センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
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part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
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part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

[841: 匿名]

企業じゃないから利益の追求ではないでしょう。
二酸化炭素排出抑制。地球温暖化防止の環境保全。
エコが目的ですね。

[842: 匿名]

エコ？エコの美名のもとに高圧一括受電を売り込む魂胆か？
高圧一括受電は節電で電気代削減してるのではない。
電気使用料は同じで電力使用料単価を安い契約にして電気代を安くしてるだけ。
アホ理事会ならエコのセールストークで業者に騙されるな。

[843: 匿名]

それなら電気代削減する本当の目的は何ですか？

[844: 匿名]

高圧一括受電代行会社への利益誘導にほかならない。

[845: 匿名]

専有部分の電気代削減はあまり意味がないしメリットも薄いようですね。
やはり高圧一括受電は共用部分の電気代削減でしょう。削減率が大きいですから。
共用部分の電気代を大幅に削減したら専有部分の削減はないことになります。
でも共用部分の電気代削減を間接的に専有部分に還元はできます。
それは共用部分の電気代削減額分を管理費の値下げ原資にすることです。
そうすれば、区分所有者は電気代は削減されなくても毎月徴収される管理費の値下げで見返りがあります。
>835で共用部分の電気代333万円削減されたなら、組合員の管理費を月420円値下げすればよいのです。
そうすれば共用部分の電気代削減効果が形を変えて管理費値下げの効果に置き換わります。

[846: 匿名]

>供給義務がなければ835は売ってもらえないかもな。
需給契約をしてれば電力会社に法的に供給義務が課せられる。
ただし高圧一括受電代行会社は電力会社のような法で定める電気事業者でない。
だから法で供給義務は課されてない。代行会社は単なる建設会社。
従って、高圧一括受電を導入しても決して代行会社に電力会社と需給契約をさせてはならない。
あくまでも電力会社との需給契約は管理組合でなければならない。

[847: 匿名]

なんか高圧一括受電のネガキャンペーンが続いてる。

[848: 匿名]

ネガキャンだけど貴重な情報だ。相当知ってる。
高圧一括受電代行業者が決して説明しない内容ばかりだ。
無知な理事会相手に丸め込んで導入させるのが彼ら代行会社のやり方だ。

[849: 匿名]

高圧一括受電代行会社は電気事業法の電気事業者でないということを知っておいた方がいい。
電気事業者と管理組合を電力需給に関して仲介してるだけの電気設備の建設会社だ。
それを知っていればリスクが分かる。
本来なら電気事業者−管理組合の形態が、電気事業者−代行会社−管理組合の形態になり、
間に余計なものが入ることにより、電力供給リスクが増加するのである。
管理組合が高圧一括受電を導入するにしても、電気事業者−管理組合の形態をとるべきものだ。
即ち管理組合の設備投資が必要なのである。その設備投資を回避する分リスクを被ることになる。

[850: 匿名]

管理組合が高圧一括受電を導入する一番ベストな方法は次の通りです。
・管理組合が設備投資して受変電設備を設置する。
・需給契約は今まで通りの電力会社で、契約電力を変更する。（おそらく2000kwを超える）
・電力管理業務委託は現行の管理会社に委託する。
これが電力供給リスクがなく、代行会社に丸投げするよりもコストのかからない、かつ電力管理業務が管理業務委託と相乗してスムーズかつ確実に行く方法です。
ただし、代行会社との契約と違い10年の縛りはありませんが、初期設備投資が必要になります。この初期投資を管理組合ができるか否かにかかっていますが。

なぜ、管理組合はこのような発想ができないのか？です。

[851: 匿名]

>850

契約電力は2000kW行かないと思うが2000kWの基本料金を６６０戸で頭割りしてごらんよ。

基本料金は、(1638円✕2,000kW)÷660戸＝4,963円/月。
夏季とその他で料金が違うが仮に16円/kWhで標準世帯の290kWhで計算すると4,640円。

合計9,603円

50A契約で290kWh使った場合の料金は1,365円。
電気使用料は6,549円。

合計7,914円

あれ、あれぇ。無駄な設備投資に成ってしまうぞ。しかも年１回全停(笑)

高くなって不便になって色々経費が発生して･･･計算してから書こうよ。


しかも、管理組合は買った電気を購入価格で販売しないとならない。利益を乗せると税金が発生するからだ。受変電設備の負担を乗せたりすると税金の支払い義務が発生する。

[852: 匿名]

>>851
この人は管理組合会計を知らない素人さんですね。
管理組合は非収益事業団体なので非課税です。
代行会社が高圧一括受電をするのは収益事業です。利益を追求します。
管理組合が自ら設備投資して高圧一括受電を導入すると非収益事業ですから、
代行会社を使うよりも代行会社の利益分安くできるのです。
それと設備投資の意味も分かってないですね。
なぜ投資の回収を組合員の管理費に上乗せするのですか？
設備投資は出銭で内部留保金の取り崩しです。
この人の考えだと、建物修繕したらその費用を管理費に上乗せして回収することになります。
非収益事業会計を知らないとても理事長になれる器ではないですね。

[853: 匿名]

会計に疎い理事長だと、無用無駄な支出をして組合費を毀損し、組合員の共同の利益を損ねてしまうよ。
非常に危険な理事長です。
管理規約に違反して修繕積立金の運用を理事会で勝手に決めて実施した前例もあるくらいですから。

受変電設備の初期投資は一般会計または修繕積立金会計の取り崩しでやるのでしょ？

[854: 匿名]

>850

算数のところはなにか言うことないのか？
そこが本題だろ（笑）

設備投資の目的は電気代を安くすることだろ。投資分も回収して始めて下がったことになる。まあ、850の提案だと無駄な出費をして更に高い電気代を払うことになる訳だからお話以前の問題なんだが。

[855: 匿名]

>846

電力会社ってPPS(特定規模電気事業者)も含めて言っているのか？

競争の事を問題にしているんだから一般電気事業者だけじゃ競争できないからPPSも当然含んで言っているんだよな。

へーえっ、PPSに供給義務が課せられていたんだ。ほーうっ。

以下の特定規模電気事業者についてを読んでみ
http://www.meti.go.jp/committee/sougouenergy/sougou/denryoku_system_ka...

[856: 匿名]

将来の収益を生み出すための投資ではなく、将来にわたる経費節減のための投資ですね。
管理組合は収益（会計的には年度剰余金）を上げて関係者に配当しているわけではありません。
これを理解してない理事長がなんて多いことか。
だから組合員から「年度剰余金がこんなに出てるのならナゼ゜管理費値下げをしないのか？」
と総会で毎回質問されるのです。これに関して理事長は「今のところ考えてない」が回答です。
管理組合は多額の剰余金を出す必要はないのです。
多額の剰余金が出るのは管理費を取り過ぎてるからに他なりません。

[857: 匿名]

>853

税金についてもよく調べようね。

あんまりいい加減な事やっていると出て行く奴に税務署にチクられて泣くぞ（笑）

[858: 匿名]

>856

駐車場収入を含めての話だろ。
管理費として集めている分だけで余剰金額が出るのと意味が違う。

[860: 匿名]

>>855
ここで議論されてる電力会社とは一般電気事業者（電事法第2条、第18条）でしょ？
PPSとか話題そらさないでよ。

[861: 匿名]

>855

>835にある平成16年からの電力自由化の件は中電や東北電などの他の電力会社が東電から客を奪うということだったのか？

どうなんだよ。

いつも誤魔化しばかりだな。

[862: 匿名]

>850で大見得切って>851に指摘された算数の件はどうなったんだ。これも誤魔化して逃げるのか？

たまには間違いは間違いで認めろよ。だから誰も信用しないんだよ。

[863: 匿名]

失礼851は平成16じゃなくて2016の間違い。

[864: 匿名]

またまた打ち間違い851→861

[865: 匿名]

↑あせるな、もちつけ！
高圧一括受電なんて毛頭考えてないだろう。
単なるネタだと思う。もし考えてたら議事録に載るはず。
狙いは別にあると見た。

[866: 匿名]

電力自由化、組合の売電、税金の件はなかったってことにしたい訳か（笑）

[868: 匿名]

今までの理事長と明らかに違うタイプの理事長だと思います。
建築や設備や不動産に詳しく法律にも精通してるようです。
住民からはものすごく評価が高いです。安心して暮らせます。

[870: 匿名]

>>856
>>858
その考えが議事録と添付された管理費値下げの資料でしょ？
電気代削減額を管理費値下げの原資にするのではなく、
管理委託費削減額を管理費値下げの原資にする、と。
当然駐車場使用料や店舗電気代収入、雑収入は除かれています。
管理に要する費用のみの管理費収入が対象になってます。
支出の管理委託費が下がったのなら当然収入の管理費も下げる。
こちらの方が筋が通ってます。
なにもリスキーな高圧一括受電を導入するよりも簡単です。
この考え方は理事長の提案と議事録に書いてありました。
組合員のために管理費値下げを宣言した初の理事長です。

[872: 匿名]

↑経験たりないな。

足りないから値上げするのは特別会計の修繕積立金。
余ってて取り過ぎてるのなら値下げするのが一般会計の管理費。
区分会計は値上げと値下げで組合員の負担を総合的にバランスする。
これが管理組合運営の経済原則。

[873: 匿名]

管理費に余裕じゃなくて駐車場収入の組み込み分が減らせるの間違いじゃないの？

[874: 匿名]

管理費と使用料は違うよ。引落明細見てみ。

[875: 匿名]

874は言い訳できなくなるドボケた事を書いて誤魔化す。

一般会計の支出は駐車場代が無かったら不足するかどうかが問題だろとか書かないと駄目なのか(笑)

[876: 匿名]

↑議事録読んだら？エムポタにもでてるのに。

[877: 匿名]

言い訳できなくなるとエムポタを読め。出ました逃げの定番。

[878: 匿名]

住民はエムポタ読んでるから質問しないよ。回答出てるから。

[879: 住民さんＥ]

サイバーホームと違うのか？

[881: マンション住民さん]

お待たせしました。東京都葛飾区青戸7丁目にあった葛西城の推定復元模型です。
現在は環七通りが城跡をぶち抜いて建設されたため、破壊されて遺構は何もありませんが、
復元模型で往時を偲びます。超レアアイテムです。お見逃し無く。
http://century660.sakura.ne.jp/castle/

[882: 匿名]

青戸に住んでたから知ってるけど、葛西城址公園には石碑しかないよ。
環七建設時に発掘して後から埋め戻されて環七ができた。
模型で見るとは驚き。

[883: 匿名]

建設中に遺跡や埋蔵文化財が出土した場合は建設はストップする。
国や自治体による発掘調査をして終了するまで建設できない。
また発掘調査費用は場合によるが施主持ちになる場合もある。
だから遺跡なんか出てきたら結構やっかいなことになる。

[884: マンション住民さん]

貼紙の「ワッ、こわ！」とか「なに、これ？」おもしろい。

[885: 匿名]

一種の遊び心だろう。

[886: 匿名]

あの人感スイッチはコンデンサ事故でバイパス回路が形成されると、
スイッチの状態にかかわらずライトが点灯する。
そうなると分電盤のブレーカーを落とさない限りライトは消えなくなる。
ただ、その前に人感スイッチで火事になる可能性の方が高いだろう。怖い。

[887: マンション住民さん]

人感スイッチの故障は管理組合負担ですか？

[888: 住民さんＥ]

個人負担

[889: 匿名]

あの人感スイッチってうざいよ。
普通の壁スイッチに交換した方がいいかも。
センサーで点いたり消えたりする必要性は余り感じない。

[890: 匿名]

それよりも壁の剥がれ醜いな。夏にも外壁のタイル剥がれたよね。
まだ築6年なのにこうも剥がれるものなの？

[891: 匿名]

防水ならタダで直してもらえるよ。
去年の理事会はプラザ棟屋上と店舗をタダで直してもらったよ。
10年保障だから当然。

[892: 匿名]

普段、天井見ながら廊下歩いてないので気が付かなかった。
貼紙見て初めて気が付いた。かなりの面積で天井に筋が走ってるね。

[893: 入居済みさん]

店舗棟って何？

[894: 匿名]

店舗の件は禁句だよ。
去年の理事会が知ってる。

[895: 匿名]

>>891
アフター保障は2年。
１０年保証なんてどこにも書いてないぞ。
デタラメ言うな。

[896: 匿名]

891は勘違いしているが、雨漏りしたら10年以内なら無償で補修してくれるよ。

ポイントは雨漏りしたら。防水が切れていても雨漏りしなければ無償では補修してくれない。

[897: 匿名]

>>896
去年の店舗は外壁から激しく雨漏りしたから無償補修だった。
ところが同じく去年のプラザ棟は雨漏りしてないのに全面無償補修した、600㎡以上も。
「雨水の侵入を防止する部分」この解釈。
法律では防水とは書いてないし雨漏りとも書いてない。
今年の外壁タイルの剥がれもしかり、雨漏りしてない、でも無償補修。
当然、利害が対立するから売主と買主で解釈の仕方が違う。
だから交渉で必ず揉める。売主をギブアップさせるだけの交渉術が必要。

[898: 匿名]

補修って押さえコン取って防水やり直したわけじゃないだろ。

[899: 匿名]

>897

「雨水の浸入を防止する部分」

雨漏りしていないと言う事はこの部分の機能が正常に働いていると言う事だよ。雨漏りしなかったら交渉の余地はない。

プラザ棟防水はやり替えたわけでもなんでもなくて押さえの表面にお化粧しただけだろ。

[900: 匿名]

保証１０年ってどこに書いてあるのですか？初めて聞きました。

[901: 匿名]

貼紙に出てたけど、また売主に無償補修請求するみたいね。
何百万円も組合費で補修するなんてバカらしい。
これも雨漏りはまだしてないみたいだけど。
雨漏りに発展する一歩手前ってところみたい。

[902: 匿名]

>>899
交渉したから無償補修したのでは？
押さえって防水層の押さえ、保護だよ。露出防水じゃないから。
外壁タイル落下もタイルは美観だけではないよ、躯体の劣化・防水保護。

[903: 匿名]

>902

そんで、いつまでその錆びた勲章をひけらかすんだ（笑）

押さえコンが中性化しても強度には問題はないが、うるさい奴が騒いだからお化粧してTCが保身をはかっただけだろ。

理事会改革とかやんないの？

理事を半数改選にするとかさ。

[904: 匿名]

騒いだらやってくれるならどんどん騒いだ方がいい。
組合費の無用な支出が抑えられる。
ところで毎回住民でないことバレバレの書き込みだな（笑）

[905: 匿名]

貼紙にあった天井の捲れ、1階の外階段だね。見た。
あと廊下天井の蛍光灯の回りも捲れてるね。色も変わってる。

[906: 匿名]

マンション以外に土地持ってるから換地処分清算金の納入伝票が来た。
納付期限は来年１月末

[907: 匿名]

清算金はいくら払うのですか？

[908: 匿名]

清算金は小遣い銭くらいなもん。
それよりも農地だった従前地4筆が地積は減ったものの綺麗に区画された市街地の宅地になったのだから清算金徴収はやむを得ない。
精算金を徴収されると言う事は、土地区画整理によって土地の価値が上がったと言うことだから。

[909: 匿名]

地積が減るってどのくらい減るのですか？

[910: 匿名]

件の土地は半分くらいに減った。マンションは38%に減ってる。

[911: 匿名]

土地が減る理由は何ですか？

[912: マンション住民さん]

土地区画整理すると公共減歩と保留地減歩で土地所有者は土地を供出する。
そのために減るが、逆に減っても公共施設のセイビされた整形された宅地に換地される。
これが土地区画整理事業だ。
みらい平は20年に及んだ土地区画整理事業が終わり、この秋に区画整理登記も終了した。

[913: 匿名さん]

最近、このマンションの分譲時価格と最近の中古売買成約価格のリストを入手した。
当然のことながら、売ると損切りすることになる。
売却を考えてるなら中古売買価格がローン残債を上回ってるうちに売った方がいい。
ところで>>906 はマンションに住んでてなぜ別に土地を持ってるのか？

[914: 匿名]

>913

趣味でころがしてるだけだが、何か問題でも？

[915: 匿名]

住宅ローンでヒィヒィ言ってる身からすると、
ころがすだけの土地あるとはうらやましい。

[916: 匿名]

地価の下落が続いてますが、みらい平で地価が一番高かったのはいつごろですか？

[917: 匿名]

地価が一番高かったのはTXが開通した2005年だろう。
それからマンションも戸建ても建ちはじめた。

[918: 入居済みさん]

TX開通当時の2005年は駅以外は何もなかった。

[919: 不動産投資家]

この地価推移を見たら分かる。
土地区画整理事業が開始したのは1993年、当初のTX開業予定は2000年、それが5年も遅れて2005年にやっと開業した。
マンション竣工は2007年、そしてリーマン・ショックが2008年。
今の地価は20年前に逆戻りしてる。

土地区画整理事業の情報を数年前にキャッチして土地を仕込み、90年代後半に高値で個人に売り飛ばした不動産業者は一杯いた。彼らこそ勝ち組である。

この時までが「TXバブル」だった。

ところが、その高値掴みした個人がTX開業を待ち望んでさらなるバブルを夢見てホールドしていたが、TXが開業しても地価は下がり続け、そして突然襲ったリーマン・ショック。
売るに売れず諦めて損切りして売却してるのが今のみらい平の土地取引だ。

[920: マンション住民さん]

今、店舗1階の茨城県みらい平情報ステーションで保留地の第11次分譲やってますが、
駅歩10分以内の住宅街紫峰ヶ丘1丁目（ふたばランドこども園、きょうりゅう公園）で、
南道路の土地は坪25万円くらいですね。民間の売買価格よりもちょっと安いくらい。
買うならチャンスかも。
http://tx-town.jp/mr/period11/block.html

[921: 匿名]

みらい平は常磐道越えるか越えないかが勝負になる。

[922: 匿名]

みらい平は駅中心に考えると、確かに常磐道わたると徒歩10分は軽く超えますね。
ところで保留地って事業主が保留地ローン協定を結んでないとローンが借りられないのでは？
事業主が茨城県ですから当然協定結んでると思いますが。2000万近いですからキャッシュは・・・

[923: 匿名]

県は自治体だから民間金融機関と協定などできないと思う。
今は換地処分後だから保留地は登記できるので住宅ローンは組める。
ただ、土地購入にまでローンを使いたいなら建築条件があるから金融機関に問い合わせる必要がある。

[924: 住民さんＥ]

土地区画整理事業が開始されて2年後の1995年のみらい平地区。
このときがTXバブルの地価がピークのころ。
ところが翌年、地中から大量の建設ガラの不法産廃投棄が発見され、
土地区画整理事業は一時ストップ、その産廃処理に茨城県は40億も使った。

[925: 匿名]

>>851
亀レスすまそ。

知ったかぶりしてるけど、初歩的なミスしてるから指摘すると恥かかせることになるから黙ってたよ。

まずマンションの総設備容量を知らない。これ知らないから契約電力の設定が間違って過大になっている。2000kwの契約電力なんで製鉄所や工場並。住宅・事務所じゃありえない。

次に、共用部分の電力量を含めて計算してるのが大きな間違い。

これらは前からエムポタに出てるけど。住民しか見れないからしょうがない。

[926: 匿名]

>925

851の1行目をよく読め。

925は2000kWを超えると断言している850に言ってやれよ。天唾だったりしてな（笑）

需要率を理解していれば当然の事だが、850はそんなことも知らない口だけ君でことだ。

[927: 匿名]

追伸だ。

>次に、共用部分の電力量を含めて計算してるのが大きな間違い。

共用部分と専用部分を別々に高圧で契約するつもりなのか（笑）

百聞は一見にしかずだ。東電に行って聞いてみな。別々に高圧で受電なんでできないから（笑）

[928: 匿名]

もちつけ!!

[929: 入居済みさん]

>927
いまの契約電力ってどのくらいなのですか？

[930: 匿名]

40Aです。

[931: 匿名]

共用部分はいくらですか？

[933: 住民さんＢ]

うろたえるな！！　この期に及んで取り乱して錯乱するのは見苦しい。


>851の計算は管理組合を誑かすペテン師の計算方法です。

仮に契約電力が2000kw（実際はありえない）だとしても、専有部分に基本料金を割り振る計算をするなら、2000kwから共用部分の電力を引かなければなりません。

だから>931の共用部分の契約電力の質問が出るのでしょう。

[934: 匿名]

>933

933が正しいと思う計算をして851にぶつければいいだけだろ。

850の書き振りからは占有部分の一括受電用に受変電設備を設置して2000kWはその分としか読めないけど共用部分も入っていたことにしてやる。

変電設備と書いてあればちょっと受け取りも違った訳だが、受が入っているところからも二回線受電するつもりだったのが分かる。

[935: 匿名]

もちつけ！

変電設備は変電だけです。
受変電設備は受電＋変電です。
一般需要家は電力会社から受電して使用電圧に変電するものです。

[936: 匿名]

そうだね。

電線路でも送電線と配電線、目的違うし意味違うね。

[937: 匿名]

>935

>もちつけ

誰に対して言っているんだ？
餅なんか誰もつかねぇよ。

>変電設備は変電だけです。
受変電設備は受電＋変電です。
一般需要家は電力会社から受電して使用電圧に変電するものです。

既に受電しているから設けるのは受変電設備じゃなくて変電設備だ。

今あるものに追加するならただの増設だが、スペースからしてサブ変を設けるんだろうな。

可哀想だから別の話に変えてやろうか（笑）

[938: 匿名]

エムポタの配置図見てない証拠
住民じゃないから仕方ないね

[939: 匿名]

>938

並ぶとはとても思えんが、あんたは列盤で増設するスペースがあると判断しているわけ？

まあ、逃げるのは何時ものことだから構わない。忘れた頃に思い出して恥かきにどうせくるんだろうけど（笑）

[940: 匿名]

素人が高圧一括受電を聞きかじりの知識で遊ぶのはいくない。
間違った情報を住民に垂れ流して迷惑をかけるだけだ。
フロフェッシュナルの理事長に任せておいたらいい。
それにしても2回線受電ってすごいね。重用設備並みだね。
でも本−予備切換2回線受電させてくれるかどうかは電力会社に事前に聞かないと。
ＯＫになっても電力会社から工事費負担金とられる場合があるから確認が必要。