都内狭小住宅の良し悪しについて

[入居済み住民さん]

都内狭小住宅を計画しています。
夫婦とも職場が千代田区で、最寄り駅から電車で10分くらいの下町の土地です。
北側10m道路、15坪、建ぺい率80、容積率500、防火地域、北側以外3方向隣家が密集しているところに3階建てを建物3千万で計画しています。
こういう狭小住宅を建てるときの注意点や、こうすれば良いという工夫や設備などをアドバイスいただけますでしょうか。

[41: 匿名さん]

TIMESとかの、カーシェアリングが
近所にできてたりしませんかね？

[42: 契約済みさん]

34です。
確かに角地なので建ぺい率90％ 容積率は300％です。
ただ、隅切り、セットバックなどで、その緩和分相殺されてるイメージですかね。
トイレは朝息子や妻とバッティングすることが多いので、妻の要望で二つにしました。ただ、スペース確保のため、1階のトイレは風呂場の脱衣所に設けました。その分玄関にシューズインクロークを作りました。
洗った洗濯物干すのに2階に持って上がるのは大変と言うことで、洗濯機を2階キッチンの脇に。
都内だと駐車場代が2万円代なんてざらですから、それをずっと払い続けること考えたら、多少窮屈になっても、駐車スペースは欲しいと思いビルトインにしました。
入居後の生活のイメージと譲れるところ、譲れないところを考えると希望の間取りに近づくと思いますよ。

[43: 購入検討中さん]

ビルトイン車庫は妻から反対されています。それに現在車は持っていません。近隣駐車場は3～4万なので車庫がないと一生車を買う機会がないような気がするので小さくても車庫は欲しいと思っています。まだ検討中ですが。カーシェアリングは今のところ近くにはありません。

[44: 匿名さん]

>一生車を買う機会がないような気がするので
今持ってなくて、差し迫って必要でもなく、将来的にもそのくらいの理由しかないなら、
車持たない生活と割り切ったほうがいい気がする。

今後必要かもわからないもののために居住スペース減らして、無駄に土地を遊ばせるのは勿体無い。
車持ったら車自体の維持費も月1万くらいかかっちゃうわけで。
狭小住宅は、いかにメリハリをつけるかが重要で、
あれもこれも念のために…ってなるとどっちつかずで何にしても使いづらくなってしまいがち。

うちは23区内駅徒歩5分で土地15坪3階建て、車なしですが特に不便してないです。
多少郊外に行った所で、2階建てで駐車スペース確保して車維持して…ってするとたいして費用変わらないなと思い
便の良さ＆通勤時間短縮を選びました
自転車に乗ることが増えそうだったので駐輪＆メンテのために玄関を広く取りました（これは正解だった）

[45: 匿名さん]

私も都内で駅から４〜５分の処に住んでいて車は不要主義。近所で３階建ての1階が駐車スペースに成ってますが車は埃ぶったまんまでいつも有りますよ。そのお宅は３階でも実質2階半。勿体ない。ご近所の中には車が無く駐車スペースが不要品置き場みたいに成っているお宅も有ります。
車を仕事とか趣味で使うなら別ですが。

[46: 匿名さん]

車庫の他に幅が狭い玄関と階段位しか付いてなさそうな奥行きと間口の狭い高床式のような家も有るね。

[47: 匿名さん]

スレ主さんの場合、車庫付けたら３階建てでしょ。防火地域なら重量鉄骨か鉄筋。ちょいと東京のその作りの単価調べたら
重鉄の松竹梅の坪平均で76.2万／89.6万／98．6万。鉄筋の竹で98.7万です。

[48: 匿名さん]

相当な高級車を駐車しないと割が合わないね。

[49: 周辺住民さん]

当方の家は下町に昨年建てた工務店による注文住宅　
15坪の土地　3階建て　北側道路　間口5.5ｍほど

車は軽自動車に買換え北側の三和土に駐車
一応インナーガレージ仕様ですが現在は土間代わりに使用

木造のフレーム構法にて準防火地域なので建てられ
2200万円で建物が建ちました。

1Ｆ　土間+風呂
1.5Ｆ　蔵（高さ１ｍ）
2Ｆ　リビング+トイレ
3Ｆ　寝室代わりの洋室

北側道路ですが採光にこだわりやさしい光が入ってきますので
工夫次第で明るいし風通しも良い設計ができます。

当方は駅近くの土地にこだわり狭小ですが建てました。

[50: 匿名さん]

商業地区なら駐車場のスペースで貸店舗にしちゃうけどな〜、６万,７万の家賃とれそうだけど〜〜

[51: 匿名さん]

「東京下町は厚い洪積層の上にある。このため、洪積層の下にある硬い支持地盤まで杭を打つ場合、３０～４０mにもおよぶ杭工事が必要となる。」普通、鋼管杭改良工事でも１０m前後でしょ。
もし、３０~４０mのそういうエリアなら地盤改良費相当掛かるね。ご近所に地盤の事聞いた方が良いね。

[52: 匿名さん]

先ずは地盤調査を。3千万の予算上、何階建てにするか、間取り等はその後ですね。
地盤改良費が予想以上に掛かるなら、木造2階のベタ基礎にするしかないかも。

[53: 購入検討中さん]

ハウスメーカーの方からも地盤について心配されました。まずは地盤調査しなければ先が見えません。

[54: 購入検討中さん]

44さん、ありがとうございます。
妻にも同じようなことを言われています(笑)
45、46、47、48、49さんが言うことも実体験みたいで説得力ありますね。
車庫あるなしの2通りのプランを検討していきます。

まずは地盤調査。

[55: 購入検討中さん]

49さん、うちも間口同じくらいです。非常に参考になります。

[56: 購入検討中さん]

防火地域に木造3階建て壁式工法ができるハウスメーカーもありました。検討してみます。

[57: 購入検討中さん]

近所を見てきたら小さな住宅や店はRCや重量鉄骨が多かったです。最近建てたRCの店舗店主に聞いてみたら、この地域は比較的硬い地盤で地盤改良も安くすんだとのこと。我土地もそうであるように祈ります。

[58: 入居済み住民さん]

建坪12坪なんて人が住めんの？１階なんて車庫作ったら玄関と階段作ったらもうスペースないじゃん。階段じゃなくてハシゴにしたら？それか屋上に車庫作るとか。それか余った３坪に駐車できないの？天井高を1､6ｍくらいに抑えたら階段スペース小さくてすむからもう１部屋作れるかも。玄関ホールだけで８畳ある我が家からアドバイスできるとしたらこれくらいかな。東京人は貧しいね。

[59: 匿名さん]

>58
都心では土地持ち、車持ちは限られてるんですよ。
車庫を持っているだけですごい事です。

[60: 匿名]

>>58
田舎のことはどうでもいいの

[61: 購入検討中さん]

スレ主です。
ここ数日で色々話を聞きにいったところ、コンクリートプレハブのパルコンが良いのではと考えています。防火地域okですし。皆さんパルコンって知ってますか？有名？近々地盤調査してもらいます。

[62: 匿名さん]

大成建設のパルコン知ってます。近所に建ってますよ。その家は狭小じゃないけど、3階建てで大変立派です。
地盤が弱くて家屋密集地域なら、コンクリート系の住宅が安心じゃないでしょうか。地震にも火事にも強そうでいいですね。
コンクリート系住宅なら基礎も普通の木造よりも深めに掘ったりして、さらに頑丈になるのかな。

[63: 購入検討中さん]

木造に比べてコンクリートは数倍重量があるため地盤改良費が高くなるそうです。浅いところに硬い層があることを祈ります。

間取りのラフ案を書いてもらいましたが期待以上でした。

パルコンで建坪12～18坪の小さな3階建てを建てた方いませんか？

パルコンは標準でも良い設備のように感じました。

[64: 匿名さん]

地盤改良ケチんない方が良いですよ、下町は軟弱地盤も然る事ながら地盤が山の手より低いので、かさ上げも検討しておいた方が良い。構造も制震取り入れるとか、見えない所に予算掛けないと。

[65: 匿名さん]

江戸時代海抜の低い所を下町と名付けていたと云うし、昔、河は物流の水路として使われていましね。首都高が走っている下は水路。先代が住んでいた新橋汐留辺りは浜だったですし、築地や品川の有名ホテルが建ち並んでる所は昔は海岸。大江戸線の両国辺りから大門辺りは海岸線だったのでは？！町名で河とか海とか付いている所は埋め立てされた場所で液状化の可能性がある。

[66: 購入検討中さん]

64さん、ありがとうございます。大成の営業マンからも全く同じことを言われました。物知りですね。

[67: 購入検討中さん]

65さん、歴史好きですか？私はブラタモリに影響を受けて江戸が好きになりました。江戸の古地図を見ましたが我が家は海ではありませんでした。日本橋、神田、上野、浅草が好きです。

[68: 購入検討中さん]

戦後1度だけ床下浸水の被害があったが、その後下水道対策をしてからは1度も浸水なしと近所の人に聞きました。でも64さんが仰るように地面から50cm以上あげようと思います。

[69: 匿名さん]

大手HMでは普通に50cm程度の基礎高になります。

[70: 周辺住民さん]

下町の床下浸水より　都西部のゲリラ豪雨による床下浸水のほうが多いのでは？
とりあえず０ｍ地帯だからといって江東デルタ地帯が水没する確率は
神田川、妙正寺川、善福寺川、野川沿いなどよりは低いと思っています。
確率問題だから生きてるうちに体験するか？
都内地下鉄はすべて水没　なんてとても考えられません

よって下町に基礎高50㎝で昨年下町に狭小木造注文住宅を建てました。

阪神、中越、中越沖、東日本と災害現場にていずれも復旧作業に携わっていた当方の結論

地震については昭和56年以降の基準で正常に建てられていれば運が悪くなければ
なんともありません
いずれの震災現場でも感じた当方の結論です。

地盤改良などを適切に行っていればよっぽどの事態には陥らないはずです。

[71: 匿名さん]

下水道管は最大毎時５０ミリの雨量を想定したものなので、天候不順でゲリラ豪雨や大型台風で毎時８０とか１００ミリが降れば下水道管は溢れます。
其れが何時間降って地面から何十センチに成るのかは分かりませんけど。
最近の建物の基礎５０センチ高でもねずみ口をつけてないので大丈夫そうですが、少し前のだと基礎にネズミ口があるので床下浸水の可能性は出ますね。

[72: 匿名さん]

水没の確率は低いですが、最近の気象は温暖化の影響で異常。その内それが普通に成るかも。
記憶では丸ノ内線赤坂駅で台風か大雨でホームギリギリ迄水没しませんでしたっけ！？またお堀の鯉が道路に打ち上がったとか有りましたよね。耐震等級も数百年に一度の地震に耐えられるか否かの等級ですし。ビビる必要は無いのですが、、、

[73: 購入検討中さん]

スレ主です
いま地盤調査の結果待ちです。
平行して間取りなどのプランを検討しています。

採光のため3階に天窓をつけた場合、考えられるデメリットはありますか？

1階に寝室とトイレ、洗面、2階にLDK、3階に2部屋と風呂、脱衣場にトイレ、洗濯機置場、そしてペントハウス屋上を考えています。3階の風呂は問題ありそうですか？水圧は大丈夫みたいです。

[74: 都心部狭小]

都心部に狭小住宅を最近建てました。土地20坪で建坪率60％です。
当然3階建てになるのですが、3方お隣さんが迫っている（民法上の隣地境界50cm）ので、もともと日当たりは期待できませんでした。それでも起きているときは日差しと風を感じたいということで、LDKを3階に作りました。
この考え方は正解だったようで、週末など家にいるときは、朝から午後のある程度の時間まで明るい部屋になり、なかなか快適です。
マイナス点としては、日頃のスーパーの買い物を3階まで持って上がらないといけないことと、3階LDKは夏暑く冬寒くなるため、冷暖房費がかかるということでしょうか。でも寝室を2階に設けたので、季節を通して温度変化が少なく、寝るときにエアコンをあまり使いたくなかったので、その点で良かったと思います。（もちろん真夏と真冬はやはりエアコンのお世話になりますが。）

誤算だったのは、建坪率一杯に建てたことで、エアコンの室外機を置くスペースを確保するのに苦労しました。（建坪率90％ということで、気にした方がいいかもしれません。）
あと、狭小＆3階LDKということで、冷蔵庫が室内の階段を使って運び入れることができませんでした。
仕方なく、ユニックを使って3階の窓から冷蔵庫やソファーを入れたのですが、予定外の出費でした。
2階LDKでしたら、人力でも入れることができると引っ越し屋さんが申しておりましたが、いずれにしても道路に面して、それなりの開口面積のある窓が必要になります。

[75: 匿名さん]

同居予定で3階のお風呂はあまりにかわいそうではありませんか？

[76: 匿名さん]

若い家族のみなら2階がリビングと云うのも分かるけど。親の稼動範囲を見てついでに自分たちも何れ高齢者に成る事も少しは考慮して間取りを考えた方が良いよ。

[77: 匿名さん]

我が家は小学生の鼻垂れと今の処元気な母親と同居の家族構成ですが、
建て直す時に看護婦の妻の助言が可成り役に立ちました。

[78: 匿名]

＞＞74
ユニックいくらでした？
うちも冷蔵庫買い替えられない
ソファは背もたれの外せるタイプ

[79: 匿名さん]

都心だと土地が高いのは分かる。
しかし、数百万円で１００坪の土地が買える田舎で年収６００万円の暮らしより
数千万円で数十坪の土地しか買えない都心で年収７００万円の暮らしをする理由が分からない。

東京は刺激があって楽しいが、金がないと遊べない都市だと思う。

[80: 周辺住民さん]

都心部ではないけど、その都心部から電車で10分ほどの下町、江東区在住ですが
別にお金がなくても下町は防災意識が高く　地方には意外とない大小さまざまな公園が
結構あるので工夫すれば日々の遊びはお金がかからないですよ

車も一応は所有してますがもっぱら歩きか自転車が週末の移動手段
車がないと生活できない地方の方よりは結構身体を動かし
混み合った電車通勤も工夫して少しでもすいている移動方法を
考え実践してます。

駅まで5分、5分おきに位には来る電車の生活をしたら
車での移動が強いられる地方とあまり考えは変わらないのでは？

防災などは抜きにして仕事をしていく限りは不自由のない街だと思っています。

地方のゆったりとした家や町並みは憧れている面は決して否定しません

TVで映っているような場所や食事、生活は一部の方々で
庶民と思っている当方は普通に質素に生活しています。

住居費などが高いけど、意外とそのほかの費用は他の場所と比較しても
変わらないと思います。
スーパーでの品物の値段はどこに行っても変わらないですから

[81: 購入検討中さん]

スレ主です
地盤調査の結果は、かなり良好でした。数値はよくわかりませんが、世田谷クラスの地盤らしいです。コンクリート造でも地盤改良にあまりお金がかからないみたいでほっとしました。

[82: 購入検討中さん]

74さん、建坪12坪なら我が家と同じですね。3階LDKとは凄い発想ですね。確かに日当たりは2階より良くなります。ただやはり食料品の買い物のことを考えると妻は反対するかも。でも良いアイデアです。
エアコン室外機の設置場所は盲点でした。

[83: 購入検討中さん]

79さん、私は東京の下町が好きだからそこに家を建てるのですが、職場が千代田区でなければ東京に家を建てませんでした。職場が千葉なら千葉に家を建てていたでしょう。

本音は79さんの言う通りなのですよ。年収が今の半分でも田舎暮らしのほうが豊かに暮らせそうです。

[84: 匿名さん]

スレ主さんって、もしかして田舎出身じゃない？

[85: 匿名]

なに当たり前のこと言ってるんだ。都会に住むやつってみんな田舎出身だろ。とくに東京。

[86: 匿名さん]

いや、やけに何区とか強調してるところが田舎者丸出しっぽくて。
レスに滲み出る都会コンプレックスが凄いなと。
こっちは都内で育ったから、すごく温度差を感じる。

[87: 住まいに詳しい人]

＞＞79

どこ言っても仕事があるなら高いとこに住まいでしょ！！


仕事をしてる間は都会。
退職後は田舎でって感じが望ましい。

田舎でも海外の田舎が良いけどｗ

[88: 匿名]

＞86
たとえアンタが都内で育ったにしても、アンタの両親は田舎出身でしょ。
東京ってしょせん田舎出身のあつまり。なんかいろんな人種が集まるアメリカ合衆国みたいだね。

[89: 購入検討中さん]

スレ主です。ばれました？大阪出身です。ただ、職場が新宿なら下町には住まないですよ。

[90: 匿名さん]

数年したら解決ビフォーアフターに申し込めますね。