都内狭小住宅の良し悪しについて

[入居済み住民さん]

都内狭小住宅を計画しています。
夫婦とも職場が千代田区で、最寄り駅から電車で10分くらいの下町の土地です。
北側10m道路、15坪、建ぺい率80、容積率500、防火地域、北側以外3方向隣家が密集しているところに3階建てを建物3千万で計画しています。
こういう狭小住宅を建てるときの注意点や、こうすれば良いという工夫や設備などをアドバイスいただけますでしょうか。

[21: 匿名さん]

建築面積12坪,
2階建79平米。3階建で119平米。ですね。2~3人の世帯なら十分。
長期優良住宅で老後考えたら間取りはユニバーサルデザインを取り入れた方が良いよ。税の優遇有るから。

[22: 匿名さん]

ビルドイン車庫、屋上なんて言ってますし、アドバイスするだけ無駄なようです。
長期優良住宅は床面積が足りないので該当しないのでは？
工務店やHMじゃなくて、建築家に依頼するべきでしょうね。
えげつない上乗せされそうですもん。

[23: 匿名さん]

屋上にするだけで２００～３００万掛かるよ。
３Fにするなら資金の工面をもう少しするか、ローコストビルダー探すんだね。
以上。

[24: 匿名さん]

ローコストビルダーでオプションも無理でしょうね。
住設、建具など最低ランク、屋上なんて夢のまた夢でしょう。

[25: 匿名さん]

いわゆる下町とか呼ばれている場所は「延焼運命共同体」であることが多いので、
狭小住宅以前にそういう場所には住まない方がいいよ。
いくら防火仕様にしても、火災旋風で住めない街になる。

[26: 匿名さん]

＞ローコストビルダー探すんだね。
＞以上。

え、なんで大手HMでないとありえない、みたいなアドバイスなの？
予算厳しいんだからローコストビルダーでいいじゃない？
耐火で3階屋上付きで、坪70万円程度なんてザラにあるでしょ。

ていうか、なんで皆、求められてるアドバイスから逸脱して
スレ主にダメ出しばかりしてんの？

スレチの書き込みのほうがよほどどっかおかしいひとにしか見えないですよ？

別に北向き狭小地防火地区だっていいじゃないですか。
日当たり悪くても窓を大きくとれば「外明かり」は入るとか、
方法はいくらでもあるでしょ。

っていうか、アドバイスできないなら趣旨と関係ないダメ出ししないで無視すればいいのに。
「ていうか、戸建じゃなくてマンションのほうがいいですよ」ってアドバイスしてるのと一緒ですよ？
ほんとにまあ、他人にダメ出しして悦に浸るひとがおおいですね。

で、ぼくだったら、とりあえずローコストビルダー数社に見積もりとプランを貰いますね。
そうすれば、おのずと「これはやりたいけどこれは無理」っていうのが見えてくると思います。

では、スレ主頑張って。

[27: 匿名さん]

スレ主の後出しが多いからでしょう
RC駐車場屋上義母付きだよ？
都心でなくたって、狭小の場合、木造二階建でも坪単価増額になるのが当たり前
坪単価に入らない警備員費、管理費、工事用駐車場確保もバカにならないよ
というか、スレ主さん、なんでそんなに無知で土地を買ったんだろう

[28: 匿名さん]

26さん、スレのタイトルが悪いんだと思いますよ。

[29: 購入検討中さん]

ありゃー

なんか私がまずい事を言ったみたいですみません。

3000万という予算を書いたのが良くなかったみたいですね。皆さんが言うのだから予算をあげるように工面する必要があるかもしれません。

28さん、するどい。
私もそう思っていました。予算を書いたばかりに、3階建てが建つ建たないの意見を頂戴することになってしまいました。

ただ本来私が皆さんに聞きたかったことは、冒頭に書いたように『狭小住宅なんだからカッコつけて吹き抜け作って更に狭くするようなことは薦めないよ』といった注意点や、『狭小住宅では2階をLDKにしたら使いやすいよ』といった提案などのアドバイスを貰いたいと思っていたのです。

ですので、よろしくお願いします。

[30: 購入検討中さん]

書き忘れましたが26さん、代弁してくれてありがとうございます。

ただ、広い土地にお住まいの方や、郊外にお住まいの方から見たら、どう映るのかも興味があります。

ちなみに山形の友人に15坪の土地を3800万で買ったと話したら引っくり返られました。友人の自宅車庫は建坪12坪。私もその車庫を見たことありますが、恐ろしく広大な土地にポツンとある小さな箱でした。

[31: 匿名さん]

15坪の土地だと、間取りを決める楽しみがないですね。
よく言えば、間取りで悩まなくて済む。
そこらの3階建てを見ると、外観からで天上高低いと分かる。
高さ制限か構造上の制限なのだろうか？

[32: 匿名さん]

1階 ビルドインとお義母さんの真っ暗な4.5畳の和室
2階 狭いLDKと狭いトイレ兼脱衣所風呂
3階 主寝室 ウォークイン 良くて4.5畳のサービスルームという名の洋間兼納戸

もちろんリビング階段で音筒抜け
お義母さんは荷物も満足に置けず、食事風呂トイレのために狭い階段を往復

そんなところじゃないですか？

[33: 匿名さん]

>>32
その通りになると思います。実母ではなく義母というところがミソかも。
某TV番組が好きな狭小住宅＋スキップフロアにしたら壁もなくなりますね。
単身ならいいのでしょうけど。

階段はお年寄りには危険な場所です。
両側手すりにすることが推奨されてます。
あまり長く同居したくないなら、片側だけの手すりにしましょう。

[34: 契約済みさん]

都内で15坪東南角地に建築中です。
木造ですが参考になればと投稿させて頂きます。
夫婦と未就学児2人です。
1階 4.5畳1室 風呂 トイレ ビルトインガレージ
2階 15.8畳LDK トイレ 洗面スペース
3階 6.2畳2室 ドアはそれぞれに付けてますが、部屋同士は引き戸で区切ってあります。

地元の工務店で1600万円でした。
ここでコメントする人って、いちいち暗いだ狭いだと余計な一言を差し込む人多いですね。
限られた環境でどう自分に納得の出来る家を作れるかが、注文住宅の醍醐味だなって今回建てて思いました。

[35: 匿名さん]

２階建てなら、75～80平米で標準の３LDKマンションと略同じ。
３階建てなら平均以上のスペースですね。

[36: 匿名さん]

＞34
やっぱりトイレは二つ必要？

[37: 匿名さん]

同じ15坪でも角地なら角地緩和あるんでないの？

[38: 購入検討中さん]

スレ主です。
34、35さん、希望がわいてきました。工務店、ハウスメーカーを数件相談してきましたが、前向きで良いプランが出てきそうです。

[39: 購入経験者さん]

ホントに車必要ですか？
1Fのビルトインガレージを無くすだけでもだいぶ変わるんだけどね～

[40: 匿名さん]

確かに。そんなに都心なら、なくてもよさそう。

[41: 匿名さん]

TIMESとかの、カーシェアリングが
近所にできてたりしませんかね？

[42: 契約済みさん]

34です。
確かに角地なので建ぺい率90％ 容積率は300％です。
ただ、隅切り、セットバックなどで、その緩和分相殺されてるイメージですかね。
トイレは朝息子や妻とバッティングすることが多いので、妻の要望で二つにしました。ただ、スペース確保のため、1階のトイレは風呂場の脱衣所に設けました。その分玄関にシューズインクロークを作りました。
洗った洗濯物干すのに2階に持って上がるのは大変と言うことで、洗濯機を2階キッチンの脇に。
都内だと駐車場代が2万円代なんてざらですから、それをずっと払い続けること考えたら、多少窮屈になっても、駐車スペースは欲しいと思いビルトインにしました。
入居後の生活のイメージと譲れるところ、譲れないところを考えると希望の間取りに近づくと思いますよ。

[43: 購入検討中さん]

ビルトイン車庫は妻から反対されています。それに現在車は持っていません。近隣駐車場は3～4万なので車庫がないと一生車を買う機会がないような気がするので小さくても車庫は欲しいと思っています。まだ検討中ですが。カーシェアリングは今のところ近くにはありません。

[44: 匿名さん]

>一生車を買う機会がないような気がするので
今持ってなくて、差し迫って必要でもなく、将来的にもそのくらいの理由しかないなら、
車持たない生活と割り切ったほうがいい気がする。

今後必要かもわからないもののために居住スペース減らして、無駄に土地を遊ばせるのは勿体無い。
車持ったら車自体の維持費も月1万くらいかかっちゃうわけで。
狭小住宅は、いかにメリハリをつけるかが重要で、
あれもこれも念のために…ってなるとどっちつかずで何にしても使いづらくなってしまいがち。

うちは23区内駅徒歩5分で土地15坪3階建て、車なしですが特に不便してないです。
多少郊外に行った所で、2階建てで駐車スペース確保して車維持して…ってするとたいして費用変わらないなと思い
便の良さ＆通勤時間短縮を選びました
自転車に乗ることが増えそうだったので駐輪＆メンテのために玄関を広く取りました（これは正解だった）

[45: 匿名さん]

私も都内で駅から４〜５分の処に住んでいて車は不要主義。近所で３階建ての1階が駐車スペースに成ってますが車は埃ぶったまんまでいつも有りますよ。そのお宅は３階でも実質2階半。勿体ない。ご近所の中には車が無く駐車スペースが不要品置き場みたいに成っているお宅も有ります。
車を仕事とか趣味で使うなら別ですが。

[46: 匿名さん]

車庫の他に幅が狭い玄関と階段位しか付いてなさそうな奥行きと間口の狭い高床式のような家も有るね。

[47: 匿名さん]

スレ主さんの場合、車庫付けたら３階建てでしょ。防火地域なら重量鉄骨か鉄筋。ちょいと東京のその作りの単価調べたら
重鉄の松竹梅の坪平均で76.2万／89.6万／98．6万。鉄筋の竹で98.7万です。

[48: 匿名さん]

相当な高級車を駐車しないと割が合わないね。

[49: 周辺住民さん]

当方の家は下町に昨年建てた工務店による注文住宅　
15坪の土地　3階建て　北側道路　間口5.5ｍほど

車は軽自動車に買換え北側の三和土に駐車
一応インナーガレージ仕様ですが現在は土間代わりに使用

木造のフレーム構法にて準防火地域なので建てられ
2200万円で建物が建ちました。

1Ｆ　土間+風呂
1.5Ｆ　蔵（高さ１ｍ）
2Ｆ　リビング+トイレ
3Ｆ　寝室代わりの洋室

北側道路ですが採光にこだわりやさしい光が入ってきますので
工夫次第で明るいし風通しも良い設計ができます。

当方は駅近くの土地にこだわり狭小ですが建てました。

[50: 匿名さん]

商業地区なら駐車場のスペースで貸店舗にしちゃうけどな〜、６万,７万の家賃とれそうだけど〜〜

[51: 匿名さん]

「東京下町は厚い洪積層の上にある。このため、洪積層の下にある硬い支持地盤まで杭を打つ場合、３０～４０mにもおよぶ杭工事が必要となる。」普通、鋼管杭改良工事でも１０m前後でしょ。
もし、３０~４０mのそういうエリアなら地盤改良費相当掛かるね。ご近所に地盤の事聞いた方が良いね。

[52: 匿名さん]

先ずは地盤調査を。3千万の予算上、何階建てにするか、間取り等はその後ですね。
地盤改良費が予想以上に掛かるなら、木造2階のベタ基礎にするしかないかも。

[53: 購入検討中さん]

ハウスメーカーの方からも地盤について心配されました。まずは地盤調査しなければ先が見えません。

[54: 購入検討中さん]

44さん、ありがとうございます。
妻にも同じようなことを言われています(笑)
45、46、47、48、49さんが言うことも実体験みたいで説得力ありますね。
車庫あるなしの2通りのプランを検討していきます。

まずは地盤調査。

[55: 購入検討中さん]

49さん、うちも間口同じくらいです。非常に参考になります。

[56: 購入検討中さん]

防火地域に木造3階建て壁式工法ができるハウスメーカーもありました。検討してみます。

[57: 購入検討中さん]

近所を見てきたら小さな住宅や店はRCや重量鉄骨が多かったです。最近建てたRCの店舗店主に聞いてみたら、この地域は比較的硬い地盤で地盤改良も安くすんだとのこと。我土地もそうであるように祈ります。

[58: 入居済み住民さん]

建坪12坪なんて人が住めんの？１階なんて車庫作ったら玄関と階段作ったらもうスペースないじゃん。階段じゃなくてハシゴにしたら？それか屋上に車庫作るとか。それか余った３坪に駐車できないの？天井高を1､6ｍくらいに抑えたら階段スペース小さくてすむからもう１部屋作れるかも。玄関ホールだけで８畳ある我が家からアドバイスできるとしたらこれくらいかな。東京人は貧しいね。

[59: 匿名さん]

>58
都心では土地持ち、車持ちは限られてるんですよ。
車庫を持っているだけですごい事です。

[60: 匿名]

>>58
田舎のことはどうでもいいの

[61: 購入検討中さん]

スレ主です。
ここ数日で色々話を聞きにいったところ、コンクリートプレハブのパルコンが良いのではと考えています。防火地域okですし。皆さんパルコンって知ってますか？有名？近々地盤調査してもらいます。

[62: 匿名さん]

大成建設のパルコン知ってます。近所に建ってますよ。その家は狭小じゃないけど、3階建てで大変立派です。
地盤が弱くて家屋密集地域なら、コンクリート系の住宅が安心じゃないでしょうか。地震にも火事にも強そうでいいですね。
コンクリート系住宅なら基礎も普通の木造よりも深めに掘ったりして、さらに頑丈になるのかな。

[63: 購入検討中さん]

木造に比べてコンクリートは数倍重量があるため地盤改良費が高くなるそうです。浅いところに硬い層があることを祈ります。

間取りのラフ案を書いてもらいましたが期待以上でした。

パルコンで建坪12～18坪の小さな3階建てを建てた方いませんか？

パルコンは標準でも良い設備のように感じました。

[64: 匿名さん]

地盤改良ケチんない方が良いですよ、下町は軟弱地盤も然る事ながら地盤が山の手より低いので、かさ上げも検討しておいた方が良い。構造も制震取り入れるとか、見えない所に予算掛けないと。

[65: 匿名さん]

江戸時代海抜の低い所を下町と名付けていたと云うし、昔、河は物流の水路として使われていましね。首都高が走っている下は水路。先代が住んでいた新橋汐留辺りは浜だったですし、築地や品川の有名ホテルが建ち並んでる所は昔は海岸。大江戸線の両国辺りから大門辺りは海岸線だったのでは？！町名で河とか海とか付いている所は埋め立てされた場所で液状化の可能性がある。

[66: 購入検討中さん]

64さん、ありがとうございます。大成の営業マンからも全く同じことを言われました。物知りですね。

[67: 購入検討中さん]

65さん、歴史好きですか？私はブラタモリに影響を受けて江戸が好きになりました。江戸の古地図を見ましたが我が家は海ではありませんでした。日本橋、神田、上野、浅草が好きです。

[68: 購入検討中さん]

戦後1度だけ床下浸水の被害があったが、その後下水道対策をしてからは1度も浸水なしと近所の人に聞きました。でも64さんが仰るように地面から50cm以上あげようと思います。

[69: 匿名さん]

大手HMでは普通に50cm程度の基礎高になります。

[70: 周辺住民さん]

下町の床下浸水より　都西部のゲリラ豪雨による床下浸水のほうが多いのでは？
とりあえず０ｍ地帯だからといって江東デルタ地帯が水没する確率は
神田川、妙正寺川、善福寺川、野川沿いなどよりは低いと思っています。
確率問題だから生きてるうちに体験するか？
都内地下鉄はすべて水没　なんてとても考えられません

よって下町に基礎高50㎝で昨年下町に狭小木造注文住宅を建てました。

阪神、中越、中越沖、東日本と災害現場にていずれも復旧作業に携わっていた当方の結論

地震については昭和56年以降の基準で正常に建てられていれば運が悪くなければ
なんともありません
いずれの震災現場でも感じた当方の結論です。

地盤改良などを適切に行っていればよっぽどの事態には陥らないはずです。