都内狭小住宅の良し悪しについて

[入居済み住民さん]

都内狭小住宅を計画しています。
夫婦とも職場が千代田区で、最寄り駅から電車で10分くらいの下町の土地です。
北側10m道路、15坪、建ぺい率80、容積率500、防火地域、北側以外3方向隣家が密集しているところに3階建てを建物3千万で計画しています。
こういう狭小住宅を建てるときの注意点や、こうすれば良いという工夫や設備などをアドバイスいただけますでしょうか。

[121: 購入検討中さん]

スレ主です
階段はゆるい勾配にしたいです。

まだハウスメーカーと契約していないので隣家への承諾云々はしていません。50cm空けても隣家から苦情があるのですか？

[122: 契約済みさん]

もちろん50cm（壁芯でない）空ければ問題ないですよ。

15坪、建蔽率80％商業地で50ｃｍとるなんて良心的な方ですね。
パナホームのチラシでも「無足場工法」で敷地を有効活用できます・・
なんていってるんですよ。

[123: 匿名さん]

今の段階でもどんどん、予算オーバーしてますな、

[124: 購入検討中さん]

敷地いっぱい建てたいので模索しています。モジュール？の関係もあるみたいですし。

[125: 匿名さん]

ビルダー決めないとアバウトの域から出れず何が出来、何が出来ないかわからないよ。

[126: 周辺住民さん]

当方も50ｃｍ隣地境界は結構ハラハラドキドキしました。
二面は50ｃｍ確保しましたがどうしても一面は30ｃｍになってしまい
土地を仲介していただいた不動産屋さんのひな型などの協力を頂き
隣地の方に説明し判子を捺してもらいました。

土地が決まってるわけですから91ｃｍのマス目を引いて
階段、収納、部屋のレイアウト等を考えてみてください
狭小ですから廊下無くして階段→部屋となり
家相、隣地の窓、電柱、日中の日差し、風の流れ
を考慮し納得
出来上がった時の感動もひとしお
当方宅は3階に吹き抜けを造ったので高さが広がり奥行きがあまりないですが
狭い感じは薄れていると思っています。
なんといっても2階の階高を1850㎜位で設定しましたが179ｃｍの当方でも
不思議と低い感じは感じなく逆に落ち着きが出てます
オープン＆エスコートハウスをしてもみんな驚いていますが・・・。


・・・先日の書き込み通り　東京ビックサイトの展示会に行ってきました。
大成さんのパルコンブースは震災の写真を全面に出し強調してました。
こんなに強いんだと
たとえ自分家が大丈夫でも隣家次第なんですよね
都心の家屋ですから
津波の被害写真に写ったパルコン家屋　凄いんだな～と
当方の建てたＳＥ構法も津波に耐えたんですが木造でも
基礎がしっかりし締結していれば大抵の建物は大丈夫みたいです。
引き抜きの強さが津波に耐えるポイント
宮城県石巻で見てきた感想です。
洗剤や水、お菓子、風船、プリンの詰め合わせ
個人情報と引き換えにいっぱいもらってきて妻も大喜び！か
また明日も行き洗剤をもらいに行こうかと思案中です。

[127: 匿名さん]

窮屈しない間取、緊張させない導線。　自宅でくつろげないなんて、一番悲しい家です。

家の建替え理由は、老朽化と使い難さ、そして狭さで大半を占めています。

[128: 購入検討中さん]

2階の天井高が全て185cmなのですか？

[129: 周辺住民さん]

スレ主様

その通り1857ｍｍの高さです。
添付のＰＤＦが見られれば良いのですがメリハリをつけた設計
１Ｆ　土間+風呂
1.5Ｆ　5.5畳の蔵
２Ｆ　キッチン+45ｃｍ上げたリビング（床暖仕様）（1857ｍｍ）
３Ｆ　寝室+書斎？+ベランダ

２Ｆリビングの上を吹き抜けにしたので圧迫感は全くなし

将来は３Ｆ吹き抜け部の手すり上に床材を張りもう一部屋分を確保予定
　　　１Ｆの土間部も床材を張れば一部屋へ
フローリング材は二部屋分は確保して蔵部にて保管

1.5Ｆの蔵は重宝しています。
現在は息子のプラレール部屋になっていますが・・・。

こんな面倒くさい内容でも設計者はノリノリで協力してくれましたよ。

まずは１Ｆの土間（駐車用）の高さを2,150ｍｍ
クルマ+ルーフバックの高さ　からスタートし　上へ上へ

[130: 匿名さん]

基準法で天井高2100m/m以上ではなかった？2100以下だと違反建築に成りません！？
普通は2400m/m、メーターモジュールだと2500とか,2600m/m

[131: 匿名さん]

居室全部が1850じゃ違反だろうね。
吹き抜けがあるから、問題無いって事でしょ。

[132: 購入検討中さん]

スレ主です
周辺住民さん、すごくいいです！見ているだけでワクワクします。

周辺住民さんの以前のスレを読み返しましたが、15坪、北向、間口5.5、都内下町、準防火と我が家と条件が似ているのですよね。

周辺住民さんの家は確かに狭いですが(失礼)、変化にとんだ素敵さと実際に長年暮らす住宅のバランスがとれていてすごくいいです！そのままパクりたいくらいです(笑)

建坪はいくつなのですか？建蔽率は60なのですか？

[133: 周辺住民さん]

スレ主さんへ

60/200の準防火地域です。
木造でもフレーム工法を使って構造計算すれば柱のないすっきりとした室内に
なりますよ。
まぁ予算が3000万　無理して木造にしなくても良いですが

当宅は2100万ほどで床暖や照明+地盤改良をして工務店で建てました。
ローコストを意識して
建物登記などは自分で登記
なるべく身体を使って抑えるものは抑えまくってみました。

貼付のPDFは雑誌に一応掲載されたんでその他を含めて1枚にしてみました。

[134: 購入検討中さん]

スレ主です
専門誌に載るなんてすごい有名設計士だったのですね。木を多様していてモダンなのに和の雰囲気がしますね。インテリアが映えそうです。家具もこだわったのですか？建もの探訪に出てください！

[135: 周辺住民さん]

スレ主さんへ

狭小住宅系に強い工務店にて設計⇒施工しました。
よって2100万円の中には設計費、フラット用書類費、構造計算費なども含まれています。
あと設備工事（給排水費、ガス引き込み+設備（ハーマンのかっこいいコンロ、乾太君））
照明も込み

デザイン系ですが自社設計なんでかえって割安かも・・・・。
ただ年間施工件数が少ないので将来性は？ですがね
エアコンはヤマダにて２台購入
スリーブは工務店で設置し天井コンセントで設置


家具はコストダウンで造りつけは大概は無し
ネット、イケア等で購入し一応置いてみる。
将来はその時に考え購入するので10年持てばＯＫと割り切り

建物探訪なんて無理
オーソドックス過ぎてＴＶ映えしませんから

よくＴＶに出ている友人宅の紹介で工務店にて建てました。

一回友人からの紹介でＴＶ関係者が下見に来訪しましたが特にＴＶする場所もなくキャンセル
した位、意外と特徴が感じられないくらい自然なレイアウトになっています。

意外と諸費用（役所、引越、保険、クリヤケースや小物など）が出ていきますので手持ちの資金も不安になり
本当に大物系はじっくり考えないとなりませんよ
ブラインド+カーテンで２０万円

造りつけの家具は１０万、２０万単位で大工さんではなく職人さんが造りますから
とても当方には途中で無理と分かり工事費がオーバーした分キャンセルした物もあります。

植樹なども設けましたが２０～３０万掛るとの見積もりだったので
結局は引き渡し後に自分でガラを振り出し土を入れ替え木や草をネットで購入し植樹していきました。

結局ＤＩＹにてトータルで100万円程は浮いたかな～と

スレ主さんもこの雑費は一度計算しておくと良いですよ

[136: 購入検討中さん]

スレ主です
周辺住民さんみたいなかっこよくて住み心地が良さそうな将来性のある家を目指して頑張ります。

パルコンと耐火木造でプランを出してもらっています。妻も車庫ありプランを許してくれそうです。当面は広い自転車置き場になりそうですが。

[137: ご近所さん]

建14坪地下1地上2延べ40坪、一応1級持っているので自分で設計して工務店に依頼しました。

祖母が晩年マンションの上の方に住んでいたのですが、
足腰が弱くなるとエレベーターがあっても外にでるのが億劫になっていました。
外に出ないと運動量も減り、さらに足腰が弱くなるという悪循環に。

狭小の場合、特に取捨選択が重要になってくると思いますが、私の場合の
はずせない点の１つは１階に同居部屋でした。
毎日生活する場所ですので、我慢できるところは我慢しますが、できるだけストレスを感じさせないほうがよいと思います。

[138: 周辺住民さん]

スレ主さんがどんな展開になっていくか楽しみにしていますね。

ブログにアップ

というのは結構負担になるでしょうからこのスレを利用して適時
書き込みが有るとありがたいかな～と

消費税ＵＰ前？

いつから本当に上がることになったのかと思うけど9月までには工事請負契約をすることに
なるのではと思いますので6，7月はコンセプト→具体案→修正案→要望追加　の
日々を送っていくのでは？

まぁ　このスレがなくならないように適時当方も上げておきますので
気楽にコメントください

サッシの値上げが20％　とか・・・・。
あまり大口径の窓はこれからははやらなくなるかも
やるなら今のうち・・・でも時代遅れのデザインになりかねないことも考えられるし

この先2015年以降の住宅デザインの流行は窓小さくカーサ・キューブみたいに
なるのかな～

個人的には9坪ハウス（Boo-Hoo-Woo）にすごくあこがれ
シンプルなわかりやすいデザインが好きで相談に乗ってもらったこともあります。

大口径窓ガラスデザインも最終局面かどうなんでしょうね

[139: 購入検討中さん]

スレ主です

ただいま怒涛のように打合せ、修正依頼、見積りを繰り返しています。

たくさんやることがあり大変ですが楽しいです。

私が我が家のまとめ役で、妻と妻の母と営業マンとの調整は大変です。

間取りや設備、オプションなどほぼ固まってきました。

[140: 購入検討中さん]

今のところの妻たちも納得している間取りと設備です。

【間取り】
1階
ビルトイン車庫
玄関
廊下
トイレ
洗面所
洋室7畳
ロフト収納

2階
LDK

3階
洋室11畳
洋室3畳
廊下クローゼット
風呂2畳
脱衣場3畳(トイレ、洗面、洗濯機)

屋上
ペントハウス

【アップグレード設備】
外観タイル張り
防火玄関ドア
全フロア壁紙
全照明ダウンライト
玄関ホール壁大理石
輸入洗面台
玄関～廊下床タイル張り
1階洋室床絨毯張り
1、3階タンクレストイレ
リビングおりあげ天井
リビングシャンデリア照明
リビング壁付けシャンデリア
ダイニングペンダントライト
1～2階段アイアン柵
2700mm幅キッチン
キッチンカウンター
食洗機
IHコンロ
2～3階ドア設置
エアコン4台購入、1台持ち込み
リビング床暖房
2階巾木
2～3フローリング
ユニットバス人工大理石
セミオーダー洗面台
洋室床暖房

さあ、いくらでできるかな？見積りが楽しみです。

[141: 匿名さん]

些細な話ですが、
照明類はLEDにしますか？

最近、リフォームして、ついでに
LEDにしたのと、スイッチ類は
パナソニックのワイド21シリーズにしました。

ほたるとパイロットの使い分けや
遅延付き、タイマー付き、照度センサーや人感センサー
いろいろ、あるんですよね。

廊下の足元灯、照度センサーのLEDタイプにしたら
午前中は点きっぱなしでした。
人感のほうがよかったかも。

[142: 購入検討中さん]

キッチンとダイニングと 3階洋室は蛍光灯(うんちみたいな形)、それ以外は白熱灯の予定です。悩んでいますがLEDは採用しないつもりです。

1階洋室のみ調光できるタイプ、玄関外と玄関ホールと2～3階階段と3階廊下は人感タイプ、足元灯や照度センサーは採用しません。

スイッチ類はパナソニックのカッコいいやつにしたいのですが、頑張るところではないと判断し、標準タイプのものにするつもりです。

ダウンライトも全て標準品(たしかダイコーのもの)にしています。

リビングは白熱ダウンライト4灯のほかに、施主支給でシャンデリアとウォールランプを付けたいので天井と壁にソケット？を付けます。また、スタンドライト用にコンセントを壁のスイッチでon、offできるようにします。

[143: 購入検討中さん]

周辺住民さん
私はブログなんてできません(笑)
パソコンとか苦手です。パソコン持っていません。このサイト書き込みもスマホです。

音楽鑑賞とかオーディオは好きですが、せいぜいCDまでです(笑)

窓は特大サイズは採用していません。北側以外は縦スリット窓を多様するつもりです。私は太陽光燦々とか解放感抜群の窓に魅力を感じないのです。実は日当たり悪い土地をデメリットと感じていません。

私はクラシックな建物、インテリアが好きで、外壁タイルもちょっと古くさいものにする予定です。クラシカルなインテリアが映える家を目指しています。スリット窓だとカーテンインテリアが制限されるので少し残念ですが、せいぜい頑張ります。

[144: 匿名さん]

4階建で建坪どの位取れました？

住宅購入を検討していて(まだ絵空事のﾚﾍﾞﾙですが)豪華な設備みたいだから、RCがいくらになるか興味あります。

結局、工務店とRCどちらに傾いているのでしょうか？

[145: 周辺住民さん]

スレ主さんへ

怒涛の書き込みありがとうございます。

あれやこれやいっぱいあって論理的に対応できないかもしれませんが１つ１つ納得して決めていって
正直不安な部分はプロである相手任せも一考です。

大成：3380万円
工務店：3200万円弱　

と見積もりは予想しますがどうかな～

基礎工事が木造と鉄骨じゃ違いすぎるかも・・・ですが

3階の蛍光灯は当家はレールを天井につけてもらい自由に個数、方向を変えられるようにしましたが
2ヶづつありましたが結局は明るすぎる為、1つづつに落ち着きました。
ただ１畳ほどのワークスペース真上には１つ単独で設置

3階はやはり暑くなるので換気扇は天井すれすれに設置できればベスト
しかも数が多いほどおすすめです。

2階リビングには床暖房は？
当家はガスにしましたが1シーズン使ったけど良かったですよ
体験してなければ新宿のショールームにGOです。
50万円程コストアップしますが・・・・。

1階と2階の階段部には扉や仕切りを設けるのも視野に入れた方が冷暖房効率が上がるはず。


ではまたの書き込みを楽しみにしておきます。

[146: 匿名さん]

葛西のHomesで、パナソニックのスイッチ類、
部品で100円前後で売ってて、
レゴのように、組み合わせて、自分でできるのですが、
建前上は電器工事資格が必要なところ
工務店に任せるしかないのでしょうかね？

あと、手が届きにくい、階段の照明だけでも交換を考慮して、LEDか、届く位置がよさそう

床暖は、うちは、ガス床暖でエコジョーズ
東ガスの団らんプランで6%割引、
価格差は10数年で回収出来るかな？と思ってます。

[147: 匿名さん]

商業地区でしたよね、木造３階はダメでしょ。

[148: 匿名さん]

北側10m道路、15坪、建ぺい率80、容積率500、防火地域、北側以外3方向隣家が密集しているところに3階建てを建物3千万で計画しています。
↑これでしょ。防火と云うのは不燃化エリア。商業家区の２３区は略全て。特に下町は。

[149: 購入検討中さん]

スレ主です
防火地域でも木造で建てられる工法ありました。東建。

[150: 匿名さん]

2×４でしょ！？可能と云う程度。どんな外壁使うのか知らないけど、
ショボイ外壁使い内部が270,だったか280度に成ると木造は自然発火。どうせなら鉄骨かRCの方が数段安心だぞ。

[151: 匿名さん]

パルコンの坪単価７５万以上、大手でも鉄骨でそのくらい。最近は仕様変更も有り８０万超してるらしいけどね。注文付ければ更に上がる。敷地が狭きゃ坪単価は当然上がる。付帯工事費は別途掛かる。

[152: 匿名さん]

たしかに問題は付帯工事かな。ほんと高くなる。

木造は、もちろん木造でもできるものなのかもしれないけど
密集してたりするなら鉄骨orＲＣがいいと思う。
敷地見てないからなんともだけど。

[153: 匿名さん]

建坪２０以下で付帯工事にメルセデスC350が買える位掛かる何てざら。

[154: 購入検討中さん]

スレ主です
幸運なことに付帯工事は0円です。土地の所有者が建設会社で建売り住宅を建てる予定だったので、土地の引渡し時に歩道の切り込みと併せてやってくれたみたいです。その時はそれが普通だと思っていましたが、不動産屋と工務店からラッキーだったねとあとから言われました。

[155: 購入検討中さん]

それと、地盤改良(補強)費はパルコン概算見積りで100万くらいですみそうです。詳しく知りませんが、5.5m工事？で鉄筋コンクリート3階建てが建てられるみたいです。

[156: 匿名さん]

ＲＣ３階、狭小、改良１００万ならそこそこ地盤はいいのかな。
メーカーの概算で付帯０ならいいんだけど
メーカーによっては足場やら運搬など全部付帯なんてところもあるから。
とりあえずパルコンで総額いくらになるのか興味ある。

[157: 購入検討中さん]

スレ主です
4階建てではなく3階建てです。のべ床は35坪くらい。ロフト含まず車庫含む。

鉄筋コンクリート住宅に気持ちが傾いています。

階段の照明は壁付け予定なので、電球取り替えは大丈夫なはずです。しかし不安なので確認します。

2階リビングにも床暖房予定ですがダイニングには予算面でやめようと思います。

床暖房は電気を提案されました。仰るとおりガスだと設備費が高くて、元をとるのに10年以上かかると言われたので電気で良いのかなと思っています。

エコキュートやエネファーム？みたいなものは設置場所が必要なので候補から外しました。

スイッチ類は標準のもので満足できそうです。もしも家を建ててから気に入らなかった場合、リビングだけでも気に入ったスイッチを買って自分で取り付けられるのでしょうか？

質問です。標準のドアは重厚感あり気に入っているのですが、ドアノブが安っぽいのです。あとから自分で取り替えたいのですが簡単に取り替えられますか？また、ドアノブって単体で売ってるのでしょうか？どこに行けば買えるのかご存知の方教えてください。

[158: 匿名さん]

スイッチでもノブでもホームセンターやネットでも買える。
ただしスイッチの交換は電気工事士の資格が必要のはず。
新築なんだから手間賃払って新築時にやってもらった方が労力的にもよいと思われです。

[159: 匿名さん]

上下水道、ガス、電気工事などは付帯工事ですよ。

[160: 周辺住民さん]

スレ主さんの書き込みのおかげでなかなか活発なコメントが多数あり何より

匿名さんが多数なのが気になりますがスレ主さんをこれからも応援？見届けたいと
思っている当方みたいな方は何か仮称をつけた方が楽しいのでは・・・・。

なんて言ってますが　パルコンの見積もり楽しみですね。
RCコンクリ三階建どうなんだろうと


2階リビングについてですが　ダイニングとリビングを空間を分けるのですか？
どうせ電気式床暖房であれば2階一面に敷きわたってもそれほどのコストアップにはならないのでは

RC床に電気式パネル

一回RCを温めちゃえば保温効果は高そうだけど立ち上がりの時間、費用はどうなんでしょう
当家は木造＋ガスですが結構早く温まるものですから経験者の方はいらっしゃいますかね

[161: 匿名さん]

豊洲のビバホーム
http://www.vivahome.co.jp/tenpo_annai/svh/shop.htm

江戸川区の島忠ホームズ
http://www.shimachu.co.jp/shop/

ここにコンセントが欲しかった
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/28776/

パナソニックの
http://sumai.panasonic.jp/wiring/setsubi/mylist/item_detail/

センサー付きとかでなければ、
標準品とコスモシリーズ、値段の差なんて
１個数十円程度だったと思いますが

旧松下電工からの標準品は、パネルがホワイトと指定しても、
薄いベージュっぽくて昭和風、和室には自然と思いますが

コスモシリーズは、ホワイトは、間違いなく白色
オフィスとかでは、スクエアタイプを良く見かける気がします。

毎日利用しますし、ネーム付きにしとくと
来客が、トイレのスイッチどれ？
と迷うとも無いかな？

[162: 契約済みさん]

コンクリートの蓄熱効果である程度はいいだろうけど
全館じゃないし暖め続けなければならないからあまりコンクリートは関係ないのかな？
気密はよさそうだからいいのかな？どうなんだろ。
電気床暖だとランニングがバカ高いのでうちは今更ながらの蓄熱入れることにしたけど。

同じく総費用が気になる～。
パルコンで仕様変更、狭小、３階、
込み込み４０００越えるくらいと予想。

[163: 購入検討中さん]

スレ主です
都内狭小住宅の良し悪しについてというタイトルから逸脱した展開になってしまいました。小さな土地に家を建てる私を、励ましながら見守っている感じになってしまってますね(笑) ありがたいです。

話は変わりますが写真が載せられるかテストします。私がイメージするインテリアの写真を貼ります。うまく貼れるかな？

[164: 購入検討中さん]

スレ主です
うまく貼れたみたいです。
次は2枚貼り。

[165: 購入検討中さん]

2枚は貼れませんでした。

[166: 購入検討中さん]

もう1枚テスト。
これは我が家のソファーを買った時の写真。

[167: 匿名さん]

ｺﾞｰｼﾞｬｽな感じがお好みですね。大きめな家具の搬入口(階段か窓か)は念の為確認した方が安心かもしれないですね。

屋上もあるから、
4200万出しで3700万に値引予想。
でも予算は伝えてあるでしょうから3000万近くでMAX出せるのかな？

[168: 購入検討中さん]

最悪入らない場合は2階、3階とも大きな冷蔵庫も搬入できるように窓の大きさを選んでいます。

クラシカルな家具は意外とサイズは小さいのです。

私の愛用のウイングバックチェアが映える家を目指します。

[169: 購入検討中さん]

スレ主です
周辺住民さん、パルコンの場合LDKはズドーンとつながっていなくて、ダイニングとリビングのあいだは少しの体力壁で隔てられています。ですのでリビングとダイニングは別々に床暖房を設置する必要があるみたいです。

[170: 購入検討中さん]

スレ主です
161さん、ありがとうございます。ビバホームに是非行ってみます！