壁芯面積と内法面積・・・マンションの専有面積の差はどのくらい？

[匿名さん]

通常新築マンションの販売パンフレットには、壁芯で計算された専有面積が記載されていますね。
しかし、登記される面積は内法計算されたもの。
アウトフレームになっているか否か、また、レイアウトによって、その差は大きかったり小さかったり…。
皆さんのマンションはどのくらいの差がありましたか？
「こういうレイアウトは差が小さい」「こういう部分が大きく影響する」など、ご自身の所有マンションに限らず、検討物件、お知り合いの所有物件の例なども、お聞かせ頂けたら参考になります。

[2: 匿名さん]

おもしろい質問ですね。
基本的には、壁の距離が短くて、壁が薄ければ
その差は小さいのでは？
差を面積比率と考えると、占有面積の大きな物件が小さくなりますね。

スレ主さまは、何の参考にされたいのでしょうか？

こんな形だと差が小さくて、お得？（どんなお得かな？）って問題でしょうか？

壁が薄いと、隣室の音が気になることも増えるでしょうし
間取りは、内法面積が小さくならないからこんな感じがよい
というよりは、人の動線や採光や方角、各部屋の広さのバランスなどから
選ぶものでは？

質問の理由をもう少し書いていただいたほうが、何を気にされているかが分かって
欲しいコメントが返ってくると思います。

[3: 匿名さん]

うちは、壁心面積が９８m２で、内法はー６%です。

うちのマンションでは、２番目に大きい部屋なので、実際住むには困ってないですが、壁心
面積で考えていたので、家具を一部捨てざるをえませんでした。もっと壁心の小さい部屋の
方からは、狭いという文句がでています。

ただし、隣近所の音は全くといっていいほどありません。本当に隣に人が住んでいるの?　
というくらい静かです。

壁が厚いことは、いいところも悪いところもあるようですね。

[4: 匿名さん]

そもそも、面積って登記上のものでしょ？
何で訳のわからない、専有面積なんてものがあるんですかね？
マンション業者の要は誤魔化しなのでは？
表記は登記面積ですること、に統一すれば何の問題もないのにね。

[5: 匿名さん]

壁には柱も含まれてますよね。
太い柱が何本もある専有だと登記面積が小さくなります。
また、壁が凸凹と変形して長い部屋も登記面積は小さくなるんでしょうね。

[6: 匿名さん]

登記簿面積は内法面積からさらに居室内の共用部分であるパイプスペースが引かれます。
さらに、固定資産税の課税対象となる床面積（登記簿面積＋共有部分の持分）というのも
ありますよね。

トランクルームを専有面積に入れてるデベもあったりするので、比較って難しいですよね。

[7: 匿名さん]

＞何で訳のわからない、専有面積なんてものがあるんですかね？

もし、内法寸法で表示することにしたら、壁の薄い、質の悪いマンションばかりになって
しまう可能性が・・・・。

それは、国交省としても、好ましくないでしょう。

[8: 匿名さん]

>>04

＞マンション業者の要は誤魔化しなのでは？
それはちょっとデベに対して失礼じゃない？
重要事項説明でもきちんと説明を受けるし、
パンフレット等にも表記されているでしょう。

そもそも、登記面積って完成してから出てくるもの
なのではないですか？よくは知らないけど。

[9: 匿名さん]

容積率の計算では、壁芯で計算するから、その流れで各部屋も壁芯で計算するんでしょ?
合理的だと思うけど。
もしＭＳとかの区分所有している建物の１部屋だけを内法で計算したら、
一棟丸ごと持ってる人と、区分所有されている棟では、計算が違ってきちゃう。
つまり、区分所有の方は、なぜか全体のサイズが（壁の部分だけ）大きくなる。
所有形態が変わると、サイズや計算方法が変わるって、変でしょ。

参考：

建ぺい率、容積率は壁芯で計算する？
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2886702.html
専有面積ってどの部分？
http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20060825A/

[10: ４]

納得できない！
要は胸三寸で広くも、狭くも表記できるわけ？
戸建でも最近、施工面積って訳のわからん表記がまかり通ってるが、業者の都合で勝手に広く解釈されるのはこまるんだよな！

[11: 匿名さん]

内法面積は壁芯面積のだいたい９３から９５％くらいかな。
なぜ壁芯を使うのか。それは壁芯は設計上の面積で施工誤差がまず出てこないから、同じタイプなら同じ面積になるので面倒がないからです。
仮に壁芯でやると、微妙に施工誤差があったり同タイプでも階によって壁厚が違ったりして、間取り図が同じなのに３０３号室は１００．０３平米だけど６０３号室は９９．９８平米なんてことになって、面倒なことになっちゃうんですよ。

[12: 11]

×　仮に壁芯でやると
○　仮に内法でやると

[13: 匿名さん]

>>10さん
＞要は胸三寸で広くも、狭くも表記できるわけ？
ではないですね。
きちんと定められたルールで、内法面積・壁芯面積どちらも算出する訳ですから。
２つの面積があるのは建築基準法と不動産登記法で異なる目的で面積を定めている為です。
必ずその違いは説明されますし、購入者側も正しい知識をもっていれば良い事です。

ただ、実際には困るといえば、困ることもあります。
登記上50平米あるのとないのでは税制面などで違いがでるので、50平米ちょっとだと微妙。
営業に確認したら、通常、１割みておけば余裕ですと言われました。

タワーの場合は乾式壁で壁厚が薄いので、さらに余裕があると言われましたが
まだ完成していないので実際の差は不明です。
皆さんはいかがでしたか？

[14: 11]

ちなみに登記も敷地や共用部分の共用持分の算出は通常「壁芯計算」です。
登記簿謄本を見ればわかりますが、敷地の共用持分の分数を見ると、分母は全住戸の専有部分面積の合計、分子は各住戸の専有部分面積ですが、いずれも内法ではなく壁芯の数字となっているはずです。

[15: 匿名さん]

壁芯で計算するのは建築基準法でそう定められているから。
（正確にいうと、建築基準法施行令）

[16: 匿名さん]

登記の面積が、壁芯じゃなくて内法だったら、リフォームするたびに面積変わって、税金計算とかたまらんだろうな。戸建てだって、隣地との間に分厚い壁作ったら税金が減って、穴が開いたら税金が増えて、……とか。むちゃくちゃでんがな

[17: 匿名さん]

こんばんは。スレッドを立てさせていただいた者です。
多数のご意見ありがとうございます。

>>01
>質問の理由をもう少し書いていただいたほうが、何を気にされているかが分かって
欲しいコメントが返ってくると思います。

最近、マンションの買い替えを決意し、ある程度候補を絞り込んだのですが、その物件の掲示板で、
「共用廊下側は、最近では柱・梁型があまり出ないよう設計されてますが、
この物件は見かけの平米数を大きくしたいため、えげつないことになっちゃってます。
内法面積だと信じて購入されてしまったのなら、お気の毒としか言い様がありません。」
等々の書き込みがありまして…。
壁芯面積と内法面積の差が結構あることは、もちろんわかっていますし、
ベランダ側廊下側ともにアウトフレームのほうが、実効面積が広いことも理解しているのですが、
では実際、どのくらいの差があるもんなんだろうなぁ～…と疑問に思ったものですから。

自分の今までの購入経験や、手に入れた資料等では限りもあり、この場で多くの事例や意見などを
聞かせていただけたら…と思って、質問しました。

頂いたレスの内容を見ると、本当にいろいろのことに気付かされ、とても勉強になっています。
ありがとうございます。

[18: 匿名さん]

>>16
登記の面積が、内法じゃなくて壁芯だったら、壁や柱の中心線までが専有部分ということだから、部屋を少し広くするか、てなことで、リフォームで壁や柱を半分削られたりして、……とか。むちゃくちゃでんがな

[19: 匿名さん]

>>18
実は隣の奴も、壁を半分削っていて、………。　落語かいな

[20: マンション初心者]

内法面積について別スレで以下の質問をさせて頂いた者です。

１０１㎡ですが、登記簿の面積は９７．５㎡でした。
しかし、間取り図を頼りに自分で寸法を計って計算すると内法は９４㎡程しかありません。
もちろん部屋と部屋の間の壁も含めたもので実際の居住スペースは更に狭いです。

登記書類に内法の計算図面がありましたが、明らかに柱の部分は割愛されています。
登記簿面積＝内法面積と思っていましたが、面積算出の際の決まり事があるのでしょうか。

よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

>>15

＞壁芯で計算するのは建築基準法でそう定められているから。
確認申請上はだろ？そりゃみんな解ってるって。

[22: 匿名さん]

>>21
>確認申請上はだろ？

建築確認申請で用いられる「床面積」は、建築基準法施行令に
『建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の
水平投影面積による。』と定義されている。
だから、「壁芯」の根拠は建築基準法施行令という事で合ってるよ。

ただし専有面積を「壁芯」で算定するという規定は建築基準法には無い。
（そもそも、建築基準法には「専有面積」という言葉が登場しない）
そういう意味では>>15の書き方も不正確。
専有面積という言葉は区分所有法に定義されていて、区分所有法の中にも
専有面積を壁芯で算定するという規定は存在しない。

[23: 匿名さん]

内法なる言葉があるから訳わからなくなるのでは？
登記面積＝壁芯で表記を統一すれば問題解決でしょ。
戸建に内法なんかないよ。
業者がすこしでも広くみせようとしてるだけでは？
売買って内法でやる？
何故か広告にでてくる面積はほとんど内法だけどね。

[24: 匿名さん]

>>23
>登記面積＝壁芯で表記を統一すれば問題解決でしょ。

何を簡単に言っちゃってんのｗ
登記面積を内法としてるのは、なにも売主が購入者心理を
ちょろまかすためなんかじゃないのだよ。
貴方は「登記面積」の取り方をデベが勝手に決めているとでも
思っているのかな？
個人の所有の対象になる部分しか登記する事はできないから
共用部分である躯体やサッシは除く内側の部分しか対象にならない
という理屈に基づいて、登記面積は算定されてるの。

貴方の気持ちを代弁するとしたら、販売用のパンフレットや
価格表に記載されてる面積を「登記面積」と同じにしろ！と
言った方が、よっぽど理屈としては通る訳だが、そんな事をしてしまうと
今度は分譲購入者が認識している「取得床の専有面積」が
建築基準法上の面積とは異なる、という事態が発生してしまう。

基準法の面積なんてどうでもいい！と貴方は思うかも知れないが
公的融資や住宅性能評価の面積は基準法ベースだし
都市計画事業に絡む物件で、公的助成を受けているものなんかも
基準法の床面積をベースにしなければ理屈が成り立たない。
「内法面積」ってのは、ある意味、実際に工事が始まってみなければ
確定しないものだから、計画段階では把握できないんだよ。
だから「壁芯面積」は、どうしても必要なデータなのだ。

[25: 匿名さん]

＞戸建に内法なんかないよ。

ヒント：
戸建に無くて区分所有のマンションには有るものって、なあに？

[26: 匿名さん]

答え
共有部分