契約解除の違約金

[匿名さん]

最近の耐震偽造事件をうけて非常に不安を覚え、
またデベの対応もイマイチなことから、契約を解除も考えています。
皆様に伺いたいのですが、3500万の物件で手付金として10万円支払い、
重要事項説明も終わっています。今は銀行の本審査待ちです。
契約書には、白紙に戻すには売買代金の10%を違約金として払えと書いてありますが
手付金解除で契約を破棄できるとも聞いたことがあります。
この場合、10万の手付金を放棄するだけで契約解除できるのか？
それとも350万支払わないと契約解除できないのか？どうなのでしょうか？

[2: 匿名さん]

無理でしょう
契約書にハンコ押したんだったら契約書に従ってください。
（ローン不可→契約解除という裏技もありますが）

[3: 匿名さん]

会社を辞めるとか。

[4: 匿名さん]

全裸で交番の前を走ってみるとか。

[5: 匿名さん]

10万の手付け放棄でいけると思いますよ。

[6: 匿名さん]

01を読む限り10万は手附じゃないっぽいけど・・・・・

[7: 匿名さん]

売買契約書にハンコを押していなければ、手付けのみで解約出来るはず。
押してしまっていたら、>>02　の通り

[8: 匿名さん]

>>07
売買契約書に判を押していなければ、１０万円は全額返還。まだ手附でなくて預かり金の段階。
売買契約書に判を押していれば契約は成立。手附が１０万円だけなら、手附放棄で契約を解除可能。
おそらく売買契約書に判を押す段階で１割の手附とするんじゃないの。

手附だけで放棄できなくなるのは、契約を自らが履行出来ないような重大なる行為を行った場合。
契約書に記述された「損害賠償額の予定額」が行為を行った者に対して請求される。
通常は売買代金の２割。

[9: 匿名さん]

全裸で担当者の前で土下座するしかない。

[10: ０８]

>>09
なにも土下座する必要など無い。
預かり金、手附、そして契約妨害行為による違約金。
契約前、契約後、引渡し前後、３つのフェーズに分けて考えること。

[11: 匿名さん]

私も同じような質問なのです。
3,800万のマンション契約を半年前にしました。４月１日にマンション着工予定です。
家庭の事情により手付放棄で契約解除しようとしたんですが今解約すると
その他に違約金２０㌫が掛かると言われました。
入居まで３ヶ月以上もあり金消会も内覧会もまだなのに・・
手付放棄だけでも痛いのに・・その他に760万が掛かるのが納得いかないのです。
交渉次第でどうにかなるんでしょうか。
もう買うしかないのでしょうか・・

[12: 匿名さん]

2割払うより、買ってしまって即売る方が痛手は少ないんじゃないですか。
入居してなければ2割も値下がりしないと思うんですが。
売却手数料がかかったとしても、760万円もいかないと思いますが。

[13: 匿名さん]

１１さん

その他にの内訳はなんなんでしょうねぇ、
手付けの証書にそう言うこと書いてあります？
常識的に考えてそんな＊＊な話無いと思いますが。
考えられるのは、解約させない為のハッタリなんじゃないですかね。
契約書類をひっさげて弁護士に相談してみてください、３０分だいたい¥５０００で相談にのってくれますよ。
また、ハッタリだとしたら詐欺罪も適用可能かと思いますので、その証拠も書面なり音声の録音なりを
残しておくといいでしょう。
うまくいけば手付けすらも戻す事ができるかもしれません。

[14: 匿名さん]

引渡しまでは大丈夫ですよ

[15: 匿名さん]

>>契約書類をひっさげて弁護士に相談してみてください

まぁ、たぶん違約金の事はしっかり書いてあるだろうね・・・・。
書いてなかったら詐欺罪でも何ででも訴えりゃいいけど。

[16: 匿名さん]

>13
>その他にの内訳はなんなんでしょうねぇ

内訳も何も、11にハッキリ「違約金」と書いてあるよ。
20％という料率も含め、決して非常識な額じゃない。
読んで感ずるに、少なくとも契約時11さんは「違約金」の存在を
今の今まで、まったく認識してなかったんじゃないかな・・・・。
その時点で、大事な決断をおろそかにしていたとしか思えない。

「4月1日に着工」と書いてあるけど、「竣工」の間違いだよね？
どのくらいの規模のマンションかにもよるけど、現場ではもうほとんど
工事は終わっていて、引渡しに向けて検査をするだけになっている筈。
11さんが考えている以上に、売主や施工者が「今この段階での解約」で
受けるダメージは大きいのだ。数千万単位の損失に発展するリスクを孕んでいる。
いきなり相手を詐欺師扱いして「弁護士に相談するべし」などと
無責任なアドバイスをしている人がいるが、その前に貴方が置かれた
契約上の立場をきちんと理解して、その後で売主と正面きって話し合いをしなきゃ。

貴方が釈然としないのは感情の問題だけであって
この時期に「家庭の事情で」一方的に契約解除するのであれば
違約金を要求されるのは、一般常識的に言えば当然の事。
（て言うか、今それを初めて知ったという貴方の言い方がすごく問題）
そういう一般論を出発点に、今貴方が置かれている境遇とか
相手がどこまでリスクを回避できるかという実態に則して
解決策を相談すればいいのだ。てか、それしかないと思う。
うまくいけば、ホントに負担額を抑える事だってできるかもしれないのだ。
相手が本当に詐欺師だって言うならともかく、まともに交渉したいなら
貴方だって最低限の事は認識しておく必要がある筈だ。

[17: 匿名さん]

＞11さん

その時期だったら、まだ手付け解除で大丈夫でしょう。
登記に関する手続きはまだでしょう？早く動いた方が良いと思うよ。
区（市）役所とかで無料弁護士相談とかするのも良いかも。

下記は参考です。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20020718A/

こんだけ業界がいいかげんだったってことが分かると買う気が失せるよね。

[18: 匿名さん]

11です。皆さんわざわざご解答して下さってありがとうございます。
16さんのおっしゃってる通り大事な決断をおろそかにしてたことは事実です。
4月1日に着工ではなく引き渡しの間違えです。

半月程前から販売会社のほうに解約したいことを伝えており
何度も電話で話したり、直接モデルルームに出向いて話たりしてたのですが、違約金が掛かることは言われてなくて・・
昨日はじめて「違約金が掛かる」といわれてびっくりしてしまったのです。

販売会社さんと今日も話をしたのですが、違約金のことよりも
マンションの解約を思い止まるよう説得させられました。

契約書を見たのですが、
「契約の履行に着手する前ならば手付金放棄で解約することができる」と書いてあります。
違約金が発生するということは、契約の履行に着手する後ってことに現在なってるんですよね。。
でも具体的な日にちが書かれてません。。。

皆さんの意見とても参考になりました。
違約金が掛かる場合、売りに出したほうがいいという場合もあるのですね。
16さんがおっしゃってるとおり、販売会社さんと正面きってよく話し合いをしてみたいと思います。

[19: 匿名さん]

11です。
17さん、参考URL大変ありがたいです。サイトをくまなく見てみました。
手付解除だけで大丈夫かもしれないのですね。
この半月間、販売会社さんの強気の発言に圧倒されてて
「何が何でも解約する！」ということを自分が弱い性格なので
言いきれてませんでした。

明日はっきり言おうと思います。

[20: 17]

解約の意志が明確にあるなら、販売会社さんに言うのと平行して弁護士にも相談した方が良いと思うよ。
弱気な性格ならなおさら。そういう業者は一筋縄ではいかないことが多いので。

上手に延ばし延ばしされると解約できなくなるかも。

相手はプロで、こちらは素人。
そのためにいろいろ消費者に不利にならないようにいろいろ制度があるのです。
当然の権利なんで、別に悪いことは何一つないですよ。

11さんの望まれる結果になると良いですね！！

[21: 匿名さん]

>>11

売買契約書の記載に違約金の記載ないのに20%って根拠なんなんですかねー

私が購入した某財閥系三○不動産の売買契約書を契約前にかなり真剣に
読みましたが、引渡し前の解約は手付金（全体の1割）でチャラ、デベ
の都合の場合は、逆に手付金の返還と手付金と同額の違約金をデベが払う
と書いてありました。

[22: 匿名さん]

今日、手付解除の申し出行ってきて、担当営業の許可をえました。書類の準備ができていないので
後日連絡するということですが、契約解除の際も、契約時同様、宅建主任者とのやり取りで判を押すのでしょうか？

[23: 匿名さん]

契約解除の違約金って控除の対象になるのかなー

[24: 匿名さん]

11です。販売会社に解約するとはっきりいいましたが違約金はいくら掛かるか
今は具体的な数字がだせないとのことでした。
1週間位で違約金がいくらか分かるそうです（遅い＞＜

20さんのおっしゃってるのを参考にし、消費者センターへその項を相談しましたら弁護士会に問い合わせたほうがいいとのことで
予約をとり弁護士さんに相談しました。（30分5250円でした）

弁護士によると「契約履行の着手」が争点だそうです。
もし販売会社さんが「契約履行の着手している」となると違約金は掛かってしまうとのことでした。
違約金を20㌫から値引いてもらう示談の方法や、契約履行の着手について裁判所で争うかどちらかの方法になるでしょう。
と言われました。
しかし、弁護士に払う着手金と報酬金が普通に払える金額じゃなかったのでとまどってます。

[25: 匿名さん]

いろいろと詳しいみなさんにお聞きします。
私も契約した物件の解約を検討しています。

私の両親が25坪ほどの土地
[今は古いアパートが建っています]を持っています。
マンションを検討し始めた時に、その土地に戸建てを建てさせてと
それとなく相談したのですが、あえなく却下されたのでマンションを契約しました。
ところが、ここにきて母親の病状が悪化してきて心細くなったのか、
今になってその土地を貸すから家を建てろと言い出しました。
[今のアパートは古いから取り壊すそうです]

私達夫婦としては、ここまで話が進んでいるので、
今更解約も忍びないのですが、年老いる両親の
言うことを聞いてあげたいとも思って悩んでいます。

物件は来年4月竣工で猛烈なスピードで建設中です。
250万ほどの手附を払っていて、50万ほどのオプションを
注文してあります。
仮に解約するとしたら、手附と既に納めたオプション代は諦めるとしても、
図面通りに現状復帰するための違約金などは発生するのでしょうか？
もしも、解約するなら早く結論を出した方が良いだろうと思って
いろいろと考えている最中なのです。よろしくお願いします。

デベに直接聞きたいところですが、解約がある程度現実的に
なるようなら相談しようと思っています。

[26: 匿名さん]

11さん、このサイトを参考にしてはどうしょうか。専門家がアドバイスしてくれます。

http://www.m-douyo.jp/question/category.phtml?cat_id=3

[27: 匿名さん]

デベの営業してましたが、今まで解約になったときに、一方的な理由については手付け金は没収
になりますが、それ以外の違約金については発生したことないですよ。

[28: 匿名さん]

11です。26さんの教えてもらったサイトに質問しました。
教えて下さってありがとうございます。

27さんへ。それは契約書の内容によるんじゃないでしょうか。
主人の会社の上司も入居直前だったのに違約金は発生しなかったそうです。
私が契約したマンションの場合、弁護士によると売主側に少し有利になるような契約書になってるとのことでした。

25さんへ。4月竣工ということは私とちょうど同じ時期なのですね。
私のように売主側に有利な契約だと販売会社さんから違約金を求められることがあるかもしれないので
早くお決めになったほうがいいと思います。
解約を決定し販売会社さんに相談した場合は結果をこちらのほうで報告して下さいませんでしょうか。
参考にしたいのでよろしくお願いします。

今日は主人が販売会社さんと違約金について交渉したそうなんですが、まだはっきりとお応えできないと言われたそうです。
それから30分以上も解約を思いとどまるよう説得され続けたらしいです。

[29: 匿名さん]

１１さん、早速ほっとする回答があったみたいですね。自分も昨日、手付解除をデベに申し出てようやく、了承をえましたが
手続きは来年１月だそうです。金の振込みは３日後の平日に何時までとかシビアな要求するくせに、こっちの要望は適当。
そういう業界なのでしょうか。
１１さんの件は違約金はまさにおどしで、契約破棄をデベとしてはどうしても避けたいということのようですね。
お互いにがんばりましょう。

[30: 匿名さん]

26=29です。ほっとする内容とは例のサイトの件です。
自分も市役所の無料相談にマンション手付解除の件を相談しようと思っていたのですが、弁護士は法律の専門であっても
マンション解約といった狭い範囲の話では、汎用的な回答しか得られないかなと気にしていました。この場合は不動産
の専門家の方が、分り易く柔軟な回答が得られると個人的には思います。
じゃあ専門家に相談した証明をどうデベにぶつけるか、その手段を模索中です。
その方法

[31: ＞＜]

どの時点になったら、違約金覚悟しなきゃいけないの？
急な転勤で、瀬戸際な感じで。
やっぱ４月竣工だと微妙なのかなぁ。

[32: 匿名さん]

11です。弁護士に相談するよりも専門家の方に相談したほうがよかったんですね＾＾；
26さんが教えてくださったサイトに相談したおかげで今までずるずる悩んでたのが吹っ飛びました
でも油断は禁物ですよね・・
これからどうやって販売会社のほうにこのことを伝えるか考えてます。
また何か動きがありましたらこちらのほうに連絡します〜。

[33: ジュリアン]

＞２５へ


オプションが付いていることが
販売側にとって好都合なら
手付け放棄とオプション代金放棄で解約出来ます。
オプションが付いていることが
販売側にとって不都合ならば
＋で原状回復費用を負担する必要があるでしょう。

どんな状況であれ
手付けを放棄すれば
引渡を受けるまでは解約できます。

又、段階的に手付けを払って契約した場合
（たとえば、最初に１０万、その後２００万円の場合など）
一番最初に払った金額（この場合１０万円）
のみ放棄すれば解約出来ます。
ただし、１０万円が手付けであるという証明が必要です。

＞１１へ

解約によって違約金が発生することは
まずありませんので御安心を。
又、連絡するのが精神的にきついなら
内容証明郵便を送るのも手です。

尚、このような相談は市役所よりも
都道府県庁の建築指導課の方が適当です。

[34: 匿名さん]

>>33
ジュリアンさん、25です。
ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。何とか早目に決断してデベにも
迷惑をかけないようにしたいと思います。

[35: ジュリアン]

＞３４

解約させない為に
いろいろ言われると思いますが
くじけないで交渉して下さいね。

最終的に
手付け放棄とオプション代放棄の覚悟があれば
問題なく解約出来ますので・・・。
違約金が発生することはありえませんので
安心して下さい。
ポイントは原状回復費用ですが、
大手デベ（新興の上場デベは除く）
ならまず請求されないと思います。
大手デベでないならばオプションが付いてる方が
有益だと訴えて交渉すると良いと思います。

交渉の順番としては、
まずは、欲しいけれども親の事で致し方ないという
気持ちを前面に押し出した方が良いと思います。
その上で、他の費用も返して貰いたいが
何とかなりませんかね？という話をした方が良いでしょう。
最初は下手が基本です。

というのも、良心的なデベの場合、
事情次第では、返還してくれる場合があるからです。
希ですのであまり期待出来ませんが・・・。
尚、相手も人ですので、いきなり弁護士を入れたりしない方が良いでしょう。
入れると返金はまず無理になります。

返金不可能が確定したら
強気に行きましょう。
ここからが交渉です。
手付け放棄とオプション代放棄で決着出来るように
頑張って下さい。

[36: 匿名さん]

16はもう反論ないの？デベの人？

[37: 匿名さん]

11です。

ジュリアンさんの書き込みありがたかったです。感謝致します。

先週の土曜日に正式に解約を申し出たものの、違約金が発生するかどうか未だに分かりません。
販売会社と売主側の協議で違約金などの金額が決定するそうなんですがこんなに時間が掛かるものなのでしょうか。
販売会社の対応といえば・・火曜日は担当者がいない。水曜日は営業は休日とのこと。木曜日は担当者が休暇。
金曜日はやっと担当者に繋がったのに「まだ協議中で分からない」
この１週間電話を掛け続けてもこのような対応で不安です。

また何かあったら書き込みします。

[38: 匿名さん]

11さんへ
デベ側も本当は違約金請求できないことを知っているのでは。何とか先へ引き伸ばしている感じがします。
東証１部上場のデベでしょうか。

[39: ジュリアン]

11さんへ

違約金の発生はあり得ませんので御安心を。
違約金を要求するなんて脅迫のようなものですから・・・。
心配でしょうが、安心して下さい。

恐らく、１２月は契約数が伸びない時期の為、
解約を出したくない販売会社が単に
手続きを伸ばしているだけだと思われます。
販売会社も売主に対する体裁があるので
ある程度は待つのは致し方ないでしょう。

しかし今後あまりにも待つようだと困るので
いつ連絡し、どのような対応をされたかメモを残しておく事をお勧めします。

[40: 匿名さん]

手付放棄による契約解除を行った方、どのような事務手続きを行うか教えてくれませんか？

[41: 11]

11です。
38さんがおっしゃってるように先へ引き伸ばされてる感じです。
ジュリアンさんがおっしゃってることは分かるんですが正直まだ安心できない状態です。
でもジュリアンさんの書き込みで救われてます。ありがとうございます。
ちなみに販売会社は残念ながら大手ではありません＞＜
やはり大手販売会社のほうが解約の時などの対応は早いのでしょうか。

私も契約解除の際どのような事務手続きを行うのか気になります。

[42: 匿名さん]

26です。１２月上旬に手付放棄を申し出て、口頭で了解したと言われましたが、デベの都合で１月の手続きだそうです。
何か言いだしてくるのではないかとひやひやしています。１１さん互いに頑張りましょう。

[43: ジュリアン]

＞４０

手付放棄による契約解除の事務手続きに関しては、
売主・販売会社との間で
契約解除の合意書を交わして終了です。
合意書を作成するのに時間がかかると言われ
１〜２週間程度待つ場合もあります。

契約書は事前に用意がありますが、
合意書は事前に用意が無い為です。＞１１
大手の方が、取扱件数が多い為
契約解除の手続きも慣れてます。
その為、大手の方が早いです。
又、故意に解除手続きを引き延ばすこともしませんし・・・。

[44: ジュリアン]

＞４０

手付放棄による契約解除の事務手続きに関しては、
売主・販売会社との間で
契約解除の合意書を交わして終了です。
合意書を作成するのに時間がかかると言われ
１〜２週間程度待つ場合もあります。

契約書は事前に用意がありますが、
合意書は事前に用意が無い為です。


＞１１

大手の方が、取扱件数が多い為
契約解除の手続きも慣れてます。
その為、大手の方が早いです。
又、故意に解除手続きを引き延ばすこともしませんし・・・。

[45: 匿名さん]

ジュリアンさんへ　26です。
＞売主・販売会社との間で
＞契約解除の合意書を交わして終了です。

ってことは売主・販売会社との間で完結する話であり、買主（自分）が販売センターへ
出向いて合意書に判を押すといった作業はないのでしょうか？
自分は手付解約を書面でおくり、担当営業に口頭で合意を得ましたが、手続きは１月と言われました。
この場合、解約の手続きはほぼ済んだとと捉えていいのですか？

[46: いんちき不動産。]

11さん
こんにちわ、いんちき不動産です。
3500万の物件で手付金として10万円支払い、
重要事項説明も終わっています。今は銀行の本審査待ちです。
とのことですが、、
この契約を解除することはできます。

1.まずやることは銀行の審査が降りなければいいのです。
ローン特約ってやつです。
ディベ業者の提携金融機関だったら反応は業者よりですが、
知り合いの銀行の営業に貸しませんっていってもらえばすむと思います。

通常、転勤になった、失業した、ボーナスが出なかった、
保証人なし。。団体生命保険に加入しない、贈与予定がなくなった等。
カードローンの未払いがあればローン審査が降りません。

銀行が貸さないんだから、、物件は買えません。

これらの場合はキャンセルできる場合が多いです。
どちらかというと本当に買いたい人が買えないという
11さんと反対のケースが多いと思います。


手付金ですが最悪１０万です。
３５０万とられることはまずありません。

デベの対応もイマイチなことから、契約を解除も考えています。

→これは購入者は重要事項説明を十分に受けたとはいえません。
十分に今からでも質問しましょう。
この不動産屋さんは宅建業法違反です。
11さんがどーゆー人かまだよくわかりませんが、営業マンは
結構強引に売ります。その営業トークの中で宅建行法に違反している箇所を思い出しましょう。
購入者に誤解を招く売り方を必ずしております。例えば将来値上がりする、、等やっております。
業者に言いましょう、抵触してませんかって。


不動産営業も商売だからまた違う物件買いますからですむでしょう、大手なら


弁護士さんに相談するのは相手が３５０万払えっていって来たっときにしましょう。
１０万くらい軽くあきらめてください。

[47: 匿名さん]

いんちき不動産さんの回答は11さんではなくて0さんでは？
内容を読んでも、的外れですね。

[48: 匿名さん]

同感です。
つーか日本語がかなりやばい。

[49: 11]

11です。
1月5日に販売会社から連絡がありました。手付金放棄のみでいいとのことでした！！！
ホッとしました＾＾；
契約解除の事務手続きは1月末になるとのことで、販売会社のほうに出向かなくっちゃです。
解約で行くのは行きづらい・・。でもそれはしょうがないですよね。
この掲示板で相談してよかったです。皆様、色々なアドバイスありがとうございました。

[50: 匿名さん]

11さん良かったですね。自分も1/5に営業から電話があり、来週以降に手続きだそうです。
自分も販売事務所に行くようだけど、自分も行きづらい感じです。
他のスレッドでは書類を郵送してもらった方もいるようだし、解約を通知すれば終了という話もあるし、デベに
よって手続きが違うものなのかと考えています。