
ここは今各階の人が検討するレベルのタワーでもないだろうし。

あとはディスポーザがあるし、
DINKS向けタワーでのゴミ出しなぞ
生ゴミ以外は1週間に1度、週末だけで十分という判断？

内廊下でホテルライクでジムがラウンジがーなら、
シャンデリアぶら下がってデザイナーズのソファが鎮座する
大理石張りぴっかぴかのエントランスを
ゴミ袋片手に歩く生活感あふれる日常はどうかと思うけど、
地味タワーで100戸規模なら大丈夫かね？

[170: 匿名さん]

ちょ、ちょっとゴミ捨てのシーンの実際を想像するとこの条件は躊躇してしまいますよね（汗）、それでも慣れれば何でもないことになるでしょうかねえ。ゴミを持って歩いているシーンをお互いに見られたくないなんて考えは当然生まれます。そうなるとどの時間帯に行くのが良いのか、などこんなことまで真剣に考えてしまうんですよね（汗）。まあ小さな悩みですが。マンション自体は良いだけにたったこれだけの懸念で検討をやめるというのも勿体ないことです。

[171: 購入検討中さん]

ここは駅から近くて便利ですが、この近隣エリアにはグランスイートやリビオ、ライオンズ、ジオなどの新築競合が乱立、将来売却時には供給過剰で値下げしそうですが目黒近隣エリアという括りで高位安定の見通しでしょうか？少し不安なんですが･･･。

[172: 匿名さん]

駅といっても不動前駅ですよ。

[173: 匿名]

目蒲線、不動前駅、品川区、桐が谷斎場、下町、準工業地帯、山手通り　　…目黒駅は坂がきつくて使えない。目黒エリアとは言えない。

[174: 匿名さん]

目黒エリア、はちょっと厳しいでしょうね。
目黒近隣エリアではありますが。

ただ、ちょっとこれからどうなるか分からないのは、
ここは1LDK、2LDK中心ということです。
不動前と言えど、大手町や麻布十番など直通で、
実際住んだら交通利便性はかなり高いと思います。
そこそこオシャレ感もあって、欲張りすぎずコンパクトに纏まっていて必要十分で、
他のマンションとは競合しにくいマーケットな印象も受けます。
色々設備が付いてないと、という人には向かないと思いますが、
転売の際の次代の購入者世代（ゆとり世代）には、これ位が丁度いいと思われるかも。

[175: 匿名さん]

１７４さん
大手町までは９駅ありますが２０分で着いてしまいますからね。目黒線ってあまりなじみが
なく知らなかったのですが結構便利なんですね。ＪＲの目黒駅までも歩けば１５分位かかって
しまうけど、自転車で行けばすぐだし、立地的には申し分ない物件だと思っています。
目黒川沿いの桜も綺麗だけど、かむろ坂もなかなかお勧めな桜スポットです。ここだと
両方のお花見を身近で感じられますね。

[176: 匿名さん]

立地的には単身者向けですよね。
単身者やＤＩＮＫＳには色々な路線が利用できるので、
かなり便利な場所だと思います。

[177: 契約済みさん]

クレヴィア錦糸公園オプション価格：
　吊り戸棚：125000
　食器洗い乾燥機PanasonicNP-45MS6W：216000～246000
　ガスコンロをIHに変更PanasonicCH-VS6R：499000
　ウォーターオーブンRinnaiRSR-30HO：499000
　食器棚(モデルルーム仕様)：344000
　保温浴槽：132000
　手摺追加：40000
　タンクレストイレ：263000
　ダウンライトセット新設：182000～413000

クレヴィア錦糸公園セミオーダーオプション価格：
　申し込み手数料：31500
　開き戸を引戸に変更：79000
　床下地補強：20000/㎡
　マルチメディアコンセント増設：75000/箇所
　ピクチャーレール(1箇所)：52000
　

[178: 匿名さん]

ピクチャーレール高！5㍍？

[179: 匿名さん]

ここは狭い部屋以外は標準でこの辺はついてるんだよね。

>食器洗い乾燥機PanasonicNP-45MS6W：216000～246000
>保温浴槽：132000
>タンクレストイレ：263000

エアコンは標準にもオプションにも説明がなかったけど、
仕様では各居室に設置可ってあるから、全機オプションだろうな。
外廊下に各戸ばらばらの室外機かあ。。。

>申し込み手数料：31500
>ピクチャーレール(1箇所)：52000

ボリすぎ。頼まない。

[180: 匿名さん]

申し込み手数料、なんて普通は無いんじゃないの？
この程度の変更なら。

[181: 匿名さん]

近隣についていろいろと調べてたら地下水問題がヒット。

近年の地下水位上昇で目の前で建設中の首都高品川線のちょうど物件の辺り、地下水が噴き出して工期が遅れて大変だったそうですね。

地下水はコンクリ、鉄筋の劣化を早めるそうだしここのマンション立地って大丈夫なのかしら。深く打った杭自体もそうだし杭の脇を伝って地下水がシミ出して来たら基礎が劣化しちゃいますね…

[182: 住まいに詳しい人]

地下水問題は東京どこでも出てきてるけどね

[183: 匿名]

エティアの中古とここのどっちが資産性いいだろ？

[184: 購入検討中さん]

階数間取り等にもよるのでは。今出回ってますか？

[185: 匿名さん]

ここも山手通り綺麗にならないかな。
同じく中央環状新宿線を地下に埋めた初台、中野坂上辺りは、
地上の山手通りも歩道整備してだいぶ綺麗になったみたいだけど。

[186: ビギナーさん]

>>185
山手通り沿いですからねえ、マンションの出入り時、歩いている最中、
綺麗な足元と綺麗な風景を見ながら歩きたい、マンション以外の環境で人任せにするしかないことはわかっていますが切望ですよね。

ここって五反田駅まで行くときは選ぶルート次第で信号の数を最小限にできそう。朝なんてこの信号マークの数々の中はゆっくり進んでられないですよね(汗)

[187: 匿名さん]

この辺りもきれいになってほしいですが、
あまり気配がないですよねェ。

それにしてもオプションって結構するんですね
自分で手配した方が断然安く済みそうです。
…が、引き渡し後のゴタゴタの中、きちんとうまくいくかどうか
結構大変そうなのもあるんですよね。

[188: 匿名さん]

今は悲惨な光景の山手通り不動前付近も、整備後はちゃんと綺麗になる模様。
モデルルームで植栽もりもりのを見られる、、、
けど、品川区が整備するみたいなので、
品川区に直接問い合わせるのがいいのかな。

[189: 検討中]

山手通りの工事後の姿が気になります。
どこかに情報や絵がアップされていないでしょうか？

[190: 匿名]

オーベルと坪単価あまり変わらない、あちらの立地が嫌でこちらを検討始めたのだけどあっちは目黒駅近いんだよね。建物、間取りはこちらの方がいいけれど。

[191: 匿名さん]

＞＞１８７さん
一番後からのオプションで困るのは、フロアコーティングなどかな。これは家具を
置いてしまったら家具をどかしながらの作業になるので大変でしょうね。
あとは大体そんなに住みながらやってもらっても支障はないのではないかな。
引っ越した後、色々なオプションの会社からちらしがたくさん入ると思いますよ。
私も今、買い替え希望で物件を検討しているのですが、入居してから玄関の鏡を
つけてもらったら、オプションででていた３分の１の値段でつけてもらう事ができました。

[192: 匿名さん]

>>190
以下、細かな計算やモデルケースの定義はともかくとして、
また、素人なので間違いもあるかもしれないが。

消費税が上がればクレヴィアタワー目黒不動前は最大500万円の控除がある。
（ローン減税400万円＋長期優良100万円）

オーベル目黒が最大200万円（ローン減税200万円）。
＠300万～350万、60～70平米であれば、
価格では控除の差額で実質300万円、
坪単価で約5%もの実質的違いが目安だとざっくり計算できる。
これで、建物部の増税や一年分の家賃は吸収できそう。

その他、登録免許税、不動産取得税（控除枠+100万円）のような初年度にかかるもの、
その後の維持ではフラット35Sなら支払額減免（0.3%優遇金利が10年→20年）、
固定資産税の半額減免の延長（5年→7年）がある。

仮に今日時点での取得価格や坪単価が同じでも、
10年、20年で積み上げると少なくない違いになると思うので、
細かくは誰か計算してほしい。
おそらく、平均的な会社勤め人にとっては、
クレヴィアタワー目黒不動前に相当な割安感が出てくる、と思う。

（でも、不動産好況がこのまま後2年も続くかなー……）

[193: 匿名]

>192さん
190です。ありがとうございます。以下は長期優良物件のみの特典なのでしょうか？？

>その他、登録免許税、不動産取得税（控除枠+100万円）のような初年度にかかるもの、 その後の維持ではフラット35Sなら支払額減免（0.3%優遇金利が10年→20年）、
固定資産税の半額減免の延長（5年→7年）がある。

[194: 匿名さん]

ここ、長期優良でしたっけ？

[195: 匿名]

住宅ローン控除400万といっても、10年間4000万以上のローン
残額があった場合ですからね。このくらいの物件ならそもそも
4000万超のローン組む人少ない気もしますが。

[196: 匿名さん]

>>193
矢印の右側が長期優良のみ。

>>195
5000万円以上のローンを組む想定で坪単価と面積の前提を書いたが、
確かに控除を全額受けるために無理をするのは本末転倒。
ただ、7000万円の物件程度で4000万円も組まないという、
頭で3000万円がちょろいって層なら、別のエリアを検討するもんだよ。

[197: 匿名]

住宅ローン控除拡充をフルに活用できれば消費税アップ分は確かにペイ
できちゃうでしょうね。後は2年後までの金利の動き次第ですが、これ
ばっかりはどうにも読めないですからね。

[198: 匿名]

>195,196
普通のサラリーマンは、頭金額よりもローン総額で、そういう意味では195の方が納得。
でも頭金3000万出せるのは、平均的サラリーマンではないね。
そういう意味では196も納得。

[199: 匿名さん]

ソニーのビル跡地の用地は時期や状況的に底値で買えた模様。

日経不動産マーケット情報　１１月１４日
ソニーが2012年4月、品川区西五反田3丁目にあるオフィスビル、東洋ビルを売却していたことがわかった。買い主は伊藤忠都市開発だ。
　東洋ビルは東急目黒線不動前駅から徒歩4分、山手通りに面した場所にある。山手通り沿いには高層のマンションやオフィスビルが立ち並んでいる。建物は地上10階地下1階建て、延べ床面積9826m2の規模だ。
　かつてソニーエンジニアリングやソニーテクノクリエイトなど、ソニーのグループ会社が使用していた。ソニーエンジニアリングは藤沢市の湘南テクノロジーセンターに、ソニーテクノクリエイトは品川区の御殿山テクノロジーセンター3号館にそれぞれ移転済みだ。
　2012年10月時点で、伊藤忠都市開発はビルの解体工事を進めている。敷地面積は1131m2。容積率600％の商業地域と、容積率300％の準工業地域に指定されている。同社は分譲マンションを建設する方針だが、規模や工期は明らかにしていない。

[200: 購入検討中さん]

ここ、リセールすることを考えるとどうなんでしょうか？

[201: 匿名さん]

間取りなどについて、細かな定義はともかくとして、
また、素人なので間違いもあるかもしれないが。

ここのメリットは何よりリビング側に梁がなく開放感があること。
全体的にも梁はわずかで、
キッチン配管以外は下りのないスッキリプランが多い。
角住戸や、角寄りの中住戸は、バルコニーも広く、
乳白色や透明ガラスの手すりで採光や高層階の眺望も申し分ない。
高層のくせに壁式構造で、遮音性も期待できる。

一方で、グリッドの中住戸は、逆梁と壁式の合わせになることで、
バルコニー手摺下は梁になり眺望も面積も犠牲になり、
壁も分厚く実効面積（内法）が減ってしまう。
つまり、逆梁アウトフレームと壁式のデメリットの両方を背負う。

それでも、グリッドの中住戸は廊下側も含め柱が基本的に全てアウトフレーム、
あるいは極力室内に入らないように配慮はされていて、
トータルでは逆梁水準（高級物件に多い）に落ち着いているように見える。
さらに、高層階の一部では逆梁なのにバルコニー側の梁を取っ払い、
順梁的バルコニーも実現していて、これは比類なくいい。

Sulatto3は、免震の上に逆梁と順梁と壁式を混在させた躯体をのっけたもの。
免震に加え、グリッドフレームと構造壁が梁を大幅に減らすカラクリであるため、
住戸設計の可変性は皆無で、下から上まで同じ間取り（面積）になる。
また、構造壁の制約からワイドスパンにもしにくそう。

メリットだけを最大限に享受できるのが角住戸で、文句のつけようがない。
低層のみのGタイプは柱も全てアウトフレームながら、
上に登るに従い、H、Iタイプと徐々に柱がめり込んでいくのは仕方ないか。

グリッドの中住戸はメリットだけではないことは要注意と。
それでも、廊下側もアウトフレームだったり、
リビングでは天井の下りがゼロのプランがほとんどであり、
これを他にはない魅力として評価できるか次第（個人的には好き）。

間取りは、EやGタイプの標準は収納が少なすぎる気がするが、
標準以外で無償変更間取りがいくつもあるので何とも。
Sulatto3由来で住戸設計の可変性がなく、
全階層が同一間取りになるため、
無難で、破綻の少ない間取りが揃った感じ。

見逃し点も多そうだから、モモレジさんに叩き斬ってもらいたいかも。

（Sulatto3物件って、外観がどれも一緒に見えちゃうんだよなー……）

[202: 匿名さん]

間取りも分かるんだけど、外廊下タワーである点や
小さな駅に近い割に価格高めである点などもリセールに影響しそう。

[203: 匿名さん]

>>202
不動前駅はもともと安くはないし、リセールについては営業さんがこれでもかっ！
って自信たっぷりな資料と説明をするし、割り引いて見ても悪くはないと思う。
永住、賃貸出し、リセールの全面で訴求しているみたいだし。

外廊下の代わりに管理費が200円/平米でこの規模としては安いから、
時には物件価格以上に管理費や修積が気にされるリセールでは有利なポイント。
「ホテルライク」だけでウケるのなんて新築オンリーなDINKS検討者くらい。

難点はそんなことより、西五反田アドレスでしょ。イヤだよこれは。

（リセールって最近流行り？ 駅や物件以前に、買う時期で9割決まっちゃわないか？）

[204: 匿名さん]

続き。

三田線や南北線沿線に勤務だと、沿線は日常生活がしにくい駅が多い。
色々と揃っている目黒駅もホームが深くて混雑もすごい。
不動前駅でやっとオフィスが少なくて居住が中心の落ち着きある駅前になり、
出口とホームも近く、スーパーも駅のそばに十分に集まっている（4店）。
ここも、道中は全て歩車分離で途中に東急ストアがあって、
徒歩4分だが、駅ホームからマンションまでが4分なのが実感。
まあ、急行は通過するが、だから雑然としていなくて無名なのに人気もある。

目黒駅は駅前オフィス/住宅再開発でさらなる混雑が予想され、
今でも雅叙園の集まりやらで浮いた格好の集団がウロウロして邪魔なのが、
さらにどうしようもなくごった返すかと思うと考えてしまう。
そもそも目黒駅ってターミナル駅とか言われて気取ってるが、
東急と都営とメトロはホーム1島を上下線で共有しているわけで。
4路線なのに、JRとあわせてたった2島しかホームがない駅だしねー。

目黒駅は周辺が急な坂道ばかりだから、徒歩12分でも日常利用はムリ過ぎ。
あの駅周辺の高低差は異常だから、5分を超えたら同じ感覚だろうけど。
ここは徒歩10分で五反田駅もあって、平坦な歩道沿いには、
大型書店、大型TSUTAYA、大型ブックオフがあって、まあ、十分便利じゃない？
目黒川も、臭いけど、時期によっては川沿いを歩いて帰ってもいいわけで。
TOCも再開発されるっていうし。目黒駅再開発にはほど遠いにしても。
あとは徒歩2分にバス停があって大崎とか行けてゲリラ豪雨でのJR利用で助かりそう。
目の前のうるさい山手通りのおかげで、タクシーもホイホイつかまる。

とはいっても、目黒駅やターミナル駅の良質物件の方がリセールはいいだろうね。
これも、所詮は不動前好きの＊＊＊の遠吠え。
賃貸出しでの利回りが十分なことは分かっているが、
正直、それでもここが適正価格なのかどうかも分からんよ。

[205: 匿名さん]

武蔵小山が急行乗り換え駅だから朝は割と空いてる状態で乗れることが多い。
さらに目黒で一気に減るしね。
三田線、南北線沿いに会社があるならこの立地はかなりいいと思うよ。

ちなみに山手通りは地下に高速を通す工事中だけど、
高速ができたら当然上は空くはず。その意味で将来はもう少し静かになるかと。

[206: 匿名さん]

この辺りはもともとマンションってそんなに安い地域じゃないですよね。
そう思うとこの価格もしょうがないんじゃないかと思います。
山手通りの所の高速の地下化ははやく進んでくれるといいですよね。
今の渋滞が起きる個所も少しは改善される可能性はあるでしょうし…。
そうなれば環境面でもよろしいのではないかと思います。

[207: 匿名さん]

不動前は中古も、築浅は高くて、築古も割高感あり。
ただ、皆さん気にされているように、山手通り沿いの立地が未知数。

タワーで幹線道路を避けた物件は皆無だから、
資産価値がそれゆえ棄損するとは思えないが、
たかだか21階で、ランドマーク性も低いしね。

[208: 匿名さん]

不動前のランドマークになる事自体、あまり意味がないかと。

[209: 匿名さん]

ここはオリンピックの恩恵はありませんか？

[211: 匿名]

>210
都心ではないから、オリンピック景気はないとのこと？

わたしはそれより山手通りが首都高工事後に今より通りがすくなるなるか？が気になります。
山手通り関連の情報欲しいです。

[212: 匿名さん]

山手通りの交通量が減るのは確実かと。地方出身ならバイパスができて元の国道の交通量が激減するのは感覚的に知ってると思うけど、首都高はまさに都内の下道全てのバイパスなんですよね。

[213: リーマン]

不動前もいいけど、中目黒も便利じゃないか？

[214: 匿名さん]

中目黒も便利だろうけど、なんか住民層が違う気がする。
不動前は見映えがいまいちで、こう、アッパーな暮らしとか似合わない。
斎場もあるし。

私は不動前好きだけど。

[215: 匿名さん]

中目黒が便利ってのは、
わざわざここで持ち出さなくてもみんな理解してる。
あっちは価格が高過ぎるから、
住む場所として比較対象にならないでしょ。

[216: 匿名]

そうするとここは早期完売かな？
オーベルもまだなしそんなことないかな？

[218: 物件比較中さん]

子育てには不向きですかね・・・公園も少ないようですし。

[219: 匿名さん]

オリンピックには関係なさそうな街ですよね。
関連施設が高層階から見えたとしても遠いだろうし。

[220: 匿名さん]

オリンピックとか公園とか言ってる方は、ぜひ他の物件へ