センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

[741: マンション住民さん]

住民説明会や意見交換会を開いてもごく一部の住民しか出席しない。
そこで話し合われた内容は議事録も取られないし全住民に詳細は開示されない。
また、そこで出た意見は住民の総意ではない。一部の住民の意見である。

住民説明会や意見交換会は、理事会の「ポーズ」であり住民の「ガス抜き」である。
したがって住民説明会での意見は、理事会はいつでも自由にひっくり返せる。
住民説明会は総会に非ず。

住民説明会開いてその場で了承を得た総会上程予定理事会議案も、後で監事が横槍入れて平気でひっくり返している。
第4期の駐車場2台目以降使用料値上げの理事会議案は、住民説明会で説明したにも関わらず理事会で勝手に却下した。

[742: 匿名]

>739

押さえコンの不具合の補修なら総会決議は不要だよ。有償無償に関わらず。

コンセントを勝手に増設するのとは違うんだな。

[743: 匿名]

>>740
理事会でやってないよ、タダだよ、屋上防水は10年間の売主保証だから。
第6期総会議案書の事業報告に「無償」と書いてあったよ。
600㎡にも及ぶ防水保護は最低でも3百万円はかかってるはずだと当時の役員から聞いている。
突然ルーフガーデンが綺麗になったのでビックリした住民は多かった。

>>742
10年間は無償だよ。有償なわけない。

[744: 匿名]

>743

742が何に対して答えているのか分からないのかな？
有償無償の事なんて問題にしてないんだよ。

[745: 匿名]

>住民説明会開いてその場で了承を得た総会上程予定理事会議案も、後で監事が横槍入れて平気でひっくり返している。

だれ、その監事？監事の分際で説明会の住民承認ひっくり返すなんて住民軽視の極み。
また、理事会決議とった総会予定議案を説明会で住民承認を得たのに、監事から横槍を入れられたくらいで理事会決議を反故にする理事会も同様。なに審議してんの？だれだよ理事長は？
恥を知れよ。

[746: 匿名]

>745

監事の仕事って何か知ってる？

理事会が道を踏み外さないようにするのが仕事だよ。

大体、住民説明会で承認て笑われるぞ。そんなもの理事会でひっくり返っても全く不思議じゃない。

[747: マンション住民さん]

>>746
その通りですね。住民説明会は>>741でも述べられている通り、理事会の「ポーズ」であり住民の「ガス抜き」、住民説明会は総会に非ず、ですからね。理事会はいくらでもひっくり返せますね。住民説明会は無意味でしょう。

また監事は理事会とつるんで監査しないことが仕事ですね。
第3期と第5期で監事は理事会の管理規約違反を黙認してますから。
第5期はなんと総会議事録に明記されてしまいました。

[748: マンション住民さん]

>>741
今年の鉄部塗装工事は説明会開いてないね。
理事長に「説明会開かないの？」と質問したら「開かない」と言ってた。
理由は「説明会開いても全住民が出席するのではなく一部の住民しか出席しない。それでは説明したことにならない。説明は分かりやすい文書で全戸配布して、透明性を高めるために質疑応答は防災センターを中継することなく直接理事長宛にメールまたは電話でとる。その結果、質問多数ならＱ＆Ａ集を作成し再度全戸配布して理解を深めてもらい周知徹底する。」と言ってました。
工事の説明冊子は住民が読んで分かりやすかったので質問がなかったみたいです。もう工事は始ってます。

[749: 住民さんＥ]

住民説明会や住民懇談会、今まで「住民の意見をよく聞く！」なんて言って開いてる理事長いるけど、そういう理事長に限って、住民が直接問い合わせるルートを設けることを拒否したり、住民から直接会って話したいと申し込んでも逃げ回って防災センターでブロックさせたりしてるね。

ようするに偽善者ってこと。

[750: 匿名]

直接理事長に直訴しても意味ない。だって理事長なんで1人じゃ何にもできないもの。それができると勘違いしているのが今期の◯事長だろ。

意見が言いたかったら直接理事会に乗り込めばいい。

[751: 匿名]

>>743
なに？10年間保証で無償なの？そんな話は総会で一切出なかった。
おかしいよ、売主保証なら10年間はタダでやらせればいいのに。
自腹切ってやるのは組合費の無駄遣いだ。理事会の責任問題になる。

[752: 匿名]

>>750
その通りです。
理事会は合議制です、理事長の独裁ではありません。
理事の多くが賛同しなければ賛成決議はとれません。

[753: 匿名]

理事長は区分所有法の管理者かつ管理組合の代表（管理規約）ですよ。
管理者は区分所有法で権限と義務、さらに罰則が課されています。
そこが理事や監事との大きな違いです。
理事長にはその自覚が必要です。

[754: 匿名]

>>751
だから理事長は今年の防水工事を中止にしたのですね。
実際、総会では10年間保証の話は一言もありませんでした。
その保証で600㎡の屋上防水を無償でさせた話もありませんでした。
初めから工事ありきで説明してました。隠してたのですね。
議事録には法律で屋上防水は売主責任保証義務があると書いてあります。
無償でやってもらえる工事、組合費でやる総会決議を強引にとるなんてひどい！
私たちの大切なお金、危うく無駄遣いされるところでした。

[755: 匿名]

前に「みらい平の会」とか言うクラブの会合案内が掲示板に出てましたけど何なのですか？
午前中なのに、つまみ用意するとか書いてありましたが朝っぱらから宴会でもしたのですか？
お酒飲んで雑談するクラブみたいですね。
クラブの説明が何もない得体の知れない会合なので気味悪いですね。おふざけですか？

[756: マンション住民さん]

>755
酒でも飲みながら楽しく懇談しましょうという仲良しクラブなんだから気味悪いというのは言い過ぎなんじゃないか？

そういう会合がいっぱいあったほうがいいと思うが。

[757: 女性住民]

飲み会なんですか？午前中からお酒飲んでるなんて・・・・・
少なくとも女性はちょっと警戒しますよ。無礼講なんて言って絡まれたら・・・

[758: 匿名]

マンションなんて「となりは何する人ぞ」だから近所づきあいなんてしたくないな。
戸建にいた時は町会とかで駆り出されたり回覧板回したりでうんざりした。
年取ってから陽光会とか夢みらいクラブに入ればいい。現役の内はいいよ。

[759: 匿名]

このあいだの議事録、いきなり管理費値下げの資料が付いていたのにはびっくりしました。見たことがない資料です。検討してるのですね。
いままで総会で毎回「管理費の値下げは考えていないのか？」の質問が出てましたけど、そのたびに「考えてない」の歴代理事長の一言で一蹴されてきましたから。
今回は具体的な数字での裏付けで値下げが可能な根拠が示されました。
管理委託費の変遷なんて初めて知ったし、駐車場収入を除いた剰余金額が、ほぼ管理委託費の値下げ分になってることも初めて知りました。かなり分析してますね。
理事長が代わればこうも違うものなの？管理費の値下げ期待します。

[760: 匿名]

現役の内は良くても年とってから入りたいと思ってもすぐに利用できないと困りますね。
子供に手がかかる世代もいざというときに直ぐに利用したいときもあります。
今アンケートとってる日常生活支援の家族力・プラスって魅力的なサービスですね。
管理組合としてお金払えば住民には費用負担もないようだし。是非導入して欲しいです。

[761: 匿名]

>>759,760
あの管理費値下げの計算書は、消費税増税決定や家族力プラス導入の話以前のものだろう。
実際は値下げ幅はもっと小さくなると思う。
ただ、数値的な値下げ根拠があっても今後の公租公課の増税や原料高騰、光熱費の値上げ等を予想して決めなければならないので不確定要素が大きい。
一番いいのは、誰にでも分かる値下げの大義名分だ。
たとえば、全面委託してる管理業務を一部自主管理に変更することにより大幅なコストダウンが出来るから、そのコストが浮いた分だけ値下げするとか。
そういえば今年は管理委託契約の見直し時期だ。
ただ、自主管理は理事の負担がものすごく大きくなる。理事は働かなければならない。

[762: 匿名]

元理事長なら管理組合業を熟知してるはず。管理組合経験のない素人みたいな質問するな。
己の能力レベルを晒すだけで皆の笑いものになる。
元理事長なら質問するのではなく対案ぶつけろ！
それができないのは資質の問題だ。理事長時代、一体何やってたの？
何年も理事会に入り浸ってろくに仕事してないんじゃないの？

[763: 匿名]

>762

アンカー位横着しないで入れろよ。

そう言う君はこのマンションにどんな貢献をしたんだね？

[764: 匿名]

新任で理事になって、何年も理事会に入り浸ってる理事を見て感じることは、
決して我々新任の模範になる理事ではないことです。
彼らの共通点は、

管理規約を知らない、運営の根幹を成す会計を熟知してない、勉強してないから業務に必要な知識と技術がない、口は出すけど手は出さないで自ら提案し積極的に実践する気概がなく全て管理会社におんぶに抱っこ、業務プロとしての自覚と責任がない、理事会を業務会議ではなくお茶会と勘違いしてる

です。

とても組合員のために仕事をする目的で何年も理事会に席をおいてるとは思えません。

[765: 匿名]

>764

そう言う自分はどうなんだ？
自分は棚の上に祭ったままかい。

[766: 匿名]

暇持て余してる爺さんたちなんだから許してやれよ。
仕事なくて何もすることないからボケ防止の暇つぶしで理事やってんだから。

[767: 匿名]

自分の居場所を理事会に求めているのだろう。
リタイアした老人は自宅でも煙たがられて居場所がないもの。
だから理事会に居場所を求めるのだと思う。
当然仕事なんてする気はない。ただ居るだけの暇つぶし。
逆に若い人は本業が忙しくて余計な時間がとられる組合活動などしない。
だから理事会は前期高齢者以上の加齢臭漂う集まりとなる。

[768: 匿名]

なんでそんなに理事会に入り浸りたいのですか？
そんなに組合員のために仕事をしたいのですか？
今は7期ですが、最長の人は6年もいるそうです。

[769: 匿名]

>768

君みたいに口だけの奴が居るから誰かが代わりに働いているって事だろ。

[770: 住民さんＥ]

>>769
でも>>764みたいな理事だったら組合員の共同の利益を損ねる恐れがあり危険ですね。

[771: 匿名]

>770

そう思うなら自分で変えるしかないんじゃない。

[772: マンション住民さん]

↑あんた住民でないことバレバレだよ。実状を何もしらないのが直ぐ分かる。

[773: マンション住民さん]

ここは住民専用掲示板でないからいいのでは？
住民専用はエムポタだよ。住民認証されてるから。

[775: 匿名]

住民ならエムポタにすべて書いてあるし資料も掲載されてるから、ここに書かれてるウソやデタラメはすぐ分かるね。

[776: 匿名]

このあいだアンケートとった家族力・プラスは導入決まったのですか？

[778: 匿名]

家族力・プラスは反対する人はいないでしょう。
管理組合の契約だから住民のお金の負担はありませんから。

[779: 住民さんＡ]

甘いな。組合員が負担してることになる。
管理組合が払うということは組合員の納めてる管理費からその分を割いて払ってることになる。
表向きは組合員の負担はないけど、実際は組合員が負担してることになる。

[780: 住民さんＥ]

それはちがうと思うよ。
家族力・プラスは専有部分の生活支援サービスだよ。
管理費は共用部分の管理に使うお金。
管理組合は、共用部分の管理費から専有部分のサービス料（家族力・プラス）を払うことが出来ない。
もし払ったら、組合員から共用部分の管理に必要な費用ということで管理費を徴収していながら、専有部分のサービス料を払っていることになり、目的外徴収と支払ということで管理規約違反になる。

[781: 匿名]

↑じゃ導入は無理だな。

[782: 匿名]

ナポレオン・ボナパルトは言った。

“The word impossible is not French.”

と。

[783: 匿名]

無理ではないと思う。
アンケートでは一般会計から払うと書いてある。
だから管理費から払うのではないと思う。

[784: 匿名]

結局は「みらい平の会」がボランティア活動しないから家族力プラスの導入を考えるのでは？
マンションで飲み会開いてる暇があったら家族力プラスと互角の活動したらタダなのに。
その方がマンションのためだし住民から喜ばれる。

[785: 匿名]

>>783
うちのマンションは管理費と一般会計はイコールだよ。
規約では「全体管理費」と書いてあるが、総会決算書は「全体一般会計」と書かれている。

[786: 入居済みさん]

>784
いや違うと思う。酒を酌み交わしながら見知らぬオッサンと仲良くなれば、
いざと言う時に頼めば天井の蛍光灯交換や便所の詰まりをタダで直してもらえる。
そのために飲み会してるのだと思う。「冷酒は後で効く 」正に格言通り。
みらい平の会は酒飲むことばかり考えないで体動かすこと考えたほうがいい。

[787: マンション住民さん]

>785
なんか根本的に間違ってるな。
一般会計に対して特別会計があって、一般会計の中に管理費会計がある。
だから一般会計や特別会計に目的に合わせて新たな会計を設けることができる。
ちなみに一般会計は経常業務の会計で、特別会計は特別な目的のための会計だ。
マンションでよくあるのは、駐車場外部貸し、屋上携帯基地局、屋上太陽光発電売電なんかは収益事業・課税の関係で別会計にしなければならない。管理費や修繕積立金には入れられない。

[788: 匿名]

そうだね。住民に役立つ活動しないと。

ところで酒もつまみも金取るし、金払ってまで「隣は何する人ぞの」オッサンと顔突き合わせて飲みたいと思わないよ。本業で顧客や会社の従業員と飲むのとは違う。あえて見ず知らずの住民と金かけて飲むからには明確な目的がないと飲めんもんだ。暇じゃないから付き合ってられんよ。

ところで2年前に放射線研究会があったけど、当時の第5期理事会が放射線量が高いことを隠して公表を拒否したマンション内の放射線量を、研究会が1年間独自にネットで配信し続けたね。しかも市にもデータを送って市街地の放射線量の高さを認識させた。住民からも感謝され、測定の協力申し出も多数あった。そして市よりもいち早く放射線測定器の無料貸し出しまでやったね。
その時の研究会代表が今の理事長だ。住民のために自らボランティア活動をやってた。

[789: 匿名]

>787

783に一般会計の金はどういう収入の金が組み込まれているのか説明してあげれば問題は解決だろ。

ほらどんな収入からなのか説明してあげなよ。

[790: 匿名]

建築士さんがチェックしてくれると思いますのでリフォームに関しては大丈夫だと思いますが、念のため記します。
建築確認申請が必要なリフォームとは？
■１０㎡＝およそ６帖大以上の増築をする場合（準防火地域、防火地域内ではこれ以下でも必要）
■大規模の修繕をする場合（建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕）
■大規模の模様替をする場合（建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替）
注：主要構造部とは壁、柱、床、梁、屋根または階段の事。
上記のようなリフォームにあたり建築確認申請をすれば、申請部分だけでなく家全体のチェックを受ける事になります。既存部分も適正な仕様になっているかどうか確認を受けるという意味です。
もし既存部分に違反があれば許可を受けられなくなってしまうので前もって家全体のチェックをしておく必要があります。違法建築はできません。

[791: 匿名]

>>789
管理組合業務の経験がない素人さんですか？
収入は組合員から徴収している管理費ですよ。
わざわざ図に規約条項が書かれてる意味分からないですか？
各管理費の経費項目が書かれてるのですよ。
会計を熟知してないと理事長、会計担当理事、監事は無理ですよ。

[792: 匿名]

>>787
質問です。
管理費は全体、住宅、店舗と明確に分けてあるのに修繕積立金は住宅と店舗のドンブリ勘定になってるのはなぜですか？会計の考え方が矛盾しています。
国交省の店舗併設型マンション標準管理規約では、修繕積立金も住宅と店舗に区分していますが。

[793: 匿名]

>いや違うと思う。酒を酌み交わしながら見知らぬオッサンと仲良くなれば、
>いざと言う時に頼めば天井の蛍光灯交換や便所の詰まりをタダで直してもらえる。
その通りですね。
背の高〜い住民なら天井の蛍光灯交換は簡単ですね。
手の長〜い住民なら便器の穴に手を突っ込んでかき回してくれますね。
筋骨隆々の住民なら家具移動は一発です。
用途に合わせて住民にターゲットを絞って仲良くすることですね。

[794: 匿名]

>783

>無理ではないと思う。
アンケートでは一般会計から払うと書いてある。
だから管理費から払うのではないと思う。

これってただの屁理屈だろ。

住民から管理費として集めた金から支出されることに違いはない。

[795: 匿名]

インターネット使用料とか駐車場使用料は管理費として集めてないよ。毎月の請求明細見たら分かる。
管理組合は管理費でないものを管理費として集めるようなデタラメ徴収はしていない。

[796: 匿名]

どんぶり勘定は会計が杜撰な自主管理マンションに多い。
管理会社に全面委託してるマンションは区分会計をしっかりやってる。ただし区分会計をしていても一般会計の剰余金を特別会計に繰り入れをする区分会計の趣旨を逸脱した会計が行われている。
当マンションでも同様な議案が総会にかけられ、総会で組合員から糾弾されたのが第5期定期総会だったのは記憶に新しい。これは規約違反として総会議事録に明記されている。
区分会計間の資金移動は規約では認められていないのに、それを敢えて総会議案化する愚かで規約違反を堂々とする第5期理事会だった。区分会計なのに会計間の資金移動を自在に行うなら区分会計にする意味がなく「どんぶり勘定」で良いのである。

[797: 匿名]

現行5%の消費税が来年4月から8%、再来年の10月から10%に増税されるけど、管理組合としてどのくらいの負担増になるか計算した人いますか？

[798: 匿名]

第5期が問題との指摘があるので総会議事録を読み直しましたが、管理規約違反が2件も指摘されてますね。
監事は一体何を監査してるのですか？監事は理事会と馴れ合いですか？それとも監事の資質の問題ですか？
その中で面白いのが「規約違反でも例外的処理として総会議案化した」との理事会の回答がありました。
本末転倒です。規約違反も例外として総会議案化すれば正当化できるなら規約はいらないですから（笑）。
なんのための規約か？それが分かってないから規約違反するのですね。
呆れた理事会です。第5期は内紛で理事長が途中で代わるとか問題だらけです。理事長は誰ですか？
理事会が管理規約違反するようでは住民の管理規約違反は問えません。無法地帯になります。

[799: 匿名]

>>797
みんな資料が手元にあるから電卓叩けば計算出来ますね。
答え合わせなら応じてもいいですよ。
まずあなたの計算ではいくらと出ました？

[800: 匿名]

>>798
なんか理事会は頓珍漢な回答してるね。
「この議案は先送りしてはどうか？」に対して「議決権行使書が提出されている以上、決議は必要である。」
そんなこと管理規約に規定はない。苦しい詭弁だな。
管理規約では総会決議事項が規定されているだけで、決議要否の義務規定はない。
要するに「総会議案の瑕疵」なんだから決議する必要はない。先送りが正解。

[801: 匿名]

議決権行使書が委任状に加わったのは第５期から。第４期までは委任状しかなかった。
そこで、この欠陥を是正すべく一人の組合員が第４期定期総会に議決権行使書を故意に提出して物議をかました。その組合員が今の理事長だ。

[802: 匿名]

質問なんですが、教えてください。
管理組合は建物共用部分の管理で専有部分は管理しません。
ただし特別管理の場合は専有部分も管理すると管理規約に書いてありました。
具体的に特別管理する場合はどのような時ですか？身近な具体例で教えてください。

[803: 匿名]

議事録に付いてた管理費値下げの資料、あれ見た住民はみな相当なインパクトだった。
今までの理事会は値下げしないと言ってのに理事長が代わった途端に値下げするだから。
そこでこのあいだ理事長に会った時に議事録に付いてた管理費値下げの資料は本当なのかを聞いた。
そしたら、もともと決定事項ではないので議事録に付ける予定はなかったのに、なぜか理事会で議事録の文章だけではわからないので「付けろ」と皆が賛成したから付けたとか。
あれは消費税増税決定前の資料とのこと。でも増税されても値下げはできると言ってた。

[804: 匿名]

足りないから値上げするのは特別会計の修繕積立金。
余ってて取り過ぎてるのなら値下げするのが一般会計の管理費。
余ってるからと言って他会計に繰り入れるのは区分会計の原則を逸脱したドンブリ勘定。
区分会計は値上げと値下げで組合員の負担を総合的にバランスする。
これが管理組合運営の経済原則。理事長は頭に入れておくように。

[805: 匿名]

>>802
高圧一括受電

専有部分の電気需給契約は電力会社と居住者との契約だが、高圧一括受電を導入すると管理組合が専有部分の居住者と電気需給契約をする。
と言うことは、電気供給に関して管理組合は専有部分を特別管理することになる。
メーターボックス内の電力量計と室内分電盤のリミッターが管理組合の資産になる。
当然、検針と電気使用料の徴収も管理組合がすることになる。

[806: 匿名]

専有部分の電気まで管理組合に管理されて縛られるなんて余計なお世話だ。
2016年には家庭用電力の自由化が始まるから区分所有者は好きな電力会社と契約できるようになる。
その時に管理組合が一括受電契約してたら区分所有者は自由化の恩恵に与れなくなる。

それに高圧一括受電は共用部分の電気代削減であって専有部分の削減にはならない。
実際は高圧一括受電すると専有部分の電気代が大幅に削減され共用部分は殆ど削減されない。
ところが専有部分の電気代削減分は区分所有者に還元せずに管理組合に上納させている。
だから数字の見かけ上は共用部分の電気代が大幅に削減されると業者は宣伝してる。
よって「まやかし」以外の何物でもない。これが高圧一括電力のまやかしスキームである。

[807: 匿名]

ところで、うちのマンションは高圧一括受電の検討はしてるのですか？

[808: 匿名]

去年の第６期で副理事長（現第７期理事長）が検討して２社見積までとった。
でも当時の理事会は興味を示さなかったとのこと。というよりも、高圧一括受電のスキームを理事達が理解出来なかったことが原因。
ただ、副理事長としては結論を出したとのこと。

[809: 匿名]

この 「高圧一括受電のスキームを理事達が理解出来なかった」が業者の狙いだそうだ。だから業者は管理組合には直接提案せず、必ず管理会社に提案し管理会社から管理組合に提案させるようにしている。
高圧一括受電が「まやかし」の電気代削減スキームだと言うことを見抜いている理事長には業者は提案できない。
だから当時の副理事長が管理会社飛ばして直接業者にコンタクトするのは例外だったとか。

[810: 匿名]

>副理事長としては結論を出したとのこと。
管理会社飛ばすなんて剛腕な人ですね。どのような結論なのですか？

[811: 匿名]

高圧一括受電導入は「まやかし」会計スキーム。 電気代の管理費会計を透明化して収入と支出を正しく計上し業者には委託料しか払わない。

が結論だそうです。

これだと高圧一括受電代行会社は尻尾を巻いて逃げだすとのこと。

高圧一括受電は、業者にそそのかされて管理会社がボンクラ理事長を落としてしまえば勝だろう。理事長が理解できないから当然組合員に理解できるだけの説明はしないでメリットだけを強調して煙に巻いて総会特別決議で賛成可決する。
これが奴ら業者の常套手段。

高圧一括受電で電気代が大幅に削減されるのは専有部分。
ところが削減された分を区分所有者に還元せずに管理組合に上納させるて共用部分の電気代があたかも削減されたように見せかけるのが、高圧一括受電のまやかしスキーム。これは覚えておいた方がいい。

[812: 匿名]

>理事長が理解できないから当然組合員に理解できるだけの説明はしないでメリットだけを強調して煙に巻いて総会特別決議で賛成可決する。

これと同様なことが第６期総会決議でありますね。屋上防水です。
10年間の保証があることを隠して計画修繕だから実施すると決議とりましたね。
第７期で中止の理事会決議がされたことが議事録に書かれていました。
組合費を無駄遣いして組合費を毀損する工事の決議だったので中止にしたそうです。

[813: 匿名]

品確法はマンションだけじゃないよ。
戸建も同じだよ、分譲住宅にしろ注文住宅にしろ。
10年間は屋根防水は売主や施工者の責任負担。
保証はとことん受けるもの、その間に自腹切って保全工事する家主はいないよ。
マンションは戸建と違って自分の金でない皆の金だから理事の考えが甘くなるのだね。
皆の金って意識と自覚が欠如してる。こういう人が理事になると危険。
この件は総会で質問が出たけど議事録ではネグられてる。質問した人が今の理事会にいるよ。

[814: マンション住民さん]

>>807
高圧一括受電を導入すると電力系統は大きく変る。
借室電気室が一括受電の受電点に変更になる。

[815: 匿名]

>>813
去年、プラザ棟の屋上全面防水、品確法の補修請求で無償でやらせてる。
なのに今年修繕積立金で防水補修するのは矛盾してる。無償補修請求すればいいもの。
今年は外壁補修も品確法の補修請求で無償でやらせてるよね。議事録に書いてあった。
鉄部塗装は今工事やってるけど、あれは品確法の適用外。保証は宅建業法の2年だから保証が切れてるからやってる。
去年の理事会は建設知らない人達だったみたい。もっと勉強しないと。管理組合業務を甘くみちゃいかん。遊びじゃないんだよ、業務だ。
その点、今年は安心。組合費の無駄遣いを正す姿勢は評価できる。

[816: 匿名]

【運転見合わせ】つくばエクスプレス線は、６時５４分頃　台風の影響で、上下線で運転を見合わせています。【対象区間】全線、【方面】上下線、【原因】台風<2013年10月16日（水）07:25 現在>

[817: 匿名]

【運転再開】つくばエクスプレス線は、台風の影響で、上下線で運転を見合わせていましたが、７時２４分頃に運転を再開し遅れがでています。【対象区間】全線、【方面】上下線、【原因】台風<2013年10月16日（水）07:50 現在>

[818: 住民さんＡ]

第4調整池、台風の大雨で機能してる、満水。
つくばみらい市には3つの調節地と1つの調整池がある。

[819: 匿名]

>>815
今更なに寝ぼけたこと言ってんだか。
マンションの売買契約書に書いてあるじゃん。
保証に関して通常２年、ただし品確法の対象は１０年と。
自分でマンション買っといて契約書見てないの？

[820: 匿名]

↑それ契約締結の時に、住不販から契約書の説明で聞いた。
今は法律で10年も保障してくれるのかと感心した。世の中変わったね。
昔マンション買った時は保証は2年だった。

[821: マンション住民さん]

代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引　専有部：5％～10％割引
②共用部：20％～40％割引　専有部：0％割引
共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。

ところで①の場合、なんで管理組合が専有部分の電気代を削減するのか？の疑問がある。それによって管理組合は敢えて専有部分を特別管理し縛りをかけてしまう。
管理組合の本来の目的は「敷地ならびに建物共用部分の資産管理」である。
管理組合としては何ら共用部分の電気代削減にならないことを何でするのか？

[822: 匿名]

分譲マンションの管理組合が特別管理してまで専有部分の電気代を削減する大義名分は何もないと思う。なぜなら管理組合は共用部分の管理だから。
専有部分の電気代を削減するメリットがあるのは、新築マンション販売時の売主やオール賃貸マンションのオーナーだろう。販売時や入居者募集時における他社との差別化になる。

[823: 匿名]

>821

一括受電て名称で勘違いしてるだろ。

①にしても管理組合の財産を設置するわけじゃなくて、東電から他所の会社のメーター等に置き換わるだけ。

共用部分の電気代は元々安いわけだから、専有部分を下げなきゃ一括受電の意味はない。

②を採用する管理組合は管理費を捻出するために採用するってことがわからないのかな。

[824: 匿名]

>823
専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。
区分所有者が事業組合を設立し代行会社と一括受電契約をすればいい。
そうすれば管理組合は専有部分の電力供給と無関係になる。

管理費が足りないなら組合員から徴収している管理費が適正でないのだから徴収管理費を値上げするのが筋。足りないから修繕積立金を値上げするのと同じ考え。
なにもリスキーな代行会社の一括受電サービスなど導入する必要はない。
要するに会計が適正でないことを放置してる歴代理事会の身から出た錆だろう。

[825: 匿名]

センチュリーは管理費が足りないどころか余ってる余裕綽々のマンションですね。
だから管理費捻出するために高圧一括受電を導入する必要はないと思います。
それどころが管理費値下げすると理事会で決まったそうです。
議事録に値下げの資料が付いていました。1100円は大きいですね。
突然議事録に値下げの資料が付いていたので皆びっくりしてました。
議事録読むと理事長の提案とのことですから大英断に拍手！

[826: 匿名]

>区分所有者が事業組合を設立し代行会社と一括受電契約をすればいい。
管理組合介在させるよりは単独目的の電力供給事業組合の方がスマートですね。
ただ、今の借室電気室は管理組合から無償貸与してもらう必要があります。
借室電気室は東電に無償貸与してますが、それが事業組合への無償貸与変更です。
事業組合の組合員は管理組合の組合員で借室電気室は管理組合の共用部分です。
無償貸与先変更は問題ありません。

[827: 匿名]

>824

>専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。

本気で言っているなら理事長にはなれないな(笑)
現理事長なら来期は無いだろう。

[828: 匿名]

>827
>専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。

専有部分の管理は特別管理の場合を除いては管理規約の規定で管理組合業務外。
本物の管理組合の理事長なら業務外だから切り離すよ。
専有部分の管理には管理費は使えないこと知らない人は理事長になれないな(笑)
管理費で無用な支出をする人が理事長になったら組合員に損害をかけていまう。

[829: 住民さんＥ]

高圧一括受電の検針は親メーターと子メーターの関係。
現在の店舗テナント電気使用料の検針と同じになる。
ちなみに、現在の店舗は本来低圧受電契約で済むものを内部検針方式にしているため、
高圧一括受電の形態になっており、高圧契約の電気単価で電気代が計算されている。

高圧一括受電は、電力会社の計量は高圧受電部の親メーターで行い課金する。
管理組合は子メーターで専有部分を検針して組合員に電気代を請求し、
電力会社は親メーターで検針して管理組合に請求する。

[830: マンション住民さん]

代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引　専有部：5％～10％割引
②共用部：20％～40％割引　専有部：0％割引
共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。

これは高圧一括受電サービス会社から取った見積もりを、管理組合電気代会計に落とし込んで収支計算したものである。ここで導入前後の差異年間333万円を見る。

この表では②のメニューでの計算例だが、333万円/950万円=35%の年間削減率である。
この333万円を①のメニューに当てはめると333万円/660戸≒5千円の1戸当りの年間削減額である。
この表では1戸当たり月1万円の電気代を想定してるから年12万、年5千円の削減なら4.1%くらいになる。

①と②は、この年間333万円の削減効果を専有部分に還元（4.1%削減）するか共用部分に還元（35%）するかの違いである。

[831: 匿名]

>東電から他所の会社のメーター等に置き換わるだけ。

この場合、他所の会社って「リース会社」だよ。
代行会社の高圧一括受電のスキームは、設備投資をファイナンス化しての管理組合への転リースだよ。管理組合も設備を持たなければ代行会社も設備を持たない。
設備をもってるのはリース会社。
そんな代行会社と大切な電気供給の契約を10年もするの？

[832: 匿名]

>829

>ちなみに、現在の店舗は本来低圧受電契約で済むものを内部検針方式にしているため、

1敷地に複数引き込みできるの？

[833: 匿名]

管理組合自身、敷地内で高圧業務用契約以外に低圧電灯契約もしてるよ。理事に聞いてみ？答えられるはずだから。

[834: 匿名]

敷地外でも管理組合は低圧電灯契約してるよ。これも理事に聞いてみ？

[835: 匿名]

>830
333万円の削減を専有部分に還元すると年5千円なら、月当たり420円。
今まで月1万円前後だった電気代が420円ぽっちしか安くならないのか？
管理組合が専有部分を特別管理してこの結果じゃ何のありがたみも感じないな。
各自が家庭で節電努力したら420円くらいは捻り出せる。
そこまでして管理組合がやる意味があるのか？

2016年から家庭用電力の自由化が始る。そうしたら自由に電力会社が選べるようになる。電力会社間の競争が激化し、家庭用電力も顧客囲い込みのすさまじい価格競争に突入する。
なぜなら電力会社の収益の根幹は業務用電力ではなく家庭用電力の販売なのである。
高圧一括受電を導入してたら住民は電力会社の選択もできなくなるので自由化の恩恵に全くあずかれなくなる。

[836: 匿名]

>835

供給義務がなければ835は売ってもらえないかもな。

[837: 匿名]

>敷地内で高圧業務用契約以外に低圧電灯契約もしてるよ。

これって東電と管理組合の契約っていう意味ではないだろ。別に答えたくなきゃ答えなくてもいいよ。
どうでもいいことだから。

[838: 匿名]

>代行会社の高圧一括受電のスキームは、設備投資をファイナンス化しての管理組合への転リースだよ。管理組合も設備を持たなければ代行会社も設備を持たない。

代行会社使わずに管理組合が設備作ってリース契約した方が、代行会社の転リース経費がない分安くなる。そして電力管理業務だけを外注委託すればいい。管理会社にそれを委託したら管理業務と合わせて相乗効果が期待できる。

[839: 匿名]

電気設備のような最重要インフラ設備は自前で設備投資して資産化しないと供給面でリスクが大きくなる。供給リスクもある代行会社に丸投げし、代行会社に利益を吸い取られている。

ところで、そこまでして電気代削減するのは何が目的なの？

[840: 匿名]

経費節減して利益を拡大するのが目的。