契約解除の違約金

[匿名さん]

最近の耐震偽造事件をうけて非常に不安を覚え、
またデベの対応もイマイチなことから、契約を解除も考えています。
皆様に伺いたいのですが、3500万の物件で手付金として10万円支払い、
重要事項説明も終わっています。今は銀行の本審査待ちです。
契約書には、白紙に戻すには売買代金の10%を違約金として払えと書いてありますが
手付金解除で契約を破棄できるとも聞いたことがあります。
この場合、10万の手付金を放棄するだけで契約解除できるのか？
それとも350万支払わないと契約解除できないのか？どうなのでしょうか？

[102: 住まいに詳しい人]

１０１さんへ
私は手付け解除経験者です。
たいてい、銀行での本申し込みをする前までであれば、
１０万円の手付け金放棄による解除で済むはずです。
で、もし、販売主がごねるようでしたら、
手付け放棄による解除ができないって、その購入予定物件の販売主が都であれば都庁に、
県であれば県庁なりに連絡させて頂きます！！
って、言えば大概応じるはずです。
実際、それぞれの庁に連絡し、手付け解除してくれないんですが！！
と相談すると、すぐにその件を確認に役所の人間が調べに入り、
これが事実であれば、即、営業免許を停止にされることになるので
営業停止にされては販売主も困ってしまうので、
間違いなく手付け放棄に応じるはずです。
その際、必ず契約解除の証を受け取って下さいね。
じゃないと、次の物件、契約するときに二重契約で
こっちが訴えられかねないので！

[103: 住まいに詳しい人]

１０１さんへ
１０２にカキコんだものです。
すいません、私は１０万円しか手付け入れてなかったので、
１０万円の手付け放棄にすぎませんでしたが、
１０１さんは１０パーセントの手付けだったですね。
そうなると、最悪、１０パーセントは放棄せざるをえないかもです。
早合点なアドバイスで申し訳ありませんでした。

契約後に気が変わることもあるので、
私は竣工前物件に関しては手付けは１０万円未満にしてます。

[104: 匿名さん]

101さんへ
ご丁寧にアドバイス有難うございました。
初めてマンションを購入してこんな事になるなんて・・・。まったくもって自分の勉強不足です。
手付けの10パーセントもまるまる払ってしまい（泣）。
高い勉強代と思ってあきらめようかな？（うー高すぎる！！）

[105: 契約済みさん]

101さん
なんか私と同じ物件な気がしてなりません…
来年３月受け渡しで先日売り主１社が民事再生となりました。
手付けは約600です。

経済もおかしなことになって不安もあるし、解約したいです…
手付けが10万でいいと知っていたら…　本当に後悔しています…

[106: 契約済みさん]

105さん
一緒の物件です！我が家は契約解除しました。もちろん手付け放棄でね（我が家も６００）。
完成してない物件は手付け５パーセントで良かったらしいですねー。
本当に勉強不足でした！！
随分と高く痛い勉強代になりました（泣）。

[107: 契約済みさん]

マジで６００万放棄ですか・・売主といっても共同売主の一社であって、しかもメインではない会社ですよね・・貴方の決断が吉となれば良いですね。

[108: 105]

私の場合はもともと営業担当の姿勢に本当にウンザリしていたのと、
いまの経済の状況も考えてといった感じですね。
売り主の民事再生はただ単にきっかけにすぎません。
どこかで解約したい理由を探していた状態です。

ローン審査も心のどこかで落ちればいいなと思っていました。
残念ながら（？）すんなり通ってしまいましたが。

600万惜しんで契約して数年後に、マンション大暴落で同じような部屋が
1000万近く値下がっていたらそれはそれで正解だったと思いますし、
逆にマンションの値段が高くなっていたら手付け放棄を惜しむかもしれません。

まあマンションなんて欲しいときが買いどきなのでしょうけども
今の状態でこの先35年返していけるかも不安ですし、キャンセル検討中です。

近日説明会があるようですので、それに参加してから決めようと思います。

[109: 匿名さん]

今の段階の説明会は１つこけたけどだいじょうぶと事務的にいわれるだけだろう。
共倒れも覚悟なんていうはずがないでしょう。

[110: 匿名さん]

4000万の物件で手付金を100万支払いましたが、内覧会後…解約をしたくなりました。記載には、契約の履行が着手する迄なら手付金を破棄で解約出来ると明記していますが…まだ間に合いますか？詳しい方教えて下さい。よろしくお願いします。

[111: 匿名さん]

建物完成前なら、内覧会後でも手付金放棄解約できます。
ただし、ローンが手続き済んでたらだめですよ。

あと、手付金は１割じゃなくても確かに良いのですが、
マンションブームの頃にはデべが強気だったので、
５%なんかじゃ許してくれない事が多かったみたいです。

[112: 匿名さん]

111さんありがとうございました。建物の完成は２月です。ローンの本手続きもまだです。。。解約をした場合に、違約金の請求を求められる事はありますか？

[113: 匿名]

3月末完成の物件を契約していました

昨年の10月に10万円を手付金として 仮契約
１月中旬に20万円を中間金として入金しました

諸事情により物件を解約しようと思っているのですが
中間金ってどういう扱いになるのでしょうか？

過去のトピも見させてもらったのですが 携帯からの検索の為
類似ケースが探せませんでした
よろしくお願いします

[114: 匿名さん]

113さん、中間金はまずいですよ。
トラブルになる可能性があります。

112さん、違約金は不要だと思います。

[115: 匿名さん]

仮契約というのが契約でなく、申込であれば全額返金可能です。
契約であればその中に明記されている通りです。

[116: 113です]

114さん 115さんありがとうございます

申し込みではなく仮契約です
手付金については書いてあるのですが 中間金については何も記載がないです
やはりトラブルになるでしょうか…

[117: 匿名さん]

113さん、どちらのデベですか？

[118: 匿名さん]

不動産取引上の仮契約ってなんですか？
聞いたことありません。
契約とどう違うのですか？

[119: 113です]

117さん
○京です

118さん
まだ銀行に本審査通してないんです

[120: 匿名はん]

契約は前提として民法の規定が適用になります。
でも民法の原則通りにすると経済的に弱い立場の消費者に不利益になる部分もありますので
そういった部分を修正するため宅地建物取引業法である程度の調整をしています。

まず、契約の成立ですが
不動産取引の場合、手付金の入金と契約の締結（契約書への署名捺印）がポピュラーな線引きとなります。
本当は合意があれば契約は成立しますが、意思表示だけでは証拠が残らないので上記が完了すれば契約の成立と言って差し支えないです。

重要事項の説明は、宅建業者に課せられた義務であって契約の成立とは関係ありません。次に手付金の性格です。

民法上、手付金は
１　契約をしたという証としての手付（証約手付）
２　当事者の契約解除県の留保としての手付（解約手付）
３　違約時の損害賠償金の予定としての手付（違約手付）
の３つの種類があります。

証約手付は、冷やかしではない証拠としての意味合いが強く、契約が解除になった時には費用を清算して残りは返金されることが多いもので、請負契約（注文住宅など）によく見られます。

また違約手付は、債務不履行時（約束の期日に入金がない、引き渡しがない）といった時に発生する損害賠償金の確保の意味合いが強いものです。

解約手付とは、手付流し、倍返しと言われるもので、手付金を没収されるほうに目が行きがちですが、本来の民法の予定する意味合いは
自己都合などで契約を解除したいと思った時に
手付金を放棄（もしくは倍返し）をすれば、理由など全く必要としないで契約を一方的に自由に解除できる権利を定めたものです。

宅建業法では、手付金はこの解約手付と解釈するよう規定されており、ユーザーの契約の解除権を残すことを宅建業者に義務付けています。


ですから、手付金の定めがあるときにこれ以外の解釈をするような契約条項は無効とされますので
手付金を１０万円でも定めた契約であるからには、手付金を放棄すればその時点で契約は自動的に解除されます。
さらに違約金を求めることは宅建業法違反の疑いがありますので
都道府県の宅地建物取引業を管理している部署に相談をされるとよいでしょう。

注意する点は、手付金なしの契約も可能なので
手付金の定めがなく、契約解除の方法がない場合は、契約の履行期が過ぎると債務不履行になり
違約金は発生します。
この場合売買契約金の２割としている場合が多いですので注意が必要です。

手付解約は「履行の着手」後はできません。
一般的にどの時点を「履行の着手」とするかは判断が分かれていますが
買主の場合「現金の調達が完了し履行期が近づきいつでも出金できる状態」「ローン利用の場合は金銭消費貸借契約を締結した時点（銀行とローンの契約をした時点）」となります。

契約解除を阻止したい売主は手を変え品を変え攻防してきますが、上記の時点までは自由に解約ができます。

なぜ「履行の着手」以後は解約できなくなるかというと
民法の予定する契約は、売主買主双方の信頼関係を尊重しているため
相手方が準備が完了した後で約束を反故にするのは信頼の破壊に当たるからです。
この趣旨からすると「金銭消費貸借契約（ローンの契約）」が済んだ時点で相手方は契約の完了を期待することになりますので妥当な線引きと言えるでしょう。
また、ローンが未定の場合ローン否決を解除条件とする契約（通称ローン特約付き）が一般的です。
スレ主さんの場合ローンが決まるまでは仮契約にしているとのことでしたので
本来は契約はまだ成立しておらず、なんらの金銭的義務は発生していません。
参考までに、ローン特約があればその期限までにローン否決が確定すれば無条件解約となり
支払い済みの金員は返還されます。
ただし、本当はローン特約付きの契約なのに、宅建業者に仮契約ですと言われているだけの感じにも読み取れますので
その場合はローンの成否を待って判断となります。

なお、契約時に前提となった条件を自己都合で変更させたためにローン条件がそろわず否決された場合（自己資金を使いこんだ、会社を辞めた。クビになったなど）
ローン特約は適用になりませんので注意してください。
会社をクビになった場合自己都合ではないと主張する人もいますが
売主サイドの責任でもありませんので、自己都合と同視されます。
難しい話ではありますがご参照ください。

[121: 匿名さん]

119
そりゃ仮でもなんでもなく、まさに契約です。