センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

[623: 匿名]

>>622
分かってないのはあなたですよ。
住民を動かす必要はないのでは？義務や命令だから住民は従うだけでしょ。
嫌ならマンションから出て行くしかない。共同生活のルール守らないのだから。
規約や命令に従わなければ、ビシビシ取り締まられる。
滞納すれば訴訟や駐車場解約されるし、駐車場転貸すれば指導されて解約させられる。
議事録や掲示貼紙見てるの？みな書いてある。
マンションの管理組合はそんなもんですよ。

[624: 住民さんＡ]

マンション内で人間関係を構築したかったら、近所づきあいに精を出すことです。
あるいは自治会を立ち上げて会員募って親睦を深めることです。講演会、健康体操、懇親会、旅行会、演芸、フラワーアレンジメント、ぬいぐるみ製作、合唱、等。
このマンションには既に高齢者の会があり上記活動が行われています。
入会するか、あるいは高齢でなければ会長の許可を取って青年隊を作って分派活動すればいいでしょう。

[625: マンション住民さん]

青年隊の構想はいいですね。青年隊にお願いしたいのは、有事のレスキューとか敷地周辺・駐車場内の夜間自警見回り、室内高所天井蛍光灯・電球交換、ゴミ出しです。

青年隊の募集は、掲示貼紙、全戸募集チラシポスト投函、エントランスでのオルグです。屈強な若者が集まればいいですね。

[626: 匿名]

>623

命令って何を根拠にしているの？
規約細則に命令権限の根拠が見当たらないんだが。

[627: 匿名]

滞納者に「管理費払え！」が命令だろう。
だから皆払ったのだと思う。
滞納者は命令しないと払わないもんだ。

[628: 匿名]

「管理費払え！」は627の感情だろ。

管理組合は、管理費を「払え」と催促しかできないんだが。催促お願いであって命令ではないだろ。

それと、命令の対象は滞納だけじゃないだろ。滞納しか辻褄が合う対象を思いつかなかったんだろ。以前は理事長が命令すれば理事は働くのが当然だとか言ってなかったか（笑）

[629: 匿名]

>管理組合は、管理費を「払え」と催促しかできないんだが。催促お願いであって命令ではないだろ。
管理組合役員未経験者の発言ですね。 管理規約読んでないから仕方がないです。
規約第31条に支払義務が課されています。従って滞納者は規約違反者。
規約違反者に対しては理事長が遵法是正命令を下します。
つい最近では駐車場転貸者に解約命令が下されました。同時に宅建業者に指導措置が出ました。

>理事長が命令すれば理事は働くのが当然だとか言ってなかったか（笑）
今の理事長は理事に命令してないですよ。理事長自ら行動して理事は事後追認です。
だから全てがスムーズに動いているのです。今年の理事は楽でいいとの噂です。
何もしなくてもすべて理事長がやってしまってるからです。楽出来るから理事は誰も文句はいいません。

[630: 匿名]

>>625
呼んだら夜中でも直ぐに駆けつけてくれる便利屋がマンション内に必要とのことでしょ？青年隊でやって頂けるのなら歓迎します。ついでに買物、炊事洗濯、子守、ペットの散歩、役所事務代行もお願いします。

[631: 匿名]

管理会社が東急コミュニティーなんだから、管理組合でこれを一括導入したら？
http://www.tokyu-com.co.jp/customer/comuse/member.html
以前チラシが投函されてたけど、今は個人契約でなく管理組合一括契約ができるとのこと。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-2.pdf
その場合１戸当たり月額300円、組合員は月300円課金されて負担増になるけど、
管理費を月300円値下げして相殺すれば組合員の負担はゼロになるとの理事長見解が理事会で出た。
本来管理組合は共用部分の管理で、専有部分は特別管理の場合を除いてアンタッチャブルだが、
今後の高齢化社会を考える
と導入する価値はある、しかし組合員の負担増は避けたい。
それが「月300円課金して管理費を月300円値下げして相殺で実質負担ゼロにする」が理事長の考えとのこと。

[632: 匿名]

>知りたかったら理事になるといい。
「平成23年4月9日理事会の招集権限者と理事会成立要件の詳細は？」
これは第５期女性理事長の後任理事長宛てに正式文書で出された組合員からの質問書。しかし理事会で審議もされず２年経っても無回答のまま。
議事録が公開されていれば質問の必要もなくすべてが明白になる。しかし当時は理事でなければ理事会関係資料が容易に見れなかった。
今期になって初めて理事会議事録を組合員に配布開示したのは、理事会の透明性を図ることが目的の一つと聞いた。
組合員は総会で委任したした管理組合執行部を常に目を光らせて監視する必要がある。
歴代監事が業務監査を全くしない管理組合、組合員総監事体制で監視する必要がある。

[633: 匿名]

東急コミュニティーの家族力プラスのサービス開始は2009年。
従って東急不動産の2009年以降竣工のマンションには標準で導入されている。
課金は初めから管理費に含まれてるので、購入者に意識させることはない。
ところが2009年以前竣工の当マンションは、後から導入する必要があり課金の問題が必ず発生する。
これは課金だけでなく、専有部分のサービスをなぜ管理組合で一括導入するのか？の根本的問題にも関わる。
今後築30年くらいになると、専有部分の配管のリプレースの問題が発生してくる。
これは専有部分であるため、管理組合が共用部分の配管と合わせてリプレースする場合に問題となる。
共用部分と同時に行えば単独で行う場合よりもコストが安くなるが、専有部分のため強制化できない。
ジレンマである。

[634: 匿名]

>>625
名前は「いいとも青年隊」がいいでしょう。
頼めば「いいとも！」と言って気軽に引き受けてくれる。
24時間365日、がんばれ「いいとも青年隊」♪
東コミの「家族力力プラス」といい勝負になります。

[635: 住民さんＤ]

>629

>規約違反者に対しては理事長が遵法是正命令を下します。

この命令が出せると規約のどこに書いてあるんのかな？
君は裁判所なのか（笑）

[636: 住民さんＤ]

>今の理事長は理事に命令してないですよ。理事長自ら行動して理事は事後追認です。

で勝手にコンセント付けて、取り外す羽目になって、寄付したと自慢していた高圧洗浄機を引き上げたわけだ（笑）

[637: 住民さんＤ]

>つい最近では駐車場転貸者に解約命令が下されました。同時に宅建業者に指導措置が出ました。

これも理事長に命令権限があったわけでも何でもないだろ（笑）

[638: 匿名]

>同時に宅建業者に指導措置が出ました。
貸主が転貸してることを知ってて広告出した宅建業者、
組合員の規約違反を幇助したとかで理事長に怒鳴り込まれたとか。
百戦錬磨の不動産プロも怒鳴りつけてしまうらしい。

[639: 匿名]

>638

駐車場って賃貸者は管理組合と契約できたんだっけ?

[640: 匿名]

ごめん

賃貸者→賃借人

駐車場って賃借人は管理組合と直接契約できたんだっけ?

[641: 匿名]

もうひとつごめん

駐車場を「駐車場貸します」って広告出していたってことね。

[642: マンション住民さん]

貼紙に問い合わせ先書いてあるだろう、直接聞けよ。

[643: 匿名]

住民なら知ってるけどな。
貼り紙に書いてある。

[644: 匿名]

>>638
百戦錬磨の宅建業者には宅建主任者が交渉するということか？
相手は生き馬の目を抜く不動産業界、素人ならまず負ける。

[645: 住民さんＥ]

契約の解除って命令とは違うだろ。

契約解除を命令したなら「契約を解除しろ」と相手に行動を求める事なんだが。

「お前との契約を解除する」と言い渡すことが命令だったとは知らなかった。

[646: 匿名]

解除ではなく解約の間違いでしょう。最初からの契約を無効にするわけではありませんから。
駐車場規約違反は管理組合が一方的に強制解約することができます。
駐車場契約書に「駐車場運営細則第21条に基づき解約」と大きく朱書きして契約者に渡します。
これは管理組合に記録として残ってしまいます。
それでは余りにも酷いので、管理組合から契約者に自主解約を命令します。
そうすれば強制解約の第21条発動はなくなり契約者の名誉は守られます。

転貸者に対しては、第21条発動はせずに自主解約を命令します。
一方、滞納者に対しては有無を言わさず第21条発動です。
違いは「駐車場使用料を払ってるか否か」です。

本来は斬首であるべきところを武士の情けで切腹を申し付けるのです。
管理組合は残酷非道冷徹無比ではありません。武士の名誉を重んじます。

[647: 住民さんＥ]

>それでは余りにも酷いので、管理組合から契約者に自主解約を命令します。

この場合、世間一般には自主的に解約することを勧めるって言うんだが。そもそも管理組合にそんな命令をする権限は無いだろ。

感覚がズレてる。

[648: 匿名]

解除と解約。
>http://www.kindaika.jp/archives/1667

このように、民法は、「解除」という用語と「解約」という用語を一応は使い分けてはいるが、一応の目安としては、契約当事者の一方に契約違反などの背信行為があった場合には契約の「解除」、それ以外の場合には「解約」といった用語の使い方をしているのではないかと考えられる。


どっちでも大勢に影響ないけど解約は命令するものではないな。

[649: 匿名]

駐車場運営細則では違反が発覚しても「解除」にはしていないよ。「解約」。
解除ならもともと契約がなかったことに帰してしまう。
違反するまでは契約は正常継続しており、違反後に契約期間終了まで契約継続を無効にする。
だから「解約」なんでしょう。

[650: 匿名]

管理組合から「解約しろ」と命令されて嫌なら応じなければいいのでは？
応じなければ第21条発動されて強制解約されるだけなのだから。
だから契約者の名誉を重んじて「武士の情け」と書いてあるのでは？
自主解約の方が管理組合としては事務手続きが増えるよ。
管理組合としては強制解約の方が簡単。

[651: 匿名]

使用料徴収してるから解除はないと思う。
解除なら契約自体が契約時に遡って無効になるから、使用料は返金しないとだめ。
解約なら解約時点までの使用料は返金しなくてもいい。

[652: 住民さんＥ]

>650

相手に対して解約を命令なんかできないってどうして理解できないのかなあ。解約は命令するものではない。

違反者に対して「お前の方から解約しろ」と本人は命令のつもりでも、言葉が荒いだけで実態は勧めていることにしか成らないってどうして理解できないの。

俺にはこんな権限もあるんだ「エッヘン」と己を見せたいだけなんだろうが、無いものをあると勘違いして恥ずかしい振る舞いをするのは俺じゃないから内部で恥を勝手に書くのは構わない。だが、こう言う所に書いてしまうとマンションのレベルが分かっちゃうからね。

[653: 匿名]

>>650に書いてある通りだと思うよ。
このマンションの駐車場運営細則は、規約違反に対して強制解約発動権が規定されている。
今まで歴代管理組合は誰も発動してなかっただけ。
だから発動前に猶予期間設けて自主解約命令してるのだと思う。
今の理事長は誰もやったことないことをやるよ。それに対して誰も文句言えない。
マンション内の秩序と規律を守るためだから文句の言いようがない。
「綱紀粛正」、これは組合員も執行部も同じだろう。

[654: 匿名]

>653

自主解約命令なんて勝手に用語を作らない方がいいよ。自主性に委ねることを命令とか書いていて変だと思わないのかね。

強制解約発動権なんてのも無いだろ。


権力欲の表れだね。

[655: 匿名]

強制解約発動権は規約に規定されてるけど、義務ではないので発動するか否かは管理組合次第。
だから期によって、正確には理事長によって運用が異なる。そして理事会で承認の上で発動される。
議事録見れば分かる通り、滞納訴訟追行、駐車場契約強制解約の決議がとられている。
期によって理事の反対多数なら理事会で否決され実施されないことによる。
だから理事会で発議する理事長次第ということになる。
それと同時に綱紀粛正に対する理事の考え次第ということにもなる。
今期の理事は、過去の歴代理事と違い綱紀に対して厳しい理事が多いということだろう。
旧来の慣行を優先する留任組の支配がないから運営の自由度が高くなってる。

[656: 住民さんＡ]

>655

強制解約発動権て規約の何条に書いてあるの？

規約の何条のどの部分を指しているんだ？
この部分だと言うのを載せてくれ。まさか行間とかじゃないよな。

[657: 匿名]

だれに質問してるの？住民なら規約集見て調べたら？

[658: 住民さんＢ]

強制解約発動権なんて用語の記載は無いぞ。

[659: 匿名]

>>644
貼紙に「宅建業法第32条抵触」を書けるのはプロだ。普通の理事長ならそこまでは書けない。

ところで外壁タイル落下は掲示板に貼紙出してから多数の問合せがあった。
普段、住民は外の道路をマンションの壁見ながら歩いてるわけではないので誰も気が付かない、発見したのは管理会社の年次建物総合調査だった。
最近エムポタに外壁タイルの落下が施工ミスだという証拠文書を出した。
施工ミスを認めず有償補修を言い張る売主に一筆書かせて無償補修にした。
従来は管理会社を窓口に契約関係の無い施工者と交渉していたようだが、今回は正しく売買契約元の売主との瑕疵補修請求交渉に切り替え、しかも売主や施工者に同調する管理会社に対して「売主と直接交渉する！」と一喝した。

最近配られた鉄部塗装工事のお知らせ見ても分かるように、建業法に則ったスタイルでまとめてる。
新築10年間瑕疵担保責任の品確法、建設請負工事の建業法、監理技術者経験者なら当然の実務である。民間マンションの工事だからと甘くみることは禁物である。
法は公共・民間の分け隔てはない、遵法である。

[660: 匿名]

強制解約発動権はどうなったんだ？

都合が悪くなるとすぐ逃げて話を逸らそうとするから信用が得られないんだよ。

[661: 匿名]

>>651
その通りで正しい。
解除だと初めから契約がなかったことになる。
当然使用料も発生していないことになる。
もし使用料を支払ってたら解除で返金になる。
それは駐車場収入の機会損失になる。
そんな馬鹿なことする管理組合はない。

[662: 匿名]

>信用が得られないんだよ。
信用が得られなかったのは、第５期女性理事長の後任理事長じゃないか？
臨時総会の議案決議時に、議長である理事長自ら反対票を投じて周囲を驚かしたよ。
理事長の理事会に対する背信行為そのもので、その後理事会で理事長を罷免しなかった第５期理事会も不可解で信用得られなかったね。
理事会審議で議案作成して総会に上程してるのに、いざとなると裏切って反対する理事長なんか信用できないね。

[663: 住民さんＥ]

自覚が無いってのが一番始末に悪い。

強制解約発動権の説明を早くしてくれ。逃げるなよ。

[664: 匿名]

背信行為するくらいだから理事長としての自覚がないのでは？
自覚が無いってのが一番始末に悪い。

[665: 匿名]

>>663
あんたしつこいね。組合員じゃないから知らないのよ。
組合員なら議事録に発動決議がとられたことが書いてあるの知ってるけど。

[666: 匿名]

>665

なにをヒステリー起こしているんだ？
根拠を聞いたら何か問題なのか？

議事録が根拠なのか・・・まさかね。

[667: 匿名]

工事のお知らせに施工者の主任技術者が決められてますが、一級建築士の資格があればいいのですか？

[668: 匿名]

>>666
決議は３ヶ月前の話じゃないの？
もう強制解約されたのに・・・・・

[669: 匿名]

>668

解約されたことなんてどうでもいいんだよ。

話題として命令したと自慢していたから、命令の根拠を聞いているだけだ。



>667

http://www.saito-office.com/sub9-3-6.htm

こんなところに不自然な質問だな。自作自演の布石か。

[670: 匿名]

今回は塗装工事だから、法律では建築士（一級、二級）は主任技術者になれない。建築士が主任技術者になれる工事は限定されている。
塗装工事で主任技術者になれるのは、建築施工管理技士（１級、２級）と土木施工管理技士（１級、２級）、または指定された部門の技能士、所定の実務経験者。
建設業は法律で２８種類定義されてるから、工事の種類によって主任技術者の資格要件が異なるので注意が必要。
今回の鉄部塗装工事は、施主は管理組合で代表者は理事長。理事長は建業法の監理技術者経験のある施工管理技士有資格者。管理組合としての監理は抜かりないから安心して任せればいい。

[671: 匿名]

>>669
あなたは捻くれてるみたいですね。
管理組合の業務命令に従わなかったから解約されたのでしょ？
疑問に思うなら直接聞いたらいいのでは？
歴代理事長と違い防災センター通さなくても今期の理事長は直接話ができますよ。
皆から信用信頼されて評価が非常に高いです。「目で見える管理」をしてるって。

[672: 匿名]

>671

ここで「(俺が)命令して解決した」みたいに自慢している人がいたからその人に聞いているだけ。

何をそんなにヒステリックになるのか分からないが、管理組合に業務命令なんか出す根拠はないって事を理解しないで自慢すると恥図かしいからやめた方がいいよって教えて上げてるのになあ。素直じゃないからしょうがないね。

命令権があるなら規約にその事ができると明記されてないとね。

667も話を空したいのと知識をひけらかしたい670の布石ってのは当たりだった。

[673: 匿名]

去年までは理事長に直接話をしたいので電話番号を防災センターで聞いても「個人情報だから教えられません」と拒否されたけど、今期は掲示板や配布資料に問い合わせ先が書いてあるので防災センターに聞く必要がなくなった。
理事長が代わるとこうも違うものなのか。組合員との対話を重視してる証拠だろう。
歴代管理組合は住民懇談会を時々やってたけど、住民が理事長と直接対話が出来ないようにしてるから懇談会やらないと住民の意見が吸い上げられなかった。
今期は理事長直通ルートがあるから、あえて住民懇談会をやらなくても24時間365日住民の意見が収集できる仕組みになってる。
第５期で住民から問い合わせ先開示の苦情が出てるにも拘わらず、理事会は守旧派留任組理事の意見により従来通りの非開示路線が継続されていた。

[674: 匿名]

>>672
あなたは管理組合業務をやった経験がないから独善で話してるみたいですね。
一度管理組合の理事を経験することが先決です。資産管理業務だということがわかりますよ。
特に財政基盤の経理を勉強することです。執行部に入らないと経理の詳細はわかりません。

[675: 匿名]

>674

あなたは、業務命令を出す根拠を聞かれているのに674じゃ答えに成っていないでしょう。規約のどこに命令する事ができると明記されているのか教えてほしいと聞かれているのですよ。

どうも同じものを読んでいても違う解釈の様なので、何条のこの部分が命令と読めるんだと書いてくれと言っても「住民なら規約を読めばわかる」とか逃げてしまう。

あると思ってる方が示さなきゃ先に進まないのに逃げてばかりですから、無いものを有ると勘違いしていると言われてもしょうがないですね。

[676: 匿名]

657は住民ではありません。荒らしですからほっときましょう。

[677: 匿名]

従来の管理組合は、理事全員に担当を細かく決めて割り当てたけど、
今期は会計と防災しか決めてなく、他の多くの理事は無任所になってます。
なぜですか？

[678: 匿名]

釈明できないといつも逃げるんだ。情けない。

[679: 匿名]

>677

バレバレの自作自演は恥ずかしいぞ。

[680: 匿名]

ひろゆきの名言「スレは立った時から埋めがはじまる。」
埋めるためには何でもありが2chなんだけど。
ここはオートロックのない掲示板、2chと同じ。
住民専用はオートロックのあるエムポタ。

[681: 匿名]

裸の王様（笑）

[682: 匿名]

>>677
会計は出納、防災は消防、これは最低限決める必要があるが、他は決めなくても理事長が全て兼務すれば済む。その方が理事にとっては楽。
会計と防災は嫌でも動かざるを得ないが、他は決めても自発的に動かないなら理事長が命令して仕事させるしかない。
しかし命令して他人に手とり足とり説明してやらせる時間で自分がやれば出来てしまう。
管理組合執行部は義務教育や弱者救済機関ではない。自発的に仕事しない理事は理事会成立の員数確保だけでよい。
それにしても理事の数が多すぎる。組織運営は最少骨格で機動性を持たせた方が良い。全員プレイングマネージャーでやれば5人で済む。理事長、副理事長、理事（会計）、理事（防災・営繕）、監事。

[683: 匿名]

理事にとっては楽。か。

好き勝手する為の口実だろ ( ´Д`)y━･~~

[684: 匿名]

楽な方がいい。抽選なんて半ば義務で役員やるようなもんだから。
でも役員依頼されたら二つ返事で引き受けて後で辞任すればいいから心配はない。
重職の理事長も辞任するくらいだから問題ない。
辞任した第５期理事長は「守旧派理事が暴走し理事会をコントロールできなくなったから」が理由みたいけど、コントロールできないのは理事長としての力量不足だと思うけど。
理事が暴走するなら対抗して理事長も暴走したらいいと思う。皆が暴走してれば暴走してないことになる、暴走してることが通常なんだから。アグレッシブな理事会ということになる。
理事会機能不全でも管理組合の運営は回ること知らないみたい。

[685: 匿名]

守旧派理事の暴走とはなんですか？暴走した理事は誰ですか？

[686: 匿名]

自分に追求の手が伸びると他人を引き合いに出して煙に巻こうと必死だな。

[687: 匿名]

う、うー、ウゥー、ウラ〜！
「ウラー」とはロシア語で「Ура!」で、「万歳」と言う意味。
第二次世界大戦でロシア軍が一斉に「ウラ〜！」と叫んで突撃した。

[688: 匿名]

掲示板のスズメバチの貼紙、笑ってしまいました。
見てたら理事長が通りかかって細かく説明してくれました。
文章で「交尾」と書けないので「繁殖」にしたとのこと（笑）。
カラーの理事長名入りの貼紙はすべて理事長が作ってるとのことです。
今日は雨だったのでスズメバチは来ませんでしたが、晴れの土曜日午前中は大量に来ました。
でも見てもオスのスズメバチなんて分かりませんね。注意します。

[689: マンション住民さん]

あのスズメ蜂の張り紙はわかりやすくて良かったですね。イラストがＧＯＯＤ！

蜂を刺激しないようにして過ごします。

[690: 匿名]

>>685
えっ、ホントですか？
「Ура〜！ウラ〜！」と叫んで暴走したのですか？

[691: 匿名]

５期に突然出現した改革派女性理事長が早々に辞任に追い込まれて守旧体制に戻り、６期も守旧体制が継続したけど７期で改革派に政権奪取された感じですね。

[693: 匿名]

どうして第５期の改革派女性理事長は辞任したのですか？

[694: マンション住民さん]

693は最近引っ越して来たのですか。掲示板の昔のところを見てみたら。

[695: 匿名]

ただ第５期の理事長互選が守旧派の想定外の事態になったことが発端だ。
全く持って寝耳に水の想定外だった。それが新任女性理事長の誕生だ。
守旧派が牛耳ってきた理事会、まずありえないことだ。

[696: 匿名]

過去の記事を読むのは大変です。まとまってないので時系列に追いかけていかないと。
守旧派とはどんな派閥ですか？

[697: 匿名]

うちの管理組合、派閥があるんだ。知らなかった。

[698: 匿名]

守旧派は役員引退してもデカい顔して業務にちょっかいだしてくる。
だけど今までは同じ派閥の元役員だから理事会は容認していた。
とくに２年前の震災の時が顕著だった。
今は改革派の理事長だから、元役員であろうが特別扱いせずに一組合員として他の組合員と差別することなく公平に扱ってるとか。

[699: 匿名]

組合員には立候補を要求しておきながら正々堂々と公に立候補せずに理事会密室会議で選出という不透明な不文律の留任の繰り返しで明確な目的があるわけでもなく5年も6年も理事会をあたかも「お茶会」と勘違いして体制維持継続のために役員に居座っている連中が守旧派です。

[700: 匿名]

でも留任制は必要だと思いますよ。
このマンションは任期が１年ですが、以前住んでたマンションは任期が２年で毎年半数改選でした。
これだと半数が留任なので、新任が入ってきても引き継ぎがうまくいきます。
でも任期が１年で全員が改選されて新任に入れ替わったら何も引き継ぎができなくなります。
管理組合は役員が代わっても継続性が必要です。留任制は必要だと思います。

[701: 匿名]

社会一般、引き継ぎは文書で行う。引き継ぎのために人が１年間も残留する必要性は何もない。
現実は、理事や監事の引き継ぎは何もない。なぜなら後任に引き継ぎが必要なほど仕事はしてないから。

引き継ぎは理事長がすべて引き継げばよい。しかも文書で十分。
引き継ぎ内容を理解すれば、後は理事長の流儀で采配すればいい。

規約や決議は遵守しなければならない。ただし錯誤があれば是正する。
一方、不文律の慣習や前例は踏襲する必要など全くない。
不文律はすべて理事長のオリジナリティーで運営すればよい。

明文化されてない不文律、理事長ごとに変幻自在に変えられる。便利極まりない。
だから不文律は一日も早く明文化して期ごとに判断が異ならないよう規約化しなければならないのである。

[702: 匿名]

そうですね。不文律はまさにその通りですね。
「理事会議事録は組合員に配布しなければならない」とも「理事会議事録は組合員に配布してはならない」とも規約には規定されてません。
だから歴代理事長は理事会議事録を組合員に非公開にし規約により閲覧申請があって初めて開示するという秘密主義を踏襲してましたが、今期の理事長は理事会議事録を理事会の透明性を図る目的で組合員に公開配布しましたね。
不文律は理事長の資質と裁量次第ということでしょう。

もし今まで理事会議事録が公開されていれば、理事会不成立なのに規約違反を犯して「理事会」と詐称して組合員に伝えていた不正が見抜けましたね。

ところで歴代理事長は理事会議事録を組合員に公開配布しないのに総会議事録は公開配布しています。やることが矛盾してます。それも歴代理事長はくそまじめに踏襲してますから笑ってしまいます。

[703: 匿名]

【デュオセーヌ つくばみらい】
カスミウラのデュオ TX みらいは完売した。
次は、50歳以上限定、9階建150戸、55.75㎡〜73.20㎡、温泉、レストラン、介護・看護付き
のマンションだって。2500万円台〜4100万円台。有料老人ホームのような感じがする。
http://www.txmirai.com/2/
マンションギャラリーが出来てるから興味のある人は行ってみたら？（要予約）
温泉は専有部専用だけどレストランは一般公開とのことだから食べに行ける。

[704: 匿名]

>レストランは一般公開とのことだから食べに行ける。
メニューが知りたいですね。
もともとマンション居住者の食堂を一般公開するようですが、
高齢者向けですからメニューに偏りがあるのでは？と思います。
近隣住民としてはファミレスのようなものを期待しますが。

[705: マンション住民さん]

>近隣住民としてはファミレスのようなものを期待しますが。

営利目的ならそうなるでしょうね。


【デュオセーヌ つくばみらい】の完売は、我がセンチリーの存在が
購入者を心理的に、少なからず影響を与えたと思う。

[706: 宅建主任者]

完売したのは「デュオ TX みらい」の9階建106戸のファミリー向けです。
高齢者向けの「デュオセーヌ つくばみらい」9階建150戸はこれから販売です。

センチュリーの存在が心理的に影響したとはどんな影響があったのですか？
私から見れば、駅から遠いし、高層ではないし、これから建つマンションのために眺望日当たりは悪くなるし、安い以外に余り魅力は感じません。

センチュリーの特徴は、駅前、免震、低価格の3点です。内装仕様は中程度で「かつての公団分譲マンション」レベルです。

それから「デュオセーヌ つくばみらい」以外にもう一棟建ちます。
前に現地の建築予定看板見たら、住宅Ⅱと住宅Ⅲの二つ看板がありました。いずれも9階建てです。

「デュオセーヌ つくばみらい」は50歳以上限定の分譲マンションです。所有権分譲型の「有料老人ホーム」ではありません。
自立したシニアを対象に通常のマンションと違い高齢者向けサービス（訪問介護・訪問看護）が付加されたマンションです。
温泉は居住者専用で、共用施設の共同浴場での利用になり専有部の風呂に温泉が引き込まれているわけではありません。利用料は初めから管理費に含まれています。
レストランは、居住者専用予約制の食堂と外部利用可能なイタリアンレストランの２本立てです。
居住者専用予約制の食堂は、当然シニア向けのカロリー計算された食事になります。

まだ詳細は発表されてませんが、シニア向けマンションのため管理費・修繕積立金は通常のマンションの倍以上になるもようです。

[707: 住民ママさん]

またイタ飯屋ができるのですか？
駅前の筑波銀行２階にできたばかりです。

[708: 匿名]

>>702
ところで歴代理事長は理事会議事録を組合員に公開配布しないのに総会議事録は公開配布しています。やることが矛盾してます。それも歴代理事長はくそまじめに踏襲してますから笑ってしまいます。

矛盾してない、筋が通ってる。
総会は公開だから全てがバレてしまうから嫌でも議事録を住民に配布せざるを得ない。
ところが理事会は非公開密室会議だからバレる心配はないから住民に配布する必要はない。
住民には規約に定められた議事録ではなく、規約に定められてない理事会報でかいつまんで報告すればいい。
理事会議事録が閲覧申請方式の場合、よほどの住民でないと閲覧申請はしない。
閲覧申請は氏名・部屋番号の記帳方式だから、後で理事会に報告が行く。
すなわち「誰が理事会を調べてるのか？」が理事会には分かる。

[709: 匿名]

>>703
フージャースと共同売主のダイヤモンド地所調べたが、シニア向け分譲マンションは２棟実績がある。
今回、おそらく管理費・修繕積立金で月５万円は軽く超えるだろう。一日３食を食堂で食べれば月５万円くらいかかることになる。
正に高齢者の「終の棲家」のマンションだ。老後も金次第ということだ。

[710: マンション住民さん]

まだ自分の身のまわりのことが自分でできるうちからシニアマンションなんてに入るとよけいに老けこむんじゃないかな。　

[711: 匿名]

有料老人ホームは終身利用権だけで所有権（財産権）はない。
一方、シニア介護看護付きマンションは分譲マンションと同じだから所有権がある。
用がなくなった時に、前者は「ハイ、さいなら」だけど後者は「不動産」の財産が残せる。
これが違いだと思う。
ただ、前者は金払ってホテルに住むようなものだから金払っただけのサービスを要求してればいいが、後者は分譲マンションだ、当然管理組合としての資産管理・サービス（介護・看護）管理をしなければならない。
温泉の維持管理って結構かかると思う。特に配管の老朽化は水流してるだけの配管に比べれば早いだろう。

[712: マンション住民さん]

シニアマンションって入居者が全員80～90歳代になっても理事とか理事長を出すのかな。
若い人がいないというのも考えると大変だね。
温泉の管理も費用がかさみそうだし金持ちでないときついね。

[713: 匿名]

平成25年度住宅・土地統計調査の国勢調査対象に選ばれた人、質問22番「敷地面積」の入力に必要な情報を提供して進ぜよう。
突然調査票が来たけどネット回答可だから甘く見てたら質問22番でつまずいた。
素人では回答できんな。不動産区分所有建物のこと精通してないと無理だよ。

【質問22番の回答】
敷地面積18,169.04㎡÷共有持分分母5,208,539×（部屋タイプ別共有持分分子）
■共有持分は「管理規約」または「土地付区分建物売買契約書」を参照。
■簡単に言うと、専有部分面積の100倍が共有持分になる。

シニアマンションの理事長・理事は老人ばかりになるだろう。
しかも耳が遠くなるから、理事会での発言も大声で怒鳴りあわないと聞こえない。
老臭漂う怒号の理事会、乙なものかもよ。

[714: 匿名]

>>713
用途地域、建蔽率、容積率、敷地面積、建築面積、建築延床面積、等のマンションの概要は、入居してしまえば購入時のパンフレットも逸散して容易に分からないですね。
その点、当マンションは住民の方がマンションをアピールするホームページを立ち上げてますから非常に便利です。
トップ画像の「約18,000㎡もの敷地にゆったり描く理想街区」をクリックすると建築概要が見られるようになってます。そこに敷地面積が書かれています。
このホームページは3年前に作られたそうで、不動産屋の売買・賃貸のチラシではうかがい知れない住民の視点のコンテンツが満載で、制作者の方は今は管理組合の理事長をしているそうです。
http://century660.sakura.ne.jp/castle/

[715: 匿名]

↑センチュリーつくばみらい平のマンションホームページ（母屋）はこちらです。
http://century660.sakura.ne.jp/

[716: 匿名]

>>713
区分所有建物の専有部分の床面積は、不動産売買・賃貸契約や管理規約で表示される床面積と登記簿で表示される床面積とでは面積が異なることを知っておいた方がいい。前者は壁芯面積だが後者は内法面積である。
ところで区分所有法第14条第3項では、床面積は内法面積と規定されているが、同条第4項で「規約で別段の定めをすることを妨げない」と規定されているので、土地付区分建物売買契約や管理規約では販売面積である壁芯面積で表示されている。
この壁芯面積が共有持分割合の分子の元データになる。
壁芯面積＞内法面積である。
このことはプロの不動産屋でも知らない人が多い。

[717: 匿名]

住宅ローン控除適用の「床面積50㎡以上」は登記簿上の床面積だから内法面積になる。
不動産売買の専有部分床面積表示が50㎡台の場合、壁芯面積だから登記簿の床面積（内法面積）を確認しないと危ない。

[718: マンション住民さん]

壁芯面積と内法面積の違いは図る場所が違うということだ。

壁芯面積：不動産販売、管理規約、所有権持分
内法面積：登記簿、住宅ローン控除、抵当権

[719: 匿名]

登記簿では、専有部分の床面積は内法面積の94.19㎡ですが、敷地権の割合の分子は壁芯面積の98.28㎡の100倍になってました。土地付区分建物売買契約書の専有部分床面積は壁芯面積の98.28㎡でした。
また管理規約では第10条で、床面積は区分所有法第14条第3項の内法面積と異なる壁芯面積と規定していました。これは壁芯面積を使う場合の区分所有法第14条第4項の適用ですね。

[720: 宅建主任者]

土地付区分建物（マンション）の専有部分の登記簿表題部を示します。
>>719の言ってることは図で示すと赤枠の部分が内法面積か壁芯面積かの違いです。
この図で520万8539とは全戸専有部分の合計床面積。>>713に書いてある共有持分分母になります。
これはマンション売買の媒介をする宅建主任者なら重説で説明しなければならないから常識です。

[721: 匿名]

建物に比べれば土地は内法面積とか壁芯面積とか関係ないからいいね。
境界点で地積が決まるから表現は一つだけ。
ただし、登記簿地積と実測地積で差がでる場合がある。縄伸びしてる例を良く見かける。

[722: 匿名]

縄伸びは公簿簿地積よりも実測地積の方が多いこと。
租税を少なくしたいため、昔に地積を過少申告していた場合に多い。
縄伸びがあれば縄縮みもある。
縄縮みは登記簿地積よりも実測地積が少ないこと。
昔に地積を水増し申告していて租税が高くなっても小作料を多く取りたい場合に多かった。
或は売買代金を高くするために公簿地積を水増ししていた場合がある。