センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

[マンション住民さん]

茨城県で最大規模の免震分譲マンション、センチュリーつくばみらい平。
茨城県が施行する大規模開発地区みらい平に建設され、ＴＸ「みらい平」駅から徒歩35秒。
さらにショッピングセンター「ピアシティみらい平」まで徒歩1分。
地震に強い耐震設計が施されている安心の免震構造。
2007年竣工のA,B,C3棟からなる18階建て住戸660戸・店舗4戸の総戸数664戸の分譲マンションです。
http://century660.sakura.ne.jp/

前スレ：
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47079/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/88488/
part3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/92610/
part4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/143049/
part5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/158899/
part6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/160786/
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part12:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/196103/
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part14:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286227/

[582: 住民さんＣ]

580に賛成。
組合便りを、理事会の合意を得ずに配布してるような素人に教えて上げたい。
まるで幼児(ようじ)。

[583: 匿名さん]

理事会の同意が必要との規約的根拠は？
規約には議事録しか規定してない。
掲示板貼紙も理事会同意などいらない、理事長の専決処分権。

[584: 住民さんＢ]

不文律で判断してるようじゃ話にならない。
判断基準は管理規約じゃないと。

[586: 住民さんＣ]

4回からは、承認を得た。議事録に書いてあったが、その行為の必要が無い。という事？
とすれば、必要性の無い議題について話合ってるわけだ。

それをまとめている理事長は何してんのか飽きれる。
幼児(ようじ)レベルだから仕方ない。

[587: 匿名]

組合運営のプロなんているの？

[588: 匿名]

>586

来季の理事長は君で決まりだ。

[589: 匿名]

>>586
議事録の記述では、理事から指摘があったから新な不文律を作って承認事項にしたようだ。もし指摘がなければ承認の必要がないということだろう。
そう読める。
規約のように明文化されてない不文律運営の盲点だと思う。

[590: 住民さんＢ]

>588
的外れな事を言ってるね。
586の書き込みの何処をどう読めば、時期理事長にふさわしいの？
洋治と幼児を引っ掛けてる人間だぜ。
お前の読解力はどうかしてる。

[591: 住民さんＢ]

オッと
さすが西葛軌道。
うまく話題がそれてきた。

回答願う。

569
なんで一度出した高圧洗浄機を引っ込めたの？

[592: 住民さんＢ]

>569

規約細則のどこに理事長の独断で共用部分にコンセントを設けて良いと書いてあるのですか？

答えられるよね。

[593: ﾏﾏさん]

上の2つの質問ですが、程度の低い質問をしないで。
人望無いから必要ないって言ってる、能力と強制力のある理事が、ビックリする回答で、お前等を論破してあげる。

さぁ返信してあげて！

[594: 匿名]

不文律の典型は購入・発注の決裁／決済の判断でしょう。
備品の消しゴム買うのは理事会承認不要、100万円の修繕工事発注は理事会承認要。金額が大きいから理事会の承認がいる。大きい金額っていくらのこと？

管理規約には購入・発注の決裁／決済に関する規定は一切ありません。
金額が大きいから承認がいる。少なければ承認不要。
それでは理事会承認要否の決裁／決済の金額基準は？

規約にないから期ごとに判断が異なるのが現状です。
これ正に不文律判断の典型です。

管理組合によっては、この期ごとに判断が異なる不文律運営の悪慣習を是正すべく「理事会運営細則」を制定し、決裁／決済基準を明確に規定し、期に関わらず統一判断で運営しています。
細則化するのは理事会に遵守義務を課するためで、細則は附属規定ですから総会普通決議が必要です。

[595: ﾏﾏさん]

>594
何に対する書き込みですか?

最後の一文、
>細則化するのは理事会に遵守義務を課するためで、細則は附属規定ですから総会普通決議が必要です。

総会普通決議が必要って事？

[596: 住民さんＢ]

今日も都合が悪くなって、だんまりか。
お休み。幼児(ようじ)夜更かししないで早く寝なさい。

いい夢(俺が正解だ！)観てね。

[597: 匿名]

不文律の典型例として、掲示板貼紙があります。
現状は管理組合に貼紙申請して理事長の許可を受けて貼紙することになってます。
ところが、これに関しては規約の規定がなにもありません。
許可に関する理事会の内規的なものは歴代引き継がれていますが、総会で承認されてるわけではないので規約のような強制力のあるものではなく、また許可基準は住民に周知徹底されていません。
従って、許可基準は不文律の判断になり、期ごとに許可基準が異なっています。

歴代理事長は文責者や問合せ連絡先なしの貼紙を今まで平気で掲示許可をしていましたが、今期理事長は文責者・連絡先未記載の貼紙は一切掲示不許可にしました。文責者は氏名and部屋番号、連絡先はメアドor電話の記載が必須になりました。
今までと同じ感覚で貼紙掲示申請をした住民は軒並み不許可を食らい文責者・連絡先明記で再提出しています。
共用部分の掲示板に文責者・連絡先未記載の貼紙を許可すること自体がおかしいのです。
誰が責任者なの？誰に問い合わしたらいいの？問い合わせ先は？内容についての問い合わせや連絡は防災センターや理事長に非ず、掲示した住民本人自身なのです。

不文律の判断ですから、理事長ごとに掲載許可基準が異なって当然なのです。

今回「共用鉄部塗装工事のお知らせ」の冊子が全戸配布されましたが、冒頭に発注責任者と問合せ先が理事長になっており、連絡先の理事長メアドと携帯が明記されています。問合せ先は施工業者ではなく発注者の管理組合であることは当然だからです。

[598: マンション住民さん]

ここ3週間ほど前からエントランスを通る際異様な臭いがする。
何なんだろうか ？

[599: 匿名]

エムポタに2年前の第5期第2回理事会議事録があるけど、C棟住民から「管理組合発行文書の文責と問合せ先がない」とのクレームが寄せられた。
理事会では、新任女性理事長は理事長名と理事長メールアドレスで対応すると前向き提案したが、数期に渡る留任組元理事長達の否定的意見が多く、従来通り文責と問合せ先は「理事会」とし、具体的な連絡先は「防災センター」「管理組合ポスト」「防災センターポスト」にすると決定した。
住民が理事長と直接コンタクトできないようにする従来の守旧路線の踏襲だった。

ところが今期理事長は、その決定を覆して文責と問合せ先は「理事長」にして自身のメールアドレスと携帯電話を公開した。従来からの防災センター中継を廃止して理事長直通ルートの開設だ。
トップが代わるとこうも激変するものかと感心する。

第5期にこのクレームを出したC棟住民とは今の理事長そのものである。

[600: 匿名]

ただ深く考えていないだけだと思う。

[601: 匿名]

>>538
エムポタに2年前の第5期第2回理事会議事録があるけど、同じくC棟住民から「新聞個別配達希望有無調査」のアンケート調査依頼があった。
理事会では、アンケート調査だから新任女性理事長は前向きに考えていたが、数期に渡る留任組元理事長達の新聞個別配達の否定的見解により、アンケートは実施せず継続検討となった。
中には「アンケート調査基準を作る必要がある」との発言をする理事までいたが、この理事はその後管理会社の満足度に関するアンケート調査を理事会として平然と取ってる。一体自分が言ったアンケート調査基準はどこに行ったのか？
継続検討のまま２年以上経ったが、いまだにアンケートは行われていない。

ところがこのC棟住民は当時の理事会などに期待せず、半年後にアンケートを取ることなく独自に全戸新聞購読世帯数を新聞別に実数を調べ上げ、新聞個別配達に関する管理組合としての方針を出してしまったのである。どのような方法で調べたか？方針はどうだったのか？は不明だが、この購読世帯実数データは現在非公開になっている。

このC棟住民とは今の理事長そのものである。

[602: 匿名]

>601

>どのような方法で調べたか？方針はどうだったのか？は不明だが、この購読世帯実数データは現在非公開になっている。

自分のやったことは非公開なの?

601がその者であるってだれでも分かっていることだよ。

他人を装って書いたりするから余計信用が無くなるんだと思う。

[603: 匿名]

当時、その件は複数の住民は知ってるよ。
エムポタに書かれてたから協力者がいたよ。
実際、戸別配達依頼してる住民もすでにいるだから。
それと住民活動だから公開する必要ないのでは？
理事会が頭下げて公開してくれって言って来たわけではないし。
それにしても当時の理事会はだらしがないな。
そんなもん頭使えば調べられるのに。
多分、住民活動する前に理事会に仁義切っただけだと思うよ。

[604: 匿名]

その時の協力者が翌年の放射線計測の協力者になってたね。
これは結構協力者がいたね。元理事も何人かいた。計測器も５台用意してた。
でも計測値の掲示板への貼紙は理事会に拒否されたとか。隠ぺいだね。
ブランズシティ守谷は自治会で計測して除染までやったと言うのに。
この計測も、法律が施行されて国・自治体の責任になったので１年で終了した。
計測器は今は福島の避難地域の住民が毎日使ってるとか。有効利用。
住民の草の根活動は地道な活動をしてないと協力者は出てこないね。

[605: 入居済みさん]

涼しくなって来たので窓を開けたままにすると隣のタバコが臭い。早朝から深夜まで臭い。しかも夫婦揃って吸ってるので朝は辛すぎる。何とかしてくれ。

[606: 匿名]

>605

こう言う時は直接電話して助けてもらうのが良いと思う。その為の電話番号公開だ。

[607: マンション住民さん]

>タバコが臭い

まずは防災センターでは ？
ギャラを支払っているので汗を流してもらいましょうよ。

[608: マンション住民さん]

マンション共同生活のルール教えよう。


まずは隣に文句言うのが筋だ。加害者が特定されてるのだから。
それでも問題解決できなかった場合に初めて管理組合に直訴する。
近隣トラブルは、初動は住民お互い同士で解決する、これが鉄則。
今年になってから、上階騒音、駐車場区画越境、ベランダ隔壁人為的損壊、等の問題が正式ルートで管理組合に持ち込まれているが、上記手順を踏んだ上での問題解決依頼だから、理事長が動いて被害者・加害者宅を直接訪問して裁定し全て解決してる。


一方、滞納は従来からの管理会社任せを廃止して、問答無用の理事長直々の取立てに切り換えたから全員ギブアップして完済してる。
理事長は「管理組合債権者代表」だから債権者が直接取り立てる。管理会社は理事長の指示命令で手足となって動くだけ、管理会社の督促では直接の債権者ではないので滞納者は甘くみて払わないもの。だから理事長が最後通告をして直接取り立てる。
管理組合が滞納に対して寛容な態度をとることは、組合員への強制課金・強制支払に対して不公平徴収をしていることに他ならない。

[609: 住民さんＢ]

608 へ
えらそうに君は何様なの。
共同生活のルールは全員知っているはず。
守っていない住民が居るだけだよ。

[610: 匿名]

>609

控えおろう。頭が高ぁい。608をどなたと心得る。恐れ多くも現○○長にあらせられるぞ。

後半は実績自慢だから間違いないと思う。

[611: マンション住民さん]

なんだかんだ言っても現〇〇長頑張っているね。

[612: 匿名]

>>611
そのような印象を持つような運営をしていた理事長が今までいなかったのでしょう。
住民に対する露出の多さとパーフォーマンスだと思います。

[613: 匿名]

地デジのアンケート調査は、住民が防災センターにテレビ持ち込んで繋いで映らなかったとかで、防災センターでは話にならんと言って理事長に直訴した結果、一斉アンケートが取られたと聞いている。だから特別決議並の3/4以上のサンプル数が得られるまで、アンケート未提出宅には執拗に提出を督促したとか。エムポタに掲示板に貼りだされた貼紙がある。

[614: 匿名]

>612

でも、失態は他人にケツを拭かせて寄付を引き上げる狭い度量の持ち主。

[615: マンション住民さん]

＞614

例えば？例をあげてみて。

[616: 匿名]

>615

知りたかったら理事になるといい。

[617: 匿名]

旧来のやり方を大幅に改革してる感じがします。
過去6年間続いてた、第5期でネーミングされた所謂「守旧派留任組」が一掃されたからでしょう。
第6期に今まで慣習化していた留任制度が廃止され、立候補制になりましたね。
この留任制度を廃止に追い込んだのが当時副理事長だった現理事長と聞いています。
「そんなに仕事がしたくて留任したいのなら正々堂々と立候補しろ！」と言ったところ守旧派連中が降りたと聞いています。

[618: 匿名]

総合力が求められる管理組合業務の役員に立候補するには、それなりの自覚と実力と目的意識が必要。
しかし「自己研鑚の場」と捉えて己のスキルアップを図る真摯な態度の未経験者立候補は歓迎する。ただし、それなりの仕事をしてもらうことになる。
管理組合業務に「休まず遅れず働かず」の役員はいらない。運営に邪魔なだけ。
それと「口だけで手を動かさない」評論家タイプの役員もいらない。
「言うなら行動と結果で示せ」これが管理組合執行部の不文律である。

[619: 匿名]

ネット施設予約、これの概念設計ができる人は連絡したらいい。
集会場、ゲストルーム、来客用駐車場、洗車場の予約を、どのようにしたら自宅でネット予約できるか？
現行の運用方法の分析からスタートすることになる。
そして自宅（仮予約）、フロント（本予約）、キャンセルルール等、の組み込み。
これは利便性の大幅向上になるが、その背後には予約者の住民自動認証が行われている副次効果もある。
当然利用履歴は簡単にアウトプットでき、請求明細と簡単に連動できる。
IT周辺環境が整って来た、そろそろ動くか・・・・・

[620: 匿名]

617～619は全てあのお方だ。

人間関係構築は不得意だがIT構築は大好きだ。でも作るだけ。

そして他人をこき使うのも大好きだ。ただ人間関係の構築は不得意だから誰も付いてこない。残念。

[621: マンション住民さん]

>>620
管理組合は敷地・建物共用部分の資産管理で、管理のために規約に基づき執行部から組合員への業務命令です。 規約や業務命令に対して、組合員は強制課金徴収され規約や決定事項の遵守義務が課されます。人間関係と言うよりも業務としての執行部 － 組合員の上意下達命令・同命令遵守の世界です。
業務や義務の縛りがないのは自治会・町会です。自治会・町会と同じだと勘違いをしてる人は管理組合執行部で業務を遂行するのは不適格です。

[622: 匿名]

>620

「分かってない」って事がよく分かったよ。その姿勢じゃ誰も動かないわな。

[623: 匿名]

>>622
分かってないのはあなたですよ。
住民を動かす必要はないのでは？義務や命令だから住民は従うだけでしょ。
嫌ならマンションから出て行くしかない。共同生活のルール守らないのだから。
規約や命令に従わなければ、ビシビシ取り締まられる。
滞納すれば訴訟や駐車場解約されるし、駐車場転貸すれば指導されて解約させられる。
議事録や掲示貼紙見てるの？みな書いてある。
マンションの管理組合はそんなもんですよ。

[624: 住民さんＡ]

マンション内で人間関係を構築したかったら、近所づきあいに精を出すことです。
あるいは自治会を立ち上げて会員募って親睦を深めることです。講演会、健康体操、懇親会、旅行会、演芸、フラワーアレンジメント、ぬいぐるみ製作、合唱、等。
このマンションには既に高齢者の会があり上記活動が行われています。
入会するか、あるいは高齢でなければ会長の許可を取って青年隊を作って分派活動すればいいでしょう。

[625: マンション住民さん]

青年隊の構想はいいですね。青年隊にお願いしたいのは、有事のレスキューとか敷地周辺・駐車場内の夜間自警見回り、室内高所天井蛍光灯・電球交換、ゴミ出しです。

青年隊の募集は、掲示貼紙、全戸募集チラシポスト投函、エントランスでのオルグです。屈強な若者が集まればいいですね。

[626: 匿名]

>623

命令って何を根拠にしているの？
規約細則に命令権限の根拠が見当たらないんだが。

[627: 匿名]

滞納者に「管理費払え！」が命令だろう。
だから皆払ったのだと思う。
滞納者は命令しないと払わないもんだ。

[628: 匿名]

「管理費払え！」は627の感情だろ。

管理組合は、管理費を「払え」と催促しかできないんだが。催促お願いであって命令ではないだろ。

それと、命令の対象は滞納だけじゃないだろ。滞納しか辻褄が合う対象を思いつかなかったんだろ。以前は理事長が命令すれば理事は働くのが当然だとか言ってなかったか（笑）

[629: 匿名]

>管理組合は、管理費を「払え」と催促しかできないんだが。催促お願いであって命令ではないだろ。
管理組合役員未経験者の発言ですね。 管理規約読んでないから仕方がないです。
規約第31条に支払義務が課されています。従って滞納者は規約違反者。
規約違反者に対しては理事長が遵法是正命令を下します。
つい最近では駐車場転貸者に解約命令が下されました。同時に宅建業者に指導措置が出ました。

>理事長が命令すれば理事は働くのが当然だとか言ってなかったか（笑）
今の理事長は理事に命令してないですよ。理事長自ら行動して理事は事後追認です。
だから全てがスムーズに動いているのです。今年の理事は楽でいいとの噂です。
何もしなくてもすべて理事長がやってしまってるからです。楽出来るから理事は誰も文句はいいません。

[630: 匿名]

>>625
呼んだら夜中でも直ぐに駆けつけてくれる便利屋がマンション内に必要とのことでしょ？青年隊でやって頂けるのなら歓迎します。ついでに買物、炊事洗濯、子守、ペットの散歩、役所事務代行もお願いします。

[631: 匿名]

管理会社が東急コミュニティーなんだから、管理組合でこれを一括導入したら？
http://www.tokyu-com.co.jp/customer/comuse/member.html
以前チラシが投函されてたけど、今は個人契約でなく管理組合一括契約ができるとのこと。
http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/241001-2.pdf
その場合１戸当たり月額300円、組合員は月300円課金されて負担増になるけど、
管理費を月300円値下げして相殺すれば組合員の負担はゼロになるとの理事長見解が理事会で出た。
本来管理組合は共用部分の管理で、専有部分は特別管理の場合を除いてアンタッチャブルだが、
今後の高齢化社会を考える
と導入する価値はある、しかし組合員の負担増は避けたい。
それが「月300円課金して管理費を月300円値下げして相殺で実質負担ゼロにする」が理事長の考えとのこと。