都内狭小住宅の良し悪しについて

[入居済み住民さん]

都内狭小住宅を計画しています。
夫婦とも職場が千代田区で、最寄り駅から電車で10分くらいの下町の土地です。
北側10m道路、15坪、建ぺい率80、容積率500、防火地域、北側以外3方向隣家が密集しているところに3階建てを建物3千万で計画しています。
こういう狭小住宅を建てるときの注意点や、こうすれば良いという工夫や設備などをアドバイスいただけますでしょうか。

[1: 購入検討中さん]

15坪？考え直したらどうすか？狭小住宅のタイトルから30坪くらいをイメージしたのですが。

[2: 匿名さん]

都心に建てるっていうのはそういう事です

[3: 匿名さん]

リタイア後もそこに住むの？売るにも売れなそうだけど。

[4: 購入検討中さん]

スレ主です。
残念ながら30坪なんて到底買えず、15坪3800万で購入しました。この地域が好きなのでこの土地を購入しました。夫婦2人で子供はいません。

[5: 匿名]

この板自体、1、3はじめ田舎者しかいないのでまともなレスはつかないと思いますよ。
防火地域なにそれ？って感じでしょう。

門仲か築地あたりか？　いいじゃないですか（はずれてるかな）
やりなれたHMに従うか建築家に頼むなら＊＊＊＊に付き合わない。
周りは現在2階建てですか？将来3階建てになることを忘れずに
開口部の大きい窓はかっこいいけど、突っ張り棒で目隠しするのはかっこわるいよ

[6: 購入検討中さん]

5さんありがとうございます。
突っ張り棒の目隠しとは格子のことでしょうか？
東側隣は境界線から1m離れて11階建てのマンション、 西側隣には2階建ての古い木造住宅を挟んで7階建てのビルがあります。裏の南側は3階建て住宅が最近新築されました。ですので採光は諦めています(笑)

密集地狭小住宅を建てた方からのアドバイスをいただきたいのと、地方の方から見た都心の異常な住宅環境に対する意見も聞いてみたいです。

[7: 匿名さん]

平面が狭く縦の暮らしを、どう快適に、どう我慢、どう妥協するか。　
他人任せでクリア出来るレベルではないので、自分で間取りを突き詰めましょう。

[8: 匿名さん]

沿線はどちらで予算はどのくらいを検討してますか？

無理に狭小注文住宅にするよりは
建て売り、売り建て住宅か、
築浅中古戸建もありかと思います

5000万程度で
27～34坪、大手町まで10～15分の地域が
買えると思います。

[9: 匿名さん]

いや、もう土地を購入したって書いてありますよ。
便利とかでなくその土地が好きだからそこに住みたいと思っているんでしょう。
しかし15坪だと建築会社の方が嫌がる可能性がありますね。幸い前が広いから重機は問題ないでしょうが、作業はやりにくいし職人のトイレも置かないといけないし、車をとめる場所を別に確保する必要もあるでしょうね。
まずその土地に家を建てると言ってくれる建築会社を探すこと。その中で自分の理想にあう間取りを提案してくれるところに頼めばいいのではないですか？

[10: 匿名さん]

＞都心の異常な住宅環境に対する意見も聞いてみたいです。

好きで買っておいてこの言い草
予算不足なのに、光も入らない異常な場所に建てて見栄張りだな、としか
地価って知ってます？

[11: 匿名さん]

建物の予算が少なすぎる気がする

[12: ご近所さん]

都心に住むとあまり買い物せず荷物も少ないので汚宅になりにくいと聞いたことがある

[13: 匿名さん]

４階建て軽量鉄骨、ローコスト3000万とかになる？


下町で坪250万は、商業用地域で
５建てRC造り、１階が店舗、事務所とか、
賃貸1Rマンション向けみたいな土地なのでしょうか？

厳しいですね。

[14: 匿名さん]

1階はビルトインガレージ必要ですか？それとも駐車場を他に借りる？もしくは車不要派？

[15: 購入検討中さん]

たくさんのコメントありがとうございます。

夫婦2人と将来義母と3人で暮らすことになります。4～5階建ては予算厳しくエレベーターの設置場所も乏しそうなので賃貸にせず3階建て住居のみにしようと思っています。防火地域だしRCが良いかと考えています。

3000万で建てるのは難しいでしょうか？小型車用ビルトイン車庫、屋上へのペントハウスが出来れば嬉しいです。

9さんの仰るように工務店やハウスメーカーと間取りをつめていきます。

[16: 匿名さん]

RCで3000万じゃまず無理だよ
ドリームハウスの新宿の家が9坪だったかな？
あれだってテレビのタイアップであの金額だし、実質一人暮らしの予定だからなんとかなった
同居する予定ならマンションにしとけばよかったのに
年寄りには辛い家にしかならない

[17: 購入経験者さん]

うちは14坪、北角地です。
都内は高度規制があって、住居地域の北側斜線が厳しいですが、商業地、北10ｍなら気にする必要ないですね。
防火地域なので、準防火地域と違って木造がNGなので、建築費が大幅アップしますね。
うちは木造準耐火3階建てなので費用は非常に安かったです。
北採光で道路が10ｍあり、天空があるので日は当たらないが、明るさは問題ないですよ。
都内では若いひと中心に、マンションから狭小注文住宅に需要が移っているのでビルダーは結構あると思います。

[18: 匿名さん]

防火地域で３階建てなら重量鉄骨又はRCですよ、予算３０００万では無理ですね。

[19: 匿名さん]

下町なら地盤改良は柱状か鋼管工事が必要でしょうね。
予算優先で考えて軽量鉄骨２階建てか木造２階建てでしょうか。
軽量2階でも付帯工事／消費税入れたら３３００〜３５００万位は見込んどいた方が無難でしょうね。
木造で３０００万以内で収まるか、、、ですね。

[20: 匿名さん]

19ですが、追記。
夫婦2人で子供はいません。＜と云う事なので足腰弱く成る事を考えたら２階建てが良いと思います。
また３階建ての予算が確保出来るなら居住スペースは狭く成りますがエレベーター付けた方が良いですよ。
そして、どちらか一方が杖とか車いすとかで昇り降り出来なく成る事も想定し、
最低限1Fで生活出来る様にキッチン、サニタリー、ベットスペースを狭くても確保しておける間取り。
そして１人に成ったら売って介護施設の入居の足しにする。

[21: 匿名さん]

建築面積12坪,
2階建79平米。3階建で119平米。ですね。2~3人の世帯なら十分。
長期優良住宅で老後考えたら間取りはユニバーサルデザインを取り入れた方が良いよ。税の優遇有るから。

[22: 匿名さん]

ビルドイン車庫、屋上なんて言ってますし、アドバイスするだけ無駄なようです。
長期優良住宅は床面積が足りないので該当しないのでは？
工務店やHMじゃなくて、建築家に依頼するべきでしょうね。
えげつない上乗せされそうですもん。

[23: 匿名さん]

屋上にするだけで２００～３００万掛かるよ。
３Fにするなら資金の工面をもう少しするか、ローコストビルダー探すんだね。
以上。

[24: 匿名さん]

ローコストビルダーでオプションも無理でしょうね。
住設、建具など最低ランク、屋上なんて夢のまた夢でしょう。

[25: 匿名さん]

いわゆる下町とか呼ばれている場所は「延焼運命共同体」であることが多いので、
狭小住宅以前にそういう場所には住まない方がいいよ。
いくら防火仕様にしても、火災旋風で住めない街になる。

[26: 匿名さん]

＞ローコストビルダー探すんだね。
＞以上。

え、なんで大手HMでないとありえない、みたいなアドバイスなの？
予算厳しいんだからローコストビルダーでいいじゃない？
耐火で3階屋上付きで、坪70万円程度なんてザラにあるでしょ。

ていうか、なんで皆、求められてるアドバイスから逸脱して
スレ主にダメ出しばかりしてんの？

スレチの書き込みのほうがよほどどっかおかしいひとにしか見えないですよ？

別に北向き狭小地防火地区だっていいじゃないですか。
日当たり悪くても窓を大きくとれば「外明かり」は入るとか、
方法はいくらでもあるでしょ。

っていうか、アドバイスできないなら趣旨と関係ないダメ出ししないで無視すればいいのに。
「ていうか、戸建じゃなくてマンションのほうがいいですよ」ってアドバイスしてるのと一緒ですよ？
ほんとにまあ、他人にダメ出しして悦に浸るひとがおおいですね。

で、ぼくだったら、とりあえずローコストビルダー数社に見積もりとプランを貰いますね。
そうすれば、おのずと「これはやりたいけどこれは無理」っていうのが見えてくると思います。

では、スレ主頑張って。

[27: 匿名さん]

スレ主の後出しが多いからでしょう
RC駐車場屋上義母付きだよ？
都心でなくたって、狭小の場合、木造二階建でも坪単価増額になるのが当たり前
坪単価に入らない警備員費、管理費、工事用駐車場確保もバカにならないよ
というか、スレ主さん、なんでそんなに無知で土地を買ったんだろう

[28: 匿名さん]

26さん、スレのタイトルが悪いんだと思いますよ。

[29: 購入検討中さん]

ありゃー

なんか私がまずい事を言ったみたいですみません。

3000万という予算を書いたのが良くなかったみたいですね。皆さんが言うのだから予算をあげるように工面する必要があるかもしれません。

28さん、するどい。
私もそう思っていました。予算を書いたばかりに、3階建てが建つ建たないの意見を頂戴することになってしまいました。

ただ本来私が皆さんに聞きたかったことは、冒頭に書いたように『狭小住宅なんだからカッコつけて吹き抜け作って更に狭くするようなことは薦めないよ』といった注意点や、『狭小住宅では2階をLDKにしたら使いやすいよ』といった提案などのアドバイスを貰いたいと思っていたのです。

ですので、よろしくお願いします。

[30: 購入検討中さん]

書き忘れましたが26さん、代弁してくれてありがとうございます。

ただ、広い土地にお住まいの方や、郊外にお住まいの方から見たら、どう映るのかも興味があります。

ちなみに山形の友人に15坪の土地を3800万で買ったと話したら引っくり返られました。友人の自宅車庫は建坪12坪。私もその車庫を見たことありますが、恐ろしく広大な土地にポツンとある小さな箱でした。

[31: 匿名さん]

15坪の土地だと、間取りを決める楽しみがないですね。
よく言えば、間取りで悩まなくて済む。
そこらの3階建てを見ると、外観からで天上高低いと分かる。
高さ制限か構造上の制限なのだろうか？

[32: 匿名さん]

1階 ビルドインとお義母さんの真っ暗な4.5畳の和室
2階 狭いLDKと狭いトイレ兼脱衣所風呂
3階 主寝室 ウォークイン 良くて4.5畳のサービスルームという名の洋間兼納戸

もちろんリビング階段で音筒抜け
お義母さんは荷物も満足に置けず、食事風呂トイレのために狭い階段を往復

そんなところじゃないですか？

[33: 匿名さん]

>>32
その通りになると思います。実母ではなく義母というところがミソかも。
某TV番組が好きな狭小住宅＋スキップフロアにしたら壁もなくなりますね。
単身ならいいのでしょうけど。

階段はお年寄りには危険な場所です。
両側手すりにすることが推奨されてます。
あまり長く同居したくないなら、片側だけの手すりにしましょう。

[34: 契約済みさん]

都内で15坪東南角地に建築中です。
木造ですが参考になればと投稿させて頂きます。
夫婦と未就学児2人です。
1階 4.5畳1室 風呂 トイレ ビルトインガレージ
2階 15.8畳LDK トイレ 洗面スペース
3階 6.2畳2室 ドアはそれぞれに付けてますが、部屋同士は引き戸で区切ってあります。

地元の工務店で1600万円でした。
ここでコメントする人って、いちいち暗いだ狭いだと余計な一言を差し込む人多いですね。
限られた環境でどう自分に納得の出来る家を作れるかが、注文住宅の醍醐味だなって今回建てて思いました。

[35: 匿名さん]

２階建てなら、75～80平米で標準の３LDKマンションと略同じ。
３階建てなら平均以上のスペースですね。

[36: 匿名さん]

＞34
やっぱりトイレは二つ必要？

[37: 匿名さん]

同じ15坪でも角地なら角地緩和あるんでないの？

[38: 購入検討中さん]

スレ主です。
34、35さん、希望がわいてきました。工務店、ハウスメーカーを数件相談してきましたが、前向きで良いプランが出てきそうです。

[39: 購入経験者さん]

ホントに車必要ですか？
1Fのビルトインガレージを無くすだけでもだいぶ変わるんだけどね～

[40: 匿名さん]

確かに。そんなに都心なら、なくてもよさそう。

[41: 匿名さん]

TIMESとかの、カーシェアリングが
近所にできてたりしませんかね？

[42: 契約済みさん]

34です。
確かに角地なので建ぺい率90％ 容積率は300％です。
ただ、隅切り、セットバックなどで、その緩和分相殺されてるイメージですかね。
トイレは朝息子や妻とバッティングすることが多いので、妻の要望で二つにしました。ただ、スペース確保のため、1階のトイレは風呂場の脱衣所に設けました。その分玄関にシューズインクロークを作りました。
洗った洗濯物干すのに2階に持って上がるのは大変と言うことで、洗濯機を2階キッチンの脇に。
都内だと駐車場代が2万円代なんてざらですから、それをずっと払い続けること考えたら、多少窮屈になっても、駐車スペースは欲しいと思いビルトインにしました。
入居後の生活のイメージと譲れるところ、譲れないところを考えると希望の間取りに近づくと思いますよ。

[43: 購入検討中さん]

ビルトイン車庫は妻から反対されています。それに現在車は持っていません。近隣駐車場は3～4万なので車庫がないと一生車を買う機会がないような気がするので小さくても車庫は欲しいと思っています。まだ検討中ですが。カーシェアリングは今のところ近くにはありません。

[44: 匿名さん]

>一生車を買う機会がないような気がするので
今持ってなくて、差し迫って必要でもなく、将来的にもそのくらいの理由しかないなら、
車持たない生活と割り切ったほうがいい気がする。

今後必要かもわからないもののために居住スペース減らして、無駄に土地を遊ばせるのは勿体無い。
車持ったら車自体の維持費も月1万くらいかかっちゃうわけで。
狭小住宅は、いかにメリハリをつけるかが重要で、
あれもこれも念のために…ってなるとどっちつかずで何にしても使いづらくなってしまいがち。

うちは23区内駅徒歩5分で土地15坪3階建て、車なしですが特に不便してないです。
多少郊外に行った所で、2階建てで駐車スペース確保して車維持して…ってするとたいして費用変わらないなと思い
便の良さ＆通勤時間短縮を選びました
自転車に乗ることが増えそうだったので駐輪＆メンテのために玄関を広く取りました（これは正解だった）

[45: 匿名さん]

私も都内で駅から４〜５分の処に住んでいて車は不要主義。近所で３階建ての1階が駐車スペースに成ってますが車は埃ぶったまんまでいつも有りますよ。そのお宅は３階でも実質2階半。勿体ない。ご近所の中には車が無く駐車スペースが不要品置き場みたいに成っているお宅も有ります。
車を仕事とか趣味で使うなら別ですが。

[46: 匿名さん]

車庫の他に幅が狭い玄関と階段位しか付いてなさそうな奥行きと間口の狭い高床式のような家も有るね。

[47: 匿名さん]

スレ主さんの場合、車庫付けたら３階建てでしょ。防火地域なら重量鉄骨か鉄筋。ちょいと東京のその作りの単価調べたら
重鉄の松竹梅の坪平均で76.2万／89.6万／98．6万。鉄筋の竹で98.7万です。

[48: 匿名さん]

相当な高級車を駐車しないと割が合わないね。

[49: 周辺住民さん]

当方の家は下町に昨年建てた工務店による注文住宅　
15坪の土地　3階建て　北側道路　間口5.5ｍほど

車は軽自動車に買換え北側の三和土に駐車
一応インナーガレージ仕様ですが現在は土間代わりに使用

木造のフレーム構法にて準防火地域なので建てられ
2200万円で建物が建ちました。

1Ｆ　土間+風呂
1.5Ｆ　蔵（高さ１ｍ）
2Ｆ　リビング+トイレ
3Ｆ　寝室代わりの洋室

北側道路ですが採光にこだわりやさしい光が入ってきますので
工夫次第で明るいし風通しも良い設計ができます。

当方は駅近くの土地にこだわり狭小ですが建てました。

[50: 匿名さん]

商業地区なら駐車場のスペースで貸店舗にしちゃうけどな〜、６万,７万の家賃とれそうだけど〜〜