センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
part7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/164944/
part8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/171230/
part9:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175637/
part10:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/182663/
part11:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/188084/
part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
part13:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206122/
part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

[621: マンション住民さん]

>>620
管理組合は敷地・建物共用部分の資産管理で、管理のために規約に基づき執行部から組合員への業務命令です。 規約や業務命令に対して、組合員は強制課金徴収され規約や決定事項の遵守義務が課されます。人間関係と言うよりも業務としての執行部 － 組合員の上意下達命令・同命令遵守の世界です。
業務や義務の縛りがないのは自治会・町会です。自治会・町会と同じだと勘違いをしてる人は管理組合執行部で業務を遂行するのは不適格です。

[622: 匿名]

>620

「分かってない」って事がよく分かったよ。その姿勢じゃ誰も動かないわな。

[623: 匿名]

>>622
分かってないのはあなたですよ。
住民を動かす必要はないのでは？義務や命令だから住民は従うだけでしょ。
嫌ならマンションから出て行くしかない。共同生活のルール守らないのだから。
規約や命令に従わなければ、ビシビシ取り締まられる。
滞納すれば訴訟や駐車場解約されるし、駐車場転貸すれば指導されて解約させられる。
議事録や掲示貼紙見てるの？みな書いてある。
マンションの管理組合はそんなもんですよ。

[624: 住民さんＡ]

マンション内で人間関係を構築したかったら、近所づきあいに精を出すことです。
あるいは自治会を立ち上げて会員募って親睦を深めることです。講演会、健康体操、懇親会、旅行会、演芸、フラワーアレンジメント、ぬいぐるみ製作、合唱、等。
このマンションには既に高齢者の会があり上記活動が行われています。
入会するか、あるいは高齢でなければ会長の許可を取って青年隊を作って分派活動すればいいでしょう。

[625: マンション住民さん]

青年隊の構想はいいですね。青年隊にお願いしたいのは、有事のレスキューとか敷地周辺・駐車場内の夜間自警見回り、室内高所天井蛍光灯・電球交換、ゴミ出しです。

青年隊の募集は、掲示貼紙、全戸募集チラシポスト投函、エントランスでのオルグです。屈強な若者が集まればいいですね。

[626: 匿名]

>623

命令って何を根拠にしているの？
規約細則に命令権限の根拠が見当たらないんだが。

[627: 匿名]

滞納者に「管理費払え！」が命令だろう。
だから皆払ったのだと思う。
滞納者は命令しないと払わないもんだ。

[628: 匿名]

「管理費払え！」は627の感情だろ。

管理組合は、管理費を「払え」と催促しかできないんだが。催促お願いであって命令ではないだろ。

それと、命令の対象は滞納だけじゃないだろ。滞納しか辻褄が合う対象を思いつかなかったんだろ。以前は理事長が命令すれば理事は働くのが当然だとか言ってなかったか（笑）

[629: 匿名]

>管理組合は、管理費を「払え」と催促しかできないんだが。催促お願いであって命令ではないだろ。
管理組合役員未経験者の発言ですね。 管理規約読んでないから仕方がないです。
規約第31条に支払義務が課されています。従って滞納者は規約違反者。
規約違反者に対しては理事長が遵法是正命令を下します。
つい最近では駐車場転貸者に解約命令が下されました。同時に宅建業者に指導措置が出ました。

>理事長が命令すれば理事は働くのが当然だとか言ってなかったか（笑）
今の理事長は理事に命令してないですよ。理事長自ら行動して理事は事後追認です。
だから全てがスムーズに動いているのです。今年の理事は楽でいいとの噂です。
何もしなくてもすべて理事長がやってしまってるからです。楽出来るから理事は誰も文句はいいません。

[630: 匿名]

>>625
呼んだら夜中でも直ぐに駆けつけてくれる便利屋がマンション内に必要とのことでしょ？青年隊でやって頂けるのなら歓迎します。ついでに買物、炊事洗濯、子守、ペットの散歩、役所事務代行もお願いします。

[631: 匿名]

管理会社が東急コミュニティーなんだから、管理組合でこれを一括導入したら？
http://www.tokyu-com.co.jp/customer/comuse/member.html
以前チラシが投函されてたけど、今は個人契約でなく管理組合一括契約ができるとのこと。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-2.pdf
その場合１戸当たり月額300円、組合員は月300円課金されて負担増になるけど、
管理費を月300円値下げして相殺すれば組合員の負担はゼロになるとの理事長見解が理事会で出た。
本来管理組合は共用部分の管理で、専有部分は特別管理の場合を除いてアンタッチャブルだが、
今後の高齢化社会を考える
と導入する価値はある、しかし組合員の負担増は避けたい。
それが「月300円課金して管理費を月300円値下げして相殺で実質負担ゼロにする」が理事長の考えとのこと。

[632: 匿名]

>知りたかったら理事になるといい。
「平成23年4月9日理事会の招集権限者と理事会成立要件の詳細は？」
これは第５期女性理事長の後任理事長宛てに正式文書で出された組合員からの質問書。しかし理事会で審議もされず２年経っても無回答のまま。
議事録が公開されていれば質問の必要もなくすべてが明白になる。しかし当時は理事でなければ理事会関係資料が容易に見れなかった。
今期になって初めて理事会議事録を組合員に配布開示したのは、理事会の透明性を図ることが目的の一つと聞いた。
組合員は総会で委任したした管理組合執行部を常に目を光らせて監視する必要がある。
歴代監事が業務監査を全くしない管理組合、組合員総監事体制で監視する必要がある。

[633: 匿名]

東急コミュニティーの家族力プラスのサービス開始は2009年。
従って東急不動産の2009年以降竣工のマンションには標準で導入されている。
課金は初めから管理費に含まれてるので、購入者に意識させることはない。
ところが2009年以前竣工の当マンションは、後から導入する必要があり課金の問題が必ず発生する。
これは課金だけでなく、専有部分のサービスをなぜ管理組合で一括導入するのか？の根本的問題にも関わる。
今後築30年くらいになると、専有部分の配管のリプレースの問題が発生してくる。
これは専有部分であるため、管理組合が共用部分の配管と合わせてリプレースする場合に問題となる。
共用部分と同時に行えば単独で行う場合よりもコストが安くなるが、専有部分のため強制化できない。
ジレンマである。

[634: 匿名]

>>625
名前は「いいとも青年隊」がいいでしょう。
頼めば「いいとも！」と言って気軽に引き受けてくれる。
24時間365日、がんばれ「いいとも青年隊」♪
東コミの「家族力力プラス」といい勝負になります。

[635: 住民さんＤ]

>629

>規約違反者に対しては理事長が遵法是正命令を下します。

この命令が出せると規約のどこに書いてあるんのかな？
君は裁判所なのか（笑）

[636: 住民さんＤ]

>今の理事長は理事に命令してないですよ。理事長自ら行動して理事は事後追認です。

で勝手にコンセント付けて、取り外す羽目になって、寄付したと自慢していた高圧洗浄機を引き上げたわけだ（笑）

[637: 住民さんＤ]

>つい最近では駐車場転貸者に解約命令が下されました。同時に宅建業者に指導措置が出ました。

これも理事長に命令権限があったわけでも何でもないだろ（笑）

[638: 匿名]

>同時に宅建業者に指導措置が出ました。
貸主が転貸してることを知ってて広告出した宅建業者、
組合員の規約違反を幇助したとかで理事長に怒鳴り込まれたとか。
百戦錬磨の不動産プロも怒鳴りつけてしまうらしい。

[639: 匿名]

>638

駐車場って賃貸者は管理組合と契約できたんだっけ?

[640: 匿名]

ごめん

賃貸者→賃借人

駐車場って賃借人は管理組合と直接契約できたんだっけ?

[641: 匿名]

もうひとつごめん

駐車場を「駐車場貸します」って広告出していたってことね。

[642: マンション住民さん]

貼紙に問い合わせ先書いてあるだろう、直接聞けよ。

[643: 匿名]

住民なら知ってるけどな。
貼り紙に書いてある。

[644: 匿名]

>>638
百戦錬磨の宅建業者には宅建主任者が交渉するということか？
相手は生き馬の目を抜く不動産業界、素人ならまず負ける。

[645: 住民さんＥ]

契約の解除って命令とは違うだろ。

契約解除を命令したなら「契約を解除しろ」と相手に行動を求める事なんだが。

「お前との契約を解除する」と言い渡すことが命令だったとは知らなかった。

[646: 匿名]

解除ではなく解約の間違いでしょう。最初からの契約を無効にするわけではありませんから。
駐車場規約違反は管理組合が一方的に強制解約することができます。
駐車場契約書に「駐車場運営細則第21条に基づき解約」と大きく朱書きして契約者に渡します。
これは管理組合に記録として残ってしまいます。
それでは余りにも酷いので、管理組合から契約者に自主解約を命令します。
そうすれば強制解約の第21条発動はなくなり契約者の名誉は守られます。

転貸者に対しては、第21条発動はせずに自主解約を命令します。
一方、滞納者に対しては有無を言わさず第21条発動です。
違いは「駐車場使用料を払ってるか否か」です。

本来は斬首であるべきところを武士の情けで切腹を申し付けるのです。
管理組合は残酷非道冷徹無比ではありません。武士の名誉を重んじます。

[647: 住民さんＥ]

>それでは余りにも酷いので、管理組合から契約者に自主解約を命令します。

この場合、世間一般には自主的に解約することを勧めるって言うんだが。そもそも管理組合にそんな命令をする権限は無いだろ。

感覚がズレてる。

[648: 匿名]

解除と解約。
>http://www.kindaika.jp/archives/1667

このように、民法は、「解除」という用語と「解約」という用語を一応は使い分けてはいるが、一応の目安としては、契約当事者の一方に契約違反などの背信行為があった場合には契約の「解除」、それ以外の場合には「解約」といった用語の使い方をしているのではないかと考えられる。


どっちでも大勢に影響ないけど解約は命令するものではないな。

[649: 匿名]

駐車場運営細則では違反が発覚しても「解除」にはしていないよ。「解約」。
解除ならもともと契約がなかったことに帰してしまう。
違反するまでは契約は正常継続しており、違反後に契約期間終了まで契約継続を無効にする。
だから「解約」なんでしょう。

[650: 匿名]

管理組合から「解約しろ」と命令されて嫌なら応じなければいいのでは？
応じなければ第21条発動されて強制解約されるだけなのだから。
だから契約者の名誉を重んじて「武士の情け」と書いてあるのでは？
自主解約の方が管理組合としては事務手続きが増えるよ。
管理組合としては強制解約の方が簡単。

[651: 匿名]

使用料徴収してるから解除はないと思う。
解除なら契約自体が契約時に遡って無効になるから、使用料は返金しないとだめ。
解約なら解約時点までの使用料は返金しなくてもいい。

[652: 住民さんＥ]

>650

相手に対して解約を命令なんかできないってどうして理解できないのかなあ。解約は命令するものではない。

違反者に対して「お前の方から解約しろ」と本人は命令のつもりでも、言葉が荒いだけで実態は勧めていることにしか成らないってどうして理解できないの。

俺にはこんな権限もあるんだ「エッヘン」と己を見せたいだけなんだろうが、無いものをあると勘違いして恥ずかしい振る舞いをするのは俺じゃないから内部で恥を勝手に書くのは構わない。だが、こう言う所に書いてしまうとマンションのレベルが分かっちゃうからね。

[653: 匿名]

>>650に書いてある通りだと思うよ。
このマンションの駐車場運営細則は、規約違反に対して強制解約発動権が規定されている。
今まで歴代管理組合は誰も発動してなかっただけ。
だから発動前に猶予期間設けて自主解約命令してるのだと思う。
今の理事長は誰もやったことないことをやるよ。それに対して誰も文句言えない。
マンション内の秩序と規律を守るためだから文句の言いようがない。
「綱紀粛正」、これは組合員も執行部も同じだろう。

[654: 匿名]

>653

自主解約命令なんて勝手に用語を作らない方がいいよ。自主性に委ねることを命令とか書いていて変だと思わないのかね。

強制解約発動権なんてのも無いだろ。


権力欲の表れだね。

[655: 匿名]

強制解約発動権は規約に規定されてるけど、義務ではないので発動するか否かは管理組合次第。
だから期によって、正確には理事長によって運用が異なる。そして理事会で承認の上で発動される。
議事録見れば分かる通り、滞納訴訟追行、駐車場契約強制解約の決議がとられている。
期によって理事の反対多数なら理事会で否決され実施されないことによる。
だから理事会で発議する理事長次第ということになる。
それと同時に綱紀粛正に対する理事の考え次第ということにもなる。
今期の理事は、過去の歴代理事と違い綱紀に対して厳しい理事が多いということだろう。
旧来の慣行を優先する留任組の支配がないから運営の自由度が高くなってる。

[656: 住民さんＡ]

>655

強制解約発動権て規約の何条に書いてあるの？

規約の何条のどの部分を指しているんだ？
この部分だと言うのを載せてくれ。まさか行間とかじゃないよな。

[657: 匿名]

だれに質問してるの？住民なら規約集見て調べたら？

[658: 住民さんＢ]

強制解約発動権なんて用語の記載は無いぞ。

[659: 匿名]

>>644
貼紙に「宅建業法第32条抵触」を書けるのはプロだ。普通の理事長ならそこまでは書けない。

ところで外壁タイル落下は掲示板に貼紙出してから多数の問合せがあった。
普段、住民は外の道路をマンションの壁見ながら歩いてるわけではないので誰も気が付かない、発見したのは管理会社の年次建物総合調査だった。
最近エムポタに外壁タイルの落下が施工ミスだという証拠文書を出した。
施工ミスを認めず有償補修を言い張る売主に一筆書かせて無償補修にした。
従来は管理会社を窓口に契約関係の無い施工者と交渉していたようだが、今回は正しく売買契約元の売主との瑕疵補修請求交渉に切り替え、しかも売主や施工者に同調する管理会社に対して「売主と直接交渉する！」と一喝した。

最近配られた鉄部塗装工事のお知らせ見ても分かるように、建業法に則ったスタイルでまとめてる。
新築10年間瑕疵担保責任の品確法、建設請負工事の建業法、監理技術者経験者なら当然の実務である。民間マンションの工事だからと甘くみることは禁物である。
法は公共・民間の分け隔てはない、遵法である。

[660: 匿名]

強制解約発動権はどうなったんだ？

都合が悪くなるとすぐ逃げて話を逸らそうとするから信用が得られないんだよ。

[661: 匿名]

>>651
その通りで正しい。
解除だと初めから契約がなかったことになる。
当然使用料も発生していないことになる。
もし使用料を支払ってたら解除で返金になる。
それは駐車場収入の機会損失になる。
そんな馬鹿なことする管理組合はない。

[662: 匿名]

>信用が得られないんだよ。
信用が得られなかったのは、第５期女性理事長の後任理事長じゃないか？
臨時総会の議案決議時に、議長である理事長自ら反対票を投じて周囲を驚かしたよ。
理事長の理事会に対する背信行為そのもので、その後理事会で理事長を罷免しなかった第５期理事会も不可解で信用得られなかったね。
理事会審議で議案作成して総会に上程してるのに、いざとなると裏切って反対する理事長なんか信用できないね。

[663: 住民さんＥ]

自覚が無いってのが一番始末に悪い。

強制解約発動権の説明を早くしてくれ。逃げるなよ。

[664: 匿名]

背信行為するくらいだから理事長としての自覚がないのでは？
自覚が無いってのが一番始末に悪い。

[665: 匿名]

>>663
あんたしつこいね。組合員じゃないから知らないのよ。
組合員なら議事録に発動決議がとられたことが書いてあるの知ってるけど。

[666: 匿名]

>665

なにをヒステリー起こしているんだ？
根拠を聞いたら何か問題なのか？

議事録が根拠なのか・・・まさかね。

[667: 匿名]

工事のお知らせに施工者の主任技術者が決められてますが、一級建築士の資格があればいいのですか？

[668: 匿名]

>>666
決議は３ヶ月前の話じゃないの？
もう強制解約されたのに・・・・・

[669: 匿名]

>668

解約されたことなんてどうでもいいんだよ。

話題として命令したと自慢していたから、命令の根拠を聞いているだけだ。



>667

http://www.saito-office.com/sub9-3-6.htm

こんなところに不自然な質問だな。自作自演の布石か。

[670: 匿名]

今回は塗装工事だから、法律では建築士（一級、二級）は主任技術者になれない。建築士が主任技術者になれる工事は限定されている。
塗装工事で主任技術者になれるのは、建築施工管理技士（１級、２級）と土木施工管理技士（１級、２級）、または指定された部門の技能士、所定の実務経験者。
建設業は法律で２８種類定義されてるから、工事の種類によって主任技術者の資格要件が異なるので注意が必要。
今回の鉄部塗装工事は、施主は管理組合で代表者は理事長。理事長は建業法の監理技術者経験のある施工管理技士有資格者。管理組合としての監理は抜かりないから安心して任せればいい。