センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
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part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

[764: 匿名]

新任で理事になって、何年も理事会に入り浸ってる理事を見て感じることは、
決して我々新任の模範になる理事ではないことです。
彼らの共通点は、

管理規約を知らない、運営の根幹を成す会計を熟知してない、勉強してないから業務に必要な知識と技術がない、口は出すけど手は出さないで自ら提案し積極的に実践する気概がなく全て管理会社におんぶに抱っこ、業務プロとしての自覚と責任がない、理事会を業務会議ではなくお茶会と勘違いしてる

です。

とても組合員のために仕事をする目的で何年も理事会に席をおいてるとは思えません。

[765: 匿名]

>764

そう言う自分はどうなんだ？
自分は棚の上に祭ったままかい。

[766: 匿名]

暇持て余してる爺さんたちなんだから許してやれよ。
仕事なくて何もすることないからボケ防止の暇つぶしで理事やってんだから。

[767: 匿名]

自分の居場所を理事会に求めているのだろう。
リタイアした老人は自宅でも煙たがられて居場所がないもの。
だから理事会に居場所を求めるのだと思う。
当然仕事なんてする気はない。ただ居るだけの暇つぶし。
逆に若い人は本業が忙しくて余計な時間がとられる組合活動などしない。
だから理事会は前期高齢者以上の加齢臭漂う集まりとなる。

[768: 匿名]

なんでそんなに理事会に入り浸りたいのですか？
そんなに組合員のために仕事をしたいのですか？
今は7期ですが、最長の人は6年もいるそうです。

[769: 匿名]

>768

君みたいに口だけの奴が居るから誰かが代わりに働いているって事だろ。

[770: 住民さんＥ]

>>769
でも>>764みたいな理事だったら組合員の共同の利益を損ねる恐れがあり危険ですね。

[771: 匿名]

>770

そう思うなら自分で変えるしかないんじゃない。

[772: マンション住民さん]

↑あんた住民でないことバレバレだよ。実状を何もしらないのが直ぐ分かる。

[773: マンション住民さん]

ここは住民専用掲示板でないからいいのでは？
住民専用はエムポタだよ。住民認証されてるから。

[775: 匿名]

住民ならエムポタにすべて書いてあるし資料も掲載されてるから、ここに書かれてるウソやデタラメはすぐ分かるね。

[776: 匿名]

このあいだアンケートとった家族力・プラスは導入決まったのですか？

[778: 匿名]

家族力・プラスは反対する人はいないでしょう。
管理組合の契約だから住民のお金の負担はありませんから。

[779: 住民さんＡ]

甘いな。組合員が負担してることになる。
管理組合が払うということは組合員の納めてる管理費からその分を割いて払ってることになる。
表向きは組合員の負担はないけど、実際は組合員が負担してることになる。

[780: 住民さんＥ]

それはちがうと思うよ。
家族力・プラスは専有部分の生活支援サービスだよ。
管理費は共用部分の管理に使うお金。
管理組合は、共用部分の管理費から専有部分のサービス料（家族力・プラス）を払うことが出来ない。
もし払ったら、組合員から共用部分の管理に必要な費用ということで管理費を徴収していながら、専有部分のサービス料を払っていることになり、目的外徴収と支払ということで管理規約違反になる。

[781: 匿名]

↑じゃ導入は無理だな。

[782: 匿名]

ナポレオン・ボナパルトは言った。

“The word impossible is not French.”

と。

[783: 匿名]

無理ではないと思う。
アンケートでは一般会計から払うと書いてある。
だから管理費から払うのではないと思う。

[784: 匿名]

結局は「みらい平の会」がボランティア活動しないから家族力プラスの導入を考えるのでは？
マンションで飲み会開いてる暇があったら家族力プラスと互角の活動したらタダなのに。
その方がマンションのためだし住民から喜ばれる。

[785: 匿名]

>>783
うちのマンションは管理費と一般会計はイコールだよ。
規約では「全体管理費」と書いてあるが、総会決算書は「全体一般会計」と書かれている。

[786: 入居済みさん]

>784
いや違うと思う。酒を酌み交わしながら見知らぬオッサンと仲良くなれば、
いざと言う時に頼めば天井の蛍光灯交換や便所の詰まりをタダで直してもらえる。
そのために飲み会してるのだと思う。「冷酒は後で効く 」正に格言通り。
みらい平の会は酒飲むことばかり考えないで体動かすこと考えたほうがいい。

[787: マンション住民さん]

>785
なんか根本的に間違ってるな。
一般会計に対して特別会計があって、一般会計の中に管理費会計がある。
だから一般会計や特別会計に目的に合わせて新たな会計を設けることができる。
ちなみに一般会計は経常業務の会計で、特別会計は特別な目的のための会計だ。
マンションでよくあるのは、駐車場外部貸し、屋上携帯基地局、屋上太陽光発電売電なんかは収益事業・課税の関係で別会計にしなければならない。管理費や修繕積立金には入れられない。

[788: 匿名]

そうだね。住民に役立つ活動しないと。

ところで酒もつまみも金取るし、金払ってまで「隣は何する人ぞの」オッサンと顔突き合わせて飲みたいと思わないよ。本業で顧客や会社の従業員と飲むのとは違う。あえて見ず知らずの住民と金かけて飲むからには明確な目的がないと飲めんもんだ。暇じゃないから付き合ってられんよ。

ところで2年前に放射線研究会があったけど、当時の第5期理事会が放射線量が高いことを隠して公表を拒否したマンション内の放射線量を、研究会が1年間独自にネットで配信し続けたね。しかも市にもデータを送って市街地の放射線量の高さを認識させた。住民からも感謝され、測定の協力申し出も多数あった。そして市よりもいち早く放射線測定器の無料貸し出しまでやったね。
その時の研究会代表が今の理事長だ。住民のために自らボランティア活動をやってた。

[789: 匿名]

>787

783に一般会計の金はどういう収入の金が組み込まれているのか説明してあげれば問題は解決だろ。

ほらどんな収入からなのか説明してあげなよ。

[790: 匿名]

建築士さんがチェックしてくれると思いますのでリフォームに関しては大丈夫だと思いますが、念のため記します。
建築確認申請が必要なリフォームとは？
■１０㎡＝およそ６帖大以上の増築をする場合（準防火地域、防火地域内ではこれ以下でも必要）
■大規模の修繕をする場合（建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕）
■大規模の模様替をする場合（建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替）
注：主要構造部とは壁、柱、床、梁、屋根または階段の事。
上記のようなリフォームにあたり建築確認申請をすれば、申請部分だけでなく家全体のチェックを受ける事になります。既存部分も適正な仕様になっているかどうか確認を受けるという意味です。
もし既存部分に違反があれば許可を受けられなくなってしまうので前もって家全体のチェックをしておく必要があります。違法建築はできません。

[791: 匿名]

>>789
管理組合業務の経験がない素人さんですか？
収入は組合員から徴収している管理費ですよ。
わざわざ図に規約条項が書かれてる意味分からないですか？
各管理費の経費項目が書かれてるのですよ。
会計を熟知してないと理事長、会計担当理事、監事は無理ですよ。

[792: 匿名]

>>787
質問です。
管理費は全体、住宅、店舗と明確に分けてあるのに修繕積立金は住宅と店舗のドンブリ勘定になってるのはなぜですか？会計の考え方が矛盾しています。
国交省の店舗併設型マンション標準管理規約では、修繕積立金も住宅と店舗に区分していますが。

[793: 匿名]

>いや違うと思う。酒を酌み交わしながら見知らぬオッサンと仲良くなれば、
>いざと言う時に頼めば天井の蛍光灯交換や便所の詰まりをタダで直してもらえる。
その通りですね。
背の高〜い住民なら天井の蛍光灯交換は簡単ですね。
手の長〜い住民なら便器の穴に手を突っ込んでかき回してくれますね。
筋骨隆々の住民なら家具移動は一発です。
用途に合わせて住民にターゲットを絞って仲良くすることですね。

[794: 匿名]

>783

>無理ではないと思う。
アンケートでは一般会計から払うと書いてある。
だから管理費から払うのではないと思う。

これってただの屁理屈だろ。

住民から管理費として集めた金から支出されることに違いはない。

[795: 匿名]

インターネット使用料とか駐車場使用料は管理費として集めてないよ。毎月の請求明細見たら分かる。
管理組合は管理費でないものを管理費として集めるようなデタラメ徴収はしていない。

[796: 匿名]

どんぶり勘定は会計が杜撰な自主管理マンションに多い。
管理会社に全面委託してるマンションは区分会計をしっかりやってる。ただし区分会計をしていても一般会計の剰余金を特別会計に繰り入れをする区分会計の趣旨を逸脱した会計が行われている。
当マンションでも同様な議案が総会にかけられ、総会で組合員から糾弾されたのが第5期定期総会だったのは記憶に新しい。これは規約違反として総会議事録に明記されている。
区分会計間の資金移動は規約では認められていないのに、それを敢えて総会議案化する愚かで規約違反を堂々とする第5期理事会だった。区分会計なのに会計間の資金移動を自在に行うなら区分会計にする意味がなく「どんぶり勘定」で良いのである。

[797: 匿名]

現行5%の消費税が来年4月から8%、再来年の10月から10%に増税されるけど、管理組合としてどのくらいの負担増になるか計算した人いますか？

[798: 匿名]

第5期が問題との指摘があるので総会議事録を読み直しましたが、管理規約違反が2件も指摘されてますね。
監事は一体何を監査してるのですか？監事は理事会と馴れ合いですか？それとも監事の資質の問題ですか？
その中で面白いのが「規約違反でも例外的処理として総会議案化した」との理事会の回答がありました。
本末転倒です。規約違反も例外として総会議案化すれば正当化できるなら規約はいらないですから（笑）。
なんのための規約か？それが分かってないから規約違反するのですね。
呆れた理事会です。第5期は内紛で理事長が途中で代わるとか問題だらけです。理事長は誰ですか？
理事会が管理規約違反するようでは住民の管理規約違反は問えません。無法地帯になります。

[799: 匿名]

>>797
みんな資料が手元にあるから電卓叩けば計算出来ますね。
答え合わせなら応じてもいいですよ。
まずあなたの計算ではいくらと出ました？

[800: 匿名]

>>798
なんか理事会は頓珍漢な回答してるね。
「この議案は先送りしてはどうか？」に対して「議決権行使書が提出されている以上、決議は必要である。」
そんなこと管理規約に規定はない。苦しい詭弁だな。
管理規約では総会決議事項が規定されているだけで、決議要否の義務規定はない。
要するに「総会議案の瑕疵」なんだから決議する必要はない。先送りが正解。

[801: 匿名]

議決権行使書が委任状に加わったのは第５期から。第４期までは委任状しかなかった。
そこで、この欠陥を是正すべく一人の組合員が第４期定期総会に議決権行使書を故意に提出して物議をかました。その組合員が今の理事長だ。

[802: 匿名]

質問なんですが、教えてください。
管理組合は建物共用部分の管理で専有部分は管理しません。
ただし特別管理の場合は専有部分も管理すると管理規約に書いてありました。
具体的に特別管理する場合はどのような時ですか？身近な具体例で教えてください。

[803: 匿名]

議事録に付いてた管理費値下げの資料、あれ見た住民はみな相当なインパクトだった。
今までの理事会は値下げしないと言ってのに理事長が代わった途端に値下げするだから。
そこでこのあいだ理事長に会った時に議事録に付いてた管理費値下げの資料は本当なのかを聞いた。
そしたら、もともと決定事項ではないので議事録に付ける予定はなかったのに、なぜか理事会で議事録の文章だけではわからないので「付けろ」と皆が賛成したから付けたとか。
あれは消費税増税決定前の資料とのこと。でも増税されても値下げはできると言ってた。

[804: 匿名]

足りないから値上げするのは特別会計の修繕積立金。
余ってて取り過ぎてるのなら値下げするのが一般会計の管理費。
余ってるからと言って他会計に繰り入れるのは区分会計の原則を逸脱したドンブリ勘定。
区分会計は値上げと値下げで組合員の負担を総合的にバランスする。
これが管理組合運営の経済原則。理事長は頭に入れておくように。

[805: 匿名]

>>802
高圧一括受電

専有部分の電気需給契約は電力会社と居住者との契約だが、高圧一括受電を導入すると管理組合が専有部分の居住者と電気需給契約をする。
と言うことは、電気供給に関して管理組合は専有部分を特別管理することになる。
メーターボックス内の電力量計と室内分電盤のリミッターが管理組合の資産になる。
当然、検針と電気使用料の徴収も管理組合がすることになる。

[806: 匿名]

専有部分の電気まで管理組合に管理されて縛られるなんて余計なお世話だ。
2016年には家庭用電力の自由化が始まるから区分所有者は好きな電力会社と契約できるようになる。
その時に管理組合が一括受電契約してたら区分所有者は自由化の恩恵に与れなくなる。

それに高圧一括受電は共用部分の電気代削減であって専有部分の削減にはならない。
実際は高圧一括受電すると専有部分の電気代が大幅に削減され共用部分は殆ど削減されない。
ところが専有部分の電気代削減分は区分所有者に還元せずに管理組合に上納させている。
だから数字の見かけ上は共用部分の電気代が大幅に削減されると業者は宣伝してる。
よって「まやかし」以外の何物でもない。これが高圧一括電力のまやかしスキームである。

[807: 匿名]

ところで、うちのマンションは高圧一括受電の検討はしてるのですか？

[808: 匿名]

去年の第６期で副理事長（現第７期理事長）が検討して２社見積までとった。
でも当時の理事会は興味を示さなかったとのこと。というよりも、高圧一括受電のスキームを理事達が理解出来なかったことが原因。
ただ、副理事長としては結論を出したとのこと。

[809: 匿名]

この 「高圧一括受電のスキームを理事達が理解出来なかった」が業者の狙いだそうだ。だから業者は管理組合には直接提案せず、必ず管理会社に提案し管理会社から管理組合に提案させるようにしている。
高圧一括受電が「まやかし」の電気代削減スキームだと言うことを見抜いている理事長には業者は提案できない。
だから当時の副理事長が管理会社飛ばして直接業者にコンタクトするのは例外だったとか。

[810: 匿名]

>副理事長としては結論を出したとのこと。
管理会社飛ばすなんて剛腕な人ですね。どのような結論なのですか？

[811: 匿名]

高圧一括受電導入は「まやかし」会計スキーム。 電気代の管理費会計を透明化して収入と支出を正しく計上し業者には委託料しか払わない。

が結論だそうです。

これだと高圧一括受電代行会社は尻尾を巻いて逃げだすとのこと。

高圧一括受電は、業者にそそのかされて管理会社がボンクラ理事長を落としてしまえば勝だろう。理事長が理解できないから当然組合員に理解できるだけの説明はしないでメリットだけを強調して煙に巻いて総会特別決議で賛成可決する。
これが奴ら業者の常套手段。

高圧一括受電で電気代が大幅に削減されるのは専有部分。
ところが削減された分を区分所有者に還元せずに管理組合に上納させるて共用部分の電気代があたかも削減されたように見せかけるのが、高圧一括受電のまやかしスキーム。これは覚えておいた方がいい。

[812: 匿名]

>理事長が理解できないから当然組合員に理解できるだけの説明はしないでメリットだけを強調して煙に巻いて総会特別決議で賛成可決する。

これと同様なことが第６期総会決議でありますね。屋上防水です。
10年間の保証があることを隠して計画修繕だから実施すると決議とりましたね。
第７期で中止の理事会決議がされたことが議事録に書かれていました。
組合費を無駄遣いして組合費を毀損する工事の決議だったので中止にしたそうです。

[813: 匿名]

品確法はマンションだけじゃないよ。
戸建も同じだよ、分譲住宅にしろ注文住宅にしろ。
10年間は屋根防水は売主や施工者の責任負担。
保証はとことん受けるもの、その間に自腹切って保全工事する家主はいないよ。
マンションは戸建と違って自分の金でない皆の金だから理事の考えが甘くなるのだね。
皆の金って意識と自覚が欠如してる。こういう人が理事になると危険。
この件は総会で質問が出たけど議事録ではネグられてる。質問した人が今の理事会にいるよ。